（2014）城中民一初字第2115号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-11-09
案件名称
何国元、林宜坦等与彭智明、柳州市泓勋贸易有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
柳州市城中区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何国元,林宜坦,林辉,黄涛,林荣德,彭智明,柳州市泓勋贸易有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第十条第一款，第五十条，第五十八条；《中华人民共和国物权法》：第三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市城中区人民法院民 事 判 决 书（2014）城中民一初字第2115号原告何国元，男，住福建省福州市。原告林宜坦，男，住福建省长乐市。原告林辉，男，住福建省福州市。原告黄涛，男，住广西柳州市。原告林荣德，男，住福建省福州市。以上五原告共同委托代理人布华军，广西汇力律师事务所律师。以上五原告共同委托代理人王灿，广西汇力律师事务所律师助理。被告彭智明，男，住广西柳州市。委托代理人项光艺，广西君行律师事务所律师。被告柳州市泓勋贸易有限公司，住所地：广西柳州市。法定代表人许亚光，总经理。委托代理人杨东戈，广西金中大律师事务所柳州分所律师。委托代理人黄媛，广西金中大律师事务所柳州分所实习律师。原告何国元、林宜坦、林辉、黄涛、林荣德诉被告彭智明、柳州市泓勋贸易有限公司（以下简称泓勋公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴漫捷适用普通程序审理，于2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告何国元、林宜坦、林辉、黄涛、林荣德的委托代理人布华军，被告彭智明的委托代理人项光艺，被告泓勋公司的委托代理人杨东戈、黄媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何国元、林宜坦、林辉、黄涛、林荣德共同诉称，2010年3月12日被告彭智明因经营需要而与原告代表何国元签订《租赁合同》，合同约定：原告将位于柳州市潭中东路18号某栋第9、10、1l、12号门面出租给被告彭智明经营使用，经营范围限定为汽车百货，租赁期限为2010年4月1日至2015年3月31日，租金按月支付，于每月5日以前一次性付清当月租金；同时约定被告彭智明未经原告书面同意将租赁门面转租他人的，原告有权单方解除本合同。合同签订后，原告完全履行了合同义务，但被告彭智明从2014年7月份起一直拖欠门面租金，经原告多次催讨后，被告仍未完全履行支付租金义务，至合同解除时尚欠原告租金33708.7元未支付。另，在原告对被告彭智明催缴房租过程中，发现被告彭智明在未经原告书面同意的情况下，将柳州市潭中东路18号某栋第12号门面转租给被告泓勋公司用于经营泓图快印店。对于被告彭智明的根本违约行为，2014年8月25日原告根据《租赁合同》的约定分别向两被告发出书面的《解除合同通知书》和《搬离通知书》告知其损害行为及应承担的相关责任和义务，而两被告均置之不理，至今仍无理强占门面并且未支付过任何租金和门面使用费给原告。综上，鉴于两被告的行为严重损害原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现依据我国《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院判如诉请。1、请求判令两被告将租用的房屋恢复原状并返还原告。2、请求判令被告彭智明向原告支付房屋租金人民币33708.7元。3、请求判令两被告支付房屋使用费人民币57443元（暂计至2014年11月8日，实际要求计算至被告返还房屋之日），对原告该项损失由两被告承担连带赔偿责任。4、本案诉讼费用由两被告承担。被告彭智明辩称，1、被告已经将房屋返还给原告，而且被告没有义务将房屋恢复原状，根据合同约定，合同解除或者终止，房屋内可移动的装修设施被告可以拿走，添附在房屋上不可移动的是归原告所有，被告是没有义务恢复原状。2、被告将房屋转租是得到原告许可的，被告是将房屋转租给许亚光，不是本案的第二被告。被告认为与许亚光签的的合同是合法有效的，被告在13年6月1日将承租的门面转租给许亚光时已经将明确转租的情况告知原告，原告以每月多收被告3000元的租金同意，因此被告与许亚光签订的合同是合法有效的，被告与第二被告没有合同关系。从13年6月1日至14年8月25日原告通知解除合同之日，被告将门面转租给许亚光已经15个月了，原告不可能不知道，根据法律规定，原告在转租6个月内没有提出异议的，视为有效。3、被告与原告的合同已经解除，被告已经将其他门面返还原告，被告没有拖欠原告租金，解除合同前被告已经将12号门面转租给许亚光，许亚光拒绝交出门面也不愿意按照被告与许亚光签订的合同继续履行，导致原告无法收回房屋。4、12号门面租金应该由许亚光承担，双方解除合同后，许亚光占用该门面，租金应该由其承担。14年9月10日许亚光曾经向法院起诉被告，该案没有判决，在庭审的时候被告也是同意解除合同，至今许亚光仍然占用门面。至于本案的第二被告与本案没有任何关系。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告对被告的全部诉请。被告泓勋公司辩称，原告要求被告支付房屋占用费没有依据，请求法院驳回，被告与原告以及第一被告没有法律关系，被告不是适格主体。第一被告与许亚光签订的合同是得到原告许可或者默认，并且许亚光按时支付了门面租金，我们认为合同是有效的，应该受到法律保护，我们要求原告以及第一被告赔偿我们的经济损失，我们保留另行起诉的意见。