（2015）浦民一（民）初字第12852号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-26
案件名称
赵万水与郝士奎、周娟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第12852号原告赵万水。被告郝士奎。被告周娟。上列两被告共同委托代理人施晓栋，上海祺道律师事务所律师。原告赵万水诉被告郝士奎、周娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年5月12日公开开庭进行了审理。原告赵万水，被告郝士奎、周娟及其委托代理人施晓栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵万水诉称，2013年3月24日，原告（卖售人、甲方）与被告郝士奎（买受人、乙方）签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》。双方在合同中约定原告将位于上海市浦东新区红枫路XXX弄XXX号10E房屋出售给被告郝士奎，转让价款为人民币（以下币种相同）129万元。在该合同附件三《付款协议》中双方特别约定：一、2013年3月24日，签订当日乙方向甲方支付5万元整；二、2013年3月28日，乙方向甲方支付40万元整；三、2013年4月1日，乙方向甲方支付33万元整；四、余款51万元整由乙方贷款银行支付。合同第九条约定乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（一）款内容处理。（一）每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的10%的违约金，合同继续履行。2013年3月28日，被告郝士奎在履行合同过程中，擅自违约，没有依据合同约定的付款期限，向原告支付40万元购房款。被告郝士奎的违约付款行为，直接造成原告应于2013年3月30日付款购买嘉兴市华浦港湾置业有限公司的华浦港湾5幢1401室和5幢1501室二套房屋及一个车位因购房款不足，而不能购买的严重后果。被告郝士奎的违约付款行为，不但直接导致了原告的购房目的不能实现，而且还给原告造成重大经济损失。两被告之间系夫妻关系，所购房屋是夫妻共同财产。对于共同债务，被告周娟依法负有连带责任。故原告起诉来院，要求：1、判令被告郝士奎向原告支付违约金16万元；2、判令被告周娟依法承担连带责任；3、本案诉讼费用由两被告承担。被告郝士奎辩称，2013年3月27日至2013年4月1日期间，被告郝士奎一再要求向原告付款，原告一直未收款，直到2013年4月1日被告郝士奎联系上原告后，将2013年3月28日应支付的40万元与2013年4月1日应支付的33万元一次性支付给原告。40万元延迟支付三天不构成被告逾期付款的违约责任。故不同意原告的全部诉请。且合同约定的违约金过高，要求法院按照银行基准利率的1.30倍相应调整。被告周娟辩称，被告周娟并非房地产买卖合同的相对人，本案不应当将其列为被告，被告周娟不承担连带责任。经审理查明，2013年3月24日，原告赵万水（甲方）与被告郝士奎（乙方）签订关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》）。《合同》约定：系争房屋的转让总价为129万元；乙方于2013年3月24日签约当日向甲方支付5万元；乙方于2013年3月28日向甲方支付40万元；乙方于2013年4月1日向甲方支付33万元；余款51万元由乙方贷款银行支付。乙方银行贷款到甲方账号后7天内办理房屋交接手续。甲、乙双方确认于2013年6月23日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的10%的违约金，合同继续履行。甲方未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款的10%的违约金，合同继续履行。2013年3月24日，被告郝士奎向原告支付房款5万元。2013年3月28日，即合同约定的被告郝士奎支付房款40万元的日期，被告郝士奎短信联系原告要求支付该笔房款，原告当日表示刚回家，不用当天见面；2013年3月29日至3月31日期间，被告郝士奎继续短信联系原告要求支付房款，原告于2013年3月31日短信回复原告在外地，并约定被告郝士奎于2013年4月1日联系；2013年4月1日，被告郝士奎与原告短信联系约定于当日下午二时见，同日，被告郝士奎通过银行转账支付原告约定应于2013年3月28日支付的房款40万元及约定应于当日支付的房款33万元。2013年5月23日，原告与被告郝士奎共同至房地产交易中心办理产权过户手续，被告郝士奎于当日交纳了双方应交的税费，后因被告郝士奎开具身份证明当天未能及时赶至房地产交易中心，双方未能办妥产权过户手续。之后，双方就产权过户事宜多次联系，但均未果。2013年6月28日，被告郝士奎诉至本院，要求：一、判令原告继续履行关于系争房屋的买卖合同，即判令原告立即将系争房屋产权过户给被告郝士奎并配合被告郝士奎办理房屋产权过户手续；二、判令原告立即将系争房屋交付给被告郝士奎并配合被告郝士奎办理物业过户手续及维修基金、水、电、煤气过户手续；三、判令原告立即付清尚欠物业费、水、电、煤气费、维修基金等共计6万元或将上述欠款支付给被告郝士奎；四、判令原告向被告郝士奎支付违约金（自2013年6月23日起至房屋产权过户并实际交付房屋之日止，以本金78万元，按照中国人民银行同期基准贷款利率的1.30倍计算）。