（2015）佛三法民二初字第191号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-11-18
案件名称
（2015）佛三法民二初字第191号佛山市三水千叶花园物业管理有限公司与植启荣物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市三水区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛三法民二初字第191号原告佛山市三水千叶花园物业管理有限公司，住所地：佛山市三水区森林公园千叶花园紫荆苑一座首层。法定代表人李朗辉，该公司执行董事。委托代理人林晓曼，该公司职员。被告植启荣，男，1969年2月11日出生，汉族，原住佛山市三水区，现去向不明。原告佛山市三水千叶花园物业管理有限公司诉被告植启荣物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理后，依法由审判员林伟庭适用简易程序独任审理。因案情复杂，本案于2015年2月9日转为普通程序，并于2015年5月13公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托代理人林晓曼到庭参加了诉讼。被告植启荣经本院合法传唤无正当理由不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：被告购买了三水区千叶花园御花苑2号商品房，并与原告签订《前期物业管理服务协议》（下称协议），约定甲方（即原告）为房地产开发单位委托的物业管理企业，乙方（即被告）为购房人，前期物业管理是指自房屋交付乙方使用之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《前期委托管理合同》生效时止的物业管理，协议同时约定该房屋的建筑面积为637.985平方米，花园面积800平方米，被告按建筑面积1.0元／平方米／月，花园面积按0.5元／平方米／月的标准从2009年7月28日起交纳物业管理费，即每月应交的物业管理费为1037.99元。协议第11条约定，若被告逾期交费的，从逾期之日起按每日千分之一交纳违约金。由于千叶花园未成立业主委员会，根据《物业管理条例》，2003年11月25日，千叶花园开发商即佛山市三水千叶花园房地产有限公司（下称千叶房产公司）与原告签订了1份《千叶花园物业管理合同》（下称管理合同），委托原告对包括被告物业在内的整个千叶花园小区进行物业管理。2008年11月25日，双方签订了1份《千叶花园物业管理委托合同补充协议》（下称补充协议），将委托期限变更至2015年12月31日止。三水区建设行政主管部门亦确认，为了保持千叶花园小区的物业管理工作正常进行，在千叶花园小区成立业主委员会并聘请新的物业公司之前，千叶花园小区的物业管理工作仍由原告负责。之后，被告亦按约定的标准交付了物业管理费，但被告自2013年6月起拖欠管理费。自2014年4月起暂计至2014年12月共计9341.91元、分摊费242.58元、逾期履行违约金1368.07元，合计10952.56元。至今千叶花园小区未成立业主委员会，开发商亦未另外委托其他物业管理企业，千叶花园小区仍由原告提供物业管理服务。被告无故拖欠物业管理费，经原告多次催告都拒不交纳。为维护原告的合法权益，特向法院起诉请求判令被告：1、立即支付2014年4月至2014年12月的物业管理费9341.91元、分摊费242.58元及至清偿之日止的违约金（以1037.99元为本金，按日1‰计，暂计至2014年12月25日为1368.07元），合计10952.56元；2、承担本案诉讼费。被告没有答辩，亦没有向本院提供证据。原告在诉讼中提供了如下证据：1、《协议》1份，证明原、被告之间存在物业服务合同关系及约定相关的权利义务。2、（2014）佛三法民二初字第459号民事判决书1份，证明被告拖欠原告2013年6月至2014年3月的物业管理费等相关费用，该事实经法院的生效判决书确认。3、（2014）佛三法西执字第829号受理执行通知书1份，证明被告因欠物业管理费等，原告向法院申请强制执行。4、已交费发票2份，证明被告曾按照协议约定的1037.99元／月的标准缴纳物业管理费。5、物业管理费明细表，证明被告拖欠2014年4月-2014年12月的物业管理费9341.91元。6、分摊费明细表，证明被告应缴纳的2014年2月-2014年12月的分摊费用242.58元。7、违约金明细表，证明被告迟交物业管理费，按约定每日1‰应交违约金为1368.07元。8、物业管理委托合同及补充协议，证明原告是被告所在小区的物业服务提供者，服务期限至2015年12月31日。9、御花苑2014年1月-2014年11月电费分摊明细表及电费发票，证明千叶花园小区的公共用电费用由原告交付后分摊至各业主，至2014年11月被告应交分摊费的具体情况。经审查原告提供的证据，是原件，能互相印证，被告没有到庭提出抗辩，视为对证据无异议，故本院对原告提供的证据予以采信。根据本院采信的证据，结合当事人陈述，本院确认原告诉称的事实。另查明：原、被告于2009年7月28日签订的《协议》，有效期限至2011年5月31日止，协议期限届满之后，原、被告没有续签物业管理服务协议。本院认为：在千叶花园处于开发期而又未成立业主委员会前，建设单位千叶房产公司委托原告对涉案小区进行前期物业管理，合法。原告根据委托，与被告签订《协议》，该《协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，故该《协议》合法有效。该《协议》到2011年5月31日到期，故该协议期满后对被告没有约束力。虽然合同期满后双方没有续签合同，但原告依然按照原《协议》约定对被告提供了物业管理服务，被告作为小区业主亦享受了该服务，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第7条：“物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的，可予支持。双方没有约定物业费的支付标准和支付方式的，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，并参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。”的规定，被告应向原告交纳物业管理费、分摊费等费用。现原告按原协议约定起诉请求被告支付物业管理费等费用，并没有加重被告的负担，故对原告按原双方签订的《协议》请求被告缴纳拖欠的物业管理费、分摊电费等费用，本院予以支持。原告请求被告按日1‰支付违约金，因无合同依据，对此本院不予支持。但考虑被告存在逾期付款行为，本院认为可按中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金。被告经本院合法传唤无正当理由不到庭，本院依法缺席审判。依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告植启荣须于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水千叶花园物业管理有限公司支付2014年4月至2014年12月的物业管理费9341.91元、分摊电费242.58元并支付违约金（分别以每月的欠费金额1037.99元为本金，从2014年4月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率类推计算至欠款清偿之日止）。二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 林伟庭代理审判员 陆兰欢人民陪审员 黄凯恒二〇一五年五月二十日书 记 员 李洁文 来自