（2015）大民二终字第00637号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-05-29

案件名称

大连电力电器集团有限公司与高国庆、王云岩房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

大连电力电器集团有限公司,高国庆,王云岩,赵艳华,韩继武,韩明迪,段义财

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2015）大民二终字第00637号上诉人（原审原告）：大连电力电器集团有限公司，住所地大连市甘井子区大连湾街道苏家村。法定代表人：张齐鹏，该公司总经理。委托代理人：孙建鹏，该公司法律顾问。委托代理人：任厚诚，辽宁诚事律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高国庆，无职业。被上诉人（原审被告）王云岩，无职业。被上诉人（原审第三人）：赵艳华，大连市中山区人民检察院退休干部。委托代理人：韩继武，男，汉族，1951年11月18日生，大连市园林管理处退休干部，住址同上。委托代理人：姜岩，辽宁东亚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：韩继武，大连市园林管理处退休干部。委托代理人：姜岩，辽宁东亚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：韩明迪，无职业。委托代理人：韩继武，男，汉族，1951年11月18日生，大连市园林管理处退休干部，住址同上。委托代理人：姜岩，辽宁东亚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：段义财，无职业。委托代理人：姜岩，辽宁东亚律师事务所律师。原审原告大连电力电器集团有限公司（以下简称电力电器集团）与原审被告高国庆、王云岩、原审第三人赵艳华、韩继武、韩明迪、段义财房屋租赁合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2014年12月14日作出（2014）中民初字第2041号民事判决，电力电器集团不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人电力电器集团的委托代理人孙建鹏、任厚诚，被上诉人韩继武、段义财及其与赵艳华、韩明迪共同委托的代理人姜岩到庭参加诉讼。被上诉人高国庆、王云岩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告电力电器集团一审诉称：大连市中山区北斗街＊号系列房屋产权人系国家电网辽宁省电力有限公司大连供电公司。自1998年起，房屋产权人授权其下属单位即原告对该系列房屋进行全权出租管理。2004年4月1日，原告与被告高国庆签订一份《合作经营合同》，合同约定：双方合作经营商贸中心，原告以前述系列房屋参与合作；被告高国庆自行投资改造，其投资形成的固定资产归原告，考虑到这一点，前三年共计减免被告高国庆应上缴利润120万元；合作经营期自2004年4月1日开始，合作经营期间的债权债务均由被告高国庆负担。2011年6月28日，为进一步明确原被告之间的租赁合同关系，原告和被告高国庆重新签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：双方合意终止前述《合作经营合同》；房屋租赁期间自2011年7月1日至2013年6月30日；租金每年100万元，延迟交付租金30日以上，每逾期一日，支付月租金1%的违约金；未经书面同意，禁止被告高国庆转让和转租；经原告同意被告可装修改造，装修费用由被告负担，合同终止后，不可移动部分装修归产权人所有；本合同签订以前，被告高国庆与他人签订的超过本合同期的租赁合同，在本合同期满后，在租赁合同主体变更为产权人的行政后勤服务中心后继续执行。2013年4月12日，原告与被告高国庆的租赁合同关系解除。而在原被告租赁关系存续期间，被告高国庆作为出租主体与第三人赵艳华、韩继武、韩明迪、段义财以不同名义签订租金不等、租赁面积不同的租赁合同。2013年4月间，原告分别向被告高国庆及各第三人发函要求腾退案涉房屋，但遭到拒绝。