（2015）深中法房终字第812号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-07-28

案件名称

深圳市奥迪博士科技有限公司、葛南与房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

深圳市奥迪博士科技有限公司,葛南,深圳市平山实业股份有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2015）深中法房终字第812号上诉人（原审原告）深圳市奥迪博士科技有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人吴帝权，董事长。委托代理人梁千明，广东海法（东莞）律师事务所律师。委托代理人何亚娣，广东海法（东莞）律师事务所律师。上诉人（原审被告）葛南，男，汉族，住所地深圳市罗湖区。委托代理人吴寄帆，广东海埠律师事务所律师。委托代理人柯颖哲，广东海埠律师事务所实习律师。原审第三人深圳市平山实业股份有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人方汉棠。委托代理人杨志江，广东协德律师事务所律师。上诉人深圳市奥迪博士科技有限公司（以下简称奥迪博士公司）与上诉人葛南因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第1218号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2012年6月29日，奥迪博士公司（乙方）与深圳市平山实业股份有限公司（甲方，以下简称平山公司）签订《房屋租赁合同书》，双方约定：甲方将位于深圳市南山区x区x楼的厂房出租给乙方使用；租赁期限共2年，自2012年8月1日起至2014年7月31日止；租金按每月每平方米24元收取，水费为每吨5.5元，电费为每度1.2元；乙方在双方签订之日内交房屋押金124800元；及其他内容。2012年7月24日，奥迪博士公司（甲方）与葛南（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方为乙方项目提供办公场地，即深圳西丽镇平山工业区第十栋一楼（涉案房产），面积650平方米，租金每平方每月31元（含管理费），共计20150元；此租赁合同2012年8月21日起计算租金，乙方如改变原结构，退租时根据需要再定是否恢复原样；乙方保证每月10日之前以现金向甲方缴纳租金（含管理费）20150元、水费每立方米5.5元、电费每度1.2元，逾期按每天千分之五交纳滞纳金；本协议签订之日一天内乙方向甲方支付押金40300元，甲方在合同期满后十天内按无息标准按本合同结清费用后返还给乙方；合作期限自2012年8月1日起至2014年7月31日止；如果租期内乙方提前退租，押金不予退回，并且必须交清租金及水电费等；出租房屋如因不可抗力或国家征用、拆迁等原因而造成出租或承租方损失的，甲乙双方互不承担赔偿责任；及其他内容。为证明葛南拖欠奥迪博士公司水电费及排污费，奥迪博士公司向原审法院提交了2014年5月至2014年8月的水电费账单、网上银行电子回单、银行流水记录。水电费账单显示2014年6月、7月涉案房产的用电量和用水量分别为：7680度和63立方米，4080度和40立方米；排污费分别为：17.01元和10.8元。葛南表示上述证据的真实性、关联性无法确认，但对水电费账单中载明的水电用量予以认可，并表示系因涉案房产被水淹后葛南进行清理及清洁才发生的水电费用，且主要用电是因冷库在使用。葛南提交一份交钥匙函件，以证明其于2014年7月30日将涉案房产钥匙交给第三人管理处。奥迪博士公司表示不清楚该情况；第三人平山公司认可其收到葛南交来的涉案房产钥匙。庭审中，各方均确认葛南于2014年7月底搬离涉案房产。为证明因2014年5月11日的大雨导致涉案房产内的大量机器设备和物资被损坏，涉案房产无法继续使用，葛南向原审法院提交了一份2014年6月20日由奥迪博士公司和其他两家公司盖章的《关于2014年5月11日暴雨造成企业财务损失的情况说明暨厂房租金减免申请》。奥迪博士公司对该申请的真实性予以认可，并表示该申请是葛南书写的，葛南要求奥迪博士公司盖章并向第三人平山公司递交，要求减免租金，但平山公司认为属于不可抗力，不同意赔偿。