（2014）鄂孝感中民二终字第00195号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-12-31
案件名称
孝感保丽房地产开发有限公司与李再峰、袁云平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省孝感市中级人民法院
所属地区
湖北省孝感市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李再峰,孝感保丽房地产开发有限公司,袁云平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款，第六十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第四十八条第一款，第五十一条，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂孝感中民二终字第00195号上诉人（原审被告暨反诉原告）李再峰。委托代理人周旭亮、陈玲，北京冠领律师事务所律师。代理权限，代为上诉，代为出庭，代为承认、放弃或者变更诉讼请求，代为调解或和解，代为领取和签收法律文件。被上诉人（原审原告暨反诉被告）孝感保丽房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南区长征路**号。法定代表人冯芬芬，该公司总经理。委托代理人饶彬，湖北名流律师事务所律师，代理权限：一般代理。被上诉人（原审被告暨反诉第三人）袁云平。委托代理人袁琛丽，湖北锡爱律师事务所律师，代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解、反诉、上诉，代签收法律文书。上诉人李再峰因与被上诉人孝感保丽房地产开发有限公司（以下简称保丽公司）、被上诉人袁云平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第00631号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月19日、2014年12月10日公开开庭进行了审理。上诉人李再峰及其委托代理人陈玲，被上诉人保丽公司的委托代理人饶彬，被上诉人袁云平的委托代理人袁琛丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2010年4月7日，保丽公司的签约代表邱保国与袁云平签订承包合同一份，约定保丽公司将其所属的位于孝感市北京路11号的保丽建材大市场整体发包给袁云平经营管理，承包期限为3年，自2010年7月19日至2013年7月19日，2010年度至2013年度的承包费分别为68万元、252万元、264万元、276万元。2012年12月15日，袁云平与李再峰签订租赁合同一份，将保丽建材大市场A15号建筑面积为150㎡的商铺租赁给李再峰经营润成创展木门，月租金5550元。2013年3月29日，保丽公司向保丽建材大市场各承租商户发出告知书，告知其与袁云平签订的合同于2013年7月19日期满，要求各商户于该合同期满前清货退场，否则将停止供水、供电。2013年7月4日，保丽公司向各承租商户发出限期退场通知书，以拟对保丽建材大市场整个物业拆除建设为由，限期各商户于2013年7月20日8时交还承租的商铺。逾期后，李再峰未交还商铺，保丽公司遂对商铺实施停水、停电，先后共计停水、停电14天。另查明，2009年4月1日，保丽公司的签约代表邱保国与袁云平签订授权经营委托书一份，代表保丽公司将保丽建材大市场全权委托给袁云平承包经营，后者有权进行招租、经营和管理，该委托书并未注明授权期限。李再峰在与袁云平签订租赁合同时，后者向其出示的正是该授权经营委托书。原审法院认为，保丽公司与袁云平签订授权经营委托书后，袁云平将保丽公司所属的保丽建材大市场A15号商铺租赁给李再峰经营润成创展木门的事实清楚。虽然保丽公司与袁云平另行签订了承包合同，约定的承包期限自2010年7月19日至2013年7月19日，但袁云平在与李再峰签订租赁合同时，仅出示了授权经营委托书，致使李再峰有理由相信袁云平能够代表保丽公司对外签订合同。根据合同法第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，李再峰相信袁云平的代理权成立，袁云平与李再峰签订的合同期限自2013年1月1日至2013年12月31日的租赁合同应当认定为合法有效。