（2015）三中民终字第05968号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-26
案件名称
北京实地房地产开发有限责任公司与吕东雷商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京实地房地产开发有限责任公司,吕东雷
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第05968号上诉人（原审被告）北京实地房地产开发有限责任公司。法定代表人杨维旺，总经理。委托代理人薛莲，北京廉峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吕东雷，男，1975年12月14日出生。委托代理人史孟超，北京市达奥律师事务所律师。上诉人北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）因与被上诉人吕东雷商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第02044号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2015年1月，吕东雷诉至原审法院称：我与实地公司于2013年8月21日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），我购买实地公司的坐落于北京市通州区×（以下简称5254号房屋），合同约定实地公司应于2013年11月15日前交房，并规定逾期交房超过90日，我有权退房，实地公司按照我全部已付款的1%向我支付违约金。2013年6月22日，我支付购房款514481元和服务费1万元，6月30日我支付购房款458776元。但实地公司现在仍未向我交付该商品房。故我起诉要求：1、判令解除我与实地公司签订的合同编号为×的《预售合同》；2、实地公司返还我购房款973257元；3、实地公司支付我购房款1%的违约金9732.5元；4、诉讼费由被告实地公司承担。实地公司在原审法院辩称：我公司不同意吕东雷的诉讼请求，不同意解除合同。要求吕东雷继续与我公司履行合同。吕东雷未在规定的时间内提交书面退房申请，所以我公司要求吕东雷继续履行合同。吕东雷未按照合同的约定履行，违约在先，所以我公司不同意返还购房款。原审法院经审理查明：2013年6月，吕东雷至实地公司鑫源贸大厦项目看房，选定5254号房屋，并于2013年6月22日交纳购房款514481元，6月30日交纳购房款458776元。2013年8月21日，吕东雷与实地公司签订《预售合同》，吕东雷购买实地公司开发建设的5254号房屋，总房款973257元。《预售合同》第六条付款方式及期限约定：买受人采取一次性付款。附件五付款方式及期限的约定：一、双方同意该商品房总价款为人民币￥973257元，玖拾柒万叁仟贰佰伍拾柒元整。二、双方同意买受人以一次性方式付款，具体付款期限安排如下：1、2013年8月21日前，买受人向出卖人一次性支付房款计人民币￥973257元，玖拾柒万叁仟贰佰伍拾柒元整。”《预售合同》第十二条交付条件约定：实地公司应当在2013年11月15日前向吕东雷交付该商品房。该商品房交付时应当符合3个条件：1、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）。合同第十四条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第36页第5条对于商品房预售合同第十四条的修改和补充约定：“因出卖人原因逾期交房超过90日，买受人退房，买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权、退房权。”2013年11月15日，因房屋未满足交付条件，实地公司未按照合同约定向吕东雷交付5254号房屋。实地公司称曾于2013年12月向吕东雷发出入住通知，通知其于2013年12月28日办理入住手续。吕东雷称未收到实地公司的入住通知，且截止2013年12月28日5254号房屋尚未满足交房条件。2014年6月26日，实地公司办理完毕了5254号房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续。吕东雷称实地公司未按时交房后，其多次向实地公司要求退房，但未能协商一致。吕东雷对其曾提出退房申请的情况未向本院提供证据。在本案审理过程中，吕东雷称签订合同当日其按照销售的要求在合同指定的部分签字，其本人并未仔细阅读合同，2013年12月中旬后其才自取得合同原件。吕东雷称合同第36页第5条对于商品房预售合同第十四条的修改和补充约定系对其退房权进行限制，为实地公司提供的格式条款，显失公平，该条款无效。实地公司称吕东雷在签订合同时应对合同的条款进行仔细阅读，《预售合同》的说明中明确的写清“买受人应当仔细阅读合同条款”的提示，故签订合同后吕东雷应当按照合同履行。吕东雷未按照合同第36页第五条约定的时间书面提出退房申请，故吕东雷不再享有解除合同的权利。