（2014）九法民初字第09407号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-28
案件名称
郭元兴与陆欣合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条，第九十三条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2014）九法民初字第09407号原告郭元兴，男，汉族，1954年4月22日生，住重庆市九龙坡区。委托代理人王长明，重庆金点律师事务所律师，特别授权代理。被告陆欣，男，汉族，1968年9月27日生，住重庆市九龙坡区。第三人重庆广播电视集团（总台），住所地重庆市九龙坡区渝州路68号，组织机构代码45038831-3。法定代表人牟丰京，职务总裁。委托代理人唐用强，重庆至立律师事务所律师。原告郭元兴诉被告陆欣合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员仇修适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭元兴及委托代理人王长明，被告陆欣，第三人重庆广播电视集团（总台）的委托代理人唐用强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭元兴诉称，被告陆欣是重庆广播电视集团（总台）的职工。2007年7月1日，原被告双方签订《集资建房指标转让合同》，约定被告以4万元的价格将其在第三人广电集团黄荆湾住宅小区项目的集资建房一套（建面100平方米，以实际建筑面积为准）的指标资格转让给原告，该房建面单价1800元／平方米。原告依约缴纳指标转让费40000元和房款189000元。但被告违约，致使合同目的不能实现。原告多次向被告要求解除双方签订的指标转让合同，退还原告款项并赔偿损失，被告均不予理睬。因此，原告遂起诉请求判决：一、解除原、被告签订的《集资建房指标转让合同》；二、被告退还原告转让费40000元；三、被告赔偿原告损失，即从2007年7月2日至2010年5月5日以94000元为基数，从2010年5月6日起以229000元为基数，按照人民银行同期同类贷款利率计算至付清的利息；四、本案诉讼费由被告承担。被告陆欣辩称，双方签订的住房指标转让协议是真实意思表示，协议的形式及内容均合法有效，应受法律保护。协议签订后，原告已经取得购房资格，并以被告的名义向第三人缴纳购房款。被告履行了合同义务，不存在违约行为，且合同目的业已实现，原告所称合同目的不能实现与事实不符。原告因房地产市场价格上涨而放弃选房所产生的损失，应由原告自行承担，与被告无关。故原告关于解除合同、返还指标转让费、赔偿损失的诉求均无事实和法律依据，应当予以驳回。第三人重庆广播电视集团（总台）述称，原被告签订的《集资建房指标转让合同》合法有效，应受法律保护。第三人不是该协议的当事人，履行或者解除协议所产生的法律责任与第三人无关。经审理查明，被告陆欣系第三人广电集团的职工。2007年7月1日，原、被告签订《集资建房指标转让合同》，约定被告将所在单位广电集团在渝中区红岩村黄荆湾职工投资建房一套（建筑面积100平方米，以实际建筑面积为准）的指标购买权转让给原告，原告向被告支付指标转让费40000元。被告应协助原告完成在单位必须由被告出面完成的购房行为，前期费用由原告以被告的名义交纳，购房金额及因购房产生的相关费用由原告自理。若因不可抗力造成房屋无法转让的，被告应退还原告转让费40000元。合同签订后，原告向被告支付了指标转让费40000元，以及被告交纳的定金10000元和房款44000元。2010年5月6日，原告以被告名义向第三人缴纳房款135000元。另查明，广电集团与职工签订的《黄荆湾住宅小区职工投资合作建房协议书》约定，为改善职工居住条件，根据广大职工意愿，本着自愿参加、风险自担的原则，由广电集团组织职工全额出资投资合同建设黄荆湾住宅小区住房；广电集团接受职工委托，组织职工与重庆创凯实业有限公司和重庆九久房地产开发有限公司合作开发；本次合作建房相当于“团购”商品房，既不属于福利分房或职工集资单位自主建房，也不属于购买经济适用房，单位不给予任何补贴，系职工自愿参加；本次合作建房职工出资确定为按建筑面积1800元／平方米均价支付建房款，同时还应缴纳大修基金垫资贷款；利息、五通费、个人应缴纳税费等费用；小区的规划方案和房屋户型面积方案由建房办在充分考虑职工需求及合理建议后与开发商共同确定；职工按照建房办通知及时足额支付建房款，以及与开发商签订《商品房买卖合同》；本次合作建房为市场行为，单位在组织过程中将尽力维护职工利益，但职工仍应树立风险意识；职工承诺个人房屋交易行为应在国家规定的范围内进行，若超过交易规定范围内出售，由此引发的经济纠纷由职工自行解决。