保丽公司及李再峰应当依照该合同的约定履行各自的义务。保丽公司在该合同期满前擅自要求李再峰退场，并对其经营的商铺停水、停电，致使李再峰不能正常经营，其行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。根据李再峰租赁面积为150平方米的实际情况，李再峰的损失主要因停水停电引起，一审法院酌情确定其每天损失1000元，保丽公司应当赔偿14000元（1000元／天×14天）。袁云平与李再峰签订的租赁合同于2013年12月31日期满，双方之间的权利义务关系自此终止，李再峰应当依约退场，故对保丽公司要求判令其立即腾退所租商铺的诉讼请求，一审法院依法予以支持；李再峰的反诉请求及抗辩理由因无相关的证据证明，且其承租的商铺应当投资装修，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：1、孝感保丽房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿李再峰损失14000元；2、李再峰于本判决生效后十五日内返还孝感保丽房地产开发有限公司所属的保丽建材大市场A15号建筑面积为150㎡的商铺；3、驳回李再峰其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费500元、反诉费20786元，减半收取10393元，合计10893元，由孝感保丽房地产开发有限公司负担1000元，李再峰负担9893元。李再峰不服原判决，向本院上诉称：1、保丽公司主张李再峰腾退房屋，缺乏事实基础和法律依据。保丽公司没有提供证据证明2014年3月8日起诉时房屋在李再峰占有或控制之下。实际情况为，2013年3月29日、2013年7月4日保丽公司两次发函要求李再峰在内的商户限期退场，7月20日起采取停水停电封门等手段迫使李再峰已经于2013年8月20日搬至南大建材市场经营。2013年12月25日，保丽公司已派拆迁人员进入保丽建材大市场进行拆迁。保丽公司起诉要求李再峰腾退已在保丽公司控制之下的房屋，没有事实和法律依据。2、一审判决对保丽公司违约的事实认定有重大遗漏。保丽公司的违约行为不止是一审认定的停水停电。保丽公司采取多种方式实现单方擅自解除房屋租赁合同的目的。保丽公司单方擅自解除合同，是根本违约，一审判决对此没有予以认定。3、一审判决对损失金额的事实认定有误，对违约赔偿范围的法律适用错误。一审认定李再峰存在停水停电14天的损失，其他损失（质保金、市场广告位租金、装修费、装修材料费、样品费、人员工资、预期利益及相关搬迁费用等多项费用）没有进行认定。根据《合同法》第113条、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第9条及交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。一审判决认定只赔偿停水停电损失，适用法律错误。4、一审判决对于建材行业商铺租赁经营与一般商品房租赁的重大区别予以忽略。建材商铺的租赁经营，与一般商品房租赁比较存在不同：（1）建材商铺经营的投入更高，成本回收的期限更长。（2）单个建材商铺的销量，受整个建材市场经营状况的影响更为严重。保丽公司分别于2013年3月29日、7月4日在市场内张贴要求商户清货退场的通知书，并于7月20日起长期停水停电，采取封锁部分商铺大门等方式，陆续赶走了许多商户，李再峰被迫不得不搬离。5、一审判决没有查清案件的基本背景情况，保丽建材大市场共有商户80余家，因保丽公司要拆旧建新进行重新开发，该市场已有数十家商户被保丽公司起诉到孝南区人民法院，上诉人李再峰为其中一家。保丽公司在2013年3月29日给各商户发出的《告知书》中明确表示“在2013年7月19日合同期满前，将采取对整个建材市场停止供电和供水”。实际上保丽公司自2013年7月20日起长期对整个建材市场停电、停水，采用封锁商铺大门，对部分商铺进行强拆。一审判决仅仅认定保丽公司停水停电导致李再峰无法正常经营，忽略了保丽公司还同时采取张贴公告、封锁商铺大门等强行清退全体商户、吓跑消费者的行为，对整个建材大市场经营造成的影响。6、一审判决不能充分体现公平正义。保丽公司于2010年9月15日仍然在二期举办了大型的开业庆典，对外宣传保丽建材大市场是孝南区重点培养的大型家装建材专业市场，吸引商户高价租赁市场商铺并投入大量资金进行经营。