本院经审理后认为，原告与被告郝士奎所签的《合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，双方应严格按约履行各自的权利义务。一、被告郝士奎举证的短信记录证明，系因原告在外地未能及时收款，致使被告郝士奎延期4天支付40万元，被告郝士奎延期4天付款的责任不在被告郝士奎。故原告以被告郝士奎延期付款4天、被告郝士奎未先支付原告逾期付款违约金为由，拒绝配合被告郝士奎办理产权过户手续，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定。《合同》约定，原告与被告郝士奎于2013年6月23日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。在被告郝士奎备齐过户资料于2013年6月18日书面致函要求原告于2013年6月22日下午3时至浦东新区房地产交易中心配合办理产权过户手续时，原告应予配合，但原告收到该函件后以所谓的要求被告郝士奎先支付逾期付款违约金为由拒绝配合办理产权过户手续，原告的行为构成违约。因双方实际办理系争房屋的产权过户手续的日期现尚无法确定，故本院现暂定计算逾期办理产权过户手续的违约金的截止日期为本判决生效之日。鉴于《合同》约定的逾期办理过户的违约金高于被告郝士奎现就低主张的违约金，故被告郝士奎就低主张的违约金，于法不悖。现被告郝士奎要求判令原告继续履行关于系争房屋的买卖合同，即判令原告立即将系争房屋产权过户给被告郝士奎并配合被告郝士奎办理房屋产权过户手续，并要求判令原告向被告郝士奎支付逾期办理产权过户的违约金（违约金的计算方式为自2013年6月24日起至本判决生效之日止，以本金78万元，按照中国人民银行同期基准贷款利率的1.30倍计算）的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。二、《合同》约定，被告郝士奎银行贷款到原告账号后7天内办理房屋交接手续。现被告郝士奎未举证证明51万元的银行贷款已支付给原告，故被告郝士奎现要求判令原告立即将系争房屋交付给被告郝士奎并配合被告郝士奎办理物业过户手续及维修基金、水、电、煤气过户手续以及被告郝士奎要求原告支付逾期交房的违约金的诉讼请求，均不符合法律规定，不予支持。三、原告是否欠物业费、水、电、煤气费、维修基金等问题，系原告与其他相关单位之间的纠纷，被告郝士奎也未举证证明已代原告缴纳上述费用，上述原告欠费问题不属于本案处理范围，故被告郝士奎要求判令原告立即付清尚欠物业费、水、电、煤气费、维修基金等共计6万元或将上述欠款支付给被告郝士奎的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。遂于2013年9月16日判决如下：一、被告郝士奎与原告继续履行双方于2013年3月24日签订的关于上海市浦东新区红枫路XXX弄XXX号10E室房屋的《上海市房地产买卖合同》，原告于本判决生效之日起十日内协助被告郝士奎办理上述房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权人由赵万水变更为郝士奎，办理产权过户手续中产生的税费等由被告郝士奎负担；二、原告于本判决生效之日起十日内支付被告郝士奎逾期办理产权过户手续的违约金（违约金的计算方式为自2013年6月24日起至本判决生效之日止，以本金78万元按照中国人民银行同期基准贷款利率的1.30倍计算）；三、驳回被告郝士奎的其余诉讼请求。2013年12月10日，原告不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉，上海市第一中级人民法院经审理后于2014年1月3日判决驳回上诉，维持原判。2014年3月23日，原告通过银行转账方式向上海市浦东新区人民法院执行款专户支付了29，548.24元款项。2014年3月28日，系争房屋被核准登记在被告郝士奎名下。2015年4月2日，原告赵万水向本院提起诉讼，诉请如前。以上事实，由原、被告提供的《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿信息、银行业务回单、短信文字记录、（2013）浦民一（民）初字第22655号民事判决书、（2013）沪一中民二（民）终字第3462号民事判决书以及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，原告与被告郝士奎签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法有效，双方均应严格按约履行各自的权利义务。被告郝士奎举证的短信记录证明，系因原告在外地未能及时收款，致使被告郝士奎延期4天支付40万元，被告郝士奎延期4天付款的责任不在被告，故被告郝士奎不构成违约，原告要求被告郝士奎支付逾期付款违约金16万元，缺乏事实及合同依据，本院不予支持。原告要求被告周娟对逾期付款违约金16万元承担连带责任，于法无据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告赵万水的全部诉讼请求。案件受理费5，336元，减半收取计2，668元，由原告赵万水负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 孟筱晖二〇一五年五月二十日书 记 员 尹俐媛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 微信公众号“”