（2015）长民三（民）初字第10号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-08-27
案件名称
郭海龙与上海漫都市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭海龙,上海漫都市场经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百二十一条
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三（民）初字第10号原告郭海龙，男，住上海市长宁区。委托代理人昝晓莹（系原告妻子），女，户籍地辽宁省。被告上海漫都市场经营管理有限公司，注册地上海市长宁区。法定代表人李林，总经理。原告郭海龙诉被告上海漫都市场经营管理有限公司（以下简称“漫都公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱佳伟独任审判。后因案情需要，本案依法转为普通程序组成合议庭，并于2015年4月27日依法公开开庭审理了本案，原告郭海龙及其委托代理人昝晓莹到庭参加诉讼。被告漫都公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理本案现已审理终结。原告郭海龙诉称：2010年8月27日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告承租被告位于本市长宁区某展柜位（以下简称“涉讼商铺”）。租赁期限为一年零两个半月，自2010年8月10日至2011年10月25日，免租期为两个半月。租金每月人民币1，000元，管理费每月700元。签约后，原告已经按约向被告支付了租金及管理费20，400元，并支付保证金3，400元，水电费押金1，000元。但在2010年12月2日，房东向商铺承租户发出通知，称市场停业无法经营。原告经了解得知，被告与房东发生租赁纠纷，致使房东对市场断水断电，最终导致原、被告之间的租赁合同无法履行。原告认为系因被告的原因所致。故请求判令1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告退还租金12，000元（2010年10月26日起至2011年10月25日止）；3、被告向原告双倍返还保证金6，800元；4、被告向原告返还水电押金1，000元；5、被告向原告返还管理费8，400元（2010年10月26日起至2011年10月25日止）；6、被告向原告支付突然终止合同的补偿金1，700元；7、被告向原告支付吉祥馄饨加盟金5，000元；8、被告向原告退还办理营业执照费2，000元；9、被告向原告退还橱柜制作费2，000元；10、被告向原告支付设备投入损失17，960元；11、被告向原告支付蛋挞加盟金1，000元；12、被告向原告支付装修时托电线损失2，500元；13、被告向原告支付经营损失10，000元（暂估）；14、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告自愿撤回了第4、6、11、12项诉请。被告漫都公司辩未到庭应诉，无答辩意见。经审理查明：2009年2月6日，案外人上海四季房地产开发有限公司（以下简称“四季公司”）与案外人上海索奥广告传媒有限公司（以下简称“索奥公司”）签订《上海市房屋租赁合同》及补充条款，约定四季公司将本市长宁区某室大部分（以下简称“涉案商场”，建筑面积约为3，900平方米）房屋出租给索奥公司作为商业使用，租赁期自2009年2月15日起至2017年8月14日止。2009年8月11日，漫都公司、四季公司与索奥公司又签订《上海市房屋租赁合同》之补充合同一份，约定自漫都公司完成工商注册登记并取得营业执照之日起，由漫都公司代替索奥公司成为原租赁合同的承租方，承担原租赁合同项下所有应由承租方承担的权利义务；租赁期间仍按原租赁合同的条款和补充条款的约定履行。2009年9月21日，漫都公司即被告经工商登记注册成立。上述合同签订后，案外人上海卓敏物业管理有限公司（以下简称卓敏公司）按月向漫都公司发出水、电费付款通知书。2010年8月27日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告将涉案商场的地下一层“漫都市场”B-5-1#展柜位出租给原告用于展示销售。租期从2010年8月10日起至2011年10月25日止，共1年2个半月。免租期为2010年8月10日至10月25日；租金每月为1，000元，12个月一付，共计12，000元，在合同签订之日起4日内付清；管理费每月700元，每12个月一付，支付时间与上述租金支付同步；展柜由被告统一安排制作，原告需承担制作费用2，000元；原告在支付租金的同时，向被告支付保证金3，400元；合同第八条约定，在合同期内，如果是甲方（被告）违反合同而造成提前解约或合同终止的，需双倍返还乙方（原告）所交保证金，并结算退还有关预付费用，若乙方提前退租或因乙方违约导致解除本合同的，甲方有权没收保证金及预收费用作为违约金……。