（2015）深宝法民三重字第4号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2018-05-24
案件名称
吴小欧与李全祥房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴小欧,李全祥,中原地产代理（深圳）有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三重字第4号原告吴小欧，男，汉族，1969年12月15日出生，住址深圳市罗湖区，委托代理人王晓飞、肖潇，广东华商律师事务所律师。被告李全祥，男，汉族，1968年5月8日出生，住址深圳市福田区，委托代理人黄怡钦，广东金地律师事务所律师。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，地址深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码78525491-5。法定代表人李耀智，系该公司执行（常务）董事。委托代理人白月，系该公司员工。原告吴小欧与被告李全祥、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理并做出（2013）深宝法民三初字第851号民事判决书后，被告李全祥不服该判决向深圳市中级人民法院申请再审，深圳市中级人民法院于2014年12月15日做出（2014）深中法房提字第19号民事裁定书，认定原审依据错误地址无法对李全祥进行送达，进而予以公告，导致李全祥客观上无法行使诉讼权利，撤销原判决，发回本院重审。本院受理后，依法并适用普通程序，由代理审判员陈蕾仰任审判长，与人民陪审员陈远霞、郭映舜另行组成合议庭，由代理审判员陈蕾仰主审本案，公开开庭进行了审理。原告吴小欧的委托代理人王晓飞、肖潇，被告李全祥的委托代理人黄怡钦，第三人中原地产代理（深圳）有限公司的委托代理人白月均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴小欧诉称，20l3年6月9日，原告与被告签署了《二手房买卖合同》，该合同约定：被告向原告购买位于深圳市宝安区梅观高速公路东侧星河丹堤花园B区3栋3单元1层1单位房产，转让成交价为人民币9,500,000元；被告同意在合同生效后1日内向被告支付定金人民币20,000元，并在合同生效后7日内再向被告支付定金人民币430,000元；被告须于2013年6月20日之前将除定金、交楼押金以外的剩余首期款并配合按揭银行办理贷款手续；如被告逾期履行超过五日，原告可解除合同并要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任。然而，自该合同签订生效后，被告一直怠于履行各项包括付款在内的合同义务，原告多次催促，并于2013年8月9日向被告发送《解除合同通知书》，通知被告解除该房屋买卖合同并要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金即人民币1,900,000元，但被告均拒绝履行。由于被告违约，导致原告未能如期收到房款，给原告带来了巨大的经济损失。考虑到原告的实际经济损失，原告要求被告支付违约金人民币950,000元。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签署的《二手房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金人民币950,000元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。被告李全祥答辩称，1.被告依法解除合同，不构成违约。2013年6月9日双方签订二手房买卖合同，合同第八条约定由卖方支付税款，在被告不知情的情况下，原告为减轻税费负担要求与被告签订一份价格合同远远低于涉案房产的二手房买卖合同，即阴阳合同。被告当时毫不犹豫拒绝了签署阴阳合同，原告称如果不签将提高实际的成交价，后经双方协商未果，被告不得已以涉案房屋的交易行为涉嫌违法、原告恶意抬高房价拒不履行合同约定为由，依据合同法第94条之规定，单方口头解除二手房买卖合同；2.据我方了解，原告已经将涉案房屋于2014年4月21日售卖给第三方，并且存在偷税的嫌疑，故恳请法庭向深圳市房地产权登记中心调查原告售房内档以印证上述事实；3.即使被告存在违约行为，原告所主张的违约金远远高于所遭受的损失，显失公平；合同法第114条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以伸张，约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。该款清楚表明判断违约金数额不适当的标准是违约方给守约方造成的损失，原告在起诉状中事实与理由部分明确说到由于被告违约导致原告未能如期收到房款，给原告带来了巨大的经济损失，考虑到原告的实际损失原告要求被告支付违约金人民币95万元。由此可知，原告是基于实际经济损失向被告主张违约金，原告应当就该损失承担举证责任。第三人中原地产代理（深圳）有限公司答辩称，第三人在交易过程中积极履行居间义务，促进交易，及时催告。经审理查明：2013年6月9日，原被告通过第三人的居间介绍签订了一份《二手房买卖合同》，约定原告将位于深圳市宝安区梅观高速公路东侧星河丹堤花园B区3栋3单元101房转让给被告，转让价格为人民币950万元，被告在签订合同之日当日起1日内向原告支付定金人民币2万元，在本合同生效后7日内再向原告支付定金人民币43万元，本条约定的定金交由双方所约定第三方监管，被告将定金支付给监管方或打入原告已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为原告本人已收讫定金；被告向银行按揭贷款支付定金以外的楼款，被告须于2013年6月20日之前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款承诺为准）支付至原被告双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，被告须于2013年6月20日