为证明涉案房产的权属状况，第三人平山公司向原审法院提交了《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报收件回执》。庭审中，各方均确认涉案房产没有取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设。另查，葛南于2014年8月22日向原审法院提交诉讼，要求奥迪博士公司退还其租赁押金并赔偿其经济损失19万元，原审法院已立案受理，案号为（2014）深南法民三初字第1164号。奥迪博士公司在原审中诉请：1、葛南支付奥迪博士公司2014年5月11日至2014年8月11日期间的租金61121.33元、水电费14717.85元、恢复原状费用20000元及暂计至起诉日的滞纳金32475.49元，共计128314.67元；2、葛南承担诉讼费。原审法院认为，涉案房产未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，按照相关法律规定，奥迪博士公司、葛南签订的“承租”涉案房产的《合作协议》为无效合同。对于奥迪博士公司要求葛南支付2014年5月11日至2014年8月11日期间的“租金”的诉讼请求。葛南表示，因2014年5月11日的大雨导致涉案房产无法使用，葛南并未继续使用涉案房产，因此无需支付“租金”。对此，原审法院认为，葛南提交的证据不足以证明涉案房产因大雨导致损毁而无法正常使用；从涉案房产的用电、用水量来看，5月11日之后葛南仍在使用涉案房产，且葛南在庭审中亦承认主要用电系冷库的使用；对于葛南提出的因大雨遭受的损失，其已另行提起诉讼要求奥迪博士公司赔偿，故对葛南提出的无需支付“租金”的抗辩理由原审法院不予采纳。葛南实际占有使用涉案房产，应向奥迪博士公司支付占用期间的房屋使用费。庭审中，各方均确认葛南于2014年7月底全部搬离涉案房产，且葛南亦提交了相关证据证明其于2014年7月30日搬出涉案房产并将钥匙交给第三人平山公司管理处，故原审法院确认葛南于2014年7月30日搬离涉案房产。因此，葛南应向奥迪博士公司支付其占用房屋期间，即2014年5月11日至2014年7月30日期间的房屋使用费，参照双方签订《合作协议》的“租金”标准，葛南应向奥迪博士公司支付上述期间的房屋使用费53196元（20150元／月×2.64个月）。对于奥迪博士公司要求葛南支付水电费的诉讼请求。奥迪博士公司表示葛南支付水电费至2014年5月，葛南未提交证据证明其支付了2014年6月份之后的水电费，故葛南应向奥迪博士公司支付2014年6月1日至2014年7月30日占用房屋期间的水电费。根据奥迪博士公司提交的水电费账单中载明的用电量和用水量及双方《合作协议》中约定的水电费标准计算，葛南应向奥迪博士公司支付2014年6月1日至2014年7月30日期间的电费14112元［1.2元／度×（7680度＋4080度）］、水费566.5元［5.5元／立方米×（63立方米＋40立方米）］和排污费27.81元（17.01元＋10.8元），上述费用共计14706.31元。对于奥迪博士公司要求的滞纳金的诉讼请求，因双方签订的《合作协议》为无效合同，故奥迪博士公司要求葛南支付使用费及水电费的滞纳金无事实和法律依据，原审法院不予支持。对于奥迪博士公司要求葛南支付恢复原状费用20000元的诉讼请求。双方并未约定葛南交还涉案房产时需将房屋恢复原状，且葛南对奥迪博士公司提交的相关委托协议、发票等不予认可，故奥迪博士公司要求葛南支付该项费用于法无据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、葛南于本判决生效之日起十日内向奥迪博士公司支付2014年5月11日至2014年7月30日期间的房屋使用费53196元；二、葛南于本判决生效之日起十日内向奥迪博士公司支付2014年6月1日至2014年7月30日期间的水、电费及排污费共计14706.31元；三、驳回奥迪博士公司的其他诉讼请求。案件受理费2866.4元，由奥迪博士公司负担1349.5元，葛南负担1516.9元。上诉人奥迪博士公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第三项判决，直接改判，判决被上诉人支付上诉人恢复原状费用人民币20000元。