（2015）二中民终字第01414号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-11
案件名称
李文鑫与中铁恒丰置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李文鑫,中铁恒丰置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第01414号上诉人（原审原告）李文鑫，男，1988年2月28日出生。委托代理人王书宁，北京市中闻律师事务所律师。委托代理人张京辉，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）中铁恒丰置业有限公司，住所地北京市丰台区广安路15号9层917。法定代表人孙献钢，董事长。委托代理人张本基，北京市海王律师事务所律师。上诉人李文鑫因商品房销售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第12513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李文鑫及其委托代理人王书宁，中铁恒丰置业有限公司（以下简称中铁公司）之委托代理人张本基，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年7月，李文鑫诉至原审法院称：2013年12月1日，李文鑫与中铁公司签订商品房买卖合同（合同编号：XF461282）约定，李文鑫购买中铁公司开发的北京市丰台区×××1幢-2层2141号商业用房1套，总价款3078744元，李文鑫于合同签订当日支付首付款1578744元，余款1500000元由买受人申请按揭贷款支付。中铁公司应当在签署合同之日后60个工作日内向李文鑫交付房屋，逾期交房超过30日的，李文鑫有权退房，中铁公司按李文鑫全部已付款的30%向李文鑫支付违约金。合同签订后，李文鑫如约履行了付款义务，并按约定向贷款银行提交了申请贷款的全部相关材料，但中铁公司迟迟不配合李文鑫办理银行贷款手续，直到2014年5月28日才为李文鑫开具了首付款发票，该发票为银行贷款所必需的申请文件之一，并且中铁公司在超过了双方约定的房屋交付期限后长达数月后仍未交房，已构成根本违约。中铁公司的行为已违反了双方合同约定，违反了基本的诚信原则，使李文鑫未能按计划将房屋投入使用，给李文鑫造成了重大损失。现请求判令解除双方于2013年12月1日签订的《北京市商品房买卖合同》（合同编号：XF461282），返还购房款1578744元，支付违约金473623.2元，由中铁公司承担本案全部诉讼费用。中铁公司辩称，李文鑫所述与事实不符，李文鑫的部分购房款已用3年租金抵扣，双方签约时房屋已具备交房条件，现李文鑫尚欠中铁公司购房款，李文鑫要求解除合同超过了合同约定的解除合同的时限。不同意李文鑫诉讼请求。原审法院经审理查明：2013年12月1日，李文鑫（买受人、乙方）与中铁公司（出卖人、甲方）签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF461282）及《补充协议》约定，中铁公司将其开发的位于北京市丰台区×××1幢-2层2141号商业用房出售给李文鑫；总价款为3078744元；出卖人应当在签署合同之日后60个工作日内向买受人交付该商品房；买受人在签约当日支付首付款1578744元，余款1500000元由买受人申请按揭贷款支付。双方在《补充协议》约定，为保证项目的统一运营管理，乙方同意甲方将上述房屋委托给北京西联万博商业管理有限责任公司（以下简称西联万博公司）进行统一运营管理；为保证乙方投资利益，甲方同意乙方在购买商铺签订购房合同时，将该商铺的三年租赁权、经营管理权和收益权全部委托给西联万博公司；乙方同意将三年的投资总回报，在购房首付款时由甲方从首付款中一次性抵扣，作为代西联万博公司支付给乙方的三年租金，西联万博公司不再支付租金给乙方；双方特别约定，本协议为不可撤销合约，任何一方不得单方终止或解除本协议。当日，李文鑫（甲方）还与西联万博公司（乙方）签订《北京西客站国际皮具箱包城商铺租赁（包租）协议书》（以下简称《商铺租赁（包租）协议书》）约定，李文鑫将其购买的涉案商铺出租给西联万博公司用于经营餐饮、购物；租赁期限为3年，自甲方签订的商铺《商品房买卖合同》约定的产权交付之日起计；乙方每年分别按甲方所购商铺成交金额的7%、7.5%、8%的投资回报率作为租金收益支付给甲方；甲方在购买商铺时，由中铁公司将乙方3年的全部租金收益一次性从首付款中抵扣，作为乙方支付甲方的租金代为支付；租赁期满后，如甲方要求继续将该商铺租赁给乙方，应提前60日书面通知乙方，双方重新协商租赁条件并签订《商铺租赁协议书》。上述合同签订后，李文鑫按合同约定向中铁公司支付886027元首付款，中铁公司为其出具发票载明，收到首付款1578744元，庭审中，双方当事人均认可，其中的692717元系用三年的商铺投资回报抵扣。2014年6月9日，中铁公司向商铺业主发出《关于购房业主银行按揭贷款延缓问题处理意见函》载明，由于受央行房贷宏观调整政策大气候的影响，我们的银行放贷工作，与北京地区同期发售的其他项目一样，也有部分延缓。