（2015）百中民一终字第367号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2016-01-09
案件名称
百色金鑫新型墙体材料有限公司与百色市右江区七塘社区居民委员会租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区百色市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区百色市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林甲,林乙,林丙,林丁,林戊,百色金鑫新型墙体材料有限公司,百色市右江区七塘社区居民委员会
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）百中民一终字第367号上诉人（一审第三人）林甲。上诉人（一审第三人）林乙。上诉人（一审第三人）林丙。上诉人（一审第三人）林丁。上诉人（一审第三人）林戊。上诉人委托代理人周畅，广西桂三力律师事务所律师。被上诉人（一审原告）百色金鑫新型墙体材料有限公司。住所地：百色市右江区建华路*号*栋*单元***号。法定代表人刘凤伟，公司总经理。委托代理人窦智，百色市秉正法律服务所法律工作者。一审被告百色市右江区七塘社区居民委员会。住所地：百色市右江区龙景街道办事处七塘社区。法定代表人杨媚，该居民委员会主任。委托代理人陈荣兵，广西凌盛律师事务所律师。上诉人林甲、林乙、林丙、林丁、林戊因租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2014）右民二初字第198号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月24日召集上诉人林甲、林乙、林丙、林丁、林戊及委托代理人周畅，被上诉人百色金鑫新型墙体材料有限公司的委托代理人窦智，一审被告百色市右江区七塘社区居民委员会的委托代理人陈荣兵到庭进行举证、质证及辨论。本案现已审理终结。一审法院审理查明，被告百色市右江区七塘社区居民委员会原为百色市右江区龙景街道七塘村民委员会、百色市右江区龙景街道七塘社区居民委员会。第三人林甲、林乙、林丙、林丁、林戊系百色市右江区龙景街道七塘社区那马屯的村民，于2005年开始在“么桑”山地开荒种芒果，于2006年搭建砖瓦结构的简易鸡房、猪栏进行养鸡、养猪。因“么桑”范围内的林木、林地及山地权属发生争议，百色市右江区龙景街道七塘社区那马屯以该地应属其村民小组所有为由，于2005年11月向百色市右江区人民政府申请确权，2008年7月16日百色市右江区人民政府作出右政处字（2008）第01号《权属纠纷处理决定书》，确认“么桑”范围内的林木、林地及山地的所有权属归百色市右江区龙景街道七塘社区居民委员会（即原七塘村民委员会）农民集体所有，由七塘社区居民委员会经营、管理。百色市右江区龙景街道七塘社区那马屯不服处理决定书，向百色市人民政府申请复议，百色市人民政府于2009年1月8日作出百政复决字（2009）第01号《行政复议决定书》，维持百色市右江区人民政府作出右政处字（2008）第01号《权属纠纷处理决定书》。2011年12月16日，由被告为甲方，原告为乙方，双方签订《租地合同》，约定，经甲方村民代表会议讨论通过，甲方将位于百色火车站以东3000米处农场（地名么桑）的土地租赁给乙方，面积为34.851亩，租期为28年，自2012年1月1日至2040年12月31日止，租金分四个档次，每档次七年，第一个七年每年每亩租金600元，第二个七年每年每亩租金3000元，第三个七年每年每亩租金4000元，第四个七年每年每亩租金5000元。乙方先付租金后使用，每年租金一次付清，逾期不得超出一个月，否则甲方有权解除本合同。合同还约定对于租赁场地内尚有个别农户未撤离、未拆除建筑物，使合同无法履行的，甲乙双方互相配合通过行政及法律途径解决，期间所造成的损失，由占用地者承担乙方损失，甲方不承担乙方的经济责任，甲方已收到的租金则不退还乙方等。合同签订后，原告分别向被告交纳租金共180910元，期间，因第三人未撤离及拆除在“么桑”山地搭建的建筑物和设施，被告多次找第三人协商并向有关部门反映，要求拆除建在“么桑”山地上的建筑物和设施未果，引起本案纠纷。