（2015）三中民终字第06446号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-07-15
案件名称
郑志民与刘玉荣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑志民,刘玉荣
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第06446号上诉人（原审原告）郑志民，男，1962年8月28日出生。委托代理人王文莲，河北建兴人和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘玉荣，女，1977年4月19日出生。委托代理人许×（刘亚荣之夫），男，1961年4月20日。上诉人郑志民因与被上诉人刘玉荣《房屋买卖居间合同》纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第00563号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2014年12月，郑志民诉至原审法院称：我与刘玉荣于2009年8月21日签订《房屋买卖居间合同》，约定我将位于怀柔区×镇×19号楼2单元202室的房屋卖给刘玉荣。因当时房屋所有权证书尚未取得，双方约定待取得所有权证书后，按二手房交易程序办理过户。合同签订后，我将房屋交付，刘玉荣也如约付款。2011年4月15日，该房屋的所有权证书发放，我即通知刘玉荣办理过户登记事宜，但刘玉荣至今未予理睬。现因北京市房屋买卖相关规定政策原因，该房屋无法办理过户登记，合同目的已无法实现，故我起诉至法院，请求判令：1.解除双方之间签订的《《房屋买卖居间合同》》；2.判令刘玉荣将怀柔区×镇×19号楼2单元202室房屋腾退。刘玉荣辩称：根据北京市政府于2011年2月15日发布的“京十五条”规定，双方合同签订于2009年8月21日，在“京十五条”规定实施（2011年2月17日）之前，且我已付清了购房款并实际占有使用房屋，且现已具备了购房资格。因此，郑志民的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。原审法院经审理查明：2009年8月21日，郑志民（卖房人，为甲方）与刘玉荣（买房人，为乙方）在房屋中介机构居间下，签订了《房屋买卖居间合同》。该合同约定，郑志民以47.5万元的价格将其位于北京市怀柔区×镇×19号楼2层2单元202室（以下称诉争房屋）出卖给刘玉荣。双方约定付款方式为：乙方于2009年8月28日前向甲方交付房屋首付款20万元，于2010年1月30日前付清剩余购房款。双方在合同中还补充约定：1.此房尚未办证，经双方协商同意，乙方付清全部购房款，甲方须尽其所能到开发商处将此房改成乙方的名字。如甲方不能将此房直接改名，双方同意按二手房办理手续，甲方须协助乙方办理产权过户手续；2.……3.如此房不能直接改名，按二手房办理手续，产权过户时所发生的费用由乙方承担。合同签订后，刘玉荣分别于2009年8月28日、10月4日给付郑志民购房款共计47.5万元，郑志民将诉争房屋交给刘玉荣。刘玉荣入住后即对房屋进行了装修，且居住至今。2011年4月15日，诉争房屋所有权证下发，该房登记所有权人为郑志民。另查一，2011年2月15日，北京市人民政府发布京建发（2011）65号《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下称“京十五条”），其中规定“自2011年2月17日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险和个人所得税缴税证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”另查二，在本案一审法庭辩论终结前，刘玉荣已具备在京购买房屋的资格。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，郑志民与刘玉荣所签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，且约定内容不违反法律、行政法规的的强制性规定，应合法有效，双方均应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务。合同签订后，刘玉荣按约履行了给付房款的义务，郑志民应按照合同约定履行房屋交付及过户等相关义务。据已查明的事实和现有证据，刘玉荣在涉案合同签订前虽不具备“京十五条”规定的购房资格，但合同在该规定实施（2011年2月17日）之前已经订立，刘玉荣已付清购房款并实际占有使用房屋，且现已具备了购房资格。据此，郑志民称因刘玉荣不具备北京市住房限购政策所规定的购房资格，致使诉争房屋无法办理过户，合同目的无法实现的意见，并无事实和法律依据，法院不予采纳。对于郑志民诉称因刘玉荣延迟办理过户，导致其在出卖该套房屋后无法使用公积金贷款在京购买新房屋，给其造成经济损失的意见，法院认为，首先，郑志民作为完全行为能力人，在进行民事活动前应当明确了解可能产生的法律后果，并应对其完成的民事行为负责；其次，郑志民是否具有再次购房资格或者能否使用公积金贷款，与本案合同的履行并无直接关系，亦不满足法律规定的情事变更原则。故郑志民以此作为解除合同的理由不能成立，法院对其诉讼请求不予支持。据此，2015年3月原审法院判决：驳回郑志民的全部诉讼请求。判决后，郑志民不服原审判决，上诉至本院，上诉请求为：撤销原审判决，将本案发回重审。上诉理由为：原审判决部分事实认定不清，刘玉荣因之前不具备在京购房资格条件，恶意拖延过户时间至其登记条件成立，期间给郑志民造成的损失应予补偿。刘玉荣同意原审判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖居间合同》、收款证明及购买房屋的资格审查等证据在案佐证。本院认为：郑志民与刘玉荣所签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，且约定内容不违反法律、行政法规的的强制性规定，应合法有效，双方均应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务。刘玉荣在涉案合同签订前虽不具备“京十五条”规定的购房资格，但合同在该规定实施（2011年2月17日）之前已经订立，刘玉荣已付清购房款并实际占有使用房屋，且现已具备了购房资格。郑志民称因刘玉荣不具备北京市住房限购政策所规定的购房资格，致使诉争房屋无法办理过户，合同目的无法实现，并无事实和法律依据，本院对此不予支持。郑志民上诉称刘玉荣恶意拖延过户时间至其登记条件成立，导致其无法使用公积金贷款在京购买新房屋，给其造成经济损失的主张，本院认为，郑志民提供的证据无法充分证明其经济损失与刘玉荣迟延过户之间具有因果关系，故郑志民请求刘玉荣补偿损失的理由不能成立，本院对郑志民的上诉请求不予支持。综上，原审判决，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由郑志民负担（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费70元，由郑志民负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 江锦莲审 判 员 高 贵代理审判员 张清波二〇一五年五月二十日书 记 员 卢园园 微信公众号“”