签约后，原告如约向被告支付了从2010年8月10日至2011年10月25日的租金12，000元、管理费8，400元、租赁保证金3，400元、展柜制作费2，000元。原告也随即对上述展柜进行了布置、装修，采购了设备。其中设备投入共计17，960元。准备完毕后，原告开设卖蛋挞奶茶小食的展柜。2010年12月2日，四季公司向涉讼房屋各商铺经营者发出通知，称因漫都公司违约，其在2010年11月26日终止与被告的房屋租赁合同，漫都公司与各商铺的转租合同亦同时于2010年11月26日终止，其不具有涉讼房屋转租权，四季公司设立接待处对各经营者相关情况进行登记，并已于2010年11月26日起停止开放货梯和空调，也将随时暂停水电的供应。同日，被告也向各商铺业主发出《公告》，承诺如果因四季公司、卓敏公司的“恶意行为”导致市场停业、无法经营的，“每停一天延长免租两天作为补偿。”2010年12月17日，四季公司暂停了涉讼商铺的水电供应，并在涉讼商铺张贴通知，内容为本商场因经营原因于该日起暂停营业。涉讼房屋部分墙面上刷有“2010.12.17、停业整顿、四季地产”字样。此后，因卓敏公司暂停涉讼商铺的水电供应，关闭通往地铁站的卷帘门，漫都公司再次报警。原告遂撤离所租商铺，不再经营。2011年1月10日，漫都公司向本院起诉，要求四季公司继续履行租赁合同、减付租金并承担违约责任。四季公司则提起反诉。2013年12月25日，本院判决：一、解除原告（反诉被告）上海漫都市场经营管理有限公司与被告（反诉原告）上海四季房地产开发有限公司就本市长宁区天山路338号地下一层01室及02室大部分房屋所签订的《上海市房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）上海四季房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上海漫都市场经营管理有限公司支付违约金人民币4，500，000元；三、被告（反诉原告）上海四季房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海漫都市场经营管理有限公司租赁保证金人民币125，000元；四、原告（反诉被告）上海漫都市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上海四季房地产开发有限公司支付自2010年9月8日起至同年10月8日止的电费人民币22，772.06元和自2010年9月17日起至同年10月17日止的水费人民币369.24元，合计人民币23，141.30元；五、驳回原告（反诉被告）上海漫都市场经营管理有限公司其余本诉诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）上海四季房地产开发有限公司其余反诉请求。原告自述，该案结束后，四季公司要求原告清理其尚在漫都市场的店铺设备，由于设备年久失修，只能做废品处理，原告遂以打包价1，500元卖给废品回收站。另查明，原告另与被告就涉案商场的A-27-3号商铺签订了租赁合同，原告将该商铺经营吉祥馄饨店使用。因相同原因，原告于2014年6月起诉被告，要求解除租赁合同，并要求被告退还租金赔偿损失。2014年9月25日，本院作出判决：一、确认原告郭海龙与被告上海漫都市场经营管理有限公司签订的关于本市长宁区天山路338弄1号地下一层A-28-1号商铺的《租赁合同》于2010年12月17日解除；二、被告上海漫都市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，退还原告郭海龙租金人民币40，006.45元、管理费人民币7，180.65元，合计人民币47，187.10元；三、被告上海漫都市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，双倍退还原告郭海龙租赁保证金人民币15，600元、水电保证金人民币1，000元，合计人民币16，600元；四、被告上海漫都市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，偿付原告郭海龙提前解除租赁合同的补偿金人民币3，900元；五、驳回原告郭海龙其余的诉讼请求。该案生效后已全部执行完毕。上述事实，有停业通知、通知、停业照片、租赁合同、租金管理费发票、展柜制作费收据、保证金收据、设备采购收据及发票、民事判决书等证据以及原告的陈述经庭审质证无误，本院予以确认。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原、被告所签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害第三人的合法权益，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案的争议焦点集中在导致原、被告之间合同被提前解除的责任、被告是否应当承担违约责任以及原告实际遭受的经济损失等方面。