（2014）崇民初字第1597号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-12-28
案件名称
缪敏与南通市崇川区学田街道学田社区居委会第四居民小组、南通耀城房屋征收服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南通市崇川区人民法院
所属地区
南通市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
缪敏,南通市崇川区学田街道学田社区居委会第四居民小组,南通耀城房屋征收服务有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第七十九条，第八十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款，第九条第一款
全文
南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2014）崇民初字第1597号原告缪敏，无业。委托代理人钱利民，中国建设银行股份有限公司南通分行职员。委托代理人王丹丹，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。被告南通市崇川区学田街道学田社区居委会第四居民小组，住所地南通市青年东路教育新村内。代表人陈连武，组长。委托代理人何亚军，南通市狼山法律服务所法律工作者。被告南通耀城房屋征收服务有限公司，住所地南通市锦安花苑32幢底楼。法定代表人曹秀珍，董事长。委托代理人刘井泉，南通耀城房屋征收服务有限公司职员。原告缪敏与被告南通市崇川区学田街道学田社区居委会第四居民小组（以下简称学田社区四组）、南通耀城房屋征收服务有限公司（以下简称耀城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告缪敏及其委托代理人钱利民、王丹丹、被告学田社区四组委托代理人何亚军到庭参加诉讼，被告耀城公司委托代理人刘井泉到庭参加第一次庭审，未参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告缪敏诉称，2009年4月22日，学田社区四组与冒海国签订《租赁合同书》一份，约定将学田社区四组所有的位于五一路南段朝西3层商业店面房及前后附属土地设施出租给冒海国，租赁期限为15年。双方还就租金及支付、转租权、房屋的使用、维护及装潢、房屋征用及拆迁补偿等进行了约定。2011年7月5日，冒海国与原告缪敏签订《租赁协议》，约定将上述租赁合同中的全部权利转让给缪敏，由缪敏履行原《租赁合同书》中的全部条款，学田社区四组在与冒海国的《租赁合同书》中的承租方栏内加上缪敏的名字，并在合同最后缪敏签名的地方加盖了学田社区四组的公章。之后，上述房屋及前后附属土地设施一直由缪敏承租、负责经营并缴纳租金。2013年4月1日，缪敏将上述承租房屋中的第二层整体转租给了任新华，租赁期限为9个月，自2013年4月1日起至2013年12月31日止。2013年12月31日，缪敏与任新华签订的《租赁合同》到期，双方未续签合同。2014年1月4日，缪敏向任新华发出书面通知，要求任新华退出承租的房屋。之后，缪敏又多次发出书面通知并于2014年2月25日在《南通广播电视》登报声明，责成任新华在2014年3月8日前与缪敏续签租赁合同或退出房屋，但任新华一直未与原告续签租赁合同。2014年5月22日，学田社区四组与耀城公司就原告承租的上述房屋签订房屋搬迁补偿协议，同时将上述房屋交耀城公司拆除。诉讼请求判令二被告给付因南通市五一路667号二楼附属设施设备、装饰、装潢拆迁等的补偿款195万元。庭审中，缪敏明确其主张所依据的法律关系为租赁合同关系，因租赁房屋在租赁期内被拆迁，给缪敏造成了损失，变更诉讼请求为要求二被告赔偿因南通市五一路667号二楼附属设施设备、装饰装潢拆迁造成的损失1981016元。被告学田社区四组辩称，1、案涉房屋虽然已经拆迁，但是作为上述租赁物的所有人，到庭审日为止并没有得到政府部门的任何补偿。2、学田社区四组与冒海国在2009年4月22日所订立的租赁合同第8条第2款明确约定，5年之后如遇拆迁，学田社区四组仅以3个月的租金作为搬迁补贴，其他不做任何补偿。根据上述约定，学田社区四组同意补贴缪敏3个月的租金。被告耀城公司在第一次庭审中辩称，耀城公司和缪敏没有签订过任何合同，房屋产权人不是缪敏，缪敏也不是资产补偿人，因此耀城公司没有义务与缪敏签订任何拆迁补偿协议，请求驳回对耀城公司的诉讼请求。经审理查明，2009年4月22日，学田社区四组（甲方）与冒海国（乙方）签订租赁合同一份。合同第一条租赁房屋状况约定，甲方将位于五一路南段朝西叁层商业店面房及前后附属土地设施按现状出租给乙方使用，建筑面积为约2600平方米。乙方在充分了解该房屋性质和状况的前提下，愿意承租该房屋。合同第二条租赁期限约定，双方约定租赁期限为十五年，自2009年7月1日起至2024年6月30日止。