（2015）渝五中法民终字第01907号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2016-07-12
案件名称
重庆渝松建设有限公司与余明穗房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
文昌武,重庆渝松建设有限公司,余明穗
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第01907号上诉人（原审第三人）文昌武。被上诉人（原审原告）重庆渝松建设有限公司，住所地重庆市渝北区花卉西四路53号碧泉花园2幢4单元4-3-1。法定代表人孙启伟，总经理。委托代理人张宗波，重庆智圆律师事务所律师。委托代理人曾云兴，重庆智圆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）余明穗。上诉人文昌武因与被上诉人重庆渝松建设有限公司（下称渝松公司）、余明穗房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2014）津法民初字第06755号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明:2009年9月16日，渝松公司与余明穗签订《中山古镇·同心坊房屋买卖合同》，双方约定：由余明穗以建筑面积每平方米1735元的价格购买渝松公司建设的位于重庆市××区中山镇××桥头路街××号××号（建筑面积32.57平方米）房屋，房屋总价款56509元,并约定付款方式及期限。合同签订后，余明穗支付渝松公司房款56509元购房款，渝松公司将房屋交付余明穗。2013年4月12日，余明穗与文昌武自行签订房屋《转让协议》，以65500元的价格将该房屋转让与文昌武。该房屋现由文昌武占有使用。余明穗与文昌武签订房屋转让协议，渝松公司表示不知情，亦不同意。一审另查明，由渝松公司建设的中山古镇.同心坊项目系办理的农村集体土地使用权,用地项目名称为修建江津区中山镇鱼湾村游渡河居民新村聚居点,用地单位为江津区中山镇鱼湾村民委员会和渝松公司，建设单位为渝松公司、张祥等户村民聚居点，建设地址为江津区中山镇渔湾村斑竹滩经济合作社。余明穗、文昌武均系城镇居民。渝松公司一审诉称：2009年9月16日，渝松公司、余明穗签订《中山古镇·同心坊房屋买卖合同》，双方约定由余明穗购买渝松公司建设的位于重庆市江津区中山镇鱼湾村斑竹滩经济合作社新农村聚居点工程中8栋4层3号房屋，房屋建筑面积为32.57平方米，购房单价为1735元/平方米。合同签订后，余明穗支付了购房款56509元。由于渝松公司并非房地产开发企业，其投资建设的中山古镇﹒同心坊新农村聚居点工程所用土地为农村集体建设用地，余明穗并非诉争房屋所在地农村集体经济组织成员，故渝松公司、余明穗签订的《中山古镇﹒同心坊房屋买卖合同》属无效合同。余明穗与文昌武的房屋转让协议，渝松公司不知情，亦不同意，文昌武对该房屋系无权占有。现请求：1.依法确认渝松公司、余明穗于2009年9月16日签订的《中山古镇﹒同心坊房屋买卖合同》无效，2.余明穗、文昌武返还渝松公司位于重庆市江津区中山镇鱼湾村斑竹滩经济合作社新农村聚居点工程中8栋4层3号房屋。余明穗一审未答辩。文昌武一审辩称：1.渝松公司、余明穗之间签订的合同是双方真实意思的表示，应为有效。文昌武不同意退房。2.渝松公司用政府文件欺骗，应当承担全部责任；3.文昌武与余明穗签订的转让协议有效。一审法院认为:涉诉房屋系渝松公司经有关部门批准建设，但由于该建设工程所使用的土地为农民集体所有的土地，而余明穗不仅不是涉诉房屋所在地的农村集体经济组织成员，而且是城镇居民，根据土地管理有关法律规定，余明穗是禁止购买涉诉房屋的对象。因此，渝松公司、余明穗签订的《房屋买卖合同》违反了土地有关法律、行政法规的效力性强制性规定，应为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，渝松公司要求余明穗返还房屋，符合相关法律规定，应予支持。文昌武系城镇居民，同样系禁止购买涉诉房屋的对象，其与余明穗之间的房屋转让协议亦当属无效，文昌武基于与余明穗之间的房屋转让协议而占有房屋属于无权占有。渝松公司系涉诉房屋的建设者，对该房屋依法享有相应物权，其要求文昌武返还房屋，于法有据，应予支持。为了保护当事人的合法权益，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百四十四条的规定，判决：一、重庆渝松建设有限公司与余明穗于2009年9月16日签订的《中山古镇·同心坊房屋买卖合同》无效。二、限余明穗、文昌武于本判决生效后五日内返还重庆渝松建设有限公司位于重庆市××区中山镇××桥头路街××号××号（建筑面积32.57平方米）房屋。案件受理费80元，由重庆渝松建设有限公司负担。一审宣判后，文昌武不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回渝松公司一审诉讼请求。主要事实和理由：签订合同时，文昌武没有隐瞒城市居民身份。购房合同由渝松公司一手制定。文昌武签订转让协议时，当时没有规定不能转让。渝松公司隐瞒事实，存在欺诈行为，并给文昌武造成严重经济损失。在双方未达成赔付协议之前，房屋不应返还。渝松公司辩称：房屋买卖合同无效。请求驳回上诉，维持原判。余明穗未答辩。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为：虽然涉案房屋系经有关部门批准建设，但所使用的土地是农民集体所有土地，只有该集体组织成员才能享有权利。余明穗系城镇居民，不是涉诉房屋所在地的农村集体经济组织成员。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，渝松公司与余明穗签订的《中山古镇·同心坊房屋买卖合同》应为无效。文昌武与余明穗签订的《转让协议》，其标的物为余明穗根据上述无效合同所取得，且文昌武本人亦为城镇居民，因此，文昌武、余明穗之间的《转让协议》亦为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审法院判决余明穗、文昌武将涉案房屋返还给渝松公司，并无不当。至于文昌武上诉提出的损失问题，不属于本案处理范围，不影响对合同效力的认定和房屋返还义务的承担。综上，文昌武的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决事实认定清楚，法律适用正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由文昌武负担。本判决为终审判决。审 判 长 申 威代理审判员 陈 杨代理审判员 周媛媛二〇一五年五月二十日书 记 员 向 奇 来自：