（2014）松民初字第6021号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-09-28
案件名称
麻秀梅与赤峰圣煜房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
赤峰市松山区人民法院
所属地区
赤峰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
赤峰市松山区人民法院民 事 判 决 书（2014）松民初字第6021号原告麻秀梅，女，57岁，回族，退休工人，现住赤峰市红山区。委托代理人孙玉峰，内蒙古百柳律师事务所律师。被告赤峰圣煜房地产开发有限公司。住所地：赤峰市松山区。法定代表人布玉君，总经理。委托代理人隋晓滨，赤峰圣煜房地产开发有限公司法律顾问。原告麻秀梅与被告赤峰圣煜房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告麻秀梅及其委托代理人孙玉峰、被告圣煜房地产开发有限公司的委托代理人隋晓滨到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告麻秀梅诉称，2010年4月15日原告自被告处认购7号楼1单元6层602号房屋及车库一处，并签订《商品房认购书》、《车库小棚认购书》各一份。约定房屋套内面积103.7平方米，起价标准3680元每平方米，上浮标准6%，交房时间为2010年12月31日。约定车库套内面积17.87平方米，价款109450元，交房时间为2010年12月31日。上述两份合同签订后，被告已经收取原告部分房款及车库款。后被告在实际开发过程中将原本7层设计擅自更改为6层，致使被告的房屋成了顶楼，且被告已根据7层的起价标准上浮6%计算房屋总价款。现诉至法院，请求判令被告继续履行合同；由被告赔偿因逾期交付使用房屋及车库造成的经济损失120000；因建房主体违约赔偿原告经济损失22896元。庭审时原告放弃要求被告继续履行合同和要求被告赔偿因建房主体违约赔偿原告经济损失22896元的诉讼请求。被告赤峰圣煜房地产开发有限公司庭审答辩称，双方签订的是认购书，不是商品房买卖合同书，交房时间是预计时间，不是双方确定的时间。交房时间受承建、规划、建筑商等多方面的制约。2013年6月份，被告已经电话通知原告交纳剩余房款，原告至今未交款也未办理手续，按照约定被告可将房屋收回。楼房的设计是由建设管理部门、规划、城市管理等多家行政职能部门来确定，被告无法决定楼房的设计，更不存在擅自更改楼房的设计，双方签订的认购书也没有标注该楼层为7层。原被告签订的认购书无论从价款上、楼层上、房屋面积上都约定明确，是双方真实意思的表示。综上，原告的诉请于法无据，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告麻秀梅为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：商品房认购书及收据4枚、车库认购书及收据3枚，证明原被告就买卖房屋及车库事宜已经达成一致，被告已根据该认购书收受原告的购房款及购车库款，该认购书约定的交房时间是2010年12月31日。被告赤峰圣煜房地产开发有限公司对原告麻秀梅提交证据的质证意见为，对原告所提交的证据真实性无异议，但是证明目的有异议。两份协议只是认购书，并非商品房买卖合同。在认购书中没有明确约定交房时间，原告错将认购书中的预计时间认为是交房时间的主观理解是错误的。被告赤峰圣煜房地产开发有限公司为支持其答辩理由，向本院提交如下证据：向阳小区6组团交房验收单复印件二份（业主张军、李红梅），证明其公司于2013年7月就已经通知各业主到公司补交房款领取钥匙，其中业主张军、李红梅等人已经补交了剩余房款，领取了钥匙，入住了楼房。原告对被告提交的证据质证意见为，是复印件对其真实性有异议。法律明确规定交房必须由有关部门出具竣工验收证书，被告主观认为其通知原告接受房屋就视为已经交付房屋没有任何法律依据。关于租金损失根据原告的申请，本院依法委托赤峰正合资产评估有限公司作出赤正合评字（2014）第183号资产评估报告，该报告结论为，经评估计算，委估资产在评估基准日2014年12月25日的评估价值为62760元。原告缴纳评估鉴定费3000元。原告对评估报告质证认为，对评估报告没有异议。需要说明评估报告，仅仅计算到2014年9月25日的租金损失，要求法院对2014年9月25日后至判决生效后的租金予以确认。评估报告并未包括原告起诉的车库的经济损失，请求法院酌情予以确认。被告对评估报告质证意见为，有异议，该报告与本案无关联性，对本案不适用。报告第11条第7项称，假设评估房能达到入户居住的条件，其中包括出租方应承担的取暖费及物业费，可本案原告有房居住，是因原告不缴纳购房款所致，且原告不具备入户居住的条件，即使租赁房屋也应该由出租方承担物业费及取暖费，这两项费用也包含在评估结论金额当中，据此该评估报告不具有合理性，不具有真实性。