实地公司同时提供了北京市建测房地产经纪有限公司（以下简称建测公司）提供的《北京O**项目住宅、写字楼、商业业主办理产权所需提供的资料》，证明吕东雷未提供相关资料，才导致其公司未能实际交房。吕东雷称《北京O**项目住宅、写字楼、商业业主办理产权所需提供的资料》形成于其起诉之后，在履行合同的过程中实地公司未向业主告知，且系办理产权所需提供的资料，与其因实地公司延期交房要求解除合同无关。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告吕东雷与被告实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。吕东雷已经支付了全部的购房款，按照双方合同第十二条的约定实地公司应于2013年11月15日向吕东雷交付5254号房屋，实地公司未按时交付房屋，实地公司于2014年6月26日才取得5254号房屋所在商业、办公综合楼的竣工验收备案手续，实地公司已经构成违约。吕东雷虽然未按照合同第36页第5条的约定在实地公司逾期交房超过90日的3日内书面提出退房申请，但该条款为实地公司提出的格式条款，对吕东雷的退房权进行了限制，且实地公司未对该条款提醒吕东雷注意并进行必要的说明，对实地公司称因吕东雷未按时提交书面的退房申请故不同意解除合同的答辩意见，本院不予采纳。故对吕东雷要求解除与实地公司签订的《预售合同》，并要求实地公司退还全部已付款973257元及支付全部已付款的1%即9732.5元违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告吕东雷与被告北京实地房地产开发有限责任公司签署的编号为Y1517152的《北京市商品房预售合同》；二、被告北京实地房地产开发有限责任公司返还原告吕东雷购房款人民币九十七万三千二百五十七元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京实地房地产开发有限责任公司赔偿原告吕东雷违约金人民币九千七百三十二元五角，于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院判决后，实地公司不服，上诉至本院称：1、吕东雷未按合同约定在规定时间内行使合同解除权，其诉请不能成立。2、吕东雷已经收到我方邮寄的入住通知书，但未履行收取房屋的义务，才导致我方未能实际交房。3、一审法院认定《预售合同》附件十第五条属于格式合同系适用法律错误。综上，请求撤销原判，改判驳回吕东雷的诉讼请求，或发回重审。吕东雷同意原判。本院经审理查明的事实与原审法院所查明的事实一致。上述事实，有《预售合同》、《北京O**项目住宅、写字楼、商业业主办理产权所需提供的资料》、《个人房屋按揭贷款合作协议书》、《个人贷款合作协议》、购房款收据及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：本案中双方争议焦点有二：一是实地公司是否存在违约情形；二是《预售合同》附件十第五条是否系无效的格式条款。对于焦点一实地公司是否存在违约情形。根据合同约定，实地公司应于2013年11月15日前向吕东雷交付房屋，实地公司并未依约如期交付，而是于2013年12月向吕东雷邮寄入住通知书。但涉诉房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续迟至2014年6月26日才办理完毕，此前房屋并不具备交付条件。故实地公司确实存在逾期交房的行为。对于焦点二，《预售合同》附件十第五条是否系无效的格式条款。依据相关法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务；提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《预售合同》附件十第五条约定：“买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权、退房权。”根据本案查明的事实，附件十第五条系实地公司单方制定的格式条款，对吕东雷在实地公司迟延履行的情况下行使合同解除权的期限设为3日明显过苛，系加重吕东雷责任、变相排除其合同解除权，故该条款应属无效的格式条款。实地公司认为吕东雷未在期限内提交书面退房申请故不得再行使合同解除权的主张不具有合理基础。综上，实地公司逾期交房构成违约，应承担相应的违约责任。原审法院依据吕东雷的诉请，判令解除《预售合同》并由实地公司返还购房款以及赔偿违约金，具有事实与法律依据，本院予以维持。实地公司要求继续履行合同的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费6865元，由吕东雷负担50元（已交纳），由北京实地房地产开发有限责任公司负担6815元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费13630元，由北京实地房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 齐晓丹代理审判员 夏 莉代理审判员 陈 茜二〇一五年五月二十日书 记 员 李 惠书 记 员 石艳明 来源：百度“”