（2015）二中民终字第04994号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-11
案件名称
北京汇金房地产开发有限公司与王丽华商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京汇金房地产开发有限公司,王丽华
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第04994号上诉人（原审被告）北京汇金房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村东南侧（望田路8号）。法定代表人杨秀芳，经理。委托代理人曹晓东，北京市中勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王丽华，女，1971年12月7日出生。委托代理人刘平，北京市汉和律师事务所律师。上诉人北京汇金房地产开发有限公司（以下简称汇金房地产公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第02822号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。2015年1月，王丽华诉至原审法院称：2009年8月20日我就购买汇金房地产公司开发的位于房山区窦店镇2号楼4单元302号房屋，与汇金房地产公司签订了《商品房内部认购协议》，2009年9月3日双方正式签订《北京市商品房预售合同》，双方约定的房款支付方式为银行商业贷款，同日我向汇金房地产公司支付了购房首付款118000元，并向汇金房地产公司提交了贷款所需个人资料，汇金房地产公司同时将《北京市商品房预售合同》收回。2009年12月15日，汇金房地产公司通知我应银行要求将首付款比例提高到30%，我于2009年12月22日再次交纳了6万元，至此我已经向汇金房地产公司交付了购房款数额为178000元。此后我曾多次催问汇金房地产公司交付房屋，汇金房地产公司才告知我不能办理银行贷款，但并未向我说明原因。此时汇金房地产公司已经隐瞒此情况数年之久。我曾向汇金房地产公司表示可以变更为一次性付款，汇金房地产公司一直未予回复。2014年7月17日我又找到汇金房地产公司，汇金房地产公司指派曹姓法务经理与我沟通，我再次提出一次性付款的要求，汇金房地产公司一直推诿。故诉至法院，要求汇金房地产公司继续履行合同，向我交付位于房山区窦店镇世界名园一期A组团2号楼4单元302号房屋，要求汇金房地产公司按照预售合同约定交付房屋资料，要求汇金房地产公司收取剩余购房款，诉讼费由汇金房地产公司负担。汇金房地产公司辩称：我公司虽与王丽华签订《北京市商品房预售合同》，但王丽华并未按照合同约定的条件交清首付款，王丽华提交的贷款资料因为不符合银行的要求而拒绝为其贷款；2010年间我公司曾先后四次向王丽华发出法律函告书要求解除合同办理退房手续，王丽华一直置之不理，我公司认为王丽华无权请求我方履行合同，因此应该驳回王丽华的诉讼请求。原审法院经审理认为：王丽华与汇金房地产公司均具有完全民事行为能力，双方签订《商品房内部认购协议》后，双方就同一标的物再次签订《商品房预售合同》，该预售合同系双方当事人真实意思表示，合同内容并不违反法律法规的强制性规定，合同内容合法有效。依法成立的合同缔约双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。王丽华作为购房人应该及时交付购房款，汇金房地产公司应当按时交付房屋并提供合同约定的资料。双方在预售合同中约定的是首付款与商业贷款相结合的方式，在合同履行过程中，双方再次对增加首付款数额及降低贷款数额达成补充协议，但并未改变房屋买卖合同的性质。后王丽华的贷款未能得到银行的批准，但双方并未就解除合同形成一致意见。同时汇金房地产公司虽然在庭审过程中提出曾先后四次向王丽华发出解约通知函，但汇金房地产公司未能举证证明该通知函已经实际送达到王丽华本人，因此汇金房地产公司的抗辩意见法院不予采信。因此双方签订的商品房预售合同应当继续履行，汇金房地产公司应该履行合同义务，向王丽华交付该房屋，同时汇金房地产公司应当提供合同约定的房屋资料。关于王丽华尚未交纳的购房款问题，应该另案处理更为适宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，原审法院于2015年2月判决如下：一、北京汇金房地产开发有限公司于判决生效后十日内将位于北京市房山区窦店镇2号楼3层4单元0302号房屋交付给王丽华；二、北京汇金房地产开发有限公司于判决生效后十日内向王丽华提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住宅工程质量分户验收表》；三、驳回王丽华其他诉讼请求。判决后，汇金房地产公司不服，上诉至本院，认为原判认定事实错误，适用法律错误，请求撤销原审判决第一、二项，依法改判驳回王丽华的诉讼请求。王丽华同意原审判决。经审理查明：2009年8月20日，王丽华作为认购方与汇金房地产公司签订《商品房内部认购合同》，约定王丽华购买汇金房地产公司开发建设的位于房山区窦店镇2号楼4单元302号房屋。2009年9月3日，王丽华（买受人）与汇金房地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：该房屋位于北京市房山区窦店镇2号楼3层4单元0302号，建筑面积为109.58平方米，套内建筑面积95.73平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方6037.81元，房价款总额为578000元。买受人的付款方式为首付加贷款的方式，首付款数额为118000元，商业银行贷款数额为460000元。买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累积的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人返还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应当付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。出卖人应当在2010年8月16日前向出卖人交付该商品房，该商品房交付时出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》，同时还应当提供该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。合同签订后，王丽华交纳了首付购房款118000元。在王丽华的首次贷款申请未获批准的情况下，双方于2009年12月23日再次达成补充协议，协议提高了首付购房款的数额并变更了贷款数。王丽华于2009年12月23日再次交纳了首付购房款50000元，2009年12月24日交纳首付购房款10000元。后王丽华的贷款申请未获得批准，但双方就剩余购房款的支付方式未能达成一致意见。庭审中，王丽华称汇金房地产公司并未及时将贷款不能办理情况告知其本人且其多次找汇金房地产公司进行协商，并表示可以一次性付款，但公司一直未予回复。汇金房地产公司称公司已于2010年先后四次向王丽华发出法律函告书要求解除合同并办理退房手续，但王丽华一直置之不理。为此，汇金房地产公司提交了快递凭证予以证明，但王丽华表示自己并未收到公司的法律函告书，其可以一次性支付剩余购房款，要求继续履行合同。上述事实，有双方当事人陈述、商品房内部认购协议、商品房预售合同、补充协议、北京汇金房地产开发有限公司签约内部审核单、购房款发票、商品房预售合同联机备案表、中国农业银行通知、解约告知函（含特快专递存根）、收入证明、农业银行刷卡凭单、呈批件、手机短信截屏、电话录音、催告函等证据在案佐为证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，王丽华与汇金房地产公司双方签订的《商品房内部认购协议》《商品房预售合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。现王丽华已按双方约定交纳了首付款，亦有能力一次性支付剩余购房款，故双方所签合同并无履行不能的情形。汇金房地产公司虽主张在王丽华的贷款申请未获银行批准后，其曾先后四次向王丽华发出解约通知函，双方之间合同已解除，但并未提交充足证据证明该解约通知函已送达王丽华本人，故对其合同已解除的意见本院不予采信。现王丽华要求汇金房地产公司按合同约定向其交付涉案房屋及合同约定相关资料，理由充分，本院予以支持。关于剩余购房款的支付问题，因汇金房地产公司于原审答辩意见中表示拒绝收取房款，且经原审法院询问亦明确坚持此意见，原审法院依据此项诉讼意见，认定双方就此另案处理更为适宜，本院不持异议。上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费4790元，由北京汇金房地产开发有限公司负担（于判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费9580元，由北京汇金房地产开发有限公司负担负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹代理审判员 周梦峰代理审判员 李 淼二〇一五年五月二十日书 记 员 程 飞 来源：