第一，关于导致原、被告之间合同被提前解除的责任、被告是否约定承担违约责任之争议。法律规定，“当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”根据本案查明的事实可以确定，由于被告与大房东四季公司之间存在纠纷，四季公司遂于2010年12月2日向包括原告在内的各商铺经营者发出通知，告知其于2010年11月26日终止与被告漫都公司的房屋租赁合同，并于2010年12月17日暂停了涉讼商铺的水电供应，同时在涉讼商铺张贴通知，告知承租人“停业整顿、四季地产”，客观上导致原告等商户无法经营，属于被告方不履行主要债务的行为，故原告此时已经具备了解除租赁合同的条件。在此情况下，原告为避免损失进一步扩大自行搬离所租商铺，以行为告知被告解除租赁合同，被告也予以了接受。因此，原告请求确认双方间签订的《租赁合同》于该日解除之诉请本院应予支持，被告应当向原告承担违约责任。第二，关于原告实际遭受的经济损失之争议。依照法律规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告已经向被告支付了截止到2011年10月25日的租金、管理费。鉴于合同在2010年12月17日被提前解除，责任在于被告方，原告也在次日搬离了涉诉商铺，故原告多交纳的租金1，0258.06元（8／31天＊1，000元＋1，000＊10）、管理费7，180.65元（8／31天＊700元＋700＊10）应当予以退还；同时依照合同约定，被告应当向原告双倍退还租赁保证金；此外，被告另收取了展柜制作费，由于原告因被告违约已无法经营，展柜也失去作用，该笔费用也应由被告承担。故原告相应诉讼请求中的合理部分本院应予支持。原告承租涉案商铺之后，确实已经对商铺进行了经营投入，前期采购了相关设备。由于原告搬离后将相关设备打包卖给他人，挽回了部分损失。原告实际经营三个月左右，考虑到设备折旧情况，故本院酌定被告向原告赔偿设备投入损失13，000元。关于原告主张吉祥馄饨5，000元加盟金的诉请。因原告自认开设吉祥馄饨的是原告承租的另一商铺，而该商铺原告已经起诉并得到本院支持。虽原告当时并没有提出相关诉请，但此损失与本案原告承租的展柜并无直接关系。原告并无证据证明本案承租的展柜与吉祥馄饨有关，故关于加盟金的诉请，本院难以支持。关于原告主张办理营业执照费2，000元，原告并无相关证据用以印证，没有对应的合同条款及被告收取对应代办营业执照费的收据，故本院同样无法支持。关于原告另要求被告赔偿经营损失10，000元的诉讼请求。原告称主要是雇佣员工的费用及蛋挞原料采购费损失。首先，原告并未提供相应证据予以佐证。其次，原告自认实际经营三个月左右，经营期间如雇佣员工、采购原材料也是合理支出，并非经营损失。如是店铺关闭后的经营损失，则该损失是将来不确定的。且本院已经确认退还原告相应租金、管理费及双倍保证金，而双倍保证金已经具有补偿经济损失的性质，原告仍要求主张经营损失没有事实依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、确认原告郭海龙与被告上海漫都市场经营管理有限公司签订的关于本市长宁区某展柜的《租赁合同》于2010年12月17日解除；二、被告上海漫都市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，退还原告郭海龙租金人民币10，258.06元、管理费人民币7，180.65元，合计人民币17，438.71元；三、被告上海漫都市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，双倍退还原告郭海龙租赁保证金人民币6，800元；四、被告上海漫都市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，偿付原告郭海龙展柜制作费人民币2，000元；五、被告上海漫都市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，偿付原告郭海龙设备投入损失人民币13，000元；六、驳回原告郭海龙其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1，404元，原告郭海龙负担人民币491.40元，被告上海漫都市场经营管理有限公司负担人民币912.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 胡桂霞代理审判员 朱佳伟人民陪审员 杨耀丰二〇一五年五月二十日书 记 员 王 宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：第（二）项在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：