（2015）二中民终字第02395号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-11
案件名称
李强与梁萌等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁萌,尤相兰,李彤,李焱
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第四十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第02395号上诉人兼李彤法定代理人（原审被告）李强，男，1970年7月12日出生。委托代理人唐明汉，北京市现代律师事务所律师。被上诉人（原审原告）梁萌，女，1981年10月12日出生。委托代理人吕凤刚，北京市盈科律师事务所律师。委托代理人周明，北京市盈科律师事务所律师。原审被告尤相兰，女，1939年6月29日出生。原审被告李彤，男，2002年5月8日出生。原审被告李焱，男，1996年2月29日出生。原审被告之共同委托代理人唐明汉，北京市现代律师事务所律师。上诉人李强因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第08606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李强及其委托代理人唐明汉，被上诉人梁萌及其委托代理人周明，原审被告尤相兰、李彤、李焱之共同委托代理人唐明汉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2014年4月，梁萌向原审法院起诉称：李强与李××系夫妻关系，尤相兰系李××之母，李彤、李焱系李××与李强之子。2012年6月25日，经中介居间，李强之妻李××作为李强的代理人与我签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我购买605号房屋（以下简称605号房屋），价款1265000元。签订合同后，我支付定金25000元、首付款340000元，剩余款项已向银行申请贷款。合同约定双方在银行批贷后3个工作日办理房屋权属转移登记。但到期后，李强拒不履行合同，构成违约。2012年9月29日，李××去世。现我要求李强继续履行合同，协助办理贷款手续、交付房屋、办理转移登记，并要求李强支付违约金253000元。李强辩称：不同意梁萌的诉讼请求。2012年12月前，我在河南信阳监狱服刑。2010年7月24日，我曾办理公证，委托妻子李××办理605号房屋贷款、抵押等手续，但未曾授权其出售房屋。我对梁萌与我之间的买卖不知情，梁萌提交的公证委托书系伪造的。我得知此事后，已经明确告知梁萌我不同意出售房屋。李彤、李焱、尤相兰共同辩称：我们不知道李××与梁萌签订合同的事情。605号房屋系李强的财产，李××无权处理。李××持有的公证委托书系伪造的，《北京市存量房屋买卖合同》应为无效合同。原审法院认为：依据现有证据可以认定，605号房屋系李强与李××夫妻共同财产。因李××签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时持有的《公证书》不真实，因此李××系无权代理。本案争议焦点在于李××的行为是否构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。法院综合本案实际情况，认定李××的行为构成表见代理。理由如下：首先，依据现有证据可以认定，虽然李××持有的公证书中委托书一页系虚假，但该公证书其他部分与真实公证书基本无异，且委托书一页亦加盖有“河南省信阳市大别山公证处”字样的钢印，使得该公证书具备真实合法的表象。使得常年从事房屋交易的中介公司、专业进行贷款资料审核的银行均未审查出该公证书存在瑕疵；其次，依据原审案件上诉过程中二审法院调取的证据可以认定，李××在签订合同以及办理贷款手续过程中提交了户口本、结婚证等证件原件。综上，法院认定梁萌在看到作为李强配偶的李××在持有经公证的委托书，并持有户口本、房屋产权证等原件的情况下，已经尽到了一般购房人的审慎义务，有理由相信李××有权代理出售房屋。《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》对李强发生法律效力。《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。因办理贷款手续不具备强制执行性，故对梁萌该项诉讼请求不予支持。庭审中，梁萌同意在无法办理贷款的情况下改为一次性付款，由于该变更系李强明确表示不同意配合办理贷款手续的情况所致，且该变更对于李强权利并无影响，故法院予以认定。因房屋登记在李强名下，故李强应在梁萌交付全部房款当日完成转移登记，并在转移登记当日交付房屋。因李强自银行批准贷款后起至今仍然拒绝履行合同义务，故应当给付梁萌违约金。