（2014）杭萧民初字第4216号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-08-31
案件名称
王国伟、周黎琪与徐丽平、徐国良房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市萧山区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王国伟,周黎琪,徐丽平,徐国良,朱志水,王凤美
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭萧民初字第4216号原告王国伟。原告周黎琪。被告徐丽平。被告徐国良。两被告共同委托代理人张勇、潘靓超。第三人朱志水。第三人王凤美。原告王国伟、周黎琪诉被告徐丽平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月13日立案受理后，依法由审判员崔白洁适用简易程序于同年9月17日公开开庭进行了第一次庭审。同年11月13日，因案情复杂，本案依法裁定转为普通程序审理。2015年1月2日，原、被告申请自行和解两个月，本院予以准许。同年3月31日，本院依职权追加徐国良作为被告参加本案诉讼。同日，本院依职权通知第三人朱志水、王凤美参加本案诉讼。同年4月14日，经本院院长批准，本案延长审限三个月。同年4月24日，本案依法组成合议庭公开开庭进行了第二次庭审。原告王国伟、周黎琪，被告徐丽平的委托代理人张勇到庭参加第一次庭审。原告王国伟、周黎琪，被告徐丽平、徐国良的共同委托代理人张勇、潘靓超到庭参加第二次庭审。第三人朱志水、王凤美经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告王国伟、周黎琪诉称：2013年6月，原告通过网上售房信息看到萧山区山河花园小区有一套160平方米住房出售，该房屋售卖住处中详细注明含附属设施10平方米自行车库一间。2013年7月1日晚7时30分，原告及父母在杭州住邦房产代理有限公司员工王新亮的介绍下，一同查验了网上所售位于萧山区山河花园10幢2单元502室房屋及附属设施，并于2013年8月13日通过该中介公司与被告签订了房屋买卖合同。合同第二条约定，买卖房屋包含附属设施自行车库一间。2013年8月16日，原告通过中介公司将购房首付款打入被告指定账户前，向中介公司提出查验所购房屋附属自行车库，中介公司告知自行车库钥匙在被告手中，直接问被告拿。随后在萧山区山阴路邮政储蓄所原告将首付款打入被告指定账户时，被告徐丽平明确告知原告及原告父母交易房屋附属自行车库是20号，并详细说明该自行车库较大，有十平方米左右，并将房屋及20号自行车库钥匙一并交于原告母亲手中。因被告徐丽平说当天下午要上班，让原告自己去查看所购房屋及附属20号自行车库。后原告及父母先后前往山河花园小区，查验了房层及20号自行车库，内见自行车一辆、电视包装箱一个及纸板等杂物若干，并到物业管理处查看房屋及附属设施登记情况，与被告所述一致，后原告父亲将钥匙放于中介公司。2013年8月28日，原、被告办理房屋所有权过户手续后，被告徐丽平将房屋钥匙交给原告父亲，并告知原告父亲20号自行车库内还有物品存放，自行车库钥匙等车库内物品搬完交给原告。期间，原告母亲多次向被告索要20号自行车车库钥匙，被告徐丽平都以自行车库内物品没搬完为由拖延，直至2013年10月1日购房首付款及贷款全部结清，原告父母在中介公司向被告徐丽平索要20号自行车库钥匙，被告徐丽平告知原告父母没带，会将钥匙放在中介公司。同年10月5日，原告父亲再将向中介公司索要钥匙，中介公司员工李湘君告知经办人郑海燕去旅游，再等两天交钥匙。直至2013年10月8日，被告徐丽平通过中介公司却将原告所购相邻501室附属13号（约5平方米）自行车库钥匙交给原告父亲，原告核实后将钥匙退还中介公司。被告交付房屋前，拖欠物业管理费1306元，物业管理处在被告拒不缴清的情况下，要求原告承担。基于上述原因，原告与被告、中介公司协商无果。为此原告向法院提起诉讼，请求判令：一、被告履行合同，交付原告山河花园10幢2单元502室附属设施20号自行车库（价值60000元）。二、被告支付原告拖欠物业费1306元。被告徐丽平、徐国良辩称：被告已经按房地产买卖合同的约定履行完毕全部义务，已将合同约定自行车库交付原告，且原告诉称的20号自行车库在案涉买卖发生之前已由被告与第三人置换，20号自行车库所有权和使用权已经归属于第三人。原告主张自行车库价值60000元无任何依据，被告买受时自行车库是赠送的，其经济价值较低。原告诉请被告支付物业费1306元，没有事实依据，因为物业公司未尽相应义务，所以被告未支付相应物业费，但物业费主张的权利人应属于物业公司，原告无权突破合同相对性向被告主张。综上，请求驳回原告全部诉请。第三人朱志水、王凤美未作答辩，也未提供证据。原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.房屋出售广告网页打印件一份，欲被告应交付的车库是20号，面积为10平方米左右的事实；2.房地产买卖合同一份，欲证明被告应交付附属设施自行车库一间的事实；3.杭州萧山南都物业服务有限公司山河花园服务处出具的证明一份，欲证明20号车库是登记在涉案房屋名下的事实；4.杭州萧山南都物业服务有限公司山河花园服务处出具的证明一份，欲证明被告拖欠2012年、2013年1月至7月物业费1306元的事实；5．