2010年5月，第三人与职工签订的《补充协议》约定，由于项目前期受不可控因素影响，未能按预期愿望完成项目交付工作，原三方合作团购模式因重庆创凯实业有限公司退出，现改为重庆广电集团（总台）职工合作建房办公室与重庆九久房地产开发有限公司两方合作，并由广电集团用开发商的资质自主开发模式；本项目无任何利润预期，完全成本价格暂估算为建筑面积3000元／平方米，最终价格已项目完工时的决算和审计价格为准；单位承诺在资金到位且无不可控因素制约的情况下，于2011年12月底前向参建职工交付合格住宅。2014年7月1日，第三人发布关于黄荆湾职工合作建房项目选房的通知，包括档次分类、选房的时间和地点、选房方式、选房抽号的流程和规则等内容，并对“在规定时间不参加选房的职工和委托人视为自动放弃购房，其指标收回并按同期银行存款（定期）利息退还已交纳投资建房款”、“参加合作建房的职工如授权他人选房的，应及时通知被授权人，否则造成被授权人为能参加选房，后果由授权人承担”和“实际选房人应持授权人的委托书和交款收据参加选房抽号”等事项作出说明。2014年7月2日，第三人在“关于黄荆湾合作建房项目相关问题的说明”中称，因诸多自身不能掌控因素的影响，本项目被迫进行了多达11次修改规划设计方案，造成项目审批和建设被延宕达8年之久。最终审定的规划方案大幅调整造成基础开挖量新增四十余万方、新建挡土墙十二座，使施工量和建设成本激增，以及建筑规模由14万平方米缩小到10.2万平方米等原因，直接影响职工购房完全成本价格的变化。为控制购房成本继续上升，经集团办公会决定，于近期组织参建职工抽取房号，并尽快按实际面积缴纳相应购房款项。庭审中，原告称因第三人通知选房时确定的购房单价为6500元／平方米，远远高于之前预期的1800元／平方米，故没有参加选房抽号。2014年8月18日，第三人退还原告房款189000元，以及从缴款之日起按银行5年期定期存款利率计算的利息35425.9元。第三人对原告所称退还房款及支付利息事宜予以认可。上述事实，有当事人陈述、投资合作建房协议、指标转让合同、补充协议、选房通知、情况说明、收据、存款凭证等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。经本院审判委员会讨论认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，不得擅自变更或者解除。原被告签订的集资建房指标转让合同系双方的真实意思表示，未损害国家、集体或社会公共利益，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。第三人是否同意转让，不影响原被告《集资建房指标转让合同》的效力。根据该协议约定可知，原告支付被告40000元转让费的目的在于取得以被告的名义参加第三人组织职工在黄荆湾投资建房的资格，被告应当履行协助办理投资建房相关手续的义务。结合原告支付被告建房资格指标转让费后，以被告的名义向第三人缴纳房款135000元，并持有收据原件等事实可以认定，原告已经取得以被告的名义参加第三人组织职工在黄荆湾投资建房的资格。原告没有提供证据证明被告存在不履行协助义务的违约行为，且也未发生合同约定的应当退还指标转让费的情形。因此，原告以被告违约导致合同目的不能实现为由，要求解除合同及返还建房指标转让费的主张没有事实和法律根据，本院不予支持。关于原告选房时不能以签订指标转让协议时预期的价格购买商品房是否应当由被告承担责任的问题。首先，原被告签订的系《集资建房指标转让合同》，而非《房屋买卖合同》，被告转让给原告的是参与投资建房的资格，不是房屋。转让协议既未约定房屋的具体坐落、单价、面积、交房时间等内容，被告也没有对原告最终选房时的购房价格作出承诺。该合同内容没有关于原告购房价格的约定，既无承诺，则无违约。其次，第三人与职工的投资合作建房协议明确约定，职工投资建房属于市场行为，存在投资风险。从原告与被告签订指标转让合同时仅约定支付转让费即取得参与投资建房的资格，没有对交房时间和购房价格等影响原告决定是否参与选房的重要因素进行约定可以判断，原告对投资建房存在的不确定性风险是应当知晓的。因投资建房过程中出现关联方退出联建、规划设计方案多次修改、经审定的规划方案对原规划设计方案进行大幅调整等第三人无法掌控因素的影响，导致选房时确定的购房价格远远超过原告的预期。上述影响购房价格的因素属于投资建房过程中的市场风险，并非被告原因所致，原告在参与投资建房过程中的市场风险不应由被告承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告郭元兴的诉讼请求。本案案件受理费2367元，由原告郭元兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 仇修二〇一五年五月二十日书记员 吴霜 来自