(2015)昌民初字第02234号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-08-26
案件名称
邓莹与张鹏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓莹,张鹏
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》:第六十三条第一款;《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款,第二百一十二条,第二百二十六条,第四百零三条第一款;《中华人民共和国民事诉讼法(2013年)》:第六十四条第一款
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2015)昌民初字第02234号原告邓莹,女,1961年3月21日出生。委托代理人汤宁,北京市蓝鹏律师事务所律师。被告张鹏,男,1989年9月25日出生。原告邓莹与被告张鹏房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用普通程序,由审判员王磊担任审判长,与人民陪审员郝成宝、冯秀琴组成合议庭,并公开开庭进行了审理。原告邓莹的委托代理人汤宁,被告张鹏到庭参加了诉讼。审理过程中,依原告邓莹申请,本院对被告张鹏的相应银行账户进行了保全。本案现已审理终结。原告邓莹起诉称:原告于2014年4月15日委托其哥哥邓一与被告张鹏签订了《房屋租赁合同》。合同约定原告将位于北京市昌平区回龙观龙华园××号楼××门××号,建筑面积109平方米的房屋出租给张鹏居住使用,居住人数最多不超过8人;租赁期限自2014年4月15日至2015年4月14日。租金交纳方式为每月4000元,按季度支付。合同签订后,被告将房屋分租、转租并未依约给付租金。诉至法院,请求判令:1、被告向原告支付自2014年7月15日至2015年4月15日拖欠的房租34000元;2、被告向原告支付违约金8000元。被告张鹏答辩称:合同不是原告与被告签订的,签订合同时,原告未向被告出示过委托书及房产证。对于原告的诉讼请求,被告不同意。经审理查明,2014年4月15日,被告陈鹏与案外人邓一签订《北京市房屋租赁合同》,约定:陈鹏承租坐落于北京市昌平区回龙观镇龙华园小区××号楼××单元××号房屋用于居住,居住人数为5人,最多不超过8人;房屋租赁期自2014年4月15日至2015年4月14日;每季度租金为12000元,支付方式为押一付三,各期租金支付日期分别为2014年7月15日前、2014年10月15日前、2015年1月15日前;押金4000元,租赁期满或合同解除后,房屋租赁押金除抵扣应由承租人承担的费用、租金,以及乙方应当承担的违约赔偿责任外,剩余部分应如数返还承租人;除双方另有约定以外,承租人需事先征得出租方书面同意,方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人;承租人不按照约定支付租金达15日的或擅自将房屋转租给第三人的,出租人有权单方解除合同,收回房屋;承租人不按照约定支付租金达15日的或擅自将房屋转租给第三人的,应按月租金的5%向出租人支付违约金,出租人可要求承租人将房屋恢复原状或赔偿相应损失;押金2014年4月15日先付2000元,余款2000元于2014年5月15日支付。在该合同尾部,邓一在出租人委托代理人处签字,相应的出租人签字处为空白。合同签订当日,张鹏向邓一交付租金及押金共计14000元,之后再未向出租人给付过其他款项。该合同中所涉租赁房屋所有权人为原告邓莹。庭审中,原告出示标明2014年3月1日其出具的《授权委托书》一份,其上载明:“今委托邓一办理昌平区回龙观龙华园××号楼××门××室出租房屋的相关事宜。(签订合同、收取房租及日常管理)。”被告张鹏称,其从未见到过此份委托书,其是在2014年7月15日交纳房租前得知涉案出租房屋的产权人为邓莹的。原告邓莹称,其于2015年4月15日自行收回了前述出租房屋;被告张鹏称,其对此不知情,但认可其以每月4700元的价格将涉案出租房屋转租他人,并于2014年10月将该房屋转交案外人许卫峰经营。上述事实,有《北京市房屋租赁合同》、房屋所有权证书、《授权委托书》、收条及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。邓一与被告张鹏于2014年4月15日签订的《北京市房屋租赁合同》是双方真实的意思表示,合法、有效。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。受托人以自己的名义与第三人订立合同时,第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的,受托人因第三人的原因对委托人不履行义务,受托人应当向委托人披露第三人,委托人因此可以行使受托人对第三人的权利,但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本案中,邓一在合同尾部的出租人委托代理人处签名,被告张鹏对于邓一的委托代理人身份应当知悉。即使张鹏对于邓一的委托代理人身份确不知情,委托人邓莹亦可以出租人身份主张该隐名代理合同的相应权利。承租人应当按照约定的期限支付租金。故对于原告要求被告支付租金的诉讼请求,有事实基础与法律依据,本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院构予以增加。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证,没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,被告张鹏未能依约给付租金构成违约,其应当依约向原告支付违约金。原告对于其因违约产生的损失数额高于约定违约金的主张未能提交相应证据予以佐证。故对于原告要求调高违约金的诉讼请求,本院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条,《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第四百零三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判令如下:一、被告张鹏给付原告邓莹租金三万四千元,于本判决生效后七日内支付;二、被告张鹏向原告邓莹支付违约金二百元,于本判决生效后七日内支付;三、驳回原告邓莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八百元及保全费二百二十元,由被告张鹏负担(于本判决生效后七日内交纳)。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状及副本,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审 判 长 王 磊人民陪审员 郝成宝人民陪审员 冯秀琴二〇一五年五月二十日书 记 员 李峥艳 来源:百度“”