（2015）珠斗法民三初字第224号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-08-04
案件名称
珠海市斗门忠诚物业服务有限公司与杨华英物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市斗门区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海市斗门忠诚物业服务有限公司,杨华英
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第七条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠斗法民三初字第224号原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司，住所地珠海市斗门区。组织机构代码74919744-X。法定代表人王庆芬，总经理。委托代理人胡悦，该公司职员。被告杨华英，女，1983年10月6日出生，土家族，住湖南省慈利县。原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司（以下简称忠诚物业）诉被告杨华英物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理后，依法由代理审判员刘改宏适用简易程序于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告忠诚物业的委托代理人胡悦到庭参加诉讼，被告杨华英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告忠诚物业诉称：被告是珠海市斗门区春满园某房屋的业主，原告为春满园小区提供物业服务。作为涉案房屋的所有权人，被告实质接受了原告提供的物业服务。原告与业主签订的《前期物业管理服务协议》关于物业管理服务费缴纳标准约定，原告收取业主物业服务费按建筑面积计算每月每平方米1.5元，保修期满后，公共维修基金按建筑面积计算为每月每平方米0.3元，未按时缴纳物业管理费用的，按每日加收欠缴金额的1‰的违约金。被告的住房为109.62平方米，被告每月应支付物业服务费164.43元。自2013年2月开始，原告多次电话、短信通知被告，但被告仍拖欠物业服务费。到2014年11月保修期满，从2014年12月开始收取公共维修基金，被告每月应支付公共维修基金32.89元，但被告一直拖欠。原告起诉至法院，请求判令：1、被告向原告缴纳2013年2月至2015年2月欠缴的物业服务费4110.75元，2014年12月至2015年2月公共维修基金98.67元；2、被告向原告缴纳违约金1620.95元；3、诉讼费由被告负担。在本案审理过程中，原告忠诚物业将其诉讼请求变更为要求：1、被告向原告缴纳2013年2月至2015年4月欠缴的物业服务费4439.61元，2014年12月至2015年4月公共维修基金164.43元；2、被告向原告缴纳违约金1886.67元；3、诉讼费由被告负担。原告忠诚物业对其诉称提交如下证据：1、前期物业管理服务协议，拟证明原告与被告签订了物业管理协议；2、前期物业服务合同，拟证明原告与开发商签订了物业管理合同，为涉案小区提供物业管理服务；3、房地产权登记表，拟证明涉案房屋的权属和建筑面积。被告杨华英没有提交书面答辩状和证据。经审查，原告提交的证据内容真实、来源合法，且与本案相关联，本院予以确认。经审理查明：2011年4月30日，原告与珠海市斗门忠信房产开发有限公司（以下简称忠信房产公司）签订前期物业服务合同，约定由原告对忠信房产公司开发建设的位于珠海市斗门区白藤湖湖中路西28号的春满园小区进行物业管理，合同期限从2011年5月1日起至该小区业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止。从该小区交楼给业主时间起，原告按新区住宅1.5元／月／平方米的标准向业主或物业使用人收取管理费。保修期满，房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由原告提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理部门的指导标准（暂按0.3元／月／平方米收取）。忠信房产公司有义务配合维修、养护。本物业的公用设施专用维修基金使用由双方根据受委托管理该小区的实际情况再进行协商。2013年1月10日，被告杨华英向忠信房产公司购买了位于珠海市斗门区白藤湖湖中路西某房，该房屋建筑面积109.62平方米。登记类别为商品房现房转移登记，领证日期为2013年7月18日。2013年1月10日，原、被告签订前期物业管理服务协议，约定：原告为被告的房屋提供物业服务，被告从接收或应当接收所购房屋之日交纳物业管理服务费用，新区住宅按建筑面积每月每平方米1.5元计收，每月10日前交纳当月物业管理服务费用。如被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交从逾期之日起每天按1‰交纳违约金。维修基金的管理与使用。维修基金的缴交、管理和使用原则上按珠海市的有关规定执行。保修期满，被告按购房面积每月每平方米暂缴交0.3元的维修基金到原告指定的账户，实行专款专用，用于本小区公共场地、设施、设备的维修、养护和更新、改造费用。维修费用每月公告一次。维修基金不足时，由物业管理区域的业主按一事一筹，专款专用，业主自付的原则，并按照业主所拥有物业建筑面积的份额出资。合同签订后，被告没有依约向原告交纳物业管理费。另查明，原告系三级物业服务企业，具有物业管理资质。本院认为：原告在庭审中向本院出示了原告与涉案小区的建设单位签订的前期物业服务合同等证据，上述证据证明原告为涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主，享受了原告提供的相关服务，应当支付相应的对价，并分摊原告管理小区期间产生的费用。在庭审中原告主张被告从2013年2月至2015年4月未向原告支付过物业服务费。由于被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院视为其放弃对原告请求进行抗辩的权利。本院对原告主张的被告拖欠物业服务费的期间予以采纳。依照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，原告要求被告支付该期间的物业服务费，依法有据，本院予以支持，但具体数额以本院确定的为准。经本院核算，从2013年2月至2015年4月，被告拖欠原告物业服务费的金额为4439.61元（109.62平方米×1.5元／平方米／月×27个月）。关于原告主张的违约金的问题。被告从2013年2月至2015年4月欠缴物业服务费，按照原、被告签订的前期物业管理服务协议的约定，被告应当从欠缴当月的10日起支付当月物业服务费的逾期付款违约金至其付清物业服务费止，原告要求被告支付2013年2月至2015年4月的违约金有法律依据，本院予以支持，但具体数额应以本院核算的为准。根据约定，被告欠缴的物业服务费的违约金为1864.64元（109.62平方米×1.5元／平方米／月×1‰×（28×13＋14）×30天），超过部分本院不予支持。原告主张的公共维修基金，因原告没有提交证据证明被告房屋所在小区的共用部位、共用设施、设备的保修期，因此本院无法确定被告需向原告缴交公共维修基金的开始时间，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨华英于本判决生效之日起七天内向原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司支付物业服务费4439.61元及逾期付款违约金1864.64元；二、驳回原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司已预交），由被告杨华英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。代理审判员 刘改宏二〇一五年五月二十日书 记 员 刘华东 来自