此外，被告王云岩系被告高国庆的妻子，依法应共同承担夫妻债务。综上所述，要求法院判令被告高国庆、王云岩共同支付2012年7月1日至2013年4月12日期间拖欠的房屋租金人民币78.08万元，支付自拖欠租金之日起至房屋交付之日止的违约金人民币53.23万元（暂计算至2014年3月31日止）；判令二被告支付自合同解除后2013年4月13日至6月30日的房屋占用费21.92万元；判令二被告立即腾退房屋及场地，赔偿因侵权给原告造成的损失；诉讼费由被告及第三人共同承担。被告高国庆一审辩称：高国庆与原告在2004年签订的合同是合作经营合同，不是租赁合同。2011年6月28日双方签订的才是房屋租赁合同，不是进一步明确双方的合作经营关系。双方2004年签订的合作经营合同约定了由高国庆进行经营但未明确合作经营期间，在高国庆按照该合同内容对经营物业进行了大量的投资改造，产生明显经济效益后，原告反悔。且原告更换领导后坚决要求与高国庆变更合同，将合作经营形式变更为租赁，并强制性确定只签订2年租赁合同。高国庆若不同意，原告就不允许高国庆继续经营。在此情况下高国庆不得不与原告签订了后来的租赁合同。原告的一系列行为说明其根本就不想让高国庆继续经营租赁房屋。高国庆在支付第2年房屋租金时，原告拒收，反而向高国庆发律师函称高国庆拒付租金而提出解除租赁合同。在租赁合同没有解除以及合作经营履行的时候，便插手破坏第三人经营秩序，也导致高国庆无法经营，因此不同意原告的诉讼请求。被告王云岩一审辩称：王云岩与高国庆是夫妻关系，但本案是合同违约或侵权案件，王云岩从未参与高国庆的经营活动，不应当是本案当事人，因此原告起诉王云岩没有法律依据，不同意原告的诉讼请求。第三人赵艳华、韩继武、韩明迪、段义财述称：高国庆在取得原告授权情况下与赵艳华、韩继武、韩明迪、段义财签订房屋租赁合同，该合同对原告有约束力；赵艳华、韩继武、韩明迪、段义财与高国庆签订合同的时间均早于高国庆与原告签订2011年6月28日合同的时间，故原告在重新订立租赁合同时对被告的约束性条款不得延伸用于约束我们；原被告新的租赁合同约定，合同期满后，与我们签订合同的主体将变更，租赁合同继续履行，不同意原告的诉讼请求。一审法院审理查明：座落于大连市中山区北斗街＊号系列房屋（产权证号分别为：中国有＊＊号、中国有＊＊号、中国有2＊＊号、中国有＊＊号、中国有＊＊号，总建筑面积为4312.73平方米）产权系辽宁省电力有限公司大连供电公司所有。自1998年起，房屋产权人授权其下属单位大连电力电器集团有限公司（即本案原告）对上述案涉房屋进行全权出租管理。2004年4月1日，原告电力电器集团与被告高国庆签订一份《合作经营合同》，合同主要内容为：“双方合作经营商贸中心，原告以上述案涉房屋参与合作；被告高国庆自行经营，每年向原告上缴税后利润人民币100万元；被告高国庆自行对房屋进行投资改造，其投资形成的固定资产归原告所有，原告考虑于此，前三年共计减免被告高国庆应上缴利润120万元；合作经营期自2004年4月1日开始，合作期限没有明确约定，合作经营期间的债权债务以及经营有关费用均由被告高国庆负担。”合同签订后，被告高国庆进入案涉房屋开始经营，期间，被告高国庆对案涉房屋多次对外进行出租经营活动。2004年9月20日，被告高国庆与第三人段义财签订一份房屋租赁合同，约定高国庆将案涉房屋的一部分出租给段义财用于商业经营，租赁期限自2004年11月1日起，租金第一年人民币18万元、第二年19万元，第三年以后20万元。此后第三人段义财在租用房屋登记开办了个体工商户性质的大连市中山区金成综合商店投入经营。2007年9月30日，被告高国庆与第三人段义财签订了一份补充规定，约定双方房屋租赁期限自2004年11月1日起至2024年10月31日止，共20年整。2004年12月28日，原告电力电器集团书面授权被告高国庆对上述案涉房屋对外承租管理。2006年8月31日，被告高国庆与第三人韩明迪签订一份房屋租赁合同，约定被告高国庆将案涉房屋通往二楼的楼梯通道底下及周边院内空地出租给第三人韩明迪经营使用，租赁期限自2006年8月31日至2026年8月30日止，房屋租金前10年每年1万元，后10年每年2万元，每年8月31日前10日支付下一年租金。期间，第三人韩明迪对租用房屋及场地进行建设改造后登记开办了个体工商户性质的大连市中山区金城砂锅居进行经营。