（2015）东一法东民一初字第182号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-09-09
案件名称
康来光与东莞市田禾房地产投资有限公司、东莞市城区房地产开发公司商品房预约合同纠纷一审一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
康来光,东莞市田禾房地产投资有限公司,东莞市城区房地产开发公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条，第一百四十四条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）东一法东民一初字第182号原告康来光，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX。身份证号码：XXX。委托代理人周飞鹏，广东律魁律师事务所律师。被告东莞市田禾房地产投资有限公司。住所地：东莞某。注册号：XXX。法定代表人王晓梅，董事长。委托代理人李燕，广东旗峰律师事务所律师。委托代理人单丽欣，广东旗峰律师事务所实习律师。被告东莞市城区房地产开发公司。住所地：东莞某。注册号：XXX。法定代表人黄伟坚。委托代理人吴小莹，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住XXX。身份证号码：XXX。系该公司办事员。原告康来光诉被告东莞市田禾房地产投资有限公司（以下简称田禾公司）、被告东莞市城区房地产开发公司（以下简称城区公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周飞鹏，被告田禾公司的委托代理人李燕、单丽欣到庭参加了诉讼。被告城区公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康来光诉称，2013年7月28日，田禾公司的销售人员存在故意隐瞒擅自变更规划设计平面图、将商品房分割拆零销售的事实，欺诈康来光签订案涉商铺认购书以认购塞纳河畔1301号商铺，诱骗康来光支付定金50000元。康来光发现田禾公司的欺诈行为后，双方因此未能订立商品房买卖合同。康来光为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、田禾公司及城区公司向康来光双倍返还定金100000元；2、本案诉讼费由田禾公司、城区公司承担。被告田禾公司辩称，案涉商铺所在裙楼于2010年3月27日已经取得商品房现售备案证书。2012年4月，田禾公司向政府部门申请对案涉商铺所在的裙楼进行规划变更。2012年7月3日，变更规划后的测绘报告在房管部门进行备案。2013年7月28日，康来光与田禾公司按照变更规划后931套商铺的位置签署商铺认购书。田禾公司变更商铺规划是行使经营自主权的体现，此次规划变更只是商铺内部的分隔调整，不属于改变规划局所批准规划条件中容积率等强制性内容，且田禾公司变更规划方案的相关手续已经获得政府部门的审批。2001年6月1日起实施的《商品房销售管理办法》第十二条只是规定商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。法律、法规并未禁止商铺拆零销售。田禾公司不存在故意隐瞒变更裙楼规划设计平面图、将商品房分割拆零销售的行为。根据案涉商铺认购书第四条第4.3项的规定，康来光须于2013年7月28日前，持案涉商铺认购书、定金收据、身份证原件，并携带首期款、交易税费等费用到指定地点签署商品房买卖合同。若康来光未按照约定的期限与田禾公司签订商品房买卖合同或支付价款的，康来光所交的定金不予返还。从逾期履行合同义务之日起，双方签订的商铺认购书解除。综上，本案是康来光没有按照商铺认购书中约定的期限与田禾公司签订商品房买卖合同，且没有按时支付购房款。田禾公司不同意向康来光双倍返还定金。