事实和理由：一、一审判决不认定奥迪博士公司恢复原状的损失，违反民事诉讼证据规定。二、奥迪博士公司要求葛南承担恢复原状的损失，有充分的理据。因此，一审判决缺乏基本的事实依据，违反法律规定，恳请二审法院依法改判原上诉人的诉求。葛南答辩意见同其上诉状。上诉人葛南亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、撤销原审判决第一、二项判决，改判葛南不需向奥迪博士公司支付房屋使用费和水电排污费；2．本案一、二审的诉讼费由奥迪博士公司承担。事实与理由：承租人承租的物业被水淹了无法正常生产经营，被淹后也没有在此正常生产经营过，却被判决要求按正常租赁使用的情况向出租人支付租金，这种判决于法、于理、于情都不合。根据我国合同法有关租赁的相关规定，出租人负有保证其所出租的房屋质量满足承租人承租目的和使用性能的法定义务；在没有特别约定并更改的前提下，出租人还负有出租房屋的维修义务，因维修租赁房屋而影响承租人使用的，还应当相应减少租金或者延长租期。本案中，葛南承租奥迪博士公司的涉案房屋被淹非葛南的责任，该房屋被淹后，所有木地板当天就变形翘曲并漂浮在泥水之上，墙上电插座基本全部进水短路，为消防及人身安全考虑不能通电，奥迪博士公司没有提供任何的维修行为，葛南虽经十几天清理和抢救，但因为被泡损毁的木地板无法修复，墙面自下往上迅速生长霉菌，蟑螂老鼠开始滋生，场地无法继续办公和生产，而现有租赁期只有三个月不到，是否能继续承租或时间不能确定，基于此，葛南也没有维修或重新装修所承租物业。在这种情况和条件下，葛南根本不可能还在案涉房屋内正常办公，该处也不具备正常办公的条件。一审法院对此事实根本就没有审查，更别说查明，仅仅依据案涉房屋中仍发生了水电费这一简单证据就认定为承租人仍正常使用了案涉房屋，并判决其承担租金并支付相应费用，一审法院的判决明显是在事实不清的情况下作出的错误判决。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另据深圳市中级人民法院（2015）深中法房终字第615号判决书认定双方在履行无效合同过程中因水浸事故给葛南造成一定物质损失，并判决奥迪博士公司向葛南补偿。本院认为，本案中，除《房屋租赁合同书》，双方所签《合作协议》仍为房屋租赁合同，而该两合同均因涉案房产未取得建设批准文件，成为无效合同。据此，在合同无效及涉案房屋在使用时遭雨水浸泡的情形下，房屋使用费、水电费以及奥迪博士公司要求的恢复原状费如何处理成为本案的争议焦点。关于房屋使用费。奥迪博士公司作为出租人理应知悉房屋的建设情况并有义务告知承租人，其对本案合同无效应负有主要责任，且在下雨后房屋被水淹的情况下，亦未履行出租人义务，清理维护水淹房屋。在此情况下，奥迪博士公司仍请求葛南如数支付房屋使用费，欠缺公平公正基础，而葛南上诉认为无需支付房屋使用费的理由同样有失公平，但其对合同无效不负有主要责任且在房屋水淹后积极采取措施防止损失的扩大，应当承担涉案房屋使用费的20%，即10639.20元（53196＊20%），另80%由奥迪博士公司承担。原审所作处理不妥，应予纠正。关于水电费。据葛南诉称，水电费的消耗主要来自房屋水浸后清洗、清理以及冷库的耗电，但由于该争议水电费来自水电表的记录，且葛南又不能举证证明哪部分为清洗清理所耗，哪部分为冷库所耗，故其诉请不支付水电费的主张，欠缺理据，应予以驳回。奥迪博士公司上诉请求法院支持其有关恢复原状的费用，但奥迪博士公司既不能举证双方签约交付时经过确认原状，亦未在双方合同中有过约定，故该请求没有依据，其主张不成立，应予驳回。为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第1218号民事判决第二项、第三项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第1218号民事判决第一项；三、葛南在本判决生效后十日内向深圳市奥迪博士科技有限公司支付10639.20元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案一、二审受理费5732.69元，由葛南承担1866.29元，深圳市奥迪博士科技有限公司承担3866.40元。本判决为终审判决。审　判　长　马　龙代理审判员　周　敏代理审判员　许莹姣二〇一五年五月二十日书　记　员　陈晓莹搜索“”