合同第三条租金及支付约定，租金单价（不含税）：第一年至第五年年租金伍拾伍万元整，从第六年至第十年年租金为伍拾陆万元整，第十一年至第十五年年租金为伍拾柒万元整。合同第四条使用、维护及装潢约定，乙方如需对租赁房屋进行任何形式的装潢，均以不破坏甲方房屋主体结构且确保装潢安全为前提。乙方装潢的一切费用自理，安全行为自行负责。合同期满、根据本合同约定提前终止合同或解除合同、乙方违约导致提前终止本合同时，在租赁期限九年内，甲方应补贴乙方装修费用。租赁期满九年后，甲方无需贴补费用。合同第八条征用及不可抗力约定，在租赁期内，若遇政府统一规划征用与租赁房屋相关的土地，则本合同自行终止，乙方须无条件服从并按实际租期支付租金。届时双方不承担任何违约责任。五年内如遇到拆迁，拆迁部门按照当时的政府政策补偿，甲方从补偿总额中提取30%给乙方作为补偿；五年之后，如遇拆迁，甲方仅以届时月租金金额为准，补贴乙方叁个月的租金做为搬迁补贴，不再补偿任何费用。合同还对其他事项进行了约定。2011年7月5日，冒海国（甲方）与缪敏（乙方）关于南通市崇川区五一路学田村四组一幢房屋的租赁经营权，签订租赁协议。协议约定，一、甲方于2009年4月22日与崇川区学田街道学田村社区居委会第四小组签订的租赁合同书，租期为十五年。乙方现自愿出资人民币壹佰捌拾万元（￥1800000元）给甲方，甲方转让与崇川区学田街道学田村社区居委会第四小组签订的租赁合同书的所有租赁经营权给乙方，期限以甲方于2009年4月22日与崇川区学田街道学田村社区居委会第四小组签订的租赁合同为准，乙方履行原租赁合同书的全部条款。二、甲方不得以任何理由取消或提前终止甲乙双方协议，否则乙方有权要求甲方双倍赔偿，即赔付乙方叁佰陆拾万元整。甲方原租赁合同书出租方如有变更或提前终止，乙方不得以任何理由要求甲方退还入股资金。但学田街道学田村社区居委会第四小组对甲方的赔偿由乙方获得。三、双方签订本协议后一天内，甲方与崇川区学田街道学田村社区居委会第四小组签订的租赁合同书上添加乙方为承租方，并将此合同原件交由乙方保管。四、双方签订本协议之日起三日内，乙方壹次性缴清房屋租赁经营权金给甲方。乙方拥有转租权。五、甲方全权委托乙方处理所有关于南通市崇川区五一路学田村四组一幢房屋的相关事项，包括收付房租水电费等。并且，此委托不可撤销。六、双方签订本协议后，乙方与租户签订租赁合同，收取租金及水电费用支出后，由乙方享有经营利润。七、所有租赁户签约的合同一式两份，由乙方和租赁户签约。八、原甲方于2009年4月22日与崇川区学田街道学田村社区居委会第四小组签订的租赁合同书作为本协议共同履行的副件，与本协议具有同等的法律效力。九、未尽事宜，双方协商解决，如有异议，可向签约地人民法院申请裁定。十、本协议一式两份，双方签字盖章后生效，甲乙方双方各执一份。上述合同签订前，缪敏于2011年5月30日向冒海国转账80万元，合同签订后，缪敏于2011年7月6日向冒海国转账100万元。之后，缪敏取得冒海国与学田社区四组的租赁合同书原件，冒海国与缪敏一起至学田社区四组，告知冒海国将2009年4月22日与学田社区四组《租赁合同书》中的所有权利转让给缪敏，由缪敏履行原租赁合同书中的全部条款。双方在原《租赁合同书》中承租方中加上缪敏的名字，缪敏在租赁合同书落款处冒海国签名的下方签名，学田社区四组在缪敏的签名上加盖了公章。缪敏开始向学田社区四组缴纳2011年三季度以后的房租直至2014年3月。学田社区四组收取房租后向缪敏开具了农村合作经济组织结算凭证，加盖了学田社区四组的财务专用章。同时，缪敏也向学田社区四组缴纳了水电费。2013年4月1日，缪敏（甲方）与案外人任新华（乙方）签订租赁合同一份，合同约定，甲方将位于五一路南段，朝南第二层整层租给乙方使用，乙方在了解房屋性质的前提下，愿意租该房屋（该房屋没有产权证）。双方约定租赁期限为九个月，即自2013年4月1日至2013年12月31日。乙方应当按照房屋的形状和本合同的约定合理性使用租赁的房屋，不得擅自改变或破坏租赁房屋的主体结构。因乙方使用或管理不当造成甲方房屋及附属物毁损的，乙方立即负责修复，并应承担损坏赔偿责任。在交还房屋时，为保持房屋内部结构和外观的完好，乙方在租赁房屋内投入的附着于房屋的装潢以及搭建的建筑物不得拆除，并无偿归甲方所有。一楼门厅、外场地、楼梯（未收租金，免费提供）及户外广告牌的设计施工，由甲方确定后方可施工，费用自付，违约结果自负，一层顶部照明由乙方负责。2014年1月4日、1月9日，缪敏向任新华发出书面通知，通知任新华合同已到期，要求任新华腾出房屋。2014年2月25日，缪敏在《南通广播电视》登报声明，通知任新华在2014年3月8日前与缪敏续签租赁合同或退出房屋，但任新华一直未与缪敏续签租赁合同。2014年5月22日，学田社区四组与耀城公司就缪敏承租的上述房屋签订房屋搬迁补偿协议，同时将上述房屋交耀城公司拆除。2014年6月底到7月初，案涉租赁房屋被拆除。