一审法院经审理认为，对于讼争的“么桑”范围内的林木、林地及山地的所有权属经百色市右江区人民政府作出右政处字（2008）第01号《权属纠纷处理决定书》确认，归百色市右江区龙景街道七塘社区居民委员会（即原七塘村民委员会）农民集体所有，由七塘社区居民委员会经营、管理。本案被告百色市右江区七塘社区居民委员会经本村民代表会议讨论通过，将由其经营、管理的位于百色火车站以东3000米处农场（地名么桑）面积为34.851亩的土地租赁给原告，主体适格，程序合法，且双方签订的《租地合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。原告的该项请求，于法有据，本院予以支持。第三人提出租赁合同违反法定程序，侵害其合法权益，应予以撤销的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。原告基于租赁合同关系，合法取得该租赁土地的占有、使用、收益权利，第三人在“么桑”山地开荒种芒果，占用租赁土地搭建砖瓦结构的简易房进行养鸡、养猪，致使原告未能完全支配租赁的土地，影响了原告的正常经营和使用、收益，损害了原告的合法权益，对于第三人妨害占有的行为，不论是按合同约定，还是物权的占有保护，原告作为占有人有权请求排除妨害，被告和第三人都有义务予以排除，原告的该项请求，符合合同和法律规定，予以支持。故被告和第三人应当拆除占用租赁地搭建的建筑物和设施。第三人提出本案不属于法院受理范围，且属重复诉讼的主张，依法无据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条的规定，判决：一、确认原告百色金鑫新型墙体材料有限公司与被告百色市右江区七塘社区居民委员会于2011年12月16日签订的租赁合同有效；二、被告百色市右江区七塘社区居民委员会、第三人林甲、林乙、林丙、林丁、林戊于本判决书生效之日起十日内拆除第三人在“么桑”山地搭建的建筑物和设施。上诉人林甲、林乙、林丙、林丁、林戊不服一审判决，一、被上诉人与一审被告会签订的《租地合同》，改变了出租土地（地名么桑）原农用地使用性质，不符合法律规定的土地用途，违背《土地管理法》和《农村土地承包法》的相关规定，应当认定为无效合同。二、被上诉人与一审被告会签订的《租地合同》，没有经过法定程序召开村民讨论。根据《村民委员会组织法》第22条、第24条的规定，涉及村民利益“借贷、租赁或者其他方式处分集体财产，召开村民会议讨论方可办理。村民会议应当有本村18周岁以上村民过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，到会过半数通过”，在本案中，被上诉人村民大约4000多村民，而被上诉人处理本案土地租赁没有召开村民会议，其作出《会议决定书》没有达到法定人数，参加人员也没有村民代表授权，不符合法律规定。不产生法律效力和拘束力。三、本案租赁土地“么桑”地块属于百色市右江区七塘社区全体村民所有的村集体土地，上诉人是百色市右江区七塘社区村集体成员，当然享有村集体土地的所有权，当然有权在其所有的村集体土地上开展符合我国法律规定、政策鼓励的种植、养殖等生产经营活动，他人无权干涉。四、被上诉人租赁的“么桑”的34.581亩土地范围不在上诉人使用的土地范围内，更无权要求上诉人拆除地上的建筑物和设施。综上所述，1、请求二审法院撤销百色市右江区人民法院作出的（2014）右民二初字第198号民事判决，依法确认被上诉人百色金鑫新型墙体材料有限公司与一审被告百色市右江区七塘社区居民委员会签订的租赁合同无效。2、请求二审法院驳回被上诉人要求上诉人和一审被告拆除在“么桑”租赁地块的建筑物和设施的诉讼请求。被上诉人百色金鑫新型墙体材料有限公司答辩称，一、答辩人认为（2014）右民二初字第198号民事判决所判事项和判决结果遵循依法、公平、公正、合理的原则，判决书所判事项及结果并无不妥当之处。二、答辩人和七塘社区居民委员会2011年12月16日签订的租赁合同是双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。三、被答辩人在上诉状诉称“自己属于百色市右江区七塘社区集体成员，当然享有村集体土地的所有权和使用权”，这一说法缺乏事实和法律依据。四、被答辩人称34.581亩不在答辩人与七塘社区居民委员会签订的租赁合同地块内，这一说法违背了事实，如果当时没有通过丈量，又何来34.581亩数据，而且在一审庭审过程中，七塘社区居民委员会也承认答辩人的租用地块包括被答辩人占用部分。