（2015）三中民终字第04184号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-07-30
案件名称
北京市平谷区镇罗营镇下营村村民委员会与贾富荣租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京市平谷区镇罗营镇下营村村民委员会,贾富荣
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第04184号上诉人（原审被告）北京市平谷区镇罗营镇下营村村民委员会，住所地北京市平谷区镇罗营镇下营村。法定代表人孙宝军，该村民委员会主任。委托代理人赵华，北京市方桥律师事务所律师。委托代理人崔艳霞，北京市方桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）贾富荣，女，1976年3月8日出生。委托代理人岳向欣，男，1968年4月14日出生。上诉人北京市平谷区镇罗营镇下营村村民委员会（以下简称下营村委会）与被上诉人贾富荣因租赁合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2014）平民初字第06685号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。贾富荣在一审法院起诉称：经平谷区万事成隆信息部张凤琴、张满利介绍，2010年9月，我与下营村委会主任靳秋香洽谈承包下营村委会位于下营村南街南二巷37号（即下营村原小学校）事宜，并在谈完后交给靳秋香4万元订金。2010年9月26日，我与该村委会书记李振军、靳秋香接洽，与下营村委会签订了《集体建设用地使用权承包合同》，是李振军、靳秋香与我一起签的合同，2010年10月1日向村民进行了公示，公示时间为15日。2011年1月24日，我又将31万元汇入李振军提供的账户。我要求李振军、靳秋香对合同进行公证，但李振军以事忙为由一直未予公证。按照合同约定，下营村委会将下营村原小学校承包给我，承包费55万元。合同约定在下营村委会不能如期将合同约定的土地交给我使用的情况下，按收缴承包金的30%向我支付违约金，逾期2个月的，我有权解除合同。承包费交付后，我发现下营村原小学校的原承包户仍未搬出，遂找到下营村委会，下营村委会经办人李振军向我承诺最长不超过一年就能向我交付使用。结果至今也未能向我交付使用，造成我直接经济损失586600元。合同上没有村委会法定代表人签字有两种可能，一是村委会责成李振军办理此事，二是村委会没有委托李振军，村委会内部管理混乱，导致李振军挪用公章，但这不影响合同法律效力。从下营村委会与北京润升缘果品产销专业合作社签订的租赁协议来看，该协议全是李振军出面签订的，这是下营村委会对外签订协议的惯用形式，也是该村委会的默认形式。租赁款虽无正式发票，但却有加盖村委会公章的收条，公章能够代表什么不言而喻。下营村委会称租赁款没到村委会账上，那是村委会内部的事情，是村委会制度执行的问题，与承租方无关，承租方无权干涉，也无义务监督。下营村委会称村民代表签字不真实、没有相关会议记录，这也是村委会管理上的过错，与承租方无关。李振军的行为代表村委会，是职务行为，因为公章说明一切，公章代表村委会，是村委会行使权利的象征，我是因为信任公章才签订的合同，倘若李振军真的挪用公章，村委会内部管理存在重大过失，村委会的损失可向李振军追偿，与我无关。现我要求解除我与下营村委会签订的上述合同，并由下营村委会立即返还我承包费35万元，支付利息89600元（暂计算至2014年10月24日），由下营村委会支付我违约金105000元，赔付我中介费42000元，以上共计586600元。下营村委会在一审法院答辩称：我方不同意贾富荣的诉讼请求。贾富荣起诉的事肯定发生过，但我村委会主任孙宝军是在2012年贾富荣找政府之后才知道这件事的，孙宝军从2007年至今一直任下营村村委会主任。靳秋香是见子庄村委会主任，不是我村村委会主任。村委会账面上没有收到过贾富荣交的承包费，据后来听说，这笔钱汇到了李振军妻子高秀梅个人的账户上。2008年或2009年我村原小学校就承包给我村王立新了。李振军曾让孙宝军找王立新与其协商小学校承包合同能否解除，如解除的话给王立新40万元，孙宝军作为下属就去了，王立新不同意，孙宝军就把此事给李振军说了。现在这样的结果是贾富荣的失误造成的，贾富荣提交村民代表包括孙宝军的签字都不是本人签的，村委会没有开过相关的会议。李振军从1998年至2012年一直是我村的书记，2010年、2011年我村村委会公章一直是由李振军保管的，许多村里都是由书记对公章进行管理。公章在书记手里是经过村委班子一致讨论后决定的，是为了监督法定代表人。此事在我村并没有公示过。我村有许多人手里拿着与贾富荣提交的合同类似的合同，他们手里的合同也有李振军的签字和村委会的公章。李振军的个人行为并不代表村委会，贾富荣提交证据上均没有我村委会法定代表人的签字，单凭公章，合同不成立，李振军自己也承认此事我村委会主任孙宝军不知情，村委会也没有委托李振军办理这件事。我村委会与北京润升缘果品产销专业合作社签订租赁协议前两三天我村委会班子就该事项开过会，同意由其租赁，该协议是有效的。在原租赁协议未解除，村委班子又不知道，且村民代表签字和公示是李振军伪造的情况下，与贾富荣签订的合同是无效的。