（2015）园民初字第01092号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-12-25
案件名称
深圳中旅联合物业管理有限公司与郭浩物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州工业园区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳中旅联合物业管理有限公司,郭浩
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2015）园民初字第01092号原告深圳中旅联合物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区彩田南路联合广场A1601-A1602室。法定代表人陈德宁，董事长。委托代理人常青，江苏颐华律师事务所律师。被告郭浩。原告深圳中旅联合物业管理有限公司（以下简称“中旅物业”）诉被告郭浩物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，依法由代理审判员王贞独任审理，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告中旅物业的委托代理人常青，被告郭浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中旅物业诉称：被告系苏州工业园区东湖林语花园小区x幢xxxx室业主，原告与开发商签订《苏州市前期物业管理委托合同》，约定由原告为被告提供物业管理服务。后该小区业主委员会与原告签订物业管理服务协议，约定继续由原告提供物业服务，收费标准不变。因原告催讨物业费未果，为此诉至法院，请求判令被告支付拖欠的物业管理费19293.12元（2010年7月1日至2014年12月31日）、滞纳金8156.7元（计算至2014年12月31日），诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告明确滞纳金数额请法院依法酌定。被告郭浩答辩称：一、原告未履行职责，至今未解决其房屋漏水问题，且原告未能及时和开发商沟通，导致开发商不承认其房屋之前存在的问题。其居住房屋开裂和屋顶受损，造成经济损失，且有原告相关工作人员签字确认，这是其不支付物业费的原因。二、物业公司于物业服务后期未依约履行义务，并有派出所曾介入处理。经审理查明，被告郭浩系苏州工业园区东湖林语花园x幢xxxx室业主，房屋建筑面积223.3平方米，为小高层住宅带电梯。2005年9月20日，苏州永新置地有限公司（合同甲方）与原告（合同乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》，约定甲方通过招投标方式将东湖林语花园小区委托乙方进行物业管理服务。物业管理服务期限为自本物业全部交付起两年。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。协议约定乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅：小高层1.60／月·平方米；高层1.90元／月·平方米。苏州工业园区东湖林语花园业主委员会（合同甲方）与原告（合同乙方）签订《苏州市物业服务合同》，协议约定甲方通过选聘的方式将东湖林语花园小区委托乙方实行物业服务。委托服务期限为2012年2月1日起至2014年12月31日止。协议约定物业费收费标准同上述前期物业管理委托合同，协议另约定业主逾期交纳物业服务费的，乙方向业主发出催收通知。收到催收通知后的15日后仍不交纳的，每逾期一日乙方应按应缴费用的万分之五加收滞纳金。业主按半年度为收费周期交纳物业服务费，业主或物业使用人应在每个收费周期第一个月的十日后至第三个月的最后一日前缴纳当个收费周期的物业服务费。被告自2010年7月1日起未缴纳物业费，截至2014年12月31日共拖欠物业费19293.12元，被告对上述期间欠缴物业费的事实予以认可。对原告主张的上述物业费金额，经核算，本院予以确认。原告曾就催讨物业费事宜发函至被告，被告认可收到函件。被告提交地下车位管理费、道闸卡费用收据，抗辩原告未履行开发票责任。另提供经原告员工签收的书面投诉书，主张拒付物业费系房屋出现漏水等问题。原告对被告提交的上述证据的真实性认可，主张收据系原告代开发商出具，被告需向开发商换取相关发票。另原、被告一致认可房屋质量问题非原告单方责任。被告称原告曾承诺其可拒付物业费，但就此未提交证据。上述事实，有苏州工业园区房地产登记簿、苏州市前期物业管理委托合同、苏州市物业服务合同、投诉书、收据、催款函等及当事人庭审中的陈述予以证实，本院予以认定。本院认为，原告与案外人苏州永新置地有限公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》及原告与案外人苏州工业园区东湖林语花园业主委员会签订的《苏州市物业服务合同》均系合同当事人真实意思表示，未有证据显示合同的签订有违法律、法规规定的情形，依法应认定上述合同合法有效。原告依约为该小区提供物业服务，被告应按约履行付款义务。根据上述合同的约定及双方当事人庭审陈述，本院依法核算确认被告欠缴的物业费计算方式为自2010年7月1日至2014年12月31日按1.6元／月·平方米，计算223.3平方米，共计19293.12元。本院对原告主张的该部分符合合同约定的诉讼请求予以支持。被告未依约付款，应承担相应的违约责任。原告主张的滞纳金，在性质上属违约责任，其数额明显过分高于因被告违约给原告造成的损失，依法应予调整，本院酌定被告向原告支付滞纳2900元。至于被告抗辩存在漏水问题，至今未维修好，其认为物业公司未能妥善解决，据此拒付物业费。本院认为物业服务系针对整个小区的公共服务，被告未能提供相应证据证明系因原告原因所致房屋质量存在问题，即便物业公司确对房屋质量问题存在过错，但是在前期物业服务合同服务期间，被告应通过开发商与物业服务企业沟通，在小区成立业主委员会后，理应通过业主委员会与物业服务企业沟通、协商解决，拒付物业服务费的方式于法无据，本院不予采信。另被告抗辩原告物业服务不达标，其未能举证证明，即便原告在物业管理服务中存在瑕疵，被告亦可通过其他途径主张权利，被告据此不缴纳物业费有滥用权利之嫌，故被告的该抗辩主张本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郭浩于本判决生效之日起十日内支付原告深圳中旅联合物业管理有限公司物业服务费19293.12元及滞纳金2900元。二、驳回原告深圳中旅联合物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费486元，减半收取为243元，由被告郭浩负担，此款项已由原告预交，本院不再退还，被告郭浩于履行上述判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。代理审判员 王 贞二〇一五年五月二十日书 记 员 王欢欢 关注公众号“”