一审被告百色市右江区七塘社区居民委员会陈述称，：一、对于本案的事实，一审法院认定事实清楚，判决正确，应予以维持。二、上诉人说该用地已经改变土地性质，无法律依据。金鑫材料公司依法取得采矿证，即可生产空心砖。三、农村集体所有的，可由村居民委员会发包，一审被告对该诉争土地有权发包。四、村民对集体土地只有使用权。上诉人说他们的养殖场有规模，但是都无证据证明。五、上诉人所暂用的土地在租赁合同地块范围内。本院综合诉辩双方的意见，上诉人林甲、林乙、林丙、林丁、林戊对一审查明的事实“2011年12月16日，由被告为甲方，原告为乙方，双方签订《租地合同》，约定，经甲方村民代表会议讨论通过，甲方将位于百色火车站以东3000米处农场（地名么桑）的土地租赁给乙方，面积为34.851亩，租期为28年，自2012年1月1日至2040年12月31日止，租金分四个档次，每档次七年，第一个七年每年每亩租金600元，第二个七年每年每亩租金3000元，第三个七年每年每亩租金4000元，第四个七年每年每亩租金5000元。”有异议，认为本案签订的《租赁合同》是未经过村民代表会议讨论通过。被上诉人百色金鑫新型墙体材料有限公司及一审被告百色市右江区七塘社区居民委员会对一审查明的事实没有异议。在二审期间，上诉人向法庭提供如下证据：1、《电脑资讯单》，用以证明一审原告的经营范围是工业生产，都不涉及农业生产，该公司的成立日期是2011年11月8日。2、《采矿许可证》，用以证明采矿的范围坐标拐点。该证据由国土局提供，开始采矿时间2011年10月11日到2021年10月11日。拐点坐标和采矿许可证一致。3、七塘村民群众关于要求划分山界、承包山地、林地、荒山申请报告，用以证明①七塘村民、村民代表的实际情况。②该山地属于村民集体所有，且该山地并没有分割到各家各户。七塘村民代表以户为单位有好几百号人之多。③这些在该报告上签名的才是七塘社区的真正村民。4、（2011）百中民一终字第68、69号《民事裁定书》，用以证明七塘社区是村集体土地的管理者身份。土地承包经营权分配是村民内部事务。被上诉人向法庭提供如下证据：1、《么桑农场招租启示》，用以证明2009年12月28日么桑农场经过村民代表会议决定公开向社会招租。2、《么桑农场土地租赁合同》，用以证明2010年1月8日村民委员会曾将部分么桑农场土地租与部分村民，但是租期不定。3、声明，用以证明部门村民声明如社区居民委员会需要使用么桑农场租赁地时自行拆除建筑退还土地。4、村民代表大会会议决定书，用以证明村民代表大会通过对么桑农场出租发包等事项的讨论决定。5、《关于要求拆除非法建筑物恢复土地原状的申请》，用以证明七塘社区向右江区人民政府申请拆除林甲等户在么桑农场乱占土地的报告。6、《调处意见书》用以证明，调处意见是么桑农场应由社区委员会经营管理，林甲应自行拆除非法占用土地上的建筑物。7、《通知》，用以证明从2009年6月3日至2014年1月28日，社区居民委员会连续5年5次发出通知要求非法占地林甲户撤离么桑农场。8、《么桑农场租赁地形示意图》，用以证明对租赁地内的非法建筑物进行测绘。9、《么桑农场租赁地红线图》用以证明林甲等非法占地的简易建筑物和其他设施均在租赁地的红线范围内。被上诉人对上诉人提供的证据质证认为，一、对证据1、2的三性无异议，对证明的目的有异议。二、对证据3的三性有异议，真实性无法核实，无关联性，与本案证明目的无关。三、对证据4的三性无异议，对证明目的有异议；裁定书的内容对我方没有关系。一审被告对上诉人提供的证据质证认为，一、对证据1、2的三性无异议，对证明目的有异议。二、对证据3的三性有异议，该报告无时间签署。三、对证据4的三性无异议，但是与本案无关系。一审被告对上诉人所举的证据进行质证。上诉人对被上诉人提供的证据质证认为，一、对证据1的真实性、合法性和关联性有异议。我方没见过该《招租启示》，也没有收到该《招租启示》，该场地是农民集体所有，社区居委会只是管理者的身份，不是所有者身份。二、对证据2的三性有异议，居委会只有发包权。三、对证据3的三性有异议。四、对证据4的三性有异议，且与一审提供的该证据有出入，一审的《决定书》有是盖着的，该份《决定书》无签章。签名人也有问题“黄学全”原始《决定书》没有。另外对证据4的第8页三性有异议，都没有签章，有些签名是代签的，人数也不符合法定人数，人数达不到七塘社区的法定人数，到会的村民是否是七塘社区的村民也不知道。所以该村民会议决定书无法律效力，且没有告知村民。五、对证据5的真实无异议，对合法性和关联性有异议，该请求是非法的，且没有关联，没有人民政府和国土局的支持。