（2015）茂南法民二初字第42号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-09-18
案件名称
黄卫东与陈仲强房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
茂名市茂南区人民法院
所属地区
茂名市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄卫东,陈仲强
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2015）茂南法民二初字第42号原告：黄卫东，男，汉族，住茂名市茂南区。委托代理人：黎胜峰，广东诚挚律师事务所律师。被告：陈仲强，男，汉族，住茂名市茂南区。委托代理人：梁通，广东鸿基律师事务所律师。委托代理人：梁万豪，广东鸿基律师事务所实习律师。原告黄卫东诉被告陈仲强房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄卫东及其委托代理人黎胜峰，被告陈仲强的委托代理人梁通、梁万豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄卫东诉称，2013年4月22日，原、被告双方签订《房地产买卖合同》，约定由原告黄卫东以总房款600000元购买被告陈仲强位于茂名市的房屋，合同签订当日，原告黄卫东支付订金100000元，被告陈仲强需在搬出房屋三天内将房屋交付给原告黄卫东使用。原告黄卫东在签订合同当日支付订金100000元给被告陈仲强，但至今被告陈仲强仍未搬离上述房屋交付给原告黄卫东使用。期间原告黄卫东多次催促被告陈仲强交付房屋，但被告陈仲强每次都以诸多理由不履行合同义务。原告黄卫东于2014年11月27日委托律师向被告陈仲强发出律师函，但被告陈仲强至今未履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款规定，在原告黄卫东全面履行合同义务并多次催告被告陈仲强及给其必要的准备时间的情况下，被告陈仲强仍怠于履行合同义务。被告陈仲强违约行为已严重侵害原告黄卫东的合法权益。作为守约方原告黄卫东可以要求被告陈仲强继续履行合同义务及承担相应的违约责任。为此，请求法院判令：1.被告陈仲强继续履行《房地产买卖合同》，将位于茂名市房屋交付给原告黄卫东使用；2.被告陈仲强向原告黄卫东支付违约金50000元；3.本案全部诉讼费用由被告陈仲强负担。被告陈仲强辩称，一、本案答辩人处分房屋属于无权处分，答辩人与原告黄卫东签订的《房地产买卖合同》无效。系争房屋属于答辩人夫妻共同财产，答辩人处分房屋应征得其妻子同意，而且房屋属于房改房，根据房改规定，房改房上市交易应征得原房改房单位同意。答辩人未经其妻子和原房改房单位同意，所签订合同应认定无效。二、系争房屋买卖合同是附条件、附期限履行的合同，条件未成就时答辩人未履行交付房屋义务不属于违约，原告黄卫东请求答辩人支付违约金50000元，缺乏事实依据和法律依据。合同第五条约定，答辩人必须在搬离房屋后三天内将房屋交付给原告黄卫东，截至目前，答辩人尚未搬离房屋，房屋交付条件不成就，因此，答辩人在未搬离房屋的前提下未能将房屋交付给原告黄卫东不属于违约，原告黄卫东请求违约金50000元缺乏事实和法律依据。三、本案合同签订时的情形已发生变更，导致合同目的无法实现，合同应予解除。合同签订后，答辩人妻子坚决不同意出售房屋，答辩人儿子、儿媳亦急需房屋居住，继续交付房屋已经不可能。可见，答辩人与原告黄卫东签订的房屋买卖合同时的情形已实际发生变更，答辩人要求解除系争房屋买卖合同。综上，请求法院驳回原告黄卫东全部诉讼请求。经审理查明，原告黄卫东与被告陈仲强于2013年4月22日签订《房地产买卖合同》，合同约定：被告陈仲强拟将其位于茂名市房转让给原告黄卫东，交易金额为600000元，原告黄卫东在签订合同当日向被告陈仲强支付100000元，以抵减该房屋购房款。被告陈仲强交房15天内，原告黄卫东再把余下房款500000元一次性交清。被告陈仲强在收到余下房款时于3个工作日内协助原告黄卫东办理该房屋的过户办证。被告陈仲强于搬出房屋后三天内交房给原告黄卫东。同时，双方对违约责任做了约定：被告陈仲强中途违约不卖，被告陈仲强应在悔约之日起三日内将所收订金退还给原告黄卫东，并向原告黄卫东赔付一切已发生的过户办证税费，另赔偿原告黄卫东50000元违约金。原告黄卫东中途违约不买，则以现金形式赔偿被告陈仲强50000元违约金。合同签订当日，原告黄卫东支付订金100000元给被告陈仲强。后因原告黄卫东敦促被告陈仲强交付房屋，被告陈仲强未能交付，原告黄卫东委托律师于2014年11月27日向被告陈仲强发出律师函，要求被告陈仲强自收到律师函7日内履行交付房屋的合同义务，但被告陈仲强至今未予履行。原告黄卫东遂于2015年1月7日诉至本院，请求判令如前所诉。另查，系争房屋属于茂名石化公司房改房，被告陈仲强拥有全部产权。被告陈仲强主张系争房屋是其夫妻关系存续期间购买。庭审时，原告黄卫东明确，即使被告陈仲强不同意交付系争房屋，其仍坚持原诉讼请求，不同意变更诉讼请求。以上事实有身份证、常住人口个人信息表、转账凭证、房地产权证、结婚证、《房地产买卖合同》、律师函、庭审笔录在案佐证。本院认为，原告黄卫东与被告陈仲强签订的《房地产买卖合同》，属当事人真实合意，内容没有违反法律规定，依法予以认定。系争房屋属于被告陈仲强夫妻目前居住的房屋，根据《房地产买卖合同》内容和生活常理，作为出卖方的被告陈仲强在涉及家庭重大财产打算出卖房屋时，应该会与其妻子商量，作为买方的原告黄卫东在签订合同前也多次前往被告陈仲强居住处查看房屋，因此，被告陈仲强抗辩其处分房屋时未经其妻子同意，其妻子不知情有悖常理，理由不成立，本院不予认定。系争房屋虽属于茂名石化公司房改房，但被告陈仲强拥有全部产权，可以自由处分，不存在无权处分的事宜。故被告陈仲强抗辩双方签订的《房地产买卖合同》无效，证据不足，本院不予认定。《房地产买卖合同》中对房屋交付时间的约定不明确，属于履行期限不明确。被告陈仲强在签订《房地产买卖合同》后悔约，被告陈仲强在收到原告黄卫东律师函的第三天应该退还订金给原告黄卫东，但经原告黄卫东敦促仍未能按合同履行，属于违约行为，依法应承担违约责任。因原告黄卫东支付给被告陈仲强100000元为订金而非定金，且《房地产买卖合同》中双方对彼此的违约责任做了明确约定，本案没有产生其他过户补助费，故根据《房地产买卖合同》约定，被告陈仲强中途悔约，应依合同约定退还订金100000元给原告黄卫东，另外赔偿50000元违约金给原告黄卫东。但经本院释明，原告黄卫东不同意变更诉讼请求，因此，原告黄卫东请求判令被告陈仲强继续履行《房地产买卖合同》，交付位于茂名市房屋给原告黄卫东使用的诉讼请求，证据不足，于法无据，本院不予支持。原告黄卫东请求被告陈仲强支付违约金50000元，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、限被告陈仲强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄卫东支付违约金50000元。二、驳回原告黄卫东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元（原告黄卫东已预交），由原告黄卫东负担9508元，由被告陈仲强负担792元。被告陈仲强应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告黄卫东，本院不作另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长 黄 波代理审判员 杨春莲人民陪审员 李木清二〇一五年五月二十日书 记 员 陈培君速 录 员 阮晓珊 更多数据：