（2015）焦民二终字第00126号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-07-24

案件名称

焦作市众成置业有限责任公司与刘玉光房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省焦作市中级人民法院

所属地区

河南省焦作市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

焦作市众成置业有限责任公司,刘玉光,刘力

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

河南省焦作市中级人民法院民事判决书（2015）焦民二终字第00126号上诉人（原审被告）焦作市众成置业有限责任公司。住所地：焦作市解放区。法定代表人张小秋，董事长。委托代理人申昌贵，男，1985年11月14日出生，系该公司员工。委托代理人廉军魁，河南隆成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘玉光，男，1968年6月8日出生，住焦作市解放区。被上诉人（原审原告）刘力，男，1977年1月11日出生，住焦作市山阳区。二被上诉人共同委托代理人杨仲琦，河南诤研律师事务所律师。上诉人焦作市众成置业有限责任公司（以下简称：众成置业）与被上诉人刘玉光、刘力房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，刘玉光、刘力于2014年8月27日向焦作市解放区人民法院提起诉讼。焦作市解放区人民法院于2015年1月15日作出（2014）解民二初字第535号民事判决。众成置业不服，于2015年1月23日提起上诉。本院于2015年3月3日受理后，依法组成合议庭于2015年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人众成置业的委托代理人申昌贵、廉军魁，被上诉人刘玉光及其与被上诉人刘力的共同委托代理人杨仲琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年3月15日被告与刘玉光经协商一致，签订了《房屋拆除协议》，约定对刘玉光位于焦作市解放区丰收路南侧、民主路东侧的房屋拆除并在此位置盖住宅楼。甲方房产证号和面积分别为：1、焦房权证字第10301001**号，建筑面积409.77平方米；2、焦房权证字第10301001**号，建筑面积332.64平方米；3、焦房权证字第10301011**号，建筑面积478.85平方米；4、焦房权证字第10301001**号，建筑面积151.89平方米；5、焦房权证字第10301001**号，建筑面积59.4平方米；6、焦房权证字第10301001**号，建筑面积152.31平方米；7、焦房权证字第10301002**号，建筑面积151.91平方米。第二条：乙方赔偿给甲方此位置住宅房10套（每套建筑面积不少于90㎡），总建筑面积1000㎡。如因房型限制，最终赔偿给甲方的房屋面积多于或少于1000㎡，多于或少于部分按2000元／㎡的价格找差。第三条：乙方保证在该住宅区内所赔偿给甲方之房完工并交付给甲方。规划审批后，甲、乙双方签订合同，确定甲方房屋位置。第四条：乙方负责办理该房屋所占地块新建工程的一切手续，土地使用权归乙方所有。甲方负责提供应由甲方或原房主提供的证明，盖章、代理人签字等方便。第五条：乙方承诺，另以团购房价格给甲方拾套住房。位置尽量安排在一栋楼上，具体价格随团购单位确定。2010年7月31日被告与刘玉光就上述《房屋拆除协议》又签订了一份《补充协议》，约定：一、如房屋拆除后，因第三方原因乙方不能在此位置上建房，乙方应在其他位置安排赔偿甲方住房。二、原协议中，乙方承诺“另以团购房价格给甲方安排拾套住房”，其价格确定为2200元／㎡。本补充协议签订后，任何一方不得再以任何理由反悔。如反悔赔偿对方200万元人民币。被告于2011年1月24日经过户登记取得上述7处房产的房屋所有权证，房产证号分别为焦房权证解字第201100451-4**号。被告委托河南中纬测绘规划信息工程有限公司于2012年8月制作了勘测地界图，另于同年12月分别制作了住宅楼规划总平面图、日照分析图、控制性规划图。