2014年7月18日，学田社区四组出具一份情况说明，对于冒海国转让租赁合同书、确定缪敏为承租方、向缪敏收取房租和水电费及缪敏将租赁房屋第二层转租给任新华的情况予以确认。另查明，学田社区四组出租的案涉房屋所占用的土地为国有土地，租赁房屋系学田社区四组所建。至庭审结束，学田社区四组未能提供租赁房屋合法建造的规划审批手续。南通市崇川区住房和城乡建设局、南通市崇川区房屋征收管理办公室于2013年7月1日委托南通跃龙土地房地产评估咨询有限公司对青年路北五一路东侧地块项目A标段项目征收范围内的各被征收户的房屋进行评估。诉讼中，本院向南通跃龙土地房地产评估咨询有限公司调取拆迁评估的资料，南通跃龙土地房地产评估咨询有限公司提供了一份案涉房屋的附属设施设备、装饰、装璜补偿价评估表及现场拍摄的照片。评估表确定附属物价值为2036256元。该公司总经理梅庆阳、评估员孙静恺在本院调查时陈述，评估是由接受崇川区委托，经过实地丈量，评估价按《南通市市区国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则》并考虑装修实际，价格上浮，可以反映拆迁时装璜的现价。因房子本身不合法，未出正式评估报告。学田社区四组对上述价格予以确认。上述事实，有学田社区四组与冒海国签订的《租赁合同书》、冒海国与缪敏签订的《租赁协议》、缪敏与任新华签订的《租赁合同》、缪敏向冒海国付款的转账凭证、房租结算凭证、通知、声明、学田社区居委会和耀城公司的通知、南通市崇川区安全生产监督管理局、南通市崇川区学田街道办事处和南通市公安局崇川分局学田派出所的通知、学田社区四组出具的情况说明、本院调查笔录、附属设施设备、装饰、装璜补偿价评估表、现场拍摄的照片及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，冒海国与学田社区四组签订房屋租赁合同后，又与缪敏签订租赁协议。冒海国与缪敏的租赁协议中虽然陈述的是“甲方转让与崇川区学田街道学田村社区居委会第四小组签订的租赁合同书的所有租赁经营权给乙方”，但协议条款中约定：“乙方履行原租赁合同书的全部条款”、“甲方原租赁合同书出租方如有变更或提前终止，乙方不得以任何理由要求甲方退还入股资金。但学田街道学田村社区居委会第四小组对甲方的赔偿由乙方获得。”、“租赁合同书上添加乙方为承租方，并将此合同原件交由乙方保管”，因此该租赁协议实质是冒海国将与学田社区四组的租赁合同的权利义务转让给缪敏。学田社区四组对于该转让行为，在与冒海国的租赁合同书原件上添加缪敏的名字并盖章认可，之后又向缪敏实际收取房租及水电费，并在2014年7月18日出具情况说明予以确认。因此，租赁合同转让成立，原租赁合同的权利义务由缪敏享有和承担。由于双方未能提供租赁房屋的合法建造手续，房屋租赁合同无效。因合同无效造成的装修、装璜及附属物的现值损失，应根据双方的过错进行分担。学田社区四组明知租赁房屋不具有合法建造手续，仍对外出租，其应对租赁合同的无效承担主要责任。缪敏对房屋的性质系明知，依然承租，其应对租赁合同的无效承担次要责任。本院确定学田社区四组承担70%的赔偿责任。关于装饰装璜及附属物的损失，因租赁房屋已拆除，无法评估鉴定其现值，本院参照南通跃龙土地房地产评估咨询有限公司的评估价。学田社区四组辩称按照租赁合同约定五年后如遇拆迁，以3个月的租金作为搬迁补贴，其他不做任何补偿，因合同无效，该约定无效，学田社区四组的该主张不能成立。关于耀城公司是否应承担责任的问题，因缪敏明确以租赁合同关系主张权利，耀城公司不是租赁合同的当事人，故耀城公司不应承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第七十九条、第八十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第九条第二款的规定，判决如下：一、被告南通市崇川区学田街道学田社区居委会第四居民小组于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告缪敏人民币1425379元。二、驳回原告缪敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币22350元，由原告缪敏负担6705元、被告南通市崇川区学田街道学田社区居委会第四居民小组负担15645元（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并与原告结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费22350元（江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：南通市财政局；账号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行）。审 判 长 余雪松代理审判员 范纪强人民陪审员 马 莉二〇一五年五月二十日书 记 员 朱路遥 关注公众号“”