为保障各位业主的返祖收益，经公司董事会研究决定，现就业主银行放贷延缓事宜，特决定并通知如下：一、凡银行资信良好、按揭贷款申报资料齐备且符合按揭贷款条件的业主，如因我司原因导致按揭放款延迟，则自签订合同之日起满一年，我司按合同约定的返租回报率进行返租回报。二、但由于业主银行资信不佳或提交资料不全等自身原因，不符合银行按揭贷款条件，导致银行未予审批通过按揭贷款手续的，我司的返租回款时间则根据按揭贷款办妥时间自动顺延。同年7月，李文鑫诉至法院，要求解除双方签订的商品房买卖合同，返还购房款，并要求支付违约金。原审法院认为：李文鑫与中铁公司就涉案商铺的买卖事宜签订的商品房买卖合同及补充协议未违反法律、法规强制性规定，为有效合同，双方均应自觉遵守。合同签订当日，李文鑫与西联万博公司就涉案商铺的租赁事宜又签订了《商铺租赁（包租）协议书》，且合同签订后，李文鑫按合同约定向中铁公司支付了房屋首付款886027元，中铁公司依约将三年的商铺租金抵扣房款692717元。基于上述事实，应当认定，中铁公司就其销售的涉案商铺已实际履行了交付义务，故李文鑫关于中铁公司长期未交房违约的诉称无事实依据。另李文鑫与中铁公司所签商品房买卖合同补充协议明确约定，本协议为不可撤销合约，任何一方不得单方终止或解除本协议；且根据中铁公司向各位业主发出的《关于购房业主银行按揭贷款延缓问题处理意见函》所载明内容，造成按揭贷款延缓问题并非中铁公司自身原因所致；另买房支付购房款是购房人应尽的义务，现因贷款办不下来，无法支付剩余购房款，购房人作为义务承担方，不享有当然合同解除权。基于上述事实，现李文鑫以中铁公司未按合同约定交付房屋及迟迟不配合李文鑫办理银行贷款手续为由要求解除合同、返还购房款及支付违约金，该请求缺乏事实及法律依据，法院难以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，于2014年10月判决如下：驳回李文鑫的诉讼请求。判决后，李文鑫不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其原审全部诉讼请求。李文鑫的主要上诉理由为：原判认定中铁公司就其销售的涉案商铺已经履行了交付义务，属认定事实错误，中铁公司从未通知我方收房，中铁公司也未以任何形式接收房屋；原判以我方与中铁公司签订的商品房买卖合同补充协议中有“本协议为不可撤销合约，任何一方不得单方终止或解除本协议”的约定和因“贷款办不下来并非被上诉人原因所致，而上诉人作为支付剩余购房款的义务承担方，不享有当然合同解除权”为由驳回我方诉讼请求，无法律依据，在具备法定解除的条件下，合同一方当事人可以依法请求解除；综上，原判认定事实错误，现依法提出上诉，请求二审法院查明事实维护我方的合法权益。中铁公司同意原判。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实无异。上述事实，有李文鑫与中铁公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》、李文鑫与西联万博公司签订的《商铺租赁（包租）协议书》、李文鑫已付购房款及收取租金凭证、中铁公司向商铺业主发出的《关于购房业主银行按揭贷款延缓问题处理意见函》及法院庭审笔录在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李文鑫与中铁公司之间签订的《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效。根据本案现已查明的事实，李文鑫与中铁公司签订《北京市商品房现房买卖合同》当日，另行签订了《补充协议》，其中明确约定李文鑫同意中铁公司将涉案商铺委托给西联万博公司进行统一运营管理，并将该商铺三年的租赁权、经营管理权和收益权全部委托给西联万博公司，李文鑫可就此获得为期三年的固定收益，用于抵扣部分购房首付款。依据上述约定，李文鑫于当日另与案外人西联万博公司签订了《商铺租赁（包租）协议书》，将有关涉案商铺的具体租赁事宜予以明确。现房款抵扣亦已实际完成。根据上述事实可见，李文鑫与中铁公司实际系以签订《北京市商品房现房买卖合同》、《补充协议》，并另与西联万博公司签订《商铺租赁（包租）协议书》的形式，达成了商铺售后返租协议，李文鑫以售后一定期限内商铺的占有、使用权能为对价，换取固定数额、固定用途收益回报。在此情况下，李文鑫仍单独援引《北京市商品房现房买卖合同》中的约定，主张中铁公司应向其直接交付房屋，并据此要求对方承担未履行的违约责任，显与双方之间的实际权利义务关系不符。李文鑫以中铁公司未交付房屋为由要求解除合同，并由中铁公司承担违约责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持，处理正确，本院予以确认。李文鑫以中铁公司迟延配合办理贷款为由要求解除合同，无法定或约定依据，原判对其该项诉讼理由不予采信，处理亦无不当，本院予以确认。综上所述，原判处理结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费11609元，由李文鑫负担（已交纳）；二审案件受理费23218元，由李文鑫负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹代理审判员 周梦峰代理审判员 李 淼二〇一五年五月二十日书 记 员 张 璐 关注微信公众号“”