六、对证据6的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，所以本案才诉至法院。七、对证据7的三性有异议。没有收到该通知，也不知道该通知，七塘社区下该通知是非法的，七塘社区只是管理者，就是七塘社区没有把村集体土地发包到各家各户承包经营，才导致纠纷不断。八、对证据8的真实性有异议，该图绘制的地形图没有说明地块的准确位置是上诉人所占的地方。无关联性，且无盖章。九、对证据9的真实性无异议，合法性和关联性有异议，1、测绘时间是2012年8月13日，租赁合同是2011年12月16日，时间相差将近一年，不排除被上诉人根据地块去套的地形范围。2、上诉人所占的地理位置的坐标范围是否在被上诉所占的地块范围内无法证实。3、租赁合同没有约定用途，不能证明租赁的那块土地是采矿的那块土地。一审被告对被上诉人所举的证据进行质证，一、对证据1的三性无异议。这证据恰好能证明居委会有权利对该诉争土地进行发包。二、对证据2的三性无异议。上诉人没有交租金，无权利使用。三、对证据3的三性无异议。村民随时遵从居委会的指挥。四、对证据4的三性无异议，组长就是村民代表，组长的签字就代表整个组，我方认为程序合法。五、对证据5的三性无异议，这是我方依法作出的，请求右江区人民政府进行调解的。六、对证据6、7，这是我方依法作出的，在村里公示，我方只是代表居委会，也将该材料送给上诉人，只是上诉人拒绝签收。七、对证据8的三性无异议。八、对证据9的三性无异议，关于拐点问题，该图明显的显示区间问题。采矿区的范围在承包合同的红线图范围内。对上诉人提供的证据，本院认为，1、《电脑资讯单》、《采矿许可证》，只能证明被上诉人企业类型、经营范围等企业信息，对于证实签订本案的《土地租赁合同》无效，不予采信。2《七塘村民群众关于要求划分山界、承包山地、林地、荒山申请报告》，因被上诉方对其真实性有异议，同时该《申请报告》是上诉方提供，落款签名人员太多，无法核对真实性，又没有被申请单位（龙景街道办、右江区人民政府）答复和签收的材料。对于本案出租土地属于村民集体所有被上诉人和一审被告认可，没有必要再证实；且该《申请报告》对证明此事实是没有关联性的，故不予采信。3、（2011）百中民一终字第68、69号《民事裁定书》，由于该两份《民事裁定书》是发生法律效力的《裁定书》，本院予以采信。对被上诉人向法庭提供的证据，本院认为，1、《么桑农场招租启示》，由于没有提供相关的《村民代表会议记录》，对于证明2009年12月28日么桑农场经过村民代表会议决定公开向社会招租，本院不予采信。2、《么桑农场土地租赁合同》、《声明》，因该《么桑农场土地租赁合同》、《声明》是本村的村民签名，上诉人否认，但没有提供相反证明（该村民没有签名的证言），故本院予以采信。3、《村民代表大会会议决定书》、《村民代表大会会议签到表》、《村民代表大会会议决定的代表会后征求意见》，该三份证据是相互印证，上诉人又没有提供相反证明推翻，是可以证实“对么桑农场出租发包是村民代表大会讨论通过”的，本院予以采信。4、《关于要求拆除非法建筑物恢复土地原状的申请》、《调处意见书》是相互印证的，被上诉人向政府申请处理，后出具《调处意见书》，且上诉人对《调处意见书》认可，故该两份证据以事实相符，本院予以采信。6、《通知》，从村民代表大会讨论作出《会议决定书》：“2、对不主动按时撤离么桑农场的农户、又不配合又不在社区居委会公告所要求的时间内与居委会办理承包手续的农户今后不再给予承包，并由七塘社区居委会按有关法律进行处理。”之内容看，一审被告是早于作出《会议决定书》之前已经《公告》、《通知》上诉人，故《通知》内容与2011年《村民代表大会会议决定书》内容相符，相互印证，本院予以采信。7、《么桑农场租赁地红线图》，由于一审被告是该土地的管理者，其出租本案土地的范围是与被上诉人相互测绘的，对其拥有管理权的土地内四至范围有决定权，上诉人又没有提供相反证明推翻，故对于该证据证明林甲等非法占地的简易建筑物和其他设施均在租赁地的红线范围内，予以采信。本院对当事人争议事实的分析和认定：关于一审查明“2011年12月16日，由被告为甲方，原告为乙方，双方签订《租地合同》，约定，经甲方村民代表会议讨论通过，甲方将位于百色火车站以东3000米处农场（地名么桑）的土地租赁给乙方，面积为34.851亩，租期为28年，自2012年1月1日至2040年12月31日止，租金分四个档次，每档次七年，第一个七年每年每亩租金600元，第二个七年每年每亩租金3000元，第三个七年每年每亩租金4000元，第四个七年每年每亩租金5000元。”