被告城区公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩意见及证据。经审理查明，康来光与田禾公司在2013年7月28日签订一份商铺认购书，约定康来光向田禾公司认购位于东莞市XXXX1301号铺，铺位认购价为212000元。认购书第三条约定，康来光应于2013年7月28日向田禾公司支付定金50000元，于2013年8月28日前向田禾公司支付首期价款112000元（含已付定金部分）并同时签署商品房买卖合同；余款100000元则在田禾公司通知后3天内以申请银行按揭贷款的方式向田禾公司付清。认购书第四条第4.3项约定，康来光应在2013年7月28日前携带认购书、定金收据、身份证原件、首期款及交易税费到指定地点签署商品房买卖合同；若康来光未按照认购书约定的期限与田禾公司签订商品房买卖合同或未按时支付购房款的，康来光所交的定金不予返还；从逾期履行合同义务之日起，案涉商铺认购书解除，田禾公司可将该商铺出售给第三方，康来光同意并确认，田禾公司出售该商铺给第三方之前无需通知康来光。认购书签订后，康来光在2013年7月28日向田禾公司支付定金50000元。康来光与田禾公司至今没有签订正式的商品房买卖合同。关于康来光与田禾公司至今没有签订正式的商品房买卖合同的责任在哪一方，双方存有争议。康来光认为，田禾公司将案涉商铺分割、拆零销售，并隐瞒案涉楼盘擅自变更规划的事实；田禾公司在与康来光签订案涉商铺认购书前，田禾公司仍没有将变更规划后的相关手续补办齐全；东莞市城乡规划局在2013年9月24日才批准案涉楼盘规划变更的方案，但康来光与田禾公司在2013年7月28日签订了案涉认购书；签订案涉认购书时，田禾公司持有64套商铺的销售证件，但却按照931套商铺进行销售，田禾公司该做法不符合商品房销售管理办法的规定，存在明显的违法行为；康来光作为普通购买者，其不了解房地产开发的流程及房地产相关法规，故康来光是在受到欺骗的情况下才签订案涉认购书；2013年8月初，康来光在QQ群中发现田禾公司属于违法销售案涉商铺，且有部分业主已向法院起诉，故康来光没有在合同约定的期限内到田禾公司处签订书面的商品房买卖合同，也没有向田禾公司提出解除案涉商铺认购书，但康来光有与田禾公司协商退款；故主张康来光与田禾公司至今没有签订正式的商品房买卖合同的责任在田禾公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，要求田禾公司双倍返还康来光已付的定金合计100000元。康来光对此提供2014年11月15日东莞建设网的网页打印信息、2014年11月15日房管局网站打印的301号商铺网页信息、商铺认购书、收款收据予以证明。其中，收款收据显示康来光为认购田禾塞纳河畔301号铺向田禾公司支付了50000元，收款收据中未注明款项性质为“定金”。案涉商铺认购书中没有约定双倍返还定金的条件。田禾公司对2014年11月15日东莞建设网打印的网页信息、商铺认购书、收款收据的真实性均予以确认，但对2014年11月15日房管局网站上打印的301号商铺信息不予确认。田禾公司认为，虽然案涉认购书中约定商铺编号是301号，但该商铺在房管局登记的商铺编号实际是433号，故该份301号商铺的网页信息不是案涉商铺的信息。田禾公司还认为，康来光在向田禾公司支付50000元后，没有按照认购书的约定向田禾公司支付首期款，也没有按照认购书的约定与田禾公司签订书面的买卖合同；即使康来光在2013年8月初发现田禾公司有违法销售的行为，但康来光一直没有向田禾公司提出解除案涉认购书，也从没有要求田禾公司退回预付款50000元；故主张本案是康来光存在违约行为导致双方没有签订正式的商品房买卖合同，不同意向康来光返还该50000元。田禾公司对此提供现售备案证书、产权权属证明书、部分测绘成果报告、规划局的公告、销售时的房屋编号图、房管部门现登记的房屋编号图、房管局网页信息予以证明。