2012年5月24日，原告刘力向焦作市解放区人民法院提起诉讼，要求确认被告与刘玉光签订的合同无效，并申请由法院对拟拆迁的房屋进行查封，一审判决认定刘玉光与被告之间签订的房屋买卖协议无效。被告不服提出上诉，经二审法院审理后认为，被告系善意取得房屋的所有权，依法驳回了原告刘力的诉讼请求。生效的法律文书认定：刘玉光与刘力系共同共有关系。原告刘玉光、刘力作为共同原告于2014年8月27日向本院提起诉讼要求解除协议并恢复房产登记，故原、被告形成诉讼。原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。合同法第九十四条第四项规定：当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原、被告于2010年3月15日签订房屋拆除协议，至今已四年有余。原告于协议签订后即将房产过户给了被告，被告辩称该地块手续不详、缺乏地籍资料，但并不影响被告在该地块先进行房屋拆迁。被告在长达四年的合同履行期间，仅于2012年8月委托测绘公司制作了勘测地界图，另于同年12月分别制作了总平面图、日照分析图、控制性规划图，之后，被告未对开发动工做任何推进性工作。原、被告签订的房屋拆除协议及补充协议虽未约定履行期限，但四年的时间应该是被告足以履行合同的合理期限。原、被告双方关于补偿房屋的位置与拟拆迁房屋位置相同，被告迟迟不拆迁房屋，并非由于第三方原因，被告亦未在其他位置上赔偿原告相应住房，致使原告无法实现合同目的，原告依法享有合同解除权。协议解除后，房屋的权属应恢复到初始登记状态，即恢复到原告刘玉光名下，原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原审法院判决：一、解除原告刘玉光与被告焦作市众成置业有限责任公司于2010年3月15日签订的房屋拆除协议及2010年7月31日签订的补充协议；二、本判决生效后二十日内，被告焦作市众成置业有限责任公司应将焦房权证解字第201100451-4**号七处房产恢复登记到原告刘玉光名下。本案受理费200元、保全费5000元，由被告焦作市众成置业有限责任公司承担。暂由原告垫付，待执行判决时，由被告径行付给原告。众成置业上诉称：自2012年5月24日至今，被上诉人刘玉光、刘力为达到撕毁合同的目的，共与我公司打了两场官司。第一场官司是刘力以我公司和刘玉光为被告提起的合同无效确认之诉，解放区法院（2012）解民初字第817号判决确认我公司与刘玉光所签合同无效。我公司依法提起上诉后，市中院（2013）焦民一终字第329号判决撤销一审判决，驳回刘力的诉讼请求。市中院终审判决送达后，二刘旋即提起第二场官司即本案，要求解除我公司和刘玉光所签合同。解放区法院一审判决认为：原、被告于2010年3月15日签订房屋拆除协议，至今已四年有余，合同虽未约定履行期限，但四年的时间应该是被告足以履行合同的合理期限。被告迟迟不拆迁房屋，并非由于第三方原因，被告也未在其他位置上赔偿原告相应住房，致使原告无法实现合同目的。据此判决解除我公司与刘玉光所签订的合同。这一判决极不专业，而且严重背离事实，是一个彻头彻尾的错判。本案不存在因我公司迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的情形。具体的事实和理由如下：一，我公司不存在迟延履行债务的情形。（1）一审判决认定合同未约定履行期限，是不准确的。我公司与刘玉光签订的《房屋拆除协议》及其《补充协议》，系房屋拆迁开发补偿性质的合同。在这个合同中，我公司履行债务的方式为向刘玉光交付补偿房屋。《房屋拆除协议》第三条中约定：“乙方（我公司）保证在该住宅区内将所赔给甲方（刘玉光）之房屋完工并交付给甲方。规划审批后，甲乙双方签订合同，确定甲方房屋位置。”据此可以确定我公司履行义务的时间为：规划审批后确定甲方房屋位置；房屋完工后交付给甲方。因此一审判决认定合同未约定履行期限，是不准确的。（2）一审判决关于“四年的合理期限”的推定，是一个妄断。首先本案一审判决适用的法律是合同法第94条第4项的规定，而合同法第94条第3项规定才涉及合理期限认定的问题。所以一审判决费尽笔墨关于合理期限的推定，纯属画蛇添足，与本案风马牛不相及。况且对“四年的合理期限”的推定，表现得也非常的不专业，连房地产开发一般的法律流程都不清楚。