在整个招租及前期收取租金过程中，保丽公司从未向商户明确告知只能经营到2013年7月19日，并且以租赁费用调整为由，让商户配合每年重新签订租赁合同。正常情况下，保丽公司明知即将要进行拆旧建新，应当对外公示相应的规划情况，但保丽公司故意隐瞒重要事实，后又采用停电、封锁大门、强拆等非法手段对商户进行驱赶。保丽公司种种不诚信的违约乃至违法行为，对李再峰造成了巨大的经济损失。但一审判决仅判令保丽公司向上诉人赔偿14000元，租房保证金14400元亦不予退还，即保丽公司虽然违约却获利巨大，而李再峰虽然守约却损失惨重，此种判决系对保丽公司违约和违法行为的纵容。综上，请求二审法院依法判令：1、请求撤销（2014）鄂孝南民初字第00631号民事判决第二项，改判驳回孝感保丽房地产开发有限公司要求李再峰腾退商铺的诉讼请求。2、请求变更（2014）鄂孝南民初字第00631号民事判决第一项，判令保丽公司赔偿李再峰损失款增加人民币10万元（已判决的赔偿款14000元未包含在内）。3、由保丽公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。李再峰为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一，保丽建材大市场保证金收据。拟证明保丽建材大市场收取李再峰租房保证金14400元。证据二，保丽建材大市场店铺转让费收据。拟证明保丽建材大市场收取李再峰店铺转让费56000元。证据三，广告位承租合同。拟证明保丽建材大市场李再峰2012年1月1日至2013年12月31日广告费2万元。证据四，装修工程合同。拟证明2013年1月25日开始李再峰对店铺进行重新装修，产生装修费用313000元。证据五，润成创展木门订货单。拟证明李再峰2013年3月至6月27日营业额总计648561元，月均营业额16万。证据六，商场租赁合同。拟证明因保丽公司限期退场，李再峰被迫去南大建材市场重新租赁商铺，新店租期从2013年8月20日至2015年8月19日。证据七，（2014）鄂孝南民初字第00635号《民事判决书》。拟证明生效判决确认事实，保丽公司与其他租户相同情况，法院确认违约并酌定了停水停电之外的装修费、保证金等损失，酌定额外55000元。证据八，（2014）鄂孝南民初字第00637号《民事判决书》。拟证明生效判决确认事实，保丽公司与其他租户相同情况，法院确认违约并酌定了停水停电之外的装修费、保证金等损失，酌定额外75000元。证据九，证人证言。拟证明2013年1月25日开始李再峰对店铺进行重新装修，产生装修费用313000元。保丽公司答辩称，一、李再峰上诉要求“驳回保丽公司要求李再峰腾退商铺”的上诉请求，属无理悖法的诉求，法院应依法予以驳回。保丽公司起诉的原因，是袁云平在其与保丽公司三年期租赁合同期满后，拒不归还保丽公司的房屋。而袁云平却以其承租的房屋实际被次承租人李再峰所使用并控制，所以保丽公司将袁云平与李再峰列为共同一审被告，提起房屋腾退诉讼，不仅合理，更为合法。据此，李再峰认为其并没有实际使用和控制承租房屋，进而认为保丽公司诉请其腾退房屋没有事实和法律依据并非事实，实际上，李再峰至今没有向保丽公司交还其承租的房屋。二、保丽公司于2013年3月29日，7月4日的两次公告，不是“违约事实”，而是保丽公司作为物权所有人行使的合法权利及对不特定的次承租人尽到的善良告知义务。（一）保丽公司与李再峰之间没有签订租赁合同，不存在利用“告知，通知书来单方解除租赁合同目的”的“意思表示”。（二）保丽公司自2010年从邱保国手中，通过合法的竞拍程序取得物权，在这之前，保丽建材市场是邱保国个人的私有财产。基于“买卖不破租赁”的民法原则考虑，保丽公司于2010年3月29日，就邱保国与袁云平之前签订的三年期（自2010年4月7日起至2013年7月19日止）租赁合同予以追认。（三）李再峰在一审中的“反诉”行为是不合法的（由于该事实已被李再峰补充的上诉理由所证实，构成自认，保丽公司对此无需举证），其请求保丽公司赔偿其“损失”没有事实与法律依据。三、关于是否“停电，停水”14天，以及计算标准问题。（一）在一审举证、质证庭审活动，及保丽公司或袁云平对此的确认，均没有任何证据证明，保丽公司对李再峰的商铺实施“停电，停水”行为，亦无证据证明停电，停水时间为14天，显然，一审此项判决完全没有事实和法律依据。（二）李再峰向袁云平交付了一年期合同一半的租金，且水电费亦没有向水电主管部门或向袁云平交付。是此，如水电管理部门对其停电、停水亦为正确。但李再峰不应在无证据情况下认为为保丽公司实施。