（2015）涵民初字第1336号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-07-23
案件名称
莆田市新万州物业服务有限公司与宋永新物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
莆田市涵江区人民法院
所属地区
莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
莆田市新万州物业服务有限公司,宋永新
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
福建省莆田市涵江区人民法院民 事 判 决 书（2015）涵民初字第1336号原告莆田市新万州物业服务有限公司，住所地莆田市涵江区。法定代表人郑建武，公司经理。委托代理人姚庆辉，福建大涵律师事务所律师，代理权限特别代理。被告宋永新，男，1963年6月1日出生，汉族，莆田市涵江区人，莆田市涵江区国税局干部，住所地莆田市涵江区。原告莆田市新万州物业服务有限公司诉被告宋永新物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人姚庆辉及被告宋永新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，莆田市涵江区锦绣兰庭小区业主委员会与原告莆田市新万州物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告承担该小区的物业综合管理服务。被告系该小区的业主，应负有每月向原告缴纳物业管理综合服务费的义务，此物业管理综合服务费含每月的水电公摊等费用。被告自2013年6月1日起至2015年3月30日止并未按合同约定向原告缴纳物业费3412元（人民币，下同）。虽经原告多次催讨，但被告依然未履行其合同义务。依据《物业管理委托合同》第20条第4项第2款的规定，被告应承担逾期支付物业管理费从逾期之日起按每日应交管理费的万分之五交纳滞纳金处理，被告共欠逾期付款违约金347.17元。被告的行为违反了双方的服务协议约定，侵犯了原告及其他业主合法的权益，影响了原告公司的正常运转。请求判令：1.被告立即支付自2013年6月1日起至2015年3月30日止的物业管理费3412元；2、被告支付以所拖欠的物业费3412元为基数，自起诉之日起至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的滞纳金；3、本案案件受理费由被告承担。被告辩称，欠原告物业费是事实，但原告管理不善，根据《物业管理委托合同》附件规定，原告并没有尽到物业服务之责；莆田市新万州物业有限公司与业主委员会签订物业管理委托合同时间为2014年1月1日。2014年1月1日之前小区经常发生盗窃案，有小区其他业主可以作证。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。在本院审理过程中，原告在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据：1.莆田市新万州物业服务有限公司营业执照、组织机构代码证、资质证书各一份，欲证明原告诉讼主体适格；2.《物业管理委托合同》一份，欲证明锦绣兰庭业主委员会将该小区物业委托给原告管理，根据该合同第十三条约定，原告负责收取物业管理服务费、特约维修维护服务费等，根据该合同第二十条约定，低层房屋物业管理服务费标准按照每月每平方米六毛-八毛，高层按照每月每平方米九毛，根据该合同第二十条第四款第二项约定，逾期交纳物业费每日按照万分之五交纳违约金的事实；3.莆田市锦江房地产开发有限公司与莆田市城厢区万州物业管理有限公司签订《锦江、锦绣兰庭小区前期物业管理合同》、《转让协议书、通知各一份及公示照片六张一份，欲证明本案所涉及的锦绣兰庭小区前期物业是由开发商指定的城厢区万州物业管理公司管理，2014年1月1日原告承接被告所在的小区，尚有部分业主拖欠的物业管理费、水电公摊费、电梯维保费全部转让给原告于2014年1月16日发出通知，并且就转让协议进行公示的事实；4.欠费清单一份，欲证明被告拖欠的物业费等事实。对原告莆田市新万州物业服务有限公司提供的上述证据，被告宋永新质证认为，2014年1月1日业主委员会才委托莆田市新万州物业服务有限公司，之前我们业主委员会没有委托原告，对上述其他证据均无异议。本案在审理过程中，被告为证明其主张向本院提供以下证据：1.照片1-12张，欲证明新万州物业公司管理不善，未按照合同尽到管理的职责；2.报警记录一份，欲证明10号楼1601室经常中午休息时间弹钢琴影响正常的生活，多次向物业反映上述行为也未得到制止，实在迫于无奈向110报警求助。原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据1的真实性有异议，因无法确认该证据形成时间且没有参照物，无法证实被告的主张；对证据2的真实性无异议，但也无法证明被告的主张，证明原告管理不善。本院经审查认为，原告提供的证据1真实、合法，能够证明原告具有合法企业资质；原告提供的证据2《物业管理委托合同》，真实、合法，与本案存在关联性，能够证明原告于2014年1月1日与锦绣兰亭业委会签订《物业管理委托合同》的事实；原告提供的证据3《锦江.