（2015）穗荔法民三初字第406号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-08-11
案件名称
周艳澄与张艺聪房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市荔湾区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周艳澄,张艺聪,侯光敬
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗荔法民三初字第406号原告：周艳澄，住广州市越秀区。委托代理人：徐克帆（兼第三人的委托代理人），广东合邦律师事务所律师。委托代理人：黄晓霞（兼第三人的委托代理人），广东合邦律师事务所实习律师。被告：张艺聪，住广州市越秀区。委托代理人：陈俊果，广东南方福瑞德律师事务所律师。第三人：侯光敬，住广州市荔湾区。原告周艳澄诉被告张艺聪、第三人侯光敬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及第三人委托代理人徐克帆、黄晓霞及被告委托代理人陈俊果到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周艳澄诉称：原告于2011年10月6日与莫某签订《合作协议》，约定由莫国成以合作方式取得广州市和平东路128号房屋的使用权，用途为商业经营。后由于莫某未能亲自履行该《合作协议》的相关权利义务，遂由原告与被告签订《补充协议》，约定从2012年12月1日起由被告继续履行和承担原告与莫某签订《合作协议》的权利义务。从2013年5月开始，被告再无按照协议约定向原告支付合作金。因此，原告起诉要求：1.解除原告与被告签订的《合作协议》及《补充协议》；2.被告立即将涉案房屋三楼交还给原告；3.被告向原告支付涉案房屋首层、二楼的合作金人民币62602.41元（从2013年5月15日计算至2013年12月1日）和滞纳金（滞纳金按月计算，按拖欠当月的租金额每日1%计算）；涉案房屋三楼的合作金人民币67377.20元（从2013年5月15日计算至2015年1月15日）和滞纳金及2015年1月16日至涉案房屋三楼实际交还给原告时的使用费；4.被告承担本案诉讼费及因本案诉讼产生的其他一切费用。诉讼过程中，原告自愿撤回第一、二项诉讼请求及第三项中部分诉讼请求，明确诉讼请求如下：1.被告向原告支付涉案房屋首层、二楼的合作金人民币62602.41元（从2013年5月15日计算至2013年12月1日）和滞纳金（滞纳金按月计算，按拖欠当月的租金额每日1%计算）；2.被告承担本案诉讼费及因本案诉讼产生的其他一切费用。被告张艺聪辩称：不同意原告的诉讼请求，理由是：1.原、被告之间所签订的合同为无效合同，且自始无效，原告依该无效合同要求被告支付房屋租金及违约金没有法律依据。2.原告已非诉讼房屋的权利人，其无权要求被告支付房屋租金。若被告要为其使用诉讼房屋的行为交纳相关费，亦应当向广州市国土资源和房屋管理局支付。3.就广州市国土资源和房屋管理局与邱玉莲、原告以及被告之间的房屋纠纷（即（2014）穗荔法民三初字第739号）被告已提起上诉，现该案还在审理过程中。为明确被告究竟应该向谁支付租金或交纳房屋使用金，本案应以该案的审理结果作为审判依据，因此请求中止本案审理。第三人侯光敬述称：对原告的起诉没有异议，原告变更后的诉讼请求与第三人无关。经审理查明：广州市荔湾区和平东路128号（涉案房屋）首层、二楼（建筑面积35.23平方米）是邱玉莲向广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局承租作商业、办公用途使用的房屋。租赁期限自2011年8月1日至2013年7月31日。2011年12月23日，蔡某、邱某（甲方）与周艳澄（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋首层、二楼全部面积转租给乙方，租赁期限自2011年9月1日起至2021年8月31日止。2011年10月6日，原告与莫某签订《合作协议》，约定由莫国成以合作方式取得广州市和平东路128号房屋的使用权，房屋建筑面积为70平方米，用途为商业经营；合作期限共六年，自2011年10月15日起至2017年10月14日止；该房屋前四年每月合作底金为13000元，逢双月的15日前一次支付两个月合作金；逾期交付合作金的，每逾期一日，乙方须按当月合作金额的1%向甲方支付滞纳金。后由于莫某未能亲自履行该《合作协议》的相关权利义务，原告于2013年1月1日与被告签订《补充协议》，约定从2012年12月1日起转由被告继续履行和承担原告与莫某签订《合作协议》的权利义务。之后，被告实际使用涉案房屋全栋，并按每月13000元标准向原告支付合作金至2013年5月14日止，之后停止支付。另查：2013年4月27日，蔡某、邱某作为原告向本院起诉周艳澄要求解除双方之间就涉案房屋首、二层的租赁关系及收回房屋。本院经审理以（2013）穗荔法民三初字第732号民事判决书判决解除双方签订的租赁合同，并由周艳澄搬迁退房及支付至搬迁退房之前的房屋使用金。判后，周艳澄提出上诉。该一审判决经广州市中级人民法院审理后于2013年12月3日作出（2013）穗中法民五终字第2527号民事判决书予以维持。该判决文书已于2013年12月10日发生法律效力。涉案房屋三楼原由第三人侯光敬向广州市国土资源和房屋管理局承租作住宅使用，使用面积18.14平方米，租期从2012年12月1日至2014年11月30日。2014年1月，第三人全权委托原告管理涉案房屋三楼。庭审中，第三人对原告主张的代其出租三楼给被告及由此提供的相关证据均无异议。关于涉案房屋首、二层租金标准，原告主张按首、二层面积总和占整栋房屋面积的比例（整栋房屋70平方米减除三楼面积18.14平方米所得首、二层面积为51.86平方米）分摊每月租金13000元，计得首、二层每月租金为9631.14元。对该剥离首、二层及三楼面积计算租金标准的方式，第三人表示同意。诉讼过程中，被告申请追加广州市国土资源和房管管理局作为本案第三人参加诉讼，并中止本案诉讼。本院认为：原告通过向邱某承租房屋及接受第三人委托的方式取得涉案房屋的出租管理权。原告将该房屋使用权交予被告并收取合作金的行为属出租行为，原、被告之间存在关于涉案房屋的租赁关系。被告从2013年5月15日拖欠原告租金已构成违约，应承担继续履行合同的责任。虽然邱某与原告之间关于涉案房屋首、二层的租赁关系已被依法判决解除，但（2013）穗中法民五终字第2527号民事判决书至2013年12月10日才发生法律效力，因此原告主张被告支付2013年12月1日前的欠租并没有违反法律规定和合同约定，本院予以支持。至于首、二层月租金标准，原告主张对以首、二层及三楼面积比例计算租金标准的方式具有合理性，且作为三楼承租人的第三人对此分摊租金的方式表示同意，故本院对此计算租金的方式及结果予以采纳。另鉴于在2013年4月起，原告与邱某就涉案房屋首、二层发生纠纷诉至法院，在此情况下，被告暂时中断对原告交租并不属恶意行为，因此对原告要求被告支付租金滞纳金的请求，本院不予支持。被告申请本案中止诉讼及追加广州市国土资源和房管管理局作为本案第三人均没有法律依据，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：1、被告张艺聪自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告周艳澄支付从2013年5月15日至2013年12月1日的租金（按每月9631.14元计算）；2、驳回原告周艳澄其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3290元，由原告负担1925元、被告负担1365元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 浩人民陪审员 何辉毅人民陪审员 柴艳阳二〇一五年五月二十日书 记 员 伍燕燕魏冬菊 微信公众号“”