（2015）衡蒸民一初字第74号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-07-13
案件名称
蒋某某与衡阳冠盛房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司衡阳市分行商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
衡阳市蒸湘区人民法院
所属地区
衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒋某某,衡阳冠盛房地产开发有限公司,中国建设银行股份有限公司衡阳市分行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2015）衡蒸民一初字第74号原告蒋某某，男。委托代理人周某某，男，湖南衡州服务所法律工作者。被告衡阳冠盛房地产开发有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区外环西路冠都现代城会所二楼。法定代表人陈某某，该公司经理。第三人中国建设银行股份有限公司衡阳市分行，住所地：衡阳市蒸湘区蒸湘北路51号。负责人邹某某，该行行长。委托代理人旷某某，女。委托代理人龙某某，女。原告蒋某某诉被告衡阳冠盛房地产开发有限公司（以下简称冠盛公司）、第三人中国建设银行股份有限公司衡阳市分行（以下简称中国建行衡阳分行）商品房预售合同纠纷一案，于2015年2月9日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月1日召集各方当事人进行庭前证据交换，并于同日公开开庭进行审理。原告蒋某某的委托代理人周某某，第三人中国建行衡阳分行的委托代理人龙某某、旷某某到庭参加诉讼，被告冠盛公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋某某诉称，原、被告于2012年7月21日签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告公司开发的坐落于衡阳市蒸湘区船山大道4号冠都现代城A4区2栋1306室，合同约定了房价及房款的支付方式，即原告交首付款102851元，余款230000元通过向第三人按揭贷款方式支付。合同并约定被告应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房单栋验收合格，并符合合同约定交房标准的商品房交付原告使用，同时约定了违约金和银行利息的承担，但时至今日，被告仍不能将合同约定房屋交付原告使用，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同，被告退还原告房款332851元；2、被告支付原告违约金3328.1元；3、被告承担银行利息36504.71元；4、被告承担首付款利息11313.6元；5、被告承担原告应当对第三人承担的责任；6、本案诉讼费由被告承担。原告蒋某某为支持其主张，向法庭提供了以下证据：1、企业登记注册资料。以证明被告及第三人主体资格；2、衡阳市商品房买卖合同。以证明原、被告于2012年7月21日签订《商品房买卖合同》，该合同约定被告应当在2013年12月31日前，依照政府有关规定，向原告交付所购的商品房，现已经逾期；3、银行转账凭证，收据凭证。以证明原告依约交纳全部购房款，已经履行了合同约定；4、个人住房（商用房）借款合同、个人借款支付凭证、特别签订条款。以证明原告向第三人按揭借款23万元，用于购买合同诉争的商品房，并直接支付至被告银行账户；被告系原告按揭贷款的担保人；5中国建行衡阳分行个人借款对账单。以证明原告向第三人按揭借款23万元所支付的利息36504.71元；6、法律意见书，国内特快专递、邮件回执。以证明被告至今未交付原告所购的商品房已经违约；原告依据合同约定书面通知被告解除双方之间的《商品房买卖合同》。对原告提供的证据，被告未到庭发表质证意见。第三人经质证认为，对证据均无异议。被告未予答辩，亦未向法庭提供证据。第三人中国建行衡阳分行述称，该案与第三人并无关系，第三人已经按照合同全部履行了合同义务，合同具有相对性，该原告承担的责任应当由原告承担。原告要求解除商品房买卖合同，第三人认为原告应当先还清在第三人处的按揭借款。第三人中国建行衡阳分行为支持其陈述主张，向法庭提供了以下证据：1、衡房预蒸湘区字第08096492号预告登记。以证明第三人作为抵押权人，具有优先受偿权；2、抵押物权证。以证明第三人作为抵押权人，具有优先受偿权；3、原告的个人住房借款合同。以证明根据合同相对性，原告违约应当承担违约责任，第三人可宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及费用；4、个人住房借款最高额保证合同。以证明冠盛公司为甲方对原告在该行的贷款承担连带责任担保。对第三人提供的证据，原告经质证后认为，对证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，对其证明目的有异议，被告未能履行合同义务导致原告未能及时偿付第三人本息，原告的行为是行使不安抗辩权；对证据4的真实性无异议，被告应当与原告共同承担还款责任。对原告提供的证据，本院认为，证据来源合法、内容客观真实，且证据之间能够互相印证，本院予以确认。对第三人提供的证据，本院认为，证据来源合法、内容客观真实，且证据之间能够互相印证，其中的证据3与原告提供的证据4为同一证据，对证据的效力本院均予以确认。经审理查明，2012年7月21日，原、被告签订商品房买卖合同一份。合同第三条约定原告购买被告开发的商品房坐落于衡阳市蒸湘区船山大道4号冠都现代城A4区2栋1306室；第四条约定房价为每平方米3981元，总金额332851元；第六条约定了房款的支付方式为首付款102851元，余款230000元通过向银行办理按揭支付；第八条约定被告应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房单栋验收合格的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予在延期：（1）遭遇不可抗力，且被告在发生之日起15日内告知原告的；（2）国家和政府相关职能部门及法律政策等原因而导致的工程进度变化，可适当延期交房；第九条约定“（1）……。（2）逾期交房的违约责任，即逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。……。”。双方同时签订补充协议一份，约定了原告向银行办理按揭的费用承担及遵守事项、商品房交接事项、物业管理事项等。合同签订当日，原告向被告交纳了首付款102851元，余款230000元由原告在第三人处通过按揭贷款方式于2012年11月4日向被告交纳，截至2015年1月31日止，原告共向第三人支付利息36498.19元。另查明，被告销售给原告的房屋所处楼盘在2011年11月11日即已办理了商品房预售许可证，因被告未能按照合同约定交房，2015年1月15日，原告委托衡阳市石鼓区雁北法律服务所向被告邮寄了法律意见书一份，内容为要求解除合同，并要求被告承担相应法律责任。本院认为，原、被告于2012年7月21日签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法、有效。该合同及协议对原、被告双方均具有约束力，双方在合同签订后，原告已按合同及协议约定履行了相关义务，而被告却未能按合同约定履行交房义务，逾期交房时间已经超过合同约定的90日，原告享有约定的合同解除权，故对原告要求解除合同，退还购房款的诉讼请求，本院予以支持。根据商品房买卖合同第九条约定在解除合同时被告尚需向原告支付违约金，因合同约定的违约金低于原告的实际损失，对原告请求被告赔偿其已支付房款（包括首付款及银行按揭贷款）的利息的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”之规定，本院予以支持。至于原告诉请要求被告再按合同约定支付其已付房款1%的违约金，因该诉请已超过了原告的实际损失，本院不予支持。原告另行诉请要求被告承担其应当对第三人承担的责任，不属于本案审理范畴，本院不予支持。因被告的违约可能导致原告的其他损失，在本案中而未得以处理的，原告可另行诉讼处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告蒋某某与被告衡阳冠盛房地产开发有限公司于2012年7月21日签订的商品房买卖合同；二、被告衡阳冠盛房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告蒋某某购房款332851元；三、被告衡阳冠盛房地产开发有限公司自2012年7月21日起至本判决第二项确定的付款之日止以102851元为本金按中国人民银行同期贷款利率支付原告蒋某某利息（以11313.6元为上限）；四、被告衡阳冠盛房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告蒋某某按揭贷款利息36498.19元；五、驳回原告蒋某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7060元，由被告衡阳冠盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 曾佑荣人民陪审员 王艳华人民陪审员 王美丽二〇一五年五月二十日代理书记员 何 鑫《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”