其中，现售备案证书显示，案涉小区的开发商为田禾公司与城区公司；案涉小区在2010年3月26日办理了商品房现售备案，该现售备案证书的备注一栏记明“2013年7月30日现售备案证遗失补发。2013年9月24日，依据市规划局批准的塞纳河畔《建设工程规划许可证》附图（分层平面图），商铺套数由64套变更为931套”。产权权属证明书显示，田禾公司与城区公司在2010年8月6日获得案涉裙楼原规划的63套商铺的产权权属证明书，房管部门于2014年1月23日在该产权权属证明书中手写注明于2014年1月23日变更商铺为931套，总面积变更为55834.12平方米，并加盖房管部门公章。部分测绘成果报告显示，测绘机构对案涉商铺进行重新划分测绘，测绘日期为2012年4月2日，测绘报告的备案日期为2012年7月3日。康来光对田禾公司提供的现售备案证书、产权权属证明书、部分测绘成果报告的真实性没有异议，但认为，根据（2014）东一法东民一初字第1612号案件的调查情况，田禾公司在本案中提供的测绘报告已经注销作废。田禾公司称，案涉商铺目前仍处于未销售状态。另查明，田禾公司称，2013年8月28日之前，案涉商铺所在裙楼在房管部门登记的编号中没有301号，房管部门的网站上无法显示编号为301号的商铺销售情况；案涉商铺所在裙楼是在2013年9月24日完成变更规划手续。再查明，康来光称，康来光在2013年8月28日前没有在房管局网站或建设局网站上查询过案涉楼盘及案涉商铺的登记信息，康来光最早是在2014年11月才在相关网站上查询案涉楼盘及案涉商铺的登记信息。庭审中，康来光认为，案涉商铺认购书是预约性质的合同，不存在解除的问题，故康来光不要求撤销或解除案涉认购书，也不要求法院对案涉认购书的效力进行认定，康来光实际是要求不再继续履行该份认购书。田禾公司则认为，认购书是预约合同性质，应当适用合同法的相关规定；且康来光称其在2013年8月初发现自己被骗，但康来光在2014年11月才提起本案诉讼，其现要求撤销或解除认购书已超过1年的行使解除权的除斥期间，故不同意向康来光双倍返还定金；田禾公司要求继续履行案涉商铺认购书。另，康来光在庭审中表示要求城区公司承担本案的连带法律责任。以上事实，有康来光提供的网页打印信息、商铺认购书、收款收据，田禾公司提供的现售备案证书、产权权属证明书、部分测绘成果报告书、规划局的公告、销售时的商铺编号图及房管部门备案的商铺编号图、公证书、申明，以及本院的庭审笔录、质证笔录等书证附卷为据。本院认为，城区公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及证据，视为放弃答辩及质证的权利，由此产生的法律后果，由城区公司自行承担。根据本案现有的现售备案证书，可以看出案涉商铺所在裙楼的开发企业为城区公司及田禾公司，故城区公司应当承担本案的连带法律责任。本案是商品房预约合同纠纷。预约合同，一般指当事人双方为将来订立确定性的本合同而达成的合意。康来光与田禾公司就康来光购买东莞市XXXX1301号铺（原编号）签订了书面的商铺认购书，事实清楚，证据充分，本院予以认定。关于案涉商铺认购书的效力问题。本院认为，康来光与田禾公司签订案涉认购书之前，田禾公司已经获得案涉商铺所在裙楼的现售备案证书。虽然田禾公司在获得案涉现售备案证书后将案涉商铺所在的裙楼进行重新划分，但根据本案现有的证据显示，在签订案涉商铺认购书之前，田禾公司已经在办理变更规划的手续，康来光是按照变更规划后的931套商铺平面图选购案涉商铺的，且此次变更规划在2013年9月已获得规划部门、房管部门的认可，因此，康来光与田禾公司在案涉认购书中所指向的商铺并非虚构，双方约定的商铺买卖意向存在现实履行的基础。同时，该商铺认购书明确了双方当事人的基本情况，并对拟购商铺的面积、价款、签订正式商品房买卖合同的时间等均作了较为清晰且适于操作的约定，即康来光与田禾公司就进行商铺买卖的主要内容达成合意，对将来签订商品房买卖合同进行了预先安排，因此，案涉商铺认购书是具有法律约束力的预约合同，该合同真实、合法、有效，双方当事人应当切实履行。