的事实是否属实的问题。根据村民代表大会讨论作出《会议决定书》“3、对今后“么桑”农场的生产、经营、管理权（发包、出租、招商引资、合作开发等事宜）由七塘社区居委会（一审被）自主决定。”的内容看，村民代表会议讨论通过，一审被告对本案“么桑”农场土地有自主决定权（包括对本村内部村民及对外有出租权，并且在不违反法律规定的情况下对租金、出租年限、出租面积有决定权），故一审查明上述事实正确。综上分析，一审认定的事实属实，本院予以确认本院认为，本案争议的“么桑”（地名）土地为一审被告集体所有。至2011年前，该集体土地一直未发包给村民（或其他个人、单位）承包经营，也未向外出租，是一审被告自行经营、管理。一审被告为“么桑”（地名）土地的经营、管理方式，于2011年2月10、12月3日两次召开村民代表大会讨论并作出《会议决定书》，决定书内容为：1、现还在么桑农场内开荒种养的农户，由居委会通知动员其限期撤离。2、对不主动按时撤离么桑农场的农户、又不配合又不在社区居委会公告所要求的时间内与居委会办理承包手续的农户今后不再给予承包，并由七塘社区居委会按有关法律进行处理。3、对今后“么桑”农场的生产、经营、管理权（发包、出租、招商引资、合作开发等事宜）由七塘社区居委会（一审被）自主决定。从该《会议决定书》第3条内容可以看出，从2011年2月10后，该“么桑”农场土地的生产、经营、管理由一审被告自主决定（包括对本集体经济组织成员或以外的单位及个人发包以及出租）。2011年12月16日，一审被告与被上诉人签订《租地合同》是经过村民代表会议讨论决定后才签订的，程序合法，意思表示真实，内容亦未违反法律和行政法规的强制性规定，该《租地合同》合法有效。故一审判决认定该《租地合同》有效是正确的。由于上诉人没有合法的手续，在被上诉人租赁的土地内搭建建筑物和设施，影响了一审被告履行《租地合同》将土地出租给被上诉人使用。故一审判决上诉人及一审被告履行拆除上诉人在被上诉人租赁的土地内搭建的建筑物和设施，有事实和法律依据是正确的。关于上诉人主张本案的《租地合同》改变了出租土地（“么桑”（地名））原农用地使用用途应为无效合同的问题。由于本案出租的土地是否改变原使用用途不是本案审理的范围，是由行政机关对土地合法及违法使用行使的审批权和处罚权。另外也不排除先租地后报批的方式，故对上诉人的该主张，本院不予审理。关于上诉人主张一审被告将“么桑”（地名）的土地发包（租赁）给被上诉人没有经过法定程序召开村民会议讨论的问题。一审被告将“么桑”（地名）土地发包给被上诉人的事宜是经村民代表大会三份之二以上代表同意即可行使，根据被上诉人提供的《村民代表大会会议签到表》及《村民代表大会会议决定书》证实当时各小组村民代表到会签名，并经三份之二以上代表同意，符合法定程序，且上诉人又没有相反证据证实当时一审被告对“么桑”（地名）土地的经营、管理方式没有召开村民代表大会或未经三份之二以上代表同意，故对上诉人的该主张本院不予采信。关于上诉人主张其作为集体成员对“么桑”的土地属集体所有，其有权使用（种植、养殖等生产经营）的问题。由于“么桑”的土地属集体所有，是由一审被告经营、管理，上诉人在没有与一审被告签订承包合同的情况下强行占用集体土地，侵害了本集体其他村民的合法权益。根据村民代表大会讨论作出的《会议决定书》：“2、对不主动按时撤离么桑农场的农户、又不配合又不在社区居委会公告所要求的时间内与居委会办理承包手续的农户今后不再给予承包，并由七塘社区居委会按有关法律进行处理。”的决定，一审被告给予了上诉人一定公告期限办理承包手续，但上诉人不办理承包手续而强行侵占集体土地，违反了平等自愿原则。故对上诉人的该主张本院不予采信。关于上诉人主张其使用“么桑”的土地范围不在本案签订的《租地合同》约定范围内的问题。由于一审被告是“么桑”集体所有土地的经营、管理者，其对出租土地四至范围有决定权，且《租地合同》出租的土地是经过丈量、测绘，并勾划红线的。故上诉人认为其搭建建筑物和设施不在《租地合同》出租土地的四至范围内，没有证据证实，对上诉人的该主张本院不予采信综上所述，上诉人的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人林甲、林乙、林丙、林丁、林戊负担。本判决为终审判决。审判长 俞穗芳审判员 张力夫审判员 黄小萍二〇一五年五月十四日书记员 欧致畯 百度搜索“”