（三）停电、停水实施的主体，具体时间及损失标准，应由法定的评估机构进行评估。李再峰上诉称：“保丽公司7月20日起，对李再峰进行扰乱市场经营程序，停电停水等驱逐行为”，一审之所以错判，由于李再峰的事实捏造。四、关于一审判决适用法律是否得当问题。一审判决依据《合同法》第235条：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”的规定，判决袁云平与李再峰返还保丽公司房屋。保丽公司认为，此判项正确。因为李再峰使用经营一年商铺，但只交纳半年房租，合同期满应交付房屋。综上所述，请求二审法院依法驳回李再峰无理悖法的全部上诉请求。保丽公司未向本院提交新证据。袁云平辩称：1、袁云平与保丽公司签订的《承包合同》目的是租赁保丽建材大市场的商铺，袁云平与李再峰签订《租赁合同》目的也是租赁保丽建材大市场的商铺，且袁云平在承租及交付中无过错，现两合同对袁云平的合同期限均届满，没有对袁云平约定应当履行义务。2、李再峰在履行合同中有不当行为，提出的损害赔偿数额事实不清。3、袁云平依据《租赁合同》向李再峰交付了商铺，合同履行届满，李再峰作为实际承租人，应当负有腾退返还房屋义务。4、李再峰损失赔偿的请求没有事实和法律依据，同时袁云平认为二审法院应当在李再峰的诉讼请求内审查，不应当判决袁云平赔偿。李再峰提出的损失除清单外，没有损失事实的证据，多数条据既不是合法票据，也为正常经营期间的成本支出，在经营期限内李再峰的经营状况也没有证据证实，损失更是不清楚。李再峰在2013年仅交纳了几个月的租金和经营商铺的水电等其他服务费用，其损失也与该违约行为有直接关系，应当承担相应的责任。关于停水停电既没有证据证实，发生的时间也没有证据证实，要求赔偿诸多损失更是不合理的诉求，不应当支持。李再峰提出的各种损失事实及请求与袁云平行为没有因果关系，袁云平不应当赔偿。5、李再峰的诸多理由没有法律依据，且对该案的心理裁判也是单方的公平正义需求。综上，请法院查清事实，依法裁判。袁云平未向本院提交新证据。经庭审质证，保丽公司对李再峰所提交证据的质证意见如下：认为证据一与本案无关联性，对证据一的真实性、合法性不发表意见，证据一保证金发生在2010年11月4日，保丽公司并未收到李再峰交付的保证金；认为证据二不真实，与本案无关联性，转让主体与转让费收取人并非保丽公司，保丽公司与李再峰没有租赁、转让关系；认为证据三不真实，与本案无关联性，保丽公司并未收取广告费用，亦未作出过承诺，李再峰发生的广告费用与保丽公司无关联性；认为证据四不真实，装修工程合同装修施工主体既非本案当事人，亦非保丽公司有关联或委托的主体，装修施工主体不明确，且合同签订后，是否实施需经合法评估机构进行评估，本案应对租赁合同签订的主体、内容及履行情况进行审查，装修工程合同与本案无关联性，不能达到证明目的；认为证据五不真实，与本案无关联性，订货单不能证明李再峰经营商铺在2013年3月至2013年6月27日期间营业额为648561元，也不能证明月营业额为16万元，不能达到证明目的；认为证据六不真实，保丽公司虽然在2013年3月和7月先后下达告知书与通知书，但保丽公司并没有收到李再峰交付的房屋，李再峰亦无证据证明2013年8月20日将租赁房屋交付至保丽公司或袁云平，不能达到证明目的；认为证据七、八真实，与本案有关联性，但此份法律文书因被告上诉未发生法律效力，以未生效判决书认定事实证明装修费用及保证金损失，事实不成立；认为证据九不真实，证人称其为公司经理，但对公司法定代表人、基本事实、合同签订、结算款及支付款均不清楚，证人开始称装修时间2013年底-2014年初，后称记错时间，应为2012年底-2013年初，从时间看，是否发生在袁云平与李再峰租赁合同期内，无相关证据证明，且此证人证言无其他证据予以佐证。袁云平对李再峰所提交证据的质证意见如下：认为证据一不是新证据，该收据收取保证金是事实，但在结算中应当折抵未缴纳的房租；认为证据二不是新证据，转让费的收取需要核实，且该费用不是依据袁云平与李再峰间的租赁合同缴纳的，与本案无关联性；认为证据三不是新证据，广告合同法律关系为另一法律关系；认为证据四不是新证据，装修费用结算无证据证明，不能证实装修费用支出的真实情况；认为证据五不是新证据，仅有订货单不能证实收益的履行情况，亦没有成本支出无法证实利润；认为证据六不是新证据，且该租赁合同属李再峰个人行为，与本案无关联性；认为证据七、八是事实，但在本案中是否列为证据，尊重二审法院对证据效力的认定；认为证据九不真实，该证人身份不明确，不能代表装饰公司出具证明装修公司事宜的相关言论，且结算及签订合同均非本人所为，不具备真实证明效力。