（2015）丽龙民初字第48号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-06-11

案件名称

李小健、李爱花与邓传清、郑德梅等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

龙泉市人民法院

所属地区

龙泉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李小健,李爱花,邓传清,郑德梅,华金伟

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条

全文

浙江省龙泉人民法院民事判决书（2015）丽龙民初字第48号原告（反诉被告）：李小健。原告（反诉被告）：李爱花。上述两原告共同委托代理人：项晓弘，龙泉市剑川法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：邓传清。被告（反诉原告）：郑德梅。被告：华金伟。原告（反诉被告，下同）李小健、李爱花与被告（反诉原告，下同）邓传清、郑德梅及被告华金伟房屋买卖纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理，依法由代理审判员柴先鹏适用简易程序于2015年3月4日公开开庭进行了审理。被告邓传清、郑德梅当庭提起反诉，并向本院提交了书面民事反诉状。本院决定并案审理，并于2015年4月7日再次公开开庭审理。第一次庭审中，原告李小健及其与原告李爱花的共同委托代理人项晓弘，被告邓传清、郑德梅、华金伟到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告李小健及其与原告李爱花的共同委托代理人项晓弘，被告邓传清、郑德梅到庭参加诉讼，被告华金伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案经缺席审理，现已审理终结。原告李小健、李爱花共同起诉称：两原告系夫妻关系，被告邓传清、郑德梅系夫妻关系。2010年9月24日，原告李小健与被告邓传清通过龙泉市中信房地产交易服务有限公司签订了一份《房地产买卖合同》，将坐落于龙泉市剑池街道幸福花园8幢2单元204室房屋（另附8幢20号储藏室一间）转让给被告邓传清、郑德梅。合同签订后，两原告将房屋交付给被告邓传清、郑德梅居住使用。2014年8月1日，双方经结算，被告邓传清、郑德梅尚欠两原告购房款40000元。两被告为此出具了欠条，承诺于2014年8月4日双方到市政府过户时还清20000元，剩余20000元定于按揭款到李小健户头时还清（2014年10月1日左右），并由被告华金伟提供担保。两原告根据约定协助被告邓传清、郑德梅办理了房屋产权转移登记手续，被告邓传清、郑德梅支付了20000元房款。但对于剩余的20000元尾款，被告邓传清、郑德梅却没有依约支付，被告金华伟也未承担担保责任。根据2014年8月1日被告出具的欠条以及议定内容，被告应当于2014年10月1日前将尾款20000元支付给两原告，结清购房款，被告邓传清、郑德梅是否办理按揭纯属其单方付款来源的计划，其对按揭的消极不作为或者按揭未成均不能对抗其按时结清购房款的义务。被告华金伟系该债务的担保人，依法应当承担连带付款责任。综上，三被告不依承诺付款的行为损害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判令：一、被告邓传清、郑德梅支付购房尾款20000元；二、被告金华伟对上述债务承担连带责任；三、本案的诉讼费用由三被告承担。在本案审理过程中，两原告向本院表示自愿放弃对其主张的20000元债权中的13000元的权利，将诉请当中的20000元调整为7000元。被告邓传清、郑德梅共同答辩并反诉称：对两原告诉称的身份关系以及双方之间签订房屋买卖合同的事实无异议。双方合同约定房屋总价款为430000元，付款方式为2010年9月24日付定金20000元，10月14日前首付款160000元，其余购房款250000元接交还银行；二证办理好，可以过户时银行按揭由双方各出一半还清银行贷款去过户，购房定金在邓传清最后一期付款结算时予以冲抵。依照合同，被告邓传清于2010年9月24日支付给原告李小健20000元定金，于2010年10月13日支付给原告李小健156730元购房款，被告邓传清又于2010年9月3日至2013年7月31日陆续分37次支付给原告李小健购房款61281元。2014年7月10日二证已经办理好可以过户，由于两原告不愿将房屋过户，被告邓传清被逼又付220680元购房款给两原告还清银行贷款。2014年8月1日，两原告单方结算，称被告邓传清、郑德梅还有40000元购房款未付清，并让其打了一张欠条。