（2014）石民初字第155号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2016-03-08
案件名称
彭军与田秀敏等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭军,田秀敏,陈健
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百八十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十六条，第一百四十四条
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2014）石民初字第155号原告彭军，男，1973年8月7日出生。委托代理人李哲，北京远翔律师事务所律师。被告田秀敏，女，1967年8月6日出生。被告陈健，女，1963年2月9日出生。委托代理人李忠，男，52岁。原告彭军与被告田秀敏、陈健房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由本院审判员左文兢担任审判长，人民陪审员郭淑毅、张桂荣参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭军、被告陈健及其委托代理人李忠到庭参加了诉讼，被告田秀敏经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本案现已审理完毕。原告彭军起诉称：2012年8月6日，原告与被告田秀敏经北京市方正公证处订立借款合同，田秀敏因资金周转向原告借款70万元，借款期限为从出借人向借款人实际转帐之日起一个月，田秀敏以其所有的位于石景山区××××××号房产作为抵押并办理了抵押登记，原告于当日通过转帐方式向田秀敏出借了约定款项，履行了出借义务。北京市方正公证处制作了（2012）京方正内民证字第14114号强制执行债权公证书，赋予借款合同强制执行力。借款到期后，田秀敏未偿还借款，拨打其电话，提示已停机，无法联系到田秀敏。在借款合同履行过程中，由于被告田秀敏拒不偿还借款，原告即按照被告田秀敏出具的公证委托书代为办理房屋出卖事宜，以通过出卖房屋的价款来收回出借款项。按照规定，原告先行办理了抵押解除手续，并按规定交纳了房屋过户所需的税费。此时，原告不知道田秀敏、陈健已通过诉讼方式获得了民事判决书。在该案中，田秀敏恶意隐瞒了诉争房屋已被依法抵押的客观事实，导致法院未查明事实，判决田秀敏协助陈健办理房屋过户手续，严重侵害了原告的合法权益。原告在办理房屋产权过户手续时，石景山区建委告知石景山法院已将生效判决送达建委，不能为原告办理房屋产权过户手续，导致原告无法通过变卖房屋来实现债权。原告认为，被告田秀敏与陈健恶意串通，制造虚假交易，从签订协议时间来看，当时房屋产权人并非田秀敏，且房屋当时不允许交易，故房屋买卖行为应为无效，应撤销原判，驳回被告陈健的诉讼请求。诉讼请求：1、判令依法撤销北京市石景山区人民法院（2012）石民初字第3801号民事判决，驳回陈健的诉讼请求。被告陈健答辩称：本人与彭军无利害关系，2006年12月27日，我与田秀敏通过中介公司签订一式三联房屋买卖协议，买卖石景山区××××××房屋，当时已支付田秀敏全款208000元。合同签订后，我方要求田秀敏协助办理过户手续，但田秀敏以各种理由拒绝，最后无奈我方起诉田秀敏。因此，我与田秀敏不存在恶意串通，也不同意原告的诉讼请求。2012年7月25日，我方已经向建委核实，房屋并无任何查封抵押情况。期间，我到建委询问相关情况，当时建委已明确告诉田秀敏房屋在诉讼期间、不能转移财产。我本人不认识彭军，田秀敏隐瞒彭军应由田秀敏负法律责任，与我本人没有关系。经审理查明：位于北京市石景山区××××××号（以下简称：诉争房屋）房屋登记所有权人为田秀敏，系田秀敏于2011年12月23日通过房改方式与首钢房管处签订《农转居人员购买安置住房协议》而购买。2006年12月27日，甲方田秀敏与乙方陈健通过丙方北京平安居房地产经纪有限公司居间签订房屋买卖协议及补充合同，约定：陈健以208000元价格购买田秀敏名下诉争房屋；甲方提供房屋办理过户手续所需一切相关证件原件（或复印件）、上市审批表（已签章），并在约定办理过户相关手续的日期准时到场。补充合同约定：“乙方需办理产权时，甲方必须按时配合办理”。上述协议签订当日，陈健向田秀敏支付房款178000元整。田秀敏为陈健出具收据一张，其中载明：“剩余三万元陈建代交此房屋田秀敏所发生的水、电、暖房租等费用”。庭审中，陈健陈述：合同签订后，其多次要求过户，后来无法找到田秀敏，因诉争房屋未办理房产证，故未能办理过户手续；2011年11月左右，本人交水电费时，发现以前田秀敏欠缴的费用已补齐，随即本人前往首钢房管处询问，该处答复房产证已经由田秀敏办理完毕。2012年7月6日，陈健以房屋买卖合同纠纷为由将田秀敏诉至本院，要求田秀敏协助办理诉争房屋过户手续，田秀敏经本院合法传唤未到庭应诉。审理中，法院工作人员于2012年7月25日前往区建委查询房屋权属情况，查询结果为无查封。