（2015）苏中民终字第01126号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2016-04-27
案件名称
苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司与朱雪春合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱雪春,苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第01126号上诉人（原审被告）朱雪春。委托代理人朱福恭。被上诉人（原审原告）苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区虎池路88号。法定代表人张从俊，该公司董事长。委托代理人丁建华。委托代理人臧嘉。上诉人朱雪春因与苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（以下简称钱ＸＸ桥小商品市场）合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2014）姑苏民五初字第00744号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2012年2月11日，钱ＸＸ桥小商品市场（甲方）与朱雪春（乙方）签订《协议书》一份，约定乙方向甲方承租其所有的现苏州市钱ＸＸ桥小商品市场一楼三区1315号商铺一间，用于经营餐具、窗帘，乙方预缴商铺20年租金后即享有20年使用权（自2012年2月8日起至2032年2月7日止）；乙方取得商铺使用权后，就上述商铺每年另缴设施物业管理费9960元，先缴后用，每半年缴纳一次，逾期不缴纳按年设施物业管理费的1%计日收取滞纳金。协议签订后，钱ＸＸ桥小商品市场按约向朱雪春交付了前述商铺，并为包括朱雪春在内的商户提供了相应设施物业管理服务，朱雪春自2013年5月起未再支付过上述商铺的设施物业管理费。原审另查明：涉案商铺现由朱雪春转租他人使用。在钱ＸＸ桥小商品市场交付商铺至今，朱雪春未向钱ＸＸ桥小商品市场提出过解除租赁合同或退铺的主张。原审审理中，朱雪春陈述称钱ＸＸ桥小商品市场对市场管理不善，主要问题有：免费班车已取消、没有对市场进行必要的广告宣传及推广活动、医疗服务缺失。钱ＸＸ桥小商品市场则陈述称免费班车在市场开业初期提供过；市场推广项目一直在进行，且系随市场发展不断变化，最近正在进行的是公交车车体广告项目；市场内现有两个诊所正常经营，为商户提供医疗服务。以上事实，有《协议书》、房屋所有权证复印件及当事人原审庭审陈述等在卷佐证。原审原告钱ＸＸ桥小商品市场的诉讼请求为，请求判令：1、朱雪春立即支付2013年5月8日至2014年11月7日的商铺设施物业管理费14940元及逾期滞纳金（第一、二、三期均以4980元为基数，分别自2013年5月8日、2013年11月8日、2014年5月8日计算至判决确定的履行之日，均按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算）；2、本案诉讼费由朱雪春负担。原审法院认为：本案系涉案房屋的所有权人钱ＸＸ小商品市场与承租人朱雪春之间因房屋租赁合同的履行而发生之争议，并非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而发生之物业服务合同纠纷。履行市场管理职责的主体就是房屋的所有权人，也就是业主本身，而非专门的物业服务企业。法律并未禁止业主自行管理其所有的物业，也无资质等级的要求。因此，无论是从法律关系的主体，还是法律关系的性质角度讲，本案并不适用《物业管理条例》，朱雪春抗辩钱ＸＸ桥小商品市场缺乏物业服务资质无权收取设施物业管理费的观点原审法院不予支持。双方签订的《协议书》关于设施物业管理费的约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。双方在合同中明确约定了收费标准和支付方式，现钱ＸＸ桥小商品市场根据合同主张一楼三区1315号商铺自2013年5月8日至2014年11月7日的设施物业管理费14940元的诉讼请求并无不当，应予支持。关于钱ＸＸ桥小商品市场主张的滞纳金，该滞纳金性质属于违约金，钱ＸＸ桥小商品市场现自动放弃约定标准而根据中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍进行主张，并无不当，原审法院予以支持。关于朱雪春抗辩所签协议书系受胁迫签订、非其真实意思表示的观点，未提供有效证据证明，且原审审理中朱雪春亦认可自接收商铺至今未曾向钱ＸＸ桥小商品市场提出过解除合同或退铺等要求，涉案商铺现经朱雪春转租他人使用，故根据朱雪春实际使用商铺进行经营、收益的情况，原审法院对朱雪春提出的上述抗辩意见不予采信。关于朱雪春抗辩《协议书》约定的设施物业费标准过高、应予下调的观点，原审法院认为，有效合同对双方具有当然约束力，除非钱ＸＸ桥小商品市场同意予以变更。