2014年8月4日，被告邓传清在房产过户办事大厅又支付给原告李小健购房款20000元。现被告邓传清、郑德梅经仔细结算，从2010年9月24日签订购房合同起至2014年8月4日止，其支付给两原告购房款合计478691元。按照双方签订的房地产买卖合同，被告邓传清、郑德梅于2014年8月1日所打的购房款欠条纯属结算错误。至此，两原告多收了邓传清、郑德梅购房款48691元（478691元-430000元），应该如数退还。故邓传清、郑德梅提起反诉，请求判令：一、原告李小健、李爱花将多收的48691元售房款返还被告邓传清、郑德梅；二、本诉和反诉的诉讼费用由原告李小健、李爱花承担。被告华金伟同意被告邓传清、郑德梅的答辩意见，认为房屋尾款已经结清，原告不应该向其索要。原告李小健、李爱花针对被告邓传清、郑德梅的反诉共同答辩称：被告邓传清、郑德梅的反诉请求不成立。本案中，两原告共计收到被告邓传清、郑德梅直接款项为417410元，并非被告邓传清、郑德梅所述的478691元。被告邓传清、郑德梅将2010年9月30日至2013年7月31日期间所付的61281元计算在本案当中不合理，因为该笔款项是交给银行的按揭利息及归还本金。综上，被告邓传清、郑德梅的反诉请求不能成立，请法院驳回其反诉请求。本案第二次开庭，被告华金伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，故其未对被告邓传清、郑德梅提出的反诉发表意见。原告李小健、李爱花为证明其主张，向本院提供了下列证据：1．房地产买卖合同，拟证明原告李小健与被告邓传清于2010年9月24日签订房屋买卖合同的事实。2.欠条，拟证明2014年8月1日经双方结算，被告邓传清、郑德梅欠两原告购房款40000元，并约定其中20000元于2014年8月4日双方到市政府过户时付清，剩下20000元尾款于2014年10月1日左右付清，以及被告华金伟自愿对该40000元的债务提供担保的事实。3.按揭借款合同，拟证明：（1）本案所涉房产向银行贷款的金额为258000元，按揭期限为20年，从2010年2月2日至2030年2月2日的事实；（2）案涉房屋每月要归还银行本息为1625.98元，利率根据银行利率100%上下浮动，并约定提前还贷其违约金要按月计算的事实。对两原告提交的上述证据，被告邓传清、郑德梅发表了以下质证意见：对两原告提交的证据1的真实性无异议。对证据2的真实性无异议，但欠40000元不是事实，是欠20000元，但这20000元在过户时被告邓传清已经交给原告李小健了。对证据3的真实性无异议，但认为该证据与本案无关。对于两原告提交的证据1、证据2，被告华金伟与被告邓传清、郑德梅的质证意见一致。对于两原告提交的证据3，被告华金伟未到庭质证，视为其放弃相应的质证权利。被告邓传清、郑德梅为证明其主张，向本院提供了下列证据：1.房地产买卖合同，拟证明被告邓传清向原告买房并约定了金额和程序等事项的事实。2.购房付款明细账，拟证明被告邓传清支付了购房款和税款等共计520601元的事实。3．中国建设银行客户回单、收条、税务发票，拟证明被告邓传清已经支付了购房款和税款等共计520601元（零头未算）的事实。对被告邓传清、郑德梅提交的上述证据，两原告发表了以下质证意见：对被告邓传清、郑德梅提交的证据1无异议。对证据2的真实性、合法性和关联性有异议，认为该证据是被告邓传清、郑德梅单方结算的结果，两原告对其中具体数额并不清楚。证据3中的中国建设银行客户回单是复印件，2010年12月31日建设银行凭条有两张是重复的，这些证据只能待证被告向银行交按揭的事实，合同当中约定银行的按揭由被告自行承担；5张收条中的2014年8月4日收条是重复的，除了重复的，对数额是认可；对于税务发票和税收缴款数，因是复印件，对其真实性无法认定，且该两张发票是被告在办理过户期间所产生的费用，按照合同约定，这些过户的相关费用是由被告承担的，不应计算在本案他所支付的款项中，与本案不具有关联性。被告华金伟对被告邓传清、郑德梅提交的上述证据均无异议。经审理查明：原告李小健、李爱花系夫妻关系，被告邓传清、郑德梅系夫妻关系。2010年2月2日，为购买龙泉市剑池街道幸福花园8幢2单元204室房屋（另附8幢20号储藏室一间），原告李小健在建设银行龙泉支行办理了银行按揭贷款258000元，按揭期限为20年，从2010年2月2日至2030年2月2日。2010年9月24日，原告李小健与被告邓传清通过龙泉市中信房地产交易服务有限公司签订了一份《房地产买卖合同》，双方约定原告李小健将上述房屋转让给被告邓传清所有，房屋总价款为430000元。合同的第一部分第3项载明，因原告李小健暂时没有办好房产证、土地证，不能办理二证过户手续，从2010年9月24日起银行按揭款由被告邓传清接交，被告邓传清必须按时交纳；第8项载明，二证办理好可以过户时，银行按揭款甲乙双方各出一半还清银行贷款去过户。