本院认为：证据一、二经当庭核对无异，但该保证金发生在2010年11月4日，并非在涉案租赁期内，与本案无关联性，不予采信。证据三经当庭核对无异，但该证据只能证明李再峰签订广告合同，并不能证明李再峰因广告位实际支付费用，该份证据不能达到证明目的，该份证据不予采信。证据四经当庭核对，与原件核对无异，但该份证据为单方合同没有其他证据予以佐证，只能证明李再峰与装修人员签订施工合同，并不能证明李再峰装修实际支付费用，该份证据不能达到证明目的，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条、第四十三条之规定，对该份证据不予采纳。证据五经当庭核对，与原件无异，但为李再峰出具的单方订货单没有其他证据予以佐证，并不能证明李再峰搬离保丽建材大市场后的经营损失，不能达到证明目的，对该份证据不予采信。证据六为单方合同没有其他证据予以佐证，只能证明李再峰于2013年8月20日另行租赁商铺，并不能证明李再峰去南大建材广场重新租赁商铺是由于保丽公司、袁云平违约造成，该份证据不能达到证明目的，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条、第四十三条之规定，对该份证据不予采信。证据七、八真实，但只能证明孝南区法院关于钟志刚损失的判决，与本案无关，故不予采信。证据八真实，但因一方当事人上诉，该份法律文书未发生法律效力，且该份证据只能证明孝南区人民法院关于陈军损失的判决，与本案无关，此份证据不予采信。证据九不真实，该证人无装饰公司相关授权委托书，其身份不明确，其证言前后矛盾，且装修签订合同、结算非其本人所为，无法证明李再峰装修实际支付费用，对该份证据不予采信。经审理查明，一审判决查明的基本事实属实。二审另查明：2010年初，保丽公司通过合法竞拍方式取得保丽建材大市场物权，并办理相关登记手续。李再峰与袁云平间的《租赁合同》为一年一签。2013年8月2日，孝南区人民法院（2013）鄂孝南民初字第01019号判决后，保丽公司事后追认袁云平超越代理权限与各商户签订的合同效力。本院认为，本案争议焦点为：1、本案案由应如何定性；本案袁云平与李再峰签订的租赁合同是否有效；保丽公司是否具有诉讼主体资格；保丽公司要求李再峰腾退房屋是否有法律依据。2、涉案合同当事人在履行合同过程中，是否存在违约行为；3、如存在违约行为，应当承担多大违约责任；李再峰的损失范围应如何确定；损失由谁承担。关于焦点一，本院认为，本案案由应定性为房屋租赁合同纠纷，本案纠纷因保丽公司与袁云平签订《租赁承包合同》以及袁云平与李再峰签订《租赁合同》而引发，根据《最高人民法院关于印发修改后的﹤民事案件案由规定﹥的通知》之规定应定性为房屋租赁合同纠纷。袁云平与李再峰签订的租赁合同没有违反法律禁止性规定，该合同有效。本案中，因保丽公司在2010年取得保丽建材大市场物权后，追认邱保国与袁云平签订的《租赁承包合同》（期限自2010年4月7日起至2013年7月19日止），保丽公司与袁云平存在委托关系，袁云平代理保丽公司对外出租、收取租金、管理保丽建材大市场，2013年1月1日前，袁云平与李再峰采取一年一签的方式，签订《租赁合同》，并均已履行完毕。后袁云平与李再峰签订《租赁合同》（期限自2013年1月1日至2013年12月31日止），因2013年7月19日前，袁云平具有代理权，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，袁云平在代理权限内，与李再峰签订的《租赁合同》（自2013年1月1日至2013年7月19日止）有效，该期间袁云平的租赁合同权利、义务由被代理人保丽公司承担。又袁云平与李再峰签订的《租赁合同》（自2013年7月20日至2013年12月31日止），因保丽公司于2013年8月事后追认袁云平与各商户签订的涉案租赁合同效力，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条之规定，袁云平与李再峰签订的《租赁合同》（自2013年7月20日至2013年12月31日止）经保丽公司追认后有效，该期间内袁云平的租赁合同权利、义务应当由保丽公司承担。故李再峰委托代理人提出李再峰与保丽公司不存在合同关系的理由不能成立，保丽公司具有诉讼主体资格。一审期间，袁云平与李再峰签订的涉案《租赁合同》已履行完毕，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，李再峰应将保丽建材大市场A15号150平方米的租赁场地腾空后交还给孝感保丽房地产开发有限公司。