导致许亚光目前没有搬走的原因是因为转租合同是合法有效的，由于原告的任性，擅自断水断电导致我们无法承租，从8月份以来的损失应该由原告自己承担。经审理查明，柳州市潭中东路18号某栋9、10、11、12号共四间门面（总面积806.45平方米，12号门面面积225.09平方米）登记在原告林宜坦名下，原告林荣德、林辉、何国元、黄涛为产权证上登记的共同共有人。2010年3月12日，原告何国元（甲方）与被告彭智明（乙方）签订了《租赁合同》一份，约定：一、甲方将柳州市潭中东路18号9、10、11、12号出租给乙方经营使用；二、租期：自2010年4月1日起至2015年3月31日止；三、租金：2010年4月1日起至2011年3月31日，月租43000元；2011年4月1日起至2012年3月31日，月租45150元；2012年4月1日起至2013年3月31日，月租49665元；2013年4月1日起至2014年3月31日，月租55128元；2014年4月1日起至2015年3月31日，月租61743元；四、乙方在本合同承租区的经营范围严格限定为汽车百货（不准经营洗车），未经甲方书面同意，乙方不得擅自经营、兼营上述约定范围之外的其他经营项目；五、未经甲方书面同意，不得以任何形式对承租房产进行转租、转让、转借、调换等；乙方将该房产转租、转让、转借他人或与他人调换的，甲方有权单方解除合同，没收履约保证金，并要求赔偿。原、被告双方均认可2013年6月开始，彭智明在原有租金基础上每月加付了3000元租金直至2014年6月止。除加付租金外，彭智明依约支付租金至2014年6月，2014年7月支付租金28035元，此后未再支付租金。2014年7月25日，彭智明将9、10、11号三间门面交还原告。2013年6月1日被告泓勋公司的法定代表人许亚光（乙方）与被告彭智明（甲方）签订了《经营场地租赁合同》壹份，该合同主要内容为：一、乙方承租甲方位于潭中东路l8-9号（房产证记载为**号）门面；二、租期：从2013年6月1日起至2015年5月30日止，共计24个月；三、租金：2013年6月1日起至2014年5月30日租金每月12000元，2014年6月1日起至2015年5月30日租金每月12600元；四、乙方在2013年5月26日前向甲方交纳押金36000元；五、如甲方违约，则赔偿乙方装修损失并退还押金，同时支付与押金相等的违约赔偿。合同成立后，许亚光向彭智明支付了36000元押金。2013年6月许亚光装修完毕后将租赁房屋用于经营快印业务。2014年8月25日，原告何国元将书面《搬离通知书》张贴在12号门面，告知收到通知之日起3日内搬离该门面。截止本案法庭辩论终结，泓勋公司尚未搬离争议门面，但已停止经营。9、10、11号门面原告已于2014年7月25日收回。另查明，2014年9月10日许亚光在本院起诉本案被告彭智明，要求彭智明退还门面押金、并赔偿门面无法经营产生的损失及由此产生的违约金。本院已另案作出判决转认定许亚光与彭智明之间的租合同无效。以上事实，有原被告签订的《经营场地租赁合同》、被告与产权人签订的《租赁合同》、收款收据、装修工程总价证明、装修报价单、解除合同通知书、搬离通知书及庭审笔录等在案佐证，足以认定。本院认为，原告与被告彭智明签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，属有效合同。双方均应按合同履行。彭智明未按照合同约定于每月5日前一次性付清当月租金，现原告要求被告给付自2014年7月起的房屋租金的诉讼请求，符合法律规定及双方合同约定，予以支持，经计算，房屋租金计算至被告将门面退还给原告的7月25日，共计23417.5元（61743元÷30天×25天-28035元）。关于房屋使用费问题，原告所有的潭中东路18号某栋12号门面，在经原告张贴搬离通知书后，被告泓勋公司仍在原告出租的门面从事经营活动，未获得原告的许可或追认，属于无权占用，应当支付房屋使用费用。被告彭智明在承租期间违法转租，侵害了所有权人的物权，应共同承担侵权责任，对房屋使用费赔偿承担连带责任。房屋使用费参照被告彭智明和泓勋公司法人许亚光所签订租赁合同确定，从2014年7月25日计算至2014年11月8日，金额计算为43680元（12600×3＋12600÷30×14），在2014年11月8日后继续占用争议门面的，房屋使用费计算至房屋返还之日。被告彭智明辩称以每月加付3000元取得原告同意转租，该主张不符合双方租赁合同关于转租需经原告书面同意的约定，且原告亦不予认可，故本院对彭智明答辩意见不予采纳。被告泓勋公司辩称与彭智明签订租赁合同的是许亚光，泓勋公司不是案件的适格主体。泓勋公司的注册地就在争议门面，且与彭智明签订租赁合同的许亚光即为泓勋公司的法定代表人，泓勋公司实际使用了原告租赁的门面，故对于泓勋公司不是案件适格主体的答辩意见本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第五十条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告彭智明向原告何国元、林宜坦、林辉、黄涛、林荣德支付门面租金23417.5元；二、被告彭智明、柳州市泓勋贸易有限公司共同向原告何国元、林宜坦、林辉、黄涛、林荣德支付柳州市潭中东路18号某栋12号门面房屋使用费43680元，2014年11月8日后继续占用门面的，房屋使用费计算至房屋返还之日；三、驳回原告何国元、林宜坦、林辉、黄涛、林荣德的其他诉讼请求。案件受理费2079元（原告已预交），由原告何国元、林宜坦、林辉、黄涛、林荣德负担561元，由被告彭智明支付1060元，由被告泓勋公司负担458元。上述债务义务人于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长 吴漫捷人民陪审员 骆玉萍人民陪审员 金 露二〇一五年五月二十日代书 记员 汪奕孜 更多数据：