我公司于2010年3月15日与刘玉光签订《房屋拆除协议》，于2010年7月31日签订《补充协议》，于2011年1月24日过户取得拆迁房屋的房屋所有权证，之后按协议约定开始着手办理土地开发事宜。所以我公司履行开发义务的准确的起始时间，应当是刘玉光将拟拆迁房屋交付给我公司的时间即2011年1月24日，而不是一审判决认定的房屋拆除协议签订时间2010年3月15日。一个正常的房地产开发项目，从项目规划许可、土地挂牌出让到建筑工程开工许可，所有的手续全部办下来到具备开工条件，最快也得12个月，加上工程施工周期按最快30个月完成竣工验收具备交房条件，本案补偿房的交付时间最早也在2014年7月24日。但本案的真实情况远非这么简单。首先本案拟开发的地块，原系宏毅化工有限公司（已破产）的土地，仅有山阳区土地局于1993年2月23日出具的一份证明和山阳区政府1994年8月30日的一份会议纪要，土地部门没有该地块的地籍档案，更无土地使用证。对这个土地手续极不完善的房地产项目，要依法取得法律要求的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，直到完全具备开工条件，12个月是根本不现实的。其次，我公司从2011年1月24日取得该地块的房产证之后，即着手完善相关土地手续，但从2012年5月24日起二刘就提起了诉讼，并申请财产保全将房产查封至今。这就是说从2011年1月24日至今的四年时间里，光打官司就用了两年另八个月，留给我公司的有效工作时间仅有16个月，就是神仙也不可能把这个项目手续办完并且将项目完工从而将补偿房交付。（3）我公司在本案一审共提供了五组证据，充分证明了我公司积极履行开发义务，实质性推进开发工作的事实。鉴于土地手续存在瑕疵以及二刘诉讼干扰的客观事实，项目开发工作及其艰难。综合上述，无论从合同约定，还是项目本身的真实情况，我公司主观上没有迟延履行合同义务的故意，客观方面也不存在迟延履行合同义务的行为，无法得出我公司迟延履行合同义务的结论。二、本案不存在合同目的无法实现的情形，刘玉光的合同目的随时都可以实现。纵然项目开发工作及其艰难，但在第一场官司之前，经刘玉光多次要求，我公司已经同意在我公司已开发的众成家园（本案地块南邻），提前给刘玉光10套房（总面积1254㎡），余下10套团购房待拆迁位置的房屋建成后交付。但刘玉光由于对10套房的楼层有不同意见，没有接受。2012年5月份，突然冒出一个刘力给我公司打官司，但在打官司的过程中，刘玉光仍不断要求提前实现房产。我公司对刘玉光串通刘力起诉我公司并没有计较，仍然答应给他房子，在2013年春节前将我公司盖过章的协议书、交房单、补充协议、担保书等资料交给刘玉光签字，内容是要求刘玉光保证刘力撤诉，我公司交房。春节过后刘玉光将资料退回，说刘力不同意撤诉。官司打到市中院时，刘玉光强调我公司不支付对价，我公司于是将上述资料提交给法庭，同时声明随时随地可以交付房屋。二审开庭后，法院多次主持调解，我公司一直是这样的态度。但二刘意见不一，出尔反尔，甚至狮子大张口，不要房子，改要1000万元现金。上述事实有下列证据和事实为证：1、第一场官司刘玉光二审答辩状及市中院（2013）焦民一终字第329号判决载明的刘玉光的陈述。2、我公司在第一场官司二审中提交给法院的协议书、交房单、补充协议、担保书等资料。（这些证据资料虽然没有落款签字及签订时间，但从内容中可以推断出文件形成时间为2013年1月份，印证了我公司提前交房的意愿。）3、第一场官司市中院的调解笔录。4、截至目前，我公司答应在众成家园提前向刘玉光交付的房屋仍在，一直给刘玉光留着没有销售。本次上诉后，二审法院可以现场勘察取证。事实证明，我公司提前交付补偿房的意愿和行为是一以贯之的。不管是二刘，还是一审法院，关于本案合同目的无法实现的说法，纯属无稽之谈！请求：依法撤销一审判决，驳回刘玉光、刘力的诉讼请求。刘玉光、刘力答辩称：一审判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。根据上诉人众成置业与被上诉人刘玉光、刘力的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：刘玉光与上诉人签的房屋拆迁协议及补充协议应否解除。