虽然案涉商铺认购书中第三条及第四条约定的签订正式商品房买卖合同的时间不一致，但认购书第四条约定的签订正式商品房买卖合同的时间为2013年7月28日，与双方签订认购书的日期一致，明显不符合常理，而认购书第三条约定签订正式商品房买卖合同的时间为2013年8月28日，即在双方签订认购书后一个月内，与商品房交易市场中的交易惯例基本相符，因此，本院认定，该认购书第四条中填写的签订正式商品房买卖合同日期应是笔误，康来光与田禾公司签订正式商品房买卖合同的期限应当以案涉商铺认购书第三条约定的日期2013年8月28日为准。根据案涉商铺认购书第四条第4.3项的约定，康来光没有在约定的期限内与田禾公司签订商品房买卖合同或未按时支付购房款的，从逾期履行合同义务之日起，案涉商铺认购书解除。从该条款的内容来看，案涉商铺认购书实际是附解除条件的预约合同，当约定的解除条件成就时，案涉商铺认购书自然解除。现康来光确认其在案涉商铺认购书约定的期限内没有找田禾公司签订书面的商品房买卖合同，因此，根据上述合同约定，案涉商铺认购书在2013年8月29日已解除。关于田禾公司、城区公司是否应向康来光双倍返还定金的问题。本院认为，根据案涉商铺认购书第四条第4.3项的约定，康来光应在认购书约定的期限内携带相关资料到田禾公司指定的地点签订商品房买卖合同。因此，田禾公司、城区公司是否应向康来光双倍返还定金，关键在于康来光有无积极履行认购书中约定的义务。针对康来光在庭审中的主张，本院作如下分析：首先，康来光称其在2013年8月初得知案涉商铺所在裙楼的部分业主向法院提起诉讼，故认为田禾公司存在违法销售的事实，但康来光未能举证证明其得知部分业主向法院起诉的具体时间。且按照常理分析，若康来光在签订案涉认购书并向田禾公司交付定金后、在2013年8月初已认为田禾公司存在违法销售行为的，康来光应当会在房管部门、建设部门的公开网站上查询案涉商铺所在裙楼的相关情况以保障自己的合法权益。但康来光称其在2013年8月28日前从未在房管部门、建设部门的公开网站上查询过案涉楼盘及案涉商铺的相关登记信息，直至2014年11月提起本案诉讼前才在相关政府网站上查询案涉商铺的信息，明显不符合常理。故对于康来光称其在2013年8月初得知田禾公司违规销售的主张，本院不予采信。其次，根据案涉认购书第四条第4.3项的约定，康来光负有主动与田禾公司谈判、磋商签订商品房买卖合同的义务。即使康来光认为田禾公司存在违规销售行为而不愿与田禾公司、城区公司签订正式商品房买卖合同的，康来光也应当在2013年8月28日前向田禾公司、城区公司说明拒签理由，给予双方谈判、磋商的机会。现康来光确认其从未向田禾公司、城区公司提出解除案涉认购书，也没有在认购书约定的期限内找田禾公司签订书面的商品房买卖合同，康来光也没有举证证明其已将拒签商品房买卖合同的理由告知田禾公司、城区公司，由此可见，康来光并未按照认购书的约定积极履行合同义务。再者，康来光称其有找过田禾公司协商退款一事，但未提供证据予以证明，田禾公司对此不予确认，故对康来光此项主张，本院不予采信。综上三点，本院认定，本案是康来光未尽预约合同的义务导致本合同的谈判、磋商不能进行，并最终导致案涉的认购书因康来光逾期履行预约合同义务而解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定以及案涉商铺认购书的约定，田禾公司、城区公司有权没收康来光已交付的定金。康来光要求田禾公司、城区公司双倍返还定金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告康来光的全部诉讼请求。本案诉讼费2300元（原告已预交），由原告康来光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 李铮铮审 判 员 吴抒航人民陪审员 袁影霞二〇一五年五月二十日书 记 员 陈凤好附相关法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第12页共13页