（2014）邳民初字第4304号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-09-25
案件名称
高大平与徐州奥斯维德企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
邳州市人民法院
所属地区
邳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高大平,徐州奥斯维德企业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百零三条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第四百零二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2014）邳民初字第4304号原告高大平，居民。委托代理人黄月兰。被告徐州奥斯维德企业管理有限公司。法定代表人庄建明，经理。委托代理人杨亚威。原告高大平诉被告徐州奥斯维德企业管理有限公司（以下简称奥斯维德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月19日公开开庭进行了审理。原告高大平的委托代理人黄月兰，被告奥斯维德公司的委托代理人杨亚威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高大平诉称，2010年1月12日，原、被告双方签订房屋租赁合同，将原告所有的位于邳州市万兴步行街商x-xxx商铺租给被告使用。约定租赁自2010年1月12日起至2019年12月31日止，合同期限内每年租金为41938元，租金一年一付，先付后用，并约定一方违约应按照合总租金的20%支付违约金。合同签订时候，被告支付了2011年、2012年的租金。2013年度、2014年度的租金未能支付。原告催要未果，故诉至法院请求判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同书》，被告支付拖欠的租金83876元及违约金（违约金按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，以41938元为本金，分别自2013年1月13日、2014年1月13日起，计算至实际给付之日止），并由被告承担本案诉讼费用。被告奥斯维德公司辩称，被告和原告签订租赁合同是受邳州市万兴市场有限公司、徐州汇金置业有限公司委托，合同相对方应当是原告与上述两公司，拖欠租金是因为徐州汇金置业有限公司、邳州市万兴市场有限公司的原因造成的，违约责任应当由上述两公司承担；被告曾支付过部分租金，但因账目已被邳州市万兴市场有限公司及徐州汇金置业有限公司封存，具体数额不详；原告起诉的违约金过高，请求依法减少违约金；为减少原告的损失，被告同意解除双方签订的房屋租赁合同。经审理查明，涉案房屋位于邳州市运河街道万兴路南侧万兴商业步行街二期1-2区x-xxx号，登记所有权人为原告高大平。2010年1月12日，原告高大平（甲方）将涉案房屋租给被告奥斯维德公司（乙方），双方签定《商铺租赁合同》一份，约定：出租面积为约64.52平方米，用途为商用；租期为约10年，自2010年1月12日起至2019年12月31日止；租金为41938元/年，支付方式为一年一付，先付后用，首期租金的支付时间为2010年1月12日前，合同期内租金不变，乙方应于每期租金到期后十日内向甲方支付租金；违约金为本合同总租金的20%。同时，合同第十二条约定：1、该合同标准年租金结算依据：实测面积*6500元/m2*10%，多退少补，据实结算；2、该房自2010年1月12日至2012年1月12日的租金已于签约时返清”。但该部分租金实际系用于抵偿涉案房屋购房款。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。后被告未依约支付2013年度、2014年度的租金，原告诉至本院，要求：1、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、83876元及违约金（违约金按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，以41938元为本金，分别自2013年1月13日、2014年1月13日起，计算至实际给付之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告自认被告已于2014年10月将涉案房屋返还。被告奥斯维德公司提供盖有“邳州市万兴市场有限公司”、“徐州汇金置业有限公司”字样印章的委托书一份，拟证明其与原告签订《商铺租赁合同》是受上述两公司委托，原告质证后对该份证据的真实性予以认可，但认为该证据系被告奥斯维德公司、邳州市万兴市场有限公司、徐州汇金置业有限公司的内部关系，对作为出租人的原告没有法律上的约束力。以上事实，有原、被告提供的证据及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效。被告奥斯维德公司辩称其与原告签订合同系受邳州市万兴市场有限公司、徐州汇金置业有限公司委托、该合同的相对方应为原告与上述两公司，但本院按照《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定向原告释明后，原告已明确表示选择被告作为相对人主张权利，故被告的该项辩称本院不予支持。双方应按约定全面履行合同义务。原告于合同签订后将房屋交付被告使用，已履行合同义务，被告未按约定的期限支付租金，已构成违约，应承担支付租金、赔偿违约损失等违约责任。故原告要求被告支付2013年度至2014年度租金的请求，本院予以支持。因原、被告签订的《商铺租赁合同》第十二条对租金的结算依据进行了明确的约定即按照实测面积*6500元/m2*10%进行计算，原告提供的房屋所有权证上显示涉案房屋的面积为63.33m2，故涉案房屋的租金应按照63.33m2计算，每年租金应为41164.5元，2013年度、2014年度租金共计为82329元。关于违约损失，原告请求按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍予以计算，本院予以支持。因双方约定的租金支付方式为先付后用，且首期租金于2010年1月12日前支付，之后于每期租金到期后十日内支付，故2013年度、2014年度的违约金应分别自2013年1月23日、2014年1月23日起计算至实际给付之日。关于原告解除《商铺租赁合同》的要求，因被告同意解除该合同，本院尊重合同双方的意愿，予以准许。根据《中华人民共和国合同法》六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第四百零二条、第四百零三条、《最高人民法院＜关于适用中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告高大平与被告徐州奥斯维德企业管理有限公司于2010年1月12日签订的《商铺租赁合同》。二、被告徐州奥斯维德企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告高大平2013年度至2014年度的租金82329元及违约金（违约金按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，以41164.5元为本金，分别自2013年1月23日、2014年1月23日起，计算至实际给付之日止。）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1896元，由被告徐州奥斯维德企业管理有限公司负担。该款原告起诉时已预交，被告徐州奥斯维德企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内直接支付给原告高大平。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 张 鑫代理审判员 孔令梅人民陪审员 徐 超二〇一五年五月二十日书 记 员 郭雯雯 来源：百度搜索“”