二审中，上诉人当庭提交证据：焦作市房管局的查询情况告知书一份，证明从2012年7月12日起由于该房屋的查封造成上诉人在房屋开发过程中很多的开发手续无法办理，影响了上诉人的开发进程，在此情况下上诉人仍然进行了部分工作，详见一审中第四组证据，充分说明上诉人是在积极履行开发义务，积极履行开发协议，不存在迟延履行债务的情形。被上诉人刘玉光、刘力质证认为：该证据属于书证，按照民诉法规定应当有出证人签字，该证据不符合证据的形式要件。上诉人所称的该证据证明指向不能成立，即便内容是真实的也不能因此判决这是不能履行合同的原因。本院认为，结合本案实际情况，对该证据予以采信。针对争议焦点，上诉人众成置业认为：我公司不存在迟延履行债务的情形，理由同上诉状意见。我公司也不存在刘玉光合同无法实现的情形，在第一个案件一审、二审中上诉人均提供了相邻的10套房屋，但是刘玉光拒绝接受，被上诉人的目的是得到房屋，但是我们提供房屋被上诉人拒绝接受，不存在合同无法实现，反而是被上诉人反悔不愿意履行合同，上诉人不存在违约，不存在合同应当解除的法定情形。双方签订的房屋拆迁协议是2010年，但是房屋过户是2011年的1月24日，诉讼时间是2012年5月份，然后该房屋属于查封状态，影响到上诉人的拆迁进程。在第一个案件二审期间上诉人提供了书面的交付房屋的位置、面积等，但是被上诉人对所交付的10套房屋不提任何要求，反而要求支付1000万，根本没有对房屋的面积、位置、楼层提出其他异议，充分说明被上诉人要撕毁合同，改变合同目的，因此，不是合同不能实现，而是被上诉人不愿实现。上诉人与被上诉人签的协议目的是为了该地块的开发而不是拆迁，在开发手续完备的情况下上诉人随时可以拆迁，没有拆迁不是不履行合同的表现。被上诉人刘玉光、刘力认为：上诉人作为专业的房地产开发公司，在与被上诉人签订协议和补充协议之前应该对该房屋及所属的土地性质状况应该了解，上诉人应当知道在实际履行协议过程中可能存在的问题及政策性障碍，应当有前期的判断，但是在签订协议近两年的时间内上诉人没有任何的实质性进展，在被上诉人多次向其主张实现合同目的的时候，上诉人不予理睬，被上诉人的主要目的是在本地安置，以团购价再购买10套房屋，这两个目的均无法实现。关于合同目的能否实现，从现实来说，被上诉人根本达不到合同目的，因此，依法解除是有事实和法律依据的。该房屋签订协议之时被上诉人已经将房屋实际交由上诉人来掌控，上诉人完全可以实施拆迁的实际行为，但是目前为止没有采取任何行为。在诉讼中该房屋被法院查封并不影响上诉人来申请或者完成房屋开发手续办理，只是不能过户，上诉人以此作为合同没有履行的理由不能成立。案经本院审理查明：众成置业名下位于解放区民主南路1098号-幢2；-幢3；-幢4；-幢6；-幢7；-幢8，所有权证：焦房权证解放字第2011004**号，焦房权证解放字第2011004**号，焦房权证解放字第2011004**号，焦房权证解放字第2011004**号，焦房权证解放字第2011004**号，焦房权证解放字第2011004**号查封情况如下：2012年7月12日，焦作市解放区人民法院查封，查封文号为（2012）解民初字第817-1号协助执行通知书，限制终止日期为2014年7月11日。2014年8月29日，焦作市解放区人民法院查封，查封文号为（2014）解民二初字第535号协助执行通知书，限制终止日期为2016年8月28日。其他案件事实与原审判决认定事实一致。本院认为：众成置业与刘玉光签订的《房屋拆除协议》和《补充协议》合法有效，双方均应依约履行。从上述两份协议签订至今，刘玉光没有得到协议约定的权益。合同法第九十四条第四项规定：当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。刘玉光于协议签订后即将房产过户给了众成置业。众成置业迟迟不拆迁房屋，致使刘玉光无法实现合同目的，刘玉光依法享有合同解除权。协议解除后，房屋的权属应恢复到初始登记状态，即恢复到刘玉光名下，刘玉光的诉讼请求成立，应予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人众成置业的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费200元，由上诉人众成置业承担。本判决为终审判决。审判长　高　阳审判员　刘成功审判员　胡永平二〇一五年五月二十日书记员　于俊杰来自：