（2015）三中民终字第06766号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-07-30
案件名称
李京蓓与张敏房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李京蓓,张敏
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第06766号上诉人（原审被告）李京蓓，女，1985年9月8日出生。委托代理人金喜，北京市五泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张敏，男，1986年2月28日出生。委托代理人苏鹏，北京市京都律师事务所律师。委托代理人宇文鸿雁，北京市京都律师事务所律师。上诉人李京蓓因与被上诉人张敏房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第32695号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2013年8月，张敏起诉至原审法院称：我与李京蓓及北京昌晟驿家房地产经纪有限公司于2013年3月24日签订《公寓别墅租赁合同》，我将位于北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋）出租给李京蓓，房屋仅作为办公用途。2013年5月房屋所在小区的物业公司北京市澳瑞物业管理有限公司多次接到投诉称涉案房屋已经变成餐馆，后物业公司安全保卫部拍照证实了涉案房屋内确实在经营餐饮。在此期间，我多次要求李京蓓将房屋恢复原状并停止侵害，但李京蓓置之不理，现诉至法院要求李京蓓：1.腾退房屋，归还电卡、水卡、燃气卡及门禁卡；2.赔偿租金损失，以每月22000元为标准支付自2013年7月1日至判决生效之日；3.赔偿恢复原状的费用20231.81元、厨房门的损失5000元及鉴定费30000元。李京蓓在原审法院辩称：2013年5月19日我收到物业公司的撤场通知后就从涉案房屋中腾退了，2013年6月我将房卡、电卡、水卡等交给中介，由中介转交给张敏的母亲。张敏实际上在2013年6月就已经收回房屋并实际控制，张敏收回房屋后可以自行装修并就装修费用向我主张，但张敏不同意，张敏闲置房屋与我无关。故不同意��敏的诉讼请求。原审法院经审理查明：2013年3月24日，张敏（甲方）与李京蓓（乙方）签订《公寓租赁合同》，约定甲方同意将涉案房屋在设备良好及可租赁的状态下租给乙方使用，本房屋仅作办公用途。租赁期限为两年，自2013年4月1日至2015年3月31日。每月租金为22000元，租金支付方式为押一付三。未经甲方同意，乙方不得擅自变更房屋内外结构或改变装修及使用性质，如有改动需要负责恢复原状及承担给甲方造成的经济损失，正常造成的磨损除外。签订合同后，张敏将房屋交付李京蓓使用，李京蓓向张敏支付了租金和押金。后因为李京蓓在涉案房屋内经营餐饮，双方发生争议，2013年7月张敏在涉案房屋张贴了解除租赁合同通知。在审理过程中，法院至涉案房屋进行现场勘验时，北京昌晟驿家房地产经纪有限公司工作人员朱亚辉及朱丽来到涉案房屋，并称李京蓓已经将涉案房屋的水卡、电卡、热水卡交给其二人，此后二人交上述物品还给了房东。勘验当日，法院调取了北京市澳瑞物业管理有限责任公司东方瑞景服务中心《服务工作单》及《钥匙委托书》，显示张敏母亲已于2013年6月29日更换了涉案房屋门锁并将钥匙委托物业公司代为保管。经张敏申请，法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对涉案房屋修复方案、委托中建精诚工程咨询有限公司对修复造价进行评估，鉴定结果为20231.81元。庭审中，双方亦认可该鉴定方案未包含厨房门的修复费用，故法院与中建精诚工程咨询有限公司就上述厨房门修复估价进行询问，该公司口头答复厨房门估价为2500元。原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，双方应依约履行。根据合同约定，租赁房屋用途为办公，但李京蓓未经张敏许可在涉案房屋内经营��饮，确已构成违约，应承担违约责任。张敏主张的恢复原状费用及鉴定费有相应鉴定报告为证，法院依法确定具体金额；关于其主张的租金损失，因李京蓓对房屋厨房的拆改破坏，严重影响了房屋的正常使用，故其应赔偿张敏的租金损失，但张敏主张的标准过高，法院依法酌定。关于张敏主张的腾退房屋、归还电卡、水卡、燃气卡及门禁卡的请求，根据物业记录，张敏已于2013年6月19日更换了房屋门锁，且中介已称已将相关物品归还张敏，故对张敏该部分请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年1月作出判决：一、李京蓓于判决生效后十日内赔偿张敏修复费用二万二千七百三十一元八角一分。二、李京蓓于判决生效后十日内按照每月八千元标准赔偿张敏自二○一三年七月至判决生效之月的租金损失。三、驳回张敏其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给���金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院判决后，李京蓓不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项，依法改判李京蓓无需支付张敏房屋租金损失，鉴定费用由双方共同承担。其事实及理由为：张敏收回房屋后没有及时采取适当措施防止损失扩大，由此产生的房屋租金损失不应由我方承担；诉讼过程中产生的鉴定费用双方应共同承担；张敏在签订房屋租赁合同期间收取的李京蓓的押金22000元应冲抵李京蓓应赔偿损失的相应数额。张敏同意原审法院判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人陈述及《公寓租赁合同》、《服务工作单》、《钥匙委托书》、照片、司法鉴定意见书、工程造价鉴定报告等证据在案佐证。本院认为：双方签订的《���寓租赁合同》合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。李京蓓擅自改变房屋使用性质、在涉案房屋内经营餐饮，违反了合同约定，应承担违约责任，故张敏要求李京蓓赔偿因房屋改造造成的修复费用，符合法律规定。原审法院依据鉴定报告确定张敏主张的恢复原状费用及鉴定费数额，于法有据；关于张敏主张的租金损失，因李京蓓对房屋的拆改破坏，严重影响了房屋的正常使用，故其应赔偿张敏的租金损失，原审法院依据过错情况及张敏的实际损失情况酌定租金损失的具体数额，有事实依据。关于押金问题，双方可另行解决。综上，李京蓓的上诉主张，不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。鉴定费30000元，由李京蓓负担（于本判决生效之日起7日内支付张敏）。一审案件受理费5638元，由张敏负担3324元（已交纳），由李京蓓负担2314元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费3940元，由李京蓓负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春香代理审判员 赵 霞代理审判员 闫 慧二〇一五年五月二十日书 记 员 王 艳 更多数据：