2010年1月15日，被告高国庆与第三人赵艳华签订一份房屋租赁合同，约定被告高国庆将案涉房屋中4平方米出租给第三人赵艳华用于食杂店经营使用，租赁期限自2010年1月15日至2018年1月15日，每年租金人民币1万元。此后，第三人赵艳华在租用房屋内进行商业经营活动。2010年4月28日，被告高国庆与第三人韩继武签订一份房屋租赁合同，约定被告高国庆将案涉房屋中部分面积（使用面积约70余平方米）出租给第三人韩继武开办饭店经营使用，租赁期限自2010年4月28日至2016年4月27日，每年租金人民币2.5万元。现该房屋由案外人崔日兰开办的个体工商户性质的大连市中山区如意岛饭店经营使用。2011年6月28日，原告电力电器集团和被告高国庆就案涉房屋重新签订了一份《房屋租赁合同》，该合同主要内容为：“双方合意终止前述《合作经营合同》；房屋租赁期间自2011年7月1日至2013年6月30日，合同到期后不再续租；租金每年100万元，第二年租金于2012年6月30日前交付，延迟交付租金30日以上，每逾期一日，支付月租金1%的违约金；逾期支付租金60日以上，原告可解除合同，未经原告书面同意，禁止被告高国庆转让和转租；经原告同意被告可装修改造，装修费用由被告负担，合同终止后，不可移动部分装修归产权人所有；本合同签订以前，被告高国庆与他人签订的超过本合同期的租赁合同，在本合同期满后，在租赁合同主体变更为产权人的行政后勤服务中心后继续执行。”上述租赁合同签订后，被告高国庆按照合同约定向原告支付了第一年的房屋租金人民币100万元，但没有按照合同约定支付第二年房屋租金。2013年4月12日，原告电力电器集团以书面律师函的方式通知被告高国庆，称因被告高国庆逾期支付房屋租金，提出解除双方房屋租赁合同，要求被告支付拖欠房屋租金。此后，原告分别函告本案数名第三人，要求解除租赁合同，腾退房屋。另查：被告王云岩与被告高国庆系夫妻关系。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原告电力电器集团在取得案涉房屋产权人授权后与被告高国庆于2004年签订的《合作经营合同》，约定双方进行合作经营，但实际上原告只投入房屋，自己并不参加具体经营活动，而由被告负责经营。原告只收取固定收益，不承担经营风险，因此该合同名为合作经营合同，实为房屋租赁合同。该合同签订后，原告曾书面授权被告高国庆对外承租管理，故可视为原告电力电器集团允许被告高国庆对外转租房屋经营牟利。因此，被告高国庆在上述2004年房屋租赁合同履行期间与本案第三人段义财、韩明迪、赵艳华、韩继武签订房屋租赁合同的房屋转租行为合法有效。2011年，原告电力电器集团与被告高国庆就案涉房屋重新签订的《房屋租赁合同》，对房屋租赁期限作出了明确约定，租期仅为两年，期满后不再续约。但是该合同又约定了本合同签订以前，被告高国庆与他人签订的超过本合同期的租赁合同，在本合同期满后，在租赁合同主体变更为产权人的行政后勤服务中心后继续执行的条款，应当视为原告电力电器集团承诺自己在与被告高国庆终止合同后，将继续维持与本案第三人的房屋租赁合同关系。一审法院现已查明，本案第三人先后与被告高国庆签订房屋租赁合同并从事经营活动，房屋租期虽然长短不一，但均属合法有效，因此，本案四名第三人的房屋转租合同应当继续履行至租期届满，鉴于第三人租期迄今均未届满，故原告起诉要求本案第三人腾退房屋及赔偿损失的诉讼请求，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。被告高国庆在与原告签订2011年房屋租赁合同后只按约支付了第一年租金，第二年租金逾期未付，因此原告有权按合同约定提出解除双方租赁合同，原告已于2013年4月12日将解除合同的通知送达被告高国庆，该解除请求权为形成权，因此原被告双方房屋租赁合同关系依法已于当日解除，合同解除后，被告依法应当及时将租赁房屋腾退给原告，逾期未能腾退，依法应当继续按原租金标准给付原告占用房屋期间的房屋使用费用。原告现起诉要求被告高国庆腾退房屋并给付拖欠房屋租金及违约金的诉讼请求，理由与证据充分，一审法院予以支持，被告高国庆应当给付原告电力电器集团2012年7月1日至2013年4月12日房屋租金人民币78.08万元，给付2013年4月13日至2013年6月30日止房屋占有使用费21.92万元；给付原告自拖欠租金之日至2014年3月31日期间的违约金53.23万元。