录音资料一份，欲证明被告与第三人之间签订的置换协议是伪造的事实。经质证，被告认为：对证据1有异议，该证据不符合法定的证据形式，照片反映不出记载的房屋就是涉案房屋，被告从未发布过该信息，被告也未向原告作出过事先的承诺。对证据2无异议，但认为不能证明原告主张的事实，合同第2条明确约定被告需交付给原告自行车库一只，按被告理解，被告已经按约定交付了13号自行车库，被告不存在违约。双方主要的买卖标的物是房屋，自行车库本身也没有计入房屋的价款之中，只是赠送，从价格来看，当时成交价的确很低。同时合同也反映不出自行车库的价值。合同第9条约定房屋交付前的物业费由被告承担，被告认为应由被告支付给物业公司，原告实际也未垫付。对证据3有异议，物业公司对车库的实际归属没有证明力，自行车库没有产权登记，占有、使用是由业主自行决定的，20号车库属于谁应由业主或业主与第三方的约定为准。该证据只能证明20号车库曾经属于被告，不能证明本案房屋买卖时车库依然属于被告所有。对证据4形式上的真实性无异议，但被告只欠物业公司物业费，原告无权向被告主张，且原告实际也未垫付。对证据5，被告认为已经超过举证期限，同时不能证明录音是在原告陈述的2013年10月11日录制，也不能证明是在被告工作地点录制，录音当中人物的真实性凭原告现有证据无法证明。如果录音中是被告徐丽平，被告徐丽平陈述了8月8日与第三人签订置换协议，这与被告提交的原告与第三人签订的置换协议是一致的。本院审查后认为：证据1是客观、真实的，具有证据效力。证据2是客观、真实的，能够证明原、被告约定被告应交付原告附属设施自行车库一只的事实。证据3、4是客观、真实的，与本案事实具有关联，本院对上述证据的证明效力予以确认。证据6是客观、真实的，具有证据效力。被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：杭州住邦房产代理有限公司出具的证明一份，欲证明被告出售案涉房屋给原告，被告徐丽平及房产中介均未向原告承诺20号自行车库是502室的附属买卖标的物之一，被告将13号自行车库交付给原告符合合同约定。经质证，原告对该证据有异议，认为原告在支付首付款前就向中介公司要求查看自行车库，后被告徐丽平将自行车库钥匙交付给原告要原告自行去查看。本院审查后认为：该证据形式上属证人证言，书面证言仅加盖公章，未有出具的签字，且证人未出庭作证，不符合证据形式要件，本院对该证明不予确认。本院依职权对第三人朱志水制作了调查笔录。经质证，原告对第三人朱志水的陈述有异议，认为与原告徐丽平的陈述不符。经质证，被告对该调查笔录无异议。本院审查后认为该证据能够证明案涉20号自行车库现由第三人朱志水实际占有使用的事实。根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：两被告原系杭州市萧山区山河花园10幢2单元502室业主。2013年8月13日，两原告与被告徐丽平签订《房地产买卖合同》一份。合同约定，两被告将位于杭州市萧山区山河花园10幢2单元502室房屋出售给两原告，同时转让自行车库一只等附属设施。房屋价格2168000元，自合同签订之日起两原告支付20万元作为购房定金，2013年8月17日前支付购房款848000元，余款1300000元于商业贷款办出时支付，款清交房。双方在2013年8月30日前办妥产权过户手续。除了上述约定，双方又约定，因被告方急需资金还抵押贷款1800000元，经原、被告及中介公司协商，原告方提前支付首付款1200000元，被告方自行解决400000元，中介公司借给被告方200000元，则原告方将银行按揭贷款中扣除500000元归还原告方300000元，中介公司200000元，并支付中介公司利息2000元。2013年8月23日，案涉房屋办理了过户登记手续，产权登记至两原告名下，两原告已付清全部购房款。另查明：第三人朱志水系杭州市萧山区山河花园10幢2单元501室业主，第三人王凤美系朱志水妻子。案涉房屋一楼系自行车库，20号自行车库原由两被告使用，13号自行车库原由第三人朱志水使用。2013年8月8日，被告徐丽平与第三人朱志水签订了置换协议，约定两被告将20号自行车库与第三人朱志水的13号车行车库进行置换。现20号自行车库由第三人朱志水占有使用。本院认为：原、被告签订的《房地产买卖合同》合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行合同义务。虽然双方在《房地产买卖合同》中未约定自行车库面积及具体位置，但根据被告、第三人的陈述及售房广告，能够认定合同中载明的自行车库为20号自行车库。现被告未交付20号自行车库，已构成违约，被告应按照合同约定继续履行合同义务，交付20号自行车库。根据本院查明的事实，案涉20号自行车库在交付原告前已由被告转让给第三人朱志水，且现实际由第三人朱志水占有使用。原告主张的交付20号自行车库的诉讼请求客观上无法履行。经本院释明，原告仍坚持要求交付车库，故本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回王国伟、周黎琪的诉讼请求。案件受理费1332元，由王国伟、周黎琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）审 判 长 崔白洁人民陪审员 瞿 萍人民陪审员 章少玲二〇一五年五月二十日书 记 员 徐丽芳