一审法院经审理查明：2010年9月26日，时任下营村委会书记的李振军持下营村委会公章以下营村委会的名义与贾富荣签订《集体建设用地使用权承包合同》，合同约定下营村委会将该村原小学校出租给贾富荣使用，期限为2010年9月26日至2071年9月26日，如下营村委会不能按时将该土地交给贾富荣使用，应按收缴承包金的30%向贾富荣支付违约金，逾期超过两个月的，贾富荣有权解除合同，并可按收缴承包金的30%向下营村委会贾富荣支付违约金或要求下营村委会赔偿因此遭受的实际经济损失，贾富荣有选择要求下营村委会支付违约金或要求下营村委会赔偿因此遭受的实际经济损失的权利。贾富荣于2010年9月通过靳秋香向下营村委会交付现金4万元，于2011年1月24日通过向李振军提供的其妻子高秀梅的银行账户汇款的方式向下营村委会支付31万元，李振军通过自己签字及加盖该村委会公章的方式向贾富荣出具了收到贾富荣35万元租赁费的书面证明。另查，2008年12月10日，北京润升缘果品产销专业合作社与下营村委会签订《小学校租赁协议书》。该协议约定，由北京润升缘果品产销专业合作社租赁下营村原小学校，期限为2008年12月15日至2023年12月15日。现该小学校仍由北京润升缘果品产销专业合作社实际租赁，至今下营村委会未能依约向贾富荣交付该小学校。上述事实，有贾富荣、下营村委会陈述，《集体建设用地使用权承包合同》，收款证明，（2013）平民初字第03860号卷宗材料等予以证明。一审法院认为：行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同解除后，当事人有权要求对方赔偿损失。本案中，时任下营村党支部书记李振军持该村委会公章与贾富荣签订合同，贾富荣凭借公章及李振军的身份有理由相信李振军有权代理该村委会与其签订合同，且从下营村委会与北京润升缘果品产销专业合作社签订《小学校租赁协议书》的情形上看，李振军实际上代表村委会对外进行民事行为，故法院依法认定本案的租赁协议中合法租期的约定及逾期两个月交付小学校时下营村委会的违约责任及贾富荣的解除权合法有效。下营村委会于2010年与贾富荣签订涉案协议后至今未能交付小学校，根据双方签订的协议，贾富荣享有合同解除权，并享有向下营村委会主张相关违约责任的权利，对此，法院予以支持。但在贾富荣要求下营村委会按缴纳租金30%承担违约责任的情况下，再行主张下营村委会支付相关利息及中介费于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告贾富荣与被告北京市平谷区镇罗营镇下营村村民委员会签订的《集体建设用地使用权承包合同》；二、被告北京市平谷区镇罗营镇下营村村民委员会于本判决生效后十五日内返还原告贾富荣租赁款三十五万元，并给付违约金一十万五千元；三、驳回原告贾富荣的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。下营村委会不服一审法院判决，向本院提起上诉。请求：撤销一审法院判决，将本案发回一审法院重新审理或改判驳回贾富荣在一审中的诉讼请求。理由：本案应当追加李振军、高秀梅、靳秋香为共同被告，一审法院审判程序违法；贾富荣提交的《集体建设用地使用权承包合同》是无效合同；李振军的行为不属于职务侵占，实属其个人行为，村委会不是返还资金的主体。贾富荣同意一审法院判决，不同意下营村委会的上诉请求。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院审理中，下营村委会提供了25位村民的签字，证明贾富荣提交的2010年9月26日31位村民的签字并非这25位村民本人所签。贾富荣认可该证据的真实性，不认可该证据的证明目的。贾富荣没有提供新证据。上述事实，有25位村民的签字及双方当事人在二审中的陈述在案佐证。本院认为：根据下营村委会的陈述，可以确定经该村村委会研究，决定将下营村委会的公章交由村书记李振军保管。同时村委会在一审法院审理中亦认可许多村民手里拿着与贾富荣提交的类似的合同。从上述情况可以确认，李振军一直在代表下营村委会对外从事民事活动。本案中，李振军与贾富荣签订了承包合同并在合同上加盖了下营村委会的公章、出具了盖有下营村委会公章的收条，故一审法院对本案租赁合同中合法租赁期内合同效力的认定正确。2010年双方签订承包合同至今，下营村委会没有交付承包物，现贾富荣依据双方的约定要求解除承包合同并支付违约金的理由正当，一审法院对此予以支持正确。下营村委会是承包合同的一方当事人。李振军只是代表下营村委会与贾富荣签订了合同，其不是合同的一方当事人。虽然靳秋香亦在合同上签了字，但该行为亦不能使其成为合同的一方当事人。高秀梅是李振军指定的收款人，亦不是合同的一方当事人。李振军、靳秋香、高秀梅均不能作为本案的当事人参加诉讼。下营村委会关于本案遗漏当事人、程序违法的上诉理由不能成立。下营村委会与贾富荣签订了承包合同、收取了钱款，但合同至今没有实际履行，在双方签订的承包合同被判决解除的情况下，下营村委会应当将所收取的款项返还给贾富荣。至于李振军、高秀梅是否将所收取的款项汇入下营村委会的账户内，是李振军、高秀梅与下营村委会之间的问题，本案不予涉及。本院审理中，下营村委会提交的证据，因签字的证人均没有到庭接受法庭质询，本院对该证据不予采信。综上所述，一审判决正确，本院予以维持。下营村委会的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费4833元，由贾富荣负担1084元（已交纳），由北京市平谷区镇罗营镇下营村村民委员会负担3749元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费9666元，由北京市平谷区镇罗营镇下营村村民委员会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 韩 静代理审判员 宋少源代理审判员 陈烁琳二〇一五年五月二十日书 记 员 张钰鑫 来源：百度搜索“”