违约金计算标准过高，法院酌情调整。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2014年11月判决：一、梁萌于判决书生效之日起十日内给付李强房款九十万元；二、李强于梁萌履行完毕该判决第一项义务当日协助梁萌将位于605号房屋转移登记至梁萌名下；三、李强将位于605号的房屋转移登记至梁萌名下当日将上述房屋交付梁萌；四、李强于判决书生效之日起十日内给付梁萌违约金三万元；五、驳回梁萌其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，李强不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回梁萌的诉讼请求。理由为：一、一审法院对表见代理的法律含义理解有误。表见代理应有两层含义，其一是被代理人主观上有过失，造成了代理人具备代理权的表象；其二是相对人“有理由相信”代理人有代理权应主观上善意且无过失，尽到审慎审查之义务。本案公证委托书委托人及被委托人身份信息只有出生年而无月日，有明显瑕疵；公证委托书委托事项一页无公证处钢印；梁萌曾在诉状中写明李强委托卖房原因为“李强还在服刑”，这与公证委托书“由于本人工作原因”明显不符；公证委托书李强经外地公证处于两年前出具的，梁萌交易时应认真核查委托人两年后是否仍因工作需要而委托他人卖房。基于上述原因，梁萌未对公证委托书真伪进行核实，存在重大过失。二、中介公司在签约中未尽严格审查义务，存在重大过失。三、一审判决李强支付违约金无法律依据。李强服刑期满回北京后李××已死亡，李强并未见到涉诉房屋买卖合同，亦未收取任何购房款，且涉诉房屋买卖合同之真实性应经法院判断，一审法院直接认定李强迟延履行构成违约，无法律依据。四、李××卖房时持有的李强的二代身份证也是伪造的。梁萌同意一审判决，并答辩称：本案李××出具了结婚证、公证委托书等，买受人有理由相信李××有出售房屋的代理权限。在购房时，中介与银行也没有提出异议。我方电话询问公证处，公证处答复称有这份公证书，因此我们尽到了注意义务，符合表见代理构成要件。涉诉房屋买卖合同及协议合法有效。如李强认为中介应承担责任应该另诉。李彤、李焱、尤相兰共同述称，意见与李强一致。经审理查明：李强与李××系夫妻关系，二人育有李焱、李彤。尤相兰系李××之母。2012年9月，李××去世。李××之父先于李××死亡。李强因敲诈勒索、容留他人吸毒罪于2009年10月15日经原审法院判处有期徒刑4年6个月，服刑期间减刑9个月，实际执行刑期为3年9个月，于2012年12月12日因执行刑满予以释放。本案诉争605号房屋的房屋所有权证为X京房权证丰私字第0280**号，登记的房屋所有权人为李强。2012年6月25日，李××持（2010）信大证民字第816号公证委托书（公证书载明李强委托李××代为出售房屋，公证日期为2010年7月24日）及房屋所有权证、户口本、结婚证、李强二代身份证，代理李强（出卖人）与梁萌（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议一》。《北京市存量房屋买卖合同》约定：梁萌购买605号房屋，价款1265000元。双方在《补充协议一》中约定：买受人于2012年6月25日向出卖人支付购房定金20000元，于2012年6月26日支付定金5000元，于银行取得批贷之日2日内支付购房款340000元，剩余房款900000元由买受人以贷款方式支付；买受人贷款申请获得银行（公积金管理中心）批准后5日内，且房产证满五年（2012年9月份满五年）买卖双方共同申请办理房屋权属转移登记手续；任何一方违反《北京市存量房屋买卖合同》及附件约定的，应按总房款20%的标准向对方支付违约金，但《北京市存量房屋买卖合同》及附件另行约定违约责任标准的除外。2012年9月26日，梁萌贷款获得批准，贷款额度900000元。9月29日，李××代李强（甲方）与梁萌（乙方）签订《补充协议三》，约定：自买受人贷款申请获得银行批准后三个工作日内，买卖双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续。……逾期超过三日后，守约方有权解除合同，如甲方违约自解除合同之日起一日内退还全部已付款，并甲方向乙方支付总房款的20%作为违约金……买卖合同中及其他补充协议附件与本内容有相抵触的以本补充协议约定为准。上述合同签订后，李××收取梁萌定金25000元，以及首付款340000元。现梁萌基于《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》要求李强协助办理贷款手续、交付房屋、转移登记，并给付违约金。本案审理中，双方认可李××与梁萌签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时所持的房屋所有权证、户口本、结婚证为原件，但李强称李××所持公证委托书及李强的二代身份证系伪造，其从未委托李××出售诉争605号房屋。