锦绣兰庭小区前期物业管理合同》、《转让协议书》、《通知》及公示照片，能够证明原告于2014年1月15日与莆田市城厢区万州物业管理公司签订《转让协议》，通知因有加盖锦绣兰亭业主委员会公章，真实性可以确认，其中公示照片2张因无法证实照片形成时间，不予采纳；原告提供的证据6，被告对物业欠费总金额无异议，可证实被告自2013年6月1日起至2015年3月30日止共拖欠原告物业费3412元的事实。被告提供的证据，系被告欲证明原告物业管理不善的内容，属另一法律关系，与本案没有关联性，不予采纳。经庭审举证、质证、认证，本院认定本案事实如下：。原告莆田市新万州物业服务有限公司成立于2013年4月16日。被告宋永新系莆田市涵江区锦绣兰亭小区的业主（总面积：172.31平方米）。2008年7月21日，莆田市锦江房地产开发有限公司（甲方）与莆田市城厢区万州物业管理有限公司（乙方）签订《锦江.锦绣兰亭小区前期物业管理合同》一份。2014年1月1日，原告（乙方）与莆田市涵江区锦绣兰亭小区业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将锦绣兰亭小区委托于乙方实行物业管理，期限为二年，自2014年1月1日起至2015年12月30日止。物业管理费由乙方按建筑面积每月每平方米0.6-0.8元（多层）、0.9元（高层）向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人无正当理由逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。2014年1月15日，原告（乙方）与莆田市城厢区万州物业管理有限公司（甲方）签订《转让协议书》一份，约定：甲方将其对莆田市涵江区锦绣兰亭物业管理期间部分业主拖欠的物业管理费等未收款项转让与乙方，乙方支付给甲方转让追偿对价款9万元。此后，原告即对锦绣兰亭小区内的物业进行管理，但被告以原告没有尽到物业管理职责等为由，自2013年6月1日起拒交物业管理费，尚欠原告自2013年6月1日起至2015年3月30日止的物业服务费3412元（172.31㎡×0.9元×22个月=3412元）。原告遂于2015年4月9日向本院提起诉讼。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是业主和物业管理企业之间订立的，由物业管理企业为业主提供物业服务，业主支付相应报酬的协议。本案中，原告与锦绣兰亭业委会签订《物业管理委托合同》及原告与莆田市城厢区万州物业管理有限公司签订的《转让协议书》系签约各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，应为合法有效，各方均应依约履行。原告对包括被告在内的小区业主提供相关物业等服务后，有权依物业服务合同的约定向被告收取物业管理费，且对莆田市城厢区万州物业管理有限公司物业管理期间被告拖欠的物业管理费享有追偿权，故原告要求被告支付自2013年6月1日起至2015年3月30日止的物业管理费3412元，于法有据，予以支持。被告以原告物业服务不到位为抗辩，不能成为其拒交物业费的事由，本院不予支持。合同关于滞纳金的约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，原告主张二被告应支付以所拖欠的物业费3412元为基数，自起诉之日起至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的滞纳金，符合法律规定，予以支持。此外，和谐的物业关系和良好的小区环境需要大家共同努力，物业服务单位应该为业主着想，积极改进工作中的不足，业主也应自觉遵守物业管理规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告宋永新应在本判决生效之日起五日内支付给原告莆田市新万州物业服务有限公司自2013年6月1日起至2015年3月30日止的物业服务费人民币三千四百一十二元并支付该款自起诉之日（即自2015年4月9日）起至还清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的滞纳金。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由减半收取25元，由被告宋永新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员 黄健美二〇一五年五月二十日书记员 倪政兰附相关法条及执行申请提示：一、相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。二、申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：（一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；（二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；（三）违反财产报告制度的；（四）违反限制高消费令的；（五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；（六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。 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