根据原告麻秀梅的陈述、被告赤峰圣煜房地产开发有限公司的答辩及举证、质证情况，本院对原告麻秀梅和被告赤峰圣煜房地产开发有限公司所举证据作如下认证：对原告麻秀梅提供的证据商品房认购书及收据4枚、车库认购书及收据3枚，被告对其真实性无异议，本院予以采信。对被告赤峰圣煜房地产开发有限公司提供的证据向阳小区6组团交房验收单复印件二份（业主张军、李红梅），对此证据能够证实被告圣煜房地产开发有限公司于2013年7月份就已经通知各业主到公司补交房款领取钥匙，入住了楼房。庭审中原告亦认可被告于2013年7月份通知其补交剩余房款领取钥匙的事实，故对此证据本院予以采信。对于原告申请本院依法委托赤峰正合资产评估有限公司作出的赤正合评字（2014）第183号资产评估报告，虽被告有异议，但未提供相反证据予以反驳，且是具有相关资质单位作出，具有客观真实性，对此本院予以采信。根据上述有效证据，本院确认如下案件事实：2010年4月15日，原告麻秀梅与被告赤峰圣煜房地产开发有限签订了商品房认购书及车库（小棚）认购书各一份，商品房认购书约定原告认购7号楼一单元6层602室，套内面积103.7平方米，起价标准3680元每平方米，上浮标准6%，套内房款总价404512元。首期付款额161000元，预计交房2010年12月31日。认购房屋实际面积以房产部门实际测量为准。车库（小棚）认购书约定认购7号楼1层北面5号车库，车库套内面积17.87平方米，价款109450元，首付款54000元，预计2010年12月31日交付使用。上述两份认购书签订后，原告共交付房款322000元，交付车库款95285元。2013年7月末被告圣煜房地产开发有限公司通知原告缴纳剩余房款，领取钥匙，被告至今未缴纳剩余房款领取楼房钥匙。本案在审理过程中，原告于2014年9月25日向本院提出申请，要求对逾期交付使用房屋期间同地段同类型房屋租金标准进行评估，本院依法委托赤峰正合资产评估有限公司进行评估，该公司作出赤正合评字（2014）第183号资产评估报告，经评估计算，委估资产在评估基准日2014年12月25日的评估价值为62760元（自2010年12月31日至2014年9月25日）。本院认为，原告麻秀梅与被告赤峰圣煜房地产开发有限公司签订的商品房认购书，系双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应认定为合法有效，该认购书对双方均具有法律约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经依照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原被告签订的商品房认购书中明确约定了商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式等主要内容，且被告已按照约定收受了原告交纳的购房款，因此，该认购书应当认定为商品房买卖合同，双方均应按此约定履行。商品房认购书中虽然注明为预计交房时间，但约定的时间明确、具体即2010年12月31日，因此应确认该时间即为双方约定的交房时间。被告未按约定交付房屋已构成违约，依法应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损害赔偿数额计算方法，违约金数额或损失赔偿数额可以参照以下标准确定：逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”原被告双方约定的交房时间为2010年12月31日，庭审时，原告认可被告于2013年7月末通知其补交房款领取钥匙的事实，应确认被告已于2013年7月末通知原告交付房屋，因此，被告承担逾期交房违约责任的时间应为自2010年12月31日起至2013年7月31日。原告要求被告赔偿因逾期交付房屋造成的经济损失的合理部分，本院予以支持。原告要求被告给付因逾期交付车库造成的损失，因其未提交证据予以证明，对此本院不予支持。原告在诉讼过程中撤回要求被告支付因建房主体违约赔偿原告经济损失22896元及要求被告继续履行合同的诉讼请求是对自身民事权利的处分，其不违反法律规定，亦不损害第三人利益，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告赤峰圣煜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告麻秀梅自2010年12月31日至2013年7月31日房屋租金款43395元【自2010年12月31日至2013年7月31日计31个月x（62760元÷1345天x30天）】。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3158元，由原告负担2273元，由被告赤峰圣煜房地产开发有限公司负担885元。评估费3000元由被告赤峰圣煜房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 林立楠代理审判员 王 亮人民陪审员 丁玉芳二〇一五年五月二十日书 记 员 付 晶 更多数据：搜索“”来源：