关于原告要求被告高国庆之妻被告王云岩共同承担民事责任的诉讼请求，根据相关法律及司法解释的规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理，因此，被告王云岩应当对被告高国庆的有关债务承担连带清偿责任。关于原告提出第三人违法经营问题，证据不足，且不影响房屋租赁合同的效力，但第三人应当依法履行与原告及房屋产权人的房屋租赁合同关系，避免违约风险。据此，大连市中山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，作出如下判决：一、被告高国庆给付原告大连电力电器集团有限公司2012年7月1日至2013年4月12日房屋租金人民币78.08万元；二、被告高国庆给付原告大连电力电器集团有限公司自拖欠租金之日至2014年3月31日期间的违约金53.23万元；三、被告高国庆给付原告大连电力电器集团有限公司2013年4月13日至2013年6月30日房屋占有使用费人民币21.92万元；四、被告王云岩对被告高国庆上述债务承担连带清偿责任；上述一、二、三、四项被告应支付的款项，应于判决发生法律效力之日起10日内付清，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、被告高国庆于判决发生法律效力之日30日内将其租用的大连市中山区北斗街40号房屋腾退予原告大连电力电器集团有限公司；六、驳回原告大连电力电器集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费49，800元，原告负担33，300元，被告负担16，500元。电力电器集团上诉的理由及请求是：1.2011年6月28日，其与高国庆签订的《房屋租赁合同》中约定，合同签订前，高国庆与他人签订的超过本合同期的租赁合同，在本合同期满后，在租赁合同主体变更后继续执行。该条款是附生效条件的合同条款，其生效条件是合同履行期满终止，而本案合同期限尚未届满前合同即已解除，故该条款未生效，对电力电器集团没有约束力。2.在电力电器集团与高国庆的租赁合同存续期间，电力电器集团与赵艳华、韩继武、韩明迪、段义财（以下简称四被上诉人）不存在直接的法律关系，原审法院在其与高国庆的租赁合同已经解除，四被上诉人未与电力电器集团签订新的合同的情况下，直接判令四被上诉人继续履行原租赁合同至租期届满错误。3.四被上诉人因高国庆与电力电器集团的租赁合同解除，直接导致四被上诉人合法占用租赁房屋的依据丧失，原审法院未支持电力电器集团要求四被上诉人腾退的诉请错误。四被上诉人应当向电力电器集团承担占用案涉房屋的侵权责任。4.高国庆和韩明迪、段义财签订的房屋租赁合同均系虚假的，系为诉讼恶意串通编制，损害了电力电器集团的利益，应属无效。故电力电器集团请求撤销原审判决第六项，请二审法院依法改判支持电力电器集团的第四项诉讼请求，即判令四被上诉人立即腾退各自侵占的房屋，并赔偿因各自侵权行为造成的损失，或者将本案发回重审。赵艳华、韩继武、韩明迪、段义财二审答辩认为：不同意电力电器集团的上诉请求，服从一审判决。1.一审时电力电器集团并没有提出四被上诉人与高国庆之间的合同是虚假合同，亦未提出对案涉合同申请鉴定。2.本案电力电器集团与高国庆之间是委托关系，电力电器集团与四被上诉人之间是租赁关系，并不是次租赁关系。因为高国庆在与四被上诉人签订合同时出具了电力电器集团同意高国庆对外承租管理案涉房屋的《证明》，故真正的出租人是电力电器集团，案涉房屋租赁合同应当对电力电器集团有约束力。3.2011年6月28日高国庆与电力电器集团签订的《房屋租赁合同》约定“在变更主体的情况下合同继续履行”，故电力电器集团单方提出解除合同腾退房屋没有法律依据。4.四被上诉人在案涉房屋和场地上有较大的投入，不继续履行合同对四被上诉人不公平。高国庆、王云岩二审未出庭，亦未提交书面的答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院补充查明：大连市中山区北斗街40号房屋包括高国庆占有使用的面积约20平方米的办公室一间、本案四被上诉人现仍占有使用的房屋和案外人占有使用的房屋。