因此，李强主张李××系无权代理，李××代李强签订的《北京市存量房屋买卖合同》等文件应为无效。针对上述主张，李强提交2010年7月24日河南省信阳市大别山公证处出具的（2010）信大证民字第816号公证书予以佐证。该《公证书》载明李强委托李××办理605号房屋的如下事宜：办理银行贷款、抵押及领取他项权利证手续，代签银行贷款合同等相关法律文件。本案系发回重审案件，原审审理过程中经原审法院询问，公证机关称代为出售房屋的公证委托书并不存在。经查，李××所持的公证书原件现存于北京银行学院路支行，系将河南省信阳市大别山公证处出具的（2010）信大证民字第816号公证书中委托书一页替换变造而来，伪造的该页委托书加盖有“河南省信阳市大别山公证处”字样的钢印。李强另提交本人二代身份证及其户籍所在地南召县公安局云阳派出所出具的《证明》，主张李××售房时所出示的李强二代身份证亦属伪造。李××所持的李强二代身份证显示有效期限为2009.10.19至2029.10.18，李强提交的本人二代身份证显示有效期限为2012.12.14至2032.12.14。该《证明》载明“经查询公安网人口信息系统，李强在我辖区只办理过一次二代身份证，办证日期为2012年12月14日”。李强另主张2009年10月19日其尚在服刑期间，不可能办理有效期限为2009.10.19至2029.10.18的身份证。对此，梁萌称即使李××持有的《公证书》存在瑕疵，也属变造。当初李××签订合同时持有《公证书》、户口本、结婚证、房产证等原件，使得梁萌有理由相信李××有权代理李强签订合同。另外，梁萌、李××持上述文件还成功办理了贷款手续，可见相关机构都无法审查出《公证书》存在瑕疵。因此，梁萌认为李××已经构成表见代理。李强主张其本身并无过失，而梁萌却存在重大过失，故李××的行为不构成表见代理。理由为：首先，李××持有的《公证书》中缺少李××、李强的基本信息，不符合基本形式要件；其次，《公证书》出具的时间为2010年，而签订买卖合同系在2012年，李强在两年之后仍然不能亲自签订合同明显有悖常理，但梁萌对此并未进行进一步审查。第三，银行等机构仅是对《公证书》进行形式上审查，但梁萌作为买受人不应当仅进行形式审查。本案审理过程中，梁萌称由于时间原因原贷款批准文件已经无法使用，若李强不同意配合办理贷款，则同意变更为一次性付款。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、房屋所有权证、公证书、《证明》、二代身份证及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”根据本案查明事实，李××代理李强与梁萌签订涉诉《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议时所持的公证委托书系伪造，李强并未委托李××出售诉争605号房屋，故李××系无权代理。现李强明确表示不同意出售诉争房屋，故本案争议焦点为李××的行为是否构成《中华人民共和国合同法》第四十九条所规定的表见代理。根据本案查明事实，本院认为李××的行为不构成表见代理。首先，表见代理以相对人有理由相信行为人有代理权，且善意无过失为要件，即相对人对行为人是否具有代理权负有谨慎审查之义务。本案诉争605号房屋系登记在李强名下，梁萌在与李××签订涉诉房屋买卖合同及补充协议期间既未见到李强本人，亦未与李强进行联系。梁萌系依据公证委托书相信李××具有代理权，现该公证委托书经证明系变造而来。梁萌未能对李××出示的公证委托书等材料真实性进行谨慎审查，轻信李××具有代理权，存在一定过失。其次，梁萌信赖李××具有代理权系基于伪造变造的材料，而非李强的行为导致。梁萌与李××签订涉诉合同时，李强正在监狱服刑，李××具有代理权的假象既非李强的行为所导致，涉诉交易相关的风险亦非李强所能控制或预见，因此不应由李强承担表见代理的不利后果。综上，对于梁萌认为李××的行为构成表见代理的主张，本院不予采信。故李××在没有代理权的情况下以李强名义与梁萌订立的涉诉房屋买卖合同及补充协议等对李强不发生效力，梁萌的诉讼请求，无合同及法律依据，本院不予支持。对于梁萌因此遭受的损失，可另行向李××之继承人主张相应责任。综上，原判决适用法律错误，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第08606号民事判决；二、驳回梁萌的诉讼请求。一审案件受理费5095元，由梁萌负担（已交纳2592元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费5095元，由梁萌负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈 妍代理审判员 王继玉代理审判员 陈雨涵二〇一五年五月二十日书 记 员 马博文 关注微信公众号“”