2012年8月14日，本院作出（2012）石民初字第3801号民事判决书，判决田秀敏协助陈健办理诉争房屋过户手续。上述判决书于2012年9月9日生效。2012年8月8日，田秀敏因借款与彭军办理了抵押权登记手续，但2012年8月14日判决前，彭军并未能作为抵押权人参加诉讼。2012年10月11日，陈健向本院申请强制执行。2013年1月6日，陈健将购房尾款3万元交至法院账户。2013年1月10日，本院作出（2012）石执字第1684号执行裁定书和协助执行通知书，内容为将诉争房屋过户至陈健名下。2013年2月4日，陈健取得诉争房屋所有权证明，登记所有权人为陈健。（2012）石民初字第3801号案件诉讼期间，2012年8月6日，田秀敏与彭军签订《借款合同》，约定由彭军向田秀敏提供借款70万元，借款期限为自实际转账之日起一个月。彭军依约通过转账方式给付田秀敏借款70万元，田秀敏向彭军出具借款70万元的收条一张。当日，彭军与田秀敏在北京市方正公证处办理了（2012）京方正内民证字第14114号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。同时，田秀敏与杨宝生在北京市方正公证处办理了（2012）京方正内民证字第14118号委托公证书，主要内容为：田秀敏全权委托杨宝生办理诉争房屋出售、过户等相关全部手续。当日，田秀敏又向彭军出具《抵押承诺书》、《自愿迁出承诺书》，其中《抵押承诺书》主要内容为：同意以诉争房屋作为抵押物向彭军借款，若未按《抵押借款合同》规定归还借款本息，同意彭军行使抵押权人的权利，处分抵押物。《自愿迁出承诺书》主要内容为：如借款人不能按《抵押借款合同》还款，在抵押权人行使抵押权或处分诉争房屋时，房屋产权人保证无条件迁出并腾空房屋。2012年8月8日，田秀敏办理诉争房屋抵押登记手续，将房屋抵押给彭军，彭军取得X京房他证石字第217**号抵押权证明。因田秀敏未按《借款合同》约定期限向彭军还款，故彭军依据委托公证书，办理由杨宝生代理田秀敏将诉争房屋出售给彭军的房屋买卖手续，并于2012年10月22日办理了抵押权注销手续。2012年10月25日，彭军交纳了房屋所有权转移登记所需税费。但彭军未能办理完毕所有权转移登记手续，将诉争房屋过户至自己名下。2012年11月9日，彭军持《具有强制执行效力的债权文书公证书》申请强制执行，要求执行70万借款本金及相应利息等费用。因陈健已申请强制执行，故彭军所持债权文书无法通过变卖、拍卖房屋的方式实现债权，本院终止了彭军所申请的本次执行程序。2013年4月2日，彭军向本院提起诉讼要求撤销（2012）石民初字第3801号民事判决书。现诉争房屋由陈健居住使用。对此陈健陈述：自2007年10月田秀敏已将诉争房屋交付并占有使用至今。彭军对陈健所述不予认可。诉讼期间，依据彭军申请，本院对诉争房屋采取了财产保全措施。上述事实，有（2012）石民初字第3801号民事判决书、房屋所有权证、税费票据、房屋他项权证、收条、自愿迁出承诺书、抵押承诺书、委托公证书、借款合同、强执公证书、安置住房协议、民事裁定书、转账凭证、执行裁定书、案款收据、房款收据、房屋买卖协议、身份证、户口薄、协助执行通知书、居委会证明、卷宗材料及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。本院认为：（2012）石民初字第3801号民事判决书作出前，彭军已经取得诉争房屋抵押权，故陈健诉田秀敏办理所有权转移登记手续的请求，涉及到第三人彭军的抵押权利益。而彭军未能参加诉讼并非其个人原因导致，故在判决作出时影响了彭军的民事权益。但判决生效后，彭军于2012年10月22日自行办理了抵押权注销手续，因此在本案起诉时，彭军已不是抵押权人，与（2012）石民初字第3801号民事判决书已不存在法律上的利害关系，（2012）石民初字第3801号民事判决书内容并无错误，因此根据本案事实，彭军抵押权益并非因（2012）石民初字第3801号民事判决书而受到损害。彭军现依据已注销的抵押权而主张已经生效的（2012）石民初字第3801号民事判决书予以撤销，其请求与民事诉讼法第三人撤销诉讼的规定明显不符，故对其请求本院不予支持。田秀敏在（2012）石民初字第3801号案件审理过程中，对房屋进行抵押，其存在阻碍陈健取得房屋所有权的恶意，其与彭军之间的债权债务关系，彭军在抵押权注销的情况下，双方可另行通过法律途径解决。田秀敏经本院合法传票传唤，无正当理由未出庭应诉，视为放弃抗辩权利。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回彭军的诉讼请求。案件受理费七十元，由彭军负担（于本判决生效后七日内交纳）。财产保全费五千元，由彭军负担（已交纳）。公告费用由田秀敏负担（于本判决生效后七日内给付彭军，数额以人民法院报社票据为准）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长 左文兢人民陪审员 郭淑毅人民陪审员 张桂荣二〇一五年五月二十日书 记 员 孙 飞 微信公众号“”