其中高国庆占用的20平方米的办公室系坐落在中山区北斗街40-4号、产权证为（中国有）2012200865号项下房屋中的一间。上述事实，有大连市房地产权证、一审、二审庭审笔录、二审调查笔录等在案为凭，业经本院查证属实，可以采信。本院认为：结合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为赵艳华、韩继武、韩明迪、段义财（即四被上诉人）应否腾退其所承租的案涉房屋，并向电力电器集团赔偿损失的问题。根据本案已查明的事实，电力电器集团主张腾退依据不足。理由如下：1.从电力电器集团与四被上诉人的关系看，电力电器集团书面授权高国庆对外承租管理案涉房屋，在此前提下，四被上诉人分别与高国庆签订了房屋租赁合同，虽然租赁合同系高国庆所签，但四被上诉人有理由相信高国庆的行为代表电力电器集团，故该四份租赁合同应当对电力电器集团产生约束力。至于电力电器集团与高国庆之间的内部关系，不论是合作经营还是租赁关系，均系双方的内部约定，不能对抗高国庆持有电力电器集团的授权而对外签订的租赁合同的效力。现四份租赁合同约定的租赁期限均未届满，电力电器集团亦未提供充分的证据证明因四被上诉人违约而导致高国庆与四被上诉人签订的合同已解除，故其要求四被上诉人腾退案涉房屋依据不足。2.从电力电器集团与高国庆的内部约定看，在双方2011年6月28日签订的《房屋租赁合同》中约定，本合同签订以前，被告高国庆与他人签订的超过本合同期的租赁合同，在本合同期满后，在租赁合同主体变更为产权人的行政后勤服务中心后继续执行。该条款自合同订立时生效，其订立目的旨在保护与高国庆签订合同的承租人的利益，现各方当事人均未举证证明四被上诉人对于电力电器集团与高国庆合同的解除存在过错，故即使因高国庆的原因导致其与电力电器集团的租赁合同提前解除，亦不应当由四被上诉人承担不利的法律后果。因此，高国庆与四被上诉人签订的租赁合同应当在变更主体后继续履行，电力电器集团要求四承租人腾退于法无据。3.高国庆与四被上诉人签订租期、租金不等的租赁合同后，四被上诉人均根据各自合同的租期等相关情况在案涉房屋和场地内进行了不同程度的投入，现高国庆认可四被上诉人并无拖欠租金等情形，故其合理的期待利益应当得到法律保护。若判令四被上诉人腾退，则必然给其造成巨大的损失，对四被上诉人不公，亦不利于维护交易安全，有悖于诚实信用原则。关于电力电器集团上诉称，高国庆和韩明迪、段义财签订的房屋租赁合同均系虚假的，系为诉讼恶意串通编制，应属无效一节，本院认为，在一审庭审中，电力电器集团并未对上述合同的真实性提出异议，亦未申请鉴定，现其主张高国庆与韩明迪、段义财恶意串通，亦未提交相应的证据予以证明，故对电力电器集团的该项主张，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。至于一审判决第五项要求高国庆腾退的“大连市中山区北斗街＊号房屋”，因各方当事人在庭审中均陈述，大连市中山区北斗街40号房屋包括高国庆占有使用的面积约20平方米的办公室一间、本案四被上诉人现仍占有使用的房屋以及案外人占有使用的房屋，并且结合一审法院在裁判理由中，对电力电器集团要求原审第三人（即四被上诉人）腾退房屋及赔偿损失的诉请不予支持的论述，可以看出，一审判决主文中表述的要求高国庆腾退的“大连市中山区北斗街40号房＊号，系（中国有）＊＊号产权证所包括房屋中的一间。鉴于一审判决的表述不准确，故本院对一审判决的第五项内容予以修正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：一、维持大连市中山区人民法院（2014）中民初字第2041号民事判决的第一、二、三、四项；二、变更大连市中山区人民法院（2014）中民初字第2041号民事判决的第五项为：被告高国庆于本判决发生法律效力之日起30日内将其租用的大连市中山区北斗街＊号中的20平方米的办公室【产权证号为（中国有）＊＊号】腾退给原告大连电力电器集团有限公司；三、驳回原告大连电力电器集团有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费49，800元（电力电器集团已预交），由电力电器集团负担。本判决为终审判决。审　判　长　　霍　宏审　判　员　　吕　瑛代理审判员　　刘小南二〇一五年五月二十日书　记　员　　夏丽娜百度搜索“”