关于焦点二，本院认为，李再峰主张的违约理由主要有三点：一是在正常经营期间，保丽公司向全体商户发放解约《告知书》、《限期退场通知书》，造成承租人不能安心履约无法正常经营形成不必要的损失。二是袁云平向李再峰口头承诺，可长期租赁经营。三是在租赁期内，保丽公司停水停电干扰其正常经营，致使其不能实现承租合同目的。对于李再峰提出的上述三违约理由，评判如下：一是在正常经营期间，保丽公司向全体商户发放解约《告知书》、《限期退场通知书》，造成承租人不能安心履约无法正常经营形成不必要的损失。二是袁云平向李再峰口头承诺，可长期租赁经营。三是在租赁期内，保丽公司停水停电干扰其正常经营，致使其不能实现租赁合同目的。对于李再峰提出的上述三违约理由，评判如下：一是保丽公司发放解约《告知书》、《限期退场通知书》，本案中袁云平与保丽公司签订《租赁承包合同》于2013年7月19日届满，袁云平与李再峰签订的于2013年12月31日届满的租赁合同超越其代理权限。又根据本案所查明的事实，保丽公司于2013年8月追认袁云平与李再峰租赁合同的效力，追认行为发生于发放《告知书》、《限期退场通知书》之后，故业主保丽公司作为涉案房屋的物权所有人要求承租人李再峰限期退场是其正当权利的行使，不构成对袁云平及李再峰租赁权益的侵犯，即保丽公司发放《告知书》、《限期退场通知书》，系物权所有人保丽公司应当享有的权利，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，保丽公司发放《告知书》、《限期退场通知书》行为不能视为其违约。二是对于袁云平向李再峰口头承诺可长期租赁经营，由于在庭审过程中，李再峰并未提交相关证据证明袁云平作出过此承诺，庭审中袁云平亦不认可其向李再峰作出过此承诺，且袁云平与李再峰间的《租赁合同》为一年一签，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，李再峰应承担举证不能的不利后果，故袁云平不存在违约行为。三是李再峰上诉称保丽公司存在停水停电等干扰其正常经营的行为，因其未提交有效证据证明该行为由谁实施，实施的具体时间，因该行为造成何种损失及损失范围，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，李再峰应承担举证不能的不利后果。故李再峰该上诉理由不予支持。关于焦点三，本院认为，根据焦点问题二的评判，故对李再峰基于保丽公司、袁云平违约的上诉请求不予支持。另外，李再峰上诉称其转让费、装修损失理由，虽然其在二审中提交装修工程合同的装修损失、转让费收据及证人证言等相关证据，但此装修合同、转让费收据均为单方材料，证人身份不明，证人证言前后矛盾，证据的来源真实性无法审查、亦无其他证据相互佐证，且转让、装修属于正常经营所产生的必要费用，李再峰在装修时应当根据租赁合同期限，合理核算装修规模，此费用应该视为其经营风险自担的范围。在保丽公司不存在违约的情况下，该经营风险不应由保丽公司承担，对于李再峰所提出的因保丽公司违约，应当承担的装修损失赔偿的主张应不予支持。至于李再峰上诉称其经营预期利益损失，因未提交证据证明其预期利益损失是由保丽公司、袁云平违约造成，且袁云平与李再峰间的《租赁合同》已履行完毕，故李再峰提出的因保丽公司违约，应当承担的预期利益损失赔偿的主张应不予支持。综上，本院认为，本案应定性为房屋租赁合同纠纷，涉案的《租赁承包合同》及《租赁合同》均没有违反法律禁止性规定，没有违反当事人真实意思表示，应合法有效。李再峰主张保丽公司存在违约行为，因无有效证据证明其主张，故保丽公司不应当承担相应的违约责任。由于保丽公司未向本院提出上诉，视为其认可一审判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第五十一条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原判执行，二审案件受理费2300元由上诉人李再峰负担。本判决为终审判决。审判长 汪书力审判员 邓菲菲审判员 胡 红二〇一五年五月二十日书记员 潘 洁附：适用法条《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 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