（2015）抚民二初字第92号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-08-24
案件名称
苏尚堃与告陆超、第三人刘永军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
抚松县人民法院
所属地区
抚松县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏尚堃,陆超,刘永军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十六条，第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第二百四十条
全文
吉林省抚松县人民法院民 事 判 决 书（2015）抚民二初字第92号原告苏尚堃，男，汉族，中国人民财产保险股份有限公司抚松支公司职员，住吉林省抚松县。被告陆超，男，汉族，退休干部，住海南省海口市。第三人刘永军，男，其他自然情况不详。原告苏尚堃诉被告陆超、第三人刘永军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏尚堃到庭参加诉讼，被告陆超、第三人刘永军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏尚堃诉称：1995年8月22日，第三人将其本人所有的两处房屋（面积总计66平方米）与被告所有的一处房屋（面积36平方米）进行产权交换，被告给付第三人差价款1万元，双方签订有换房协议。同年，被告办理了所换房屋的国有土地使用证，但未办理房屋产权过户手续。1998年，原、被告达成口头房屋买卖协议，被告将上述所换得的房屋出售给原告，价款为63,000.00元，房款付清后，被告将所售房屋及该房屋的国有土地使用证、所有人为第三人刘永军的私有房屋所有权证交付给原告。现起诉要求依法确认原、被告的房屋买卖合同有效，判令被告及第三人协助原告办理两处房屋过户手续。被告陆超辩称：1995年，被告与第三人签订换房协议，被告用位于抚松镇的一处砖瓦房屋换取第三人位于抚松镇东顺城街88号的两处房屋（两处房屋相连），因被告的房屋面积小于所换房屋，另外给付第三人差价款1万元，郭德仁作中间人在换房协议上签字，之后，双方交换了房照并实际入住。1997年，被告办理了土地使用证，但没有办理产权过户手续。1998年，原、被告达成口头房屋买卖协议，被告将上述所换得的房屋出售给原告，原告将房款63,000.00元付清后，被告将土地使用证及户名为刘永军的两份房照和房屋钥匙交给原告。2000年，被告因年纪大，投奔女儿来到海口居住，因体格不好无法回抚松参加诉讼。第三人刘永军未答辩，亦未提供反驳证据。经审理查明：1995年8月22日，第三人刘永军将其本人所有的位于抚松县抚松镇东顺城街88号的两处房屋（吉房权抚字第04XXX号私有房屋所有权证，建筑面积为42平方米，吉房权抚字第10XXX号私有房屋所有权证，建筑面积为24平方米）与被告陆超所有的位于抚松镇的一处坯瓦房屋（建筑面积36平方米）进行产权交换，被告给付第三人差价款1万元，双方互交房照，并签订有换房协议，郭德仁为中间人在协议上签字。1997年10月13日，被告为其所换得的房屋办理了国有土地使用证，用地面积记载为177平方米，其中建筑占地67.1平方米，但双方未办理房屋产权过户登记。1998年，原告苏尚堃与被告达成口头房屋买卖协议，被告将上述换得的两处房屋以63,000.00元的总价款出售给原告，并约定办理过户的所有税、费均由买方负担。原告付清价款后，被告将所售两处房屋及房屋的国有土地使用证、所有人登记为第三人刘永军的两份私有房屋所有权证交付给原告。嗣后，双方始终未办理房屋产权过户登记。2000年，被告离开抚松县投奔海南省海口市其女儿处居住生活。2005年初，原告准备办理所购两处房屋过户登记时，第三人刘永军去向不明。原告起诉后，本院于2015年2月12日在《法制日报》向第三人刘永军公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等应诉手续，其未到庭应诉。上述事实，有原告提供的1995年8月22日刘永军与陆超签订的换房协议、1997年10月13日抚松县土地管理局颁发的国有土地使用证、抚松县人民政府颁发的吉房权抚字第04XXX号，吉房权抚字第10XXX号私有房屋所有权证各一份及原告的当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：被告陆超与第三人刘永军出于真实意思表示自愿互换房屋，其行为有效。嗣后，被告陆超在未办理产权过户登记的情况下将换得的两处房屋出售给原告苏尚堃，在取得价款后进行了实际交付，原告已经占有使用，故应认定双方之间已经形成了事实上的房屋买卖关系。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”该法第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原、被告之间虽未签订书面的买卖合同，仅有口头协议，但不违反法律、行政法规的强制性的效力规定，应依法认定原、被告双方口头达成的房屋买卖合同成立，合法有效。原告要求被告、第三人协助办理两处房屋过户手续，实质目的是要求取得受让房屋的所有权，实现不动产物权的转移，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”之规定，原告该项诉讼请求于法有据，应予支持。综上，依照前述法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条之规定，判决如下：确认原告苏尚堃与被告陆超口头达成的关于抚松县抚松镇东顺城街88号的两处房屋（吉房权抚字第04XXX号私有房屋所有权证，建筑面积为42平方米，吉房权抚字第10xxx号私有房屋所有权证，建筑面积为24平方米）买卖合同有效；被告陆超、第三人刘永军于本判决生效后十五日内协助原告苏尚堃办理上述两处房屋的产权过户登记，办理过户所需税、费全部由原告陆超负担。案件受理费100.00元，公告费440.00元，由原告苏尚堃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。审 判 长 伊海波审 判 员 丁永胜人民陪审员 许连红二〇一五年五月二十日书 记 员 姜雅涓 来源：