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，原告需配合被告申请按揭银行提供所需原告资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，原告应无条件配合被告办理监管银行要求的手续；在被告取得银行贷款承诺函且原告已取得房地产证原件之日起三个工作日内，双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2013年7月；该物业没有设定抵押，原告对该物业享有完全的处分权，原告保证于签署本合同后7日内将房地产证原件交予替双方监管定金及交楼押金的第三方；如原告未按照本合同约定的期限履行义务，被告有权要求原告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如原告逾期履行义务超过五日，被告可解除合同并选择要求原告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还被告已支付的定金；如被告未按照本合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行义务超过五日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收被告已支付的定金；本合同自双方签字或盖章之日起生效。合同签订后，被告没有按照合同约定的时间向原告支付定金，也没有支付首期款、办理银行按揭贷款手续。2013年8月9日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，称被告于合同签订后一直怠于履行付款义务，没有向原告支付定金，也没有支付首期款，已经构成根本违约，原告通知被告解除《二手房买卖合同》，要求被告在收到本函后7日内向原告支付成交价20%的违约金。该邮件发件地址为深圳市罗湖区人民北路3131号水产大厦，收件地址为深圳市福田区侨香路2023号翠海花园C2栋9C，网上邮件查询单显示该邮件于2013年8月20日（深圳市红荔中心营业部）投递并签收，投递详情为：2013年8月9日该邮件于深圳市红荔中心营业部收寄，发往深圳市速递物流公司竹子林揽投部，于2013年8月10日至8月16日期间多次投递均未妥投，并于2013年8月20日返回深圳市红荔中心营业部。庭审中，被告主张其于签订《二手房买卖合同》之后，因原告提出要求签订另外一份虚假合同，被告予以拒绝并单方口头解除了《二手房买卖合同》，但未能提交相应证据予以证实。原告表示并未要求被告另行签订合同，第三人亦表示对被告所称的虚假合同不知情。另查明，本院于2013年10月19日在《人民法院报》登载公告，向被告送达起诉状副本等相关诉讼材料，2014年12月17日视为送达。被告于庭审中确认其已通过上述送达方式收到本案起诉状副本。上述事实，有原告、被告、第三人当庭陈述及原告提供的《二手房买卖合同》、房地产证、产权资料电脑查询结果表、解除合同通知书、EMS邮件详情单、网上邮件查询单等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原告吴小欧与被告李全祥签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。合同签订后，被告没有按照合同约定的时间向原告支付定金，也没有支付首期款、办理银行按揭贷款手续，致使合同无法继续履行。被告辩称系因原告要求其签订另一份虚假合同，故其拒绝继续履行合同并以口头方式单方解除了合同，但并未提交任何证据以支持其主张，亦未得到原告或第三人的证实，故本院对其相关辩解不予采信。被告的行为已经构成违约，原告依法享有单方解除合同的权利，根据法律规定，原告依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告主张于2013年8月9日向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除《二手房买卖合同》，被告否认收到过该邮件，而从邮寄该通知书快递查询单来看，查询结果虽显示已投递，但最终投递并签收的位置为深圳市红荔中心营业部，与邮件收件地址并不吻合，难以确定邮件已到达收件地址。原告表示其仅通过上述邮件向被告发出过解除合同的通知，在无法确认上述通知已送达被告的情况下，应以本案起诉状副本送达被告之日即2014年12月17日计算解除通知到达被告的时间为宜，故本院确认原、被告之间签订的《二手房买卖合同》于2014年12月17日解除。《二手房买卖合同》约定“如被告未按照本合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行义务超过五日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收被告已支付的定金”，在被告违约导致合同无法继续履行的情况下，原告有权要求被告以支付违约金的方式承担违约责任。现原告诉请被告支付转让成交价10%的违约金人民币950,000元，但在本案的合同履行过程中，被告于签订合同后即以拒绝支付任何购房款项的行为表示不再继续履行合同，在原告未有证据证明其实际产生的损失数额的情况下，该违约金比例过分高于造成的损失，为体现公平与合理，本院酌情调低违约金为人民币475,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告吴小欧与被告李全祥于2013年6月9日签订的《二手房买卖合同》已经于2014年12月17日解除；二、被告李全祥于本判决生效之日起十日内向原告吴小欧支付违约金人民币475,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币13,300元、保全费人民币2,920元，共计人民币16,220元，由原告与被告各负担人民币8,110元。上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 陈蕾仰人民陪审员 陈远霞人民陪审员 朱纯禄二〇一五年五月二十日书 记 员 陈锐强书 记 员 张雪娜附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：