（2015）济民四终字第241号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-10
案件名称
李水清与王兆兰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民四终字第241号上诉人（原审原告、反诉被告）李水清，男，1976年7月29日出生，汉族，山东天佑物业管理中心职工，住济南市。委托代理人黄舒羽，男，1980年2月4日出生，汉族，济南历下趵突泉法律服务所法律工作者，住济南市。委托代理人张嘉璐，女，1989年7月3日出生，汉族，济南历下趵突泉法律服务所法律工作者，住济南市。被上诉人（原审被告、反诉原告）王兆兰，女，1968年6月5日出生，汉族，无业，住济南市。委托代理人李忠财，男，1964年11月1日出生，汉族，系王兆兰之夫，济南高科技工业园开发建设公司员工，住济南市。委托代理人郑尔文，山东海中洲律师事务所律师。上诉人李水清因与被上诉人王兆兰房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2013）历民初字第1927号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2009年9月19日，李水清与王兆兰签订“承包合同”，由李水清承包王兆兰位于济南市历下区文化东路65-2号两层门头房（使用面积350平方米）用于餐饮；承包价格20万元／年，每半年提前支付一次；承包期5年，自2009年9月19日至2014年9月18日；李水清向王兆兰支付承包押金2万元，期满后返还；如因国家政策、工程等不可抗力因素造成的损失及合同终止，双方均不负责任，合同自然解除；合同到期后李水清不得对房屋现有装修进行破坏以及王兆兰原有财产转移（以交接明细为准），否则押金不退。合同签订后，王兆兰将涉诉房屋交给了李水清，双方并对房屋内的设施设备进行了交接，制作了“商品盘点报告表”。李水清向王兆兰支付押金2万元。2010年10月4日和11月29日，李水清分两次向王兆兰预付了2010年9月19日至2011年3月18日的租金10万元。涉诉房屋是王兆兰承租的山东省体育局训练中心管理的沿街房，没有合法建设手续。因涉诉房屋所在的土地被出让，在2010年12月至2011年初，山东省体育局训练中心多次发通知，要求包括王兆兰在内的沿街各租赁户于2011年1月7日前自行搬离，自1月7日起将停止供应水电。李水清称没有收到通知。2011年4月27日，涉诉房屋被强制拆除。原审法院认为，李水清与王兆兰签订的合同虽然名为“承包合同”，实际为房屋租赁合同。因涉诉房屋没有合法的建设手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，李水清与王兆兰签订的“承包合同”无效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据该条规定，“承包合同”无效，不影响李水清按照合同约定的租金标准向王兆兰支付房屋占有使用费。针对涉诉房屋存在山东省体育局训练中心与王兆兰之间的房屋租赁关系，以及王兆兰与李水清之间的房屋转租关系。两种租赁关系主体不同，权利义务内容不同，租赁关系各自独立，合同的当事人双方应当各自履行义务，享有权利。因此，不论王兆兰是否向山东省体育局训练中心支付了房屋占有使用费，王兆兰均有权要求李水清按照他们之间约定的租金标准支付占有使用费，李水清也负有此项义务。李水清以此为由，要求王兆兰退还2011年1月1日至3月18日的租金，理由不当。因涉诉房屋所在的土地被出让，山东省体育局训练中心于2010年12月即通知沿街租赁户搬迁撤离，并限定了搬迁期限。李水清作为实际经营户知道或者应当知道搬迁事宜，但其却在期限届满后继续占有房屋，并未将房屋腾出交给王兆兰，直到2011年4月27日被强制拆除。对此，李水清负有过错，即使存在停水停电之情形，其也无权以此为由，要求王兆兰退还2011年1月1日至3月18日的租金。综上两点，李水清以王兆兰未向山东省体育局训练中心支付2011年1月1日后的房屋占有使用费和房屋停水停电无法经营为由，要求王兆兰退还2011年1月1日至3月18日的房屋占有使用费，理由不当，不予支持。李水清虽然占有涉诉房屋，但因涉诉房屋面临拆迁，其使用价值受到一定影响，因此，王兆兰反诉要求李水清支付2011年3月19日至4月27日期间的房屋占有使用费2222.40元（已扣除押金2万元），不再予以支持。李水清和王兆兰在签订“承包合同”后，对室内物品进行了交接，并制作了“商品盘点报告表”，在“承包合同”终止履行后，按照交易惯例，也应当对室内物品进行盘点、交接，但李水清提供的证据不能证明“商品盘点报告表”记载的物品全部退还给了王兆兰，因此，其要求王兆兰退还押金2万元，不予支持。王兆兰也没有证据证明李水清未交回的厨房设施价值4万元，故其反诉要求李水清赔偿损失4万元，亦不予支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条之规定判决：一、驳回李水清要求王兆兰返还房屋占有使用费43288.00元及银行利息的诉讼请求；二、驳回李水清要求王兆兰退还押金2万元的诉讼请求；三、驳回王兆兰要求李水清支付房屋占有使用费2222.40元的诉讼请求；四、驳回王兆兰要求李水清赔偿未交回的厨房设施损失4万元的诉讼请求。本诉案件受理费1280元，由李水清负担；反诉案件受理费850元，由王兆兰负担。上诉人李水清不服原审判决上诉称，2009年9月19日，上诉人与被上诉人就涉案房屋签订“承包合同”，被上诉人以承包的形式将涉案房屋出租给上诉人，承包期五年，承包价格为每年20万元。此后，被上诉人将房屋交付给上诉人使用，上诉人也一直按约支付“承包款”（实为房屋租金），并将该房屋用于经营饭店。因涉案房屋为被上诉人从山东省体育学院承租，后来山东省体育学院因需拆迁不再对外出租，并于2011年1月7日对房屋停水停电，导致上诉人无法继续正常经营。被上诉人的设施设备已被其安排其员工宋振龙分批拉走，其随后又说强拆时设施设备没有收回，显然自相矛盾。被上诉人实际试图利用上诉人承租的饭店继续经营，延误及阻滞拆迁，使其获得更多的拆迁补偿。但因停水停电，饭店早已无法经营，故双方在饭店见面交接后，上诉人随即主动离开了后被拆迁的饭店。基于本案事实，被上诉人的所有设施设备已由被上诉人拉回或处分，被上诉人理应退还上诉人押金2万元。请求依法改判被上诉人返还押金2万元，并返还上诉人房屋租金43288元、支付逾期付款的利息。被上诉人王兆兰答辩称，双方签订租赁合同时进行过交接，形成商品盘点表共8页，至2011年4月27日山东体院收回涉案房屋，上诉人对于该表中3-8页所列物品均没有交回，双方也没有办理交接手续。上诉人严重违约。请求驳回上诉人的全部诉讼请求。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，李水清与王兆兰签订的房屋租赁合同虽为无效合同，但李水清仍应依法支付出租人相应的房屋占有使用费。涉案房屋至2011年4月27日拆除前，一直由李水清占有使用，其要求王兆兰退还2010年12月31日之后的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。双方合同终止后，李水清应将接收使用的王兆兰的设施设备交还给王兆兰，原审中李水清提交的证人证言不足以证实其已将商品盘点表中的物品退还给王兆兰，二审中李水清未再提供其他证据，因此，李水清要求退还押金，证据不充分，本院亦不予支持。综上，李水清的上诉理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1280元，由上诉人李水清负担。本判决为终审判决。审 判 长 邵举强代理审判员 马立营代理审判员 曹 强二〇一五年五月二十日书 记 员 吴秀婷 来源：百度“”