协议第三条关于设施物业管理费的调整应当经双方当事人协商一致，不存在歧义，故朱雪春抗辩应按格式条款作不利于钱ＸＸ桥小商品市场解释、设施物业管理费应予下调的观点，原审法院不予支持。关于朱雪春抗辩市场内存在消防隐患、违规变更规划设施的观点，并为此提供火灾照片及消防设计变更审核意见书作为证据。钱ＸＸ桥小商品市场对市场曾经出现火情的事实予以认可，但认为消防行政机关已介入调查，尚未得出结论；至于消防设计变更审核意见书，系钱ＸＸ桥小商品市场在市场外墙增设消防楼梯所需，恰恰证明钱ＸＸ桥小商品市场的行为系按消防行政部门的要求进行了申报。原审法院认为，朱雪春提供消防设计变更审核意见书作为证明市场内存在消防隐患的证据，但该证据材料不能证明上述待证事实，故原审法院对此不予采信。至于市场内曾发生火情，钱ＸＸ桥小商品市场对此未予否认，可予认定。结合朱雪春提出物业管理服务不到位的问题，均系朱雪春欲证明其有权拒付设施物业管理费。然因钱ＸＸ桥小商品市场提供的市场设施物业管理系针对整个市场进行的，对于市场的管理也需要市场全体商户的积极配合。即使钱ＸＸ桥小商品市场在提供设施和管理服务的过程中存在瑕疵，朱雪春亦应通过合法合理的途径行使权利，而不应采用不支付设施物业管理费的方式使矛盾扩大，故朱雪春提出拒交设施物业管理费系行使不安抗辩权的理由不能成立。当然，钱ＸＸ桥小商品市场作为设施物业的提供者和管理者，对市场经营户普遍反映的问题，亦应及时与经营户沟通，寻找解决的方案，提高服务质量。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、朱雪春于判决生效之日起10日内支付苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司一楼三区1315号商铺的2013年5月8日至2014年11月7日期间应付的设施物业管理费14940元。二、朱雪春于判决生效之日起10日内支付苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司滞纳金（第一、第二、第三期均以4980元为基数，分别自2013年5月8日、2013年11月8日、2014年5月8日计算至判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算）。案件受理费224元，减半收取112元，由朱雪春负担。上诉人朱雪春不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：被上诉人物业管理费的设定数额过高，显著超过苏州同类市场的管理费标准，造成上诉人经营成本增加，利益受损；约定费用的条款属于格式条款，显示公平，依法属于可变更范畴；《协议书》第三条约定了营业设施物业管理费按年调整，调整幅度原则上不超过20%，表明调整是确定的，只是调整额度做了上限约定，调整额度无法协商一致时可以作为参考依据；上诉人与其他经营户一直在与被上诉人商讨过程中，在合理的变更未达成之前，支付物业管理费的条件未成就；被上诉人单方面改变合同对于物业管理费性质的约定，且其提交的相应证据中所涉及的服务未举证证明。请求二审法院查明事实撤销原审判决，依法改判或发回重审，由被上诉人承担一、二审案件受理费。被上诉人钱ＸＸ桥小商品市场辩称：《协议书》中第三条中管理费的调整需要双方协商一致。被上诉人设施物业管理收费项目明细只是表示被上诉人提供的部分项目，还有很多项目并无列进去。双方应遵守协议书约定并按协议履行。请求法院驳回上诉人的诉请。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，本案系被上诉人基于双方当事人签订的《协议书》向上诉人主张商铺设施物业管理费产生的纠纷，《协议书》约定的主要权利义务内容为被上诉人作为所有权人提供设施物业管理服务、上诉人支付约定的费用。双方签订的《协议书》系当事人缔约时的真实意思表示，并未违反法律规定，合法有效，当事人均应恪守。关于上诉人认为《协议书》费用条款是格式条款属于可变更条款的主张，因上诉人并未在原审中提出变更协议的反诉请求，本案中不予理涉。上诉人主张第三条规定的设施物业管理费按年调整，被上诉人明确表示费用调整需要双方协商同意，该条规定并未限制上诉人的缔约自由或加重其义务，双方当事人如果协商一致自可依据该条款进行调整，上诉人主张单方调整的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。被上诉人作为涉案房屋的所有权人为市场提供了设施物业管理服务，上诉人作为市场的承租户系前述设施物业管理服务的受益者，理应按照合同约定支付相应的费用，其认为被上诉人单方面改变合同对于物业管理费性质的约定，并未提供相应证据，本院不予支持。综上，上诉人朱雪春的全部上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费224元，由上诉人朱雪春负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 孙 毅代理审判员 黄学辉二〇一五年五月二十日书 记 员 黄源榕 来源：百度搜索“”