合同的第二部分载明，双方议定上述所转让的房屋总计价款为430000元；第二部分第1、2项载明，被告邓传清应于2010年9月24日，支付给原告李小健购房定金20000元；于2010年10月14日前首付给甲方购房款160000元，其余购房款250000元由乙方接交负责还银行。合同的第四部分中载明，过户时如需交纳房屋转让营业税或个人所得税，由被告邓传清承担；其他过户应交纳的税费及其他规费由被告邓传清承担。双方在合同在还约定了其他事项。合同签订后，原告李小健将案涉房屋交付给被告邓传清使用。2010年9月24日，原告李小健收到被告邓传清支付的购房定金20000元。2010年10月13日，原告李小健收到被告邓传清支付的购房款156730元。2010年9月30日至2013年7月31日，被告邓传清均按月向银行偿还按揭贷款。2013年8月份至2014年7月份期间，被告邓传清未偿还案涉房屋每月按揭贷款，原告李小健代为向银行偿还案涉房屋的按揭贷款共计20000元。2014年7月10日，被告邓传清、郑德梅在两原告的共同陪同下，到银行提前偿还了剩余按揭贷款220680元。2014年8月1日，被告邓传清、郑德梅向两原告出具40000元欠条，载明：“邓传清、郑德梅夫妇欠李小健、李爱花夫妇购房款肆万元整，现定于2014年8月4日双方到市政府过户时。还清贰万元整。剩余贰万元定于按揭款到李小健户头时还清（2014年10月1日左右）”。被告邓传清、郑德梅作为欠款人在欠条上签字捺印，被告华金伟作为担保人在欠条上签字捺印。2014年8月4日，被告邓传清支付原告李小健购房款20000元，原告出具收条，载明：“今已收到传清付欠款中肆万中的贰万元”；同日，两原告将案涉房屋过户给被告邓传清、郑德梅。被告邓传清、郑德梅在庭审中提出，其曾于2014年7月15日向本院起诉要求两原告过户房屋，后申请撤诉。两原告对上述事实并无异议，本院予以确认。经查明，2014年7月15日，被告邓传清、郑德梅以其已按照合同支付了购房款458691.16元，两原告应按合同规定将案涉房屋过户为由向本院提起诉讼，要求两原告将案涉房屋过户给被告邓传清、郑德梅。本院依法立案受理，案号为（2014）丽龙民初字第292号。2014年8月18日，被告邓传清、郑德梅向本院申请撤回该起诉，本院裁定予以准许。上述事实有两原告提交的房地产买卖合同、欠条、按揭借款合同，被告邓传清、郑德梅提交的房地产买卖合同、购房付款明细账、中国建设银行客户回单、收条、税务发票以及本案双方当事人的当庭陈述予以证实。本院认为：案涉房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。本案中，两原告主要是依据欠条向被告邓传清、郑德梅主张购房款尾款20000元，两原告认为，被告邓传清、郑德梅出具欠条系其真实意思表示，不存在误解，两被告理应归还欠款。被告邓传清、郑德梅对该欠条的真实性没有异议，但认为该欠条载明的内容不符合事实，属结算错误。在质证环节，被告邓传清、郑德梅、华金伟称欠条所载的40000元不是事实，是欠20000元，而且该20000元在过户时被告邓传清已经支付给原告李小健了。在庭审过程中，被告邓传清、郑德梅陈述，该欠条是两原告单方结算后要求被告邓传清、郑德梅出具的，被告邓传清、郑德梅是在收到本案起诉状副本后，经仔细结算才知道自己已支付了购房款478691元，超过了合同约定总房价是430000元。被告邓传清、郑德梅对案涉欠条提出的上述异议理由，没有事实依据，本院不予采信。首先，2014年8月4日，被告邓传清、郑德梅支付两原告20000元，两原告向其出具的收条载明“今已收到传清付欠款中肆万中的贰万元”。根据两原告出具的该收条，应当认定两原告一直都是向被告邓传清、郑德梅主张欠款数额是40000元，也可以佐证双方协商确定购房款尾款40000元的事实。其次，早在2014年7月15日，被告邓传清、郑德梅就曾向本院提起诉讼，主张其已按合同支付了购房款458691.16元，要求两原告过户房屋。由此可知，被告邓传清、郑德梅早在2014年7月15日就已经清楚知道自身履行案涉合同的实际情况。所以，应当认定在2014年8月1日即欠条出具之时，被告邓传清、郑德梅对其自身履行案涉合同的实际情况是清楚的，应当清楚其向两原告出具欠条的法律后果。综上所述，被告邓传清、郑德梅对案涉欠条提出的异议不能成立。被告邓传清、郑德梅作为具有完全民事行为能力的行为主体，向两原告出具欠条并由被告华金伟承担担保责任，应当认定其与两原告之间就购房款尾款问题进行了协商，形成了新的债权债务关系，应受法律保护。现被告邓传清、郑德梅、华金伟予以反悔，有违诚实信用的基本原则，本院不予支持。至于被告邓传清、郑德梅支付的购房款总额是否与案涉2010年9月24日合同约定相符的事实，并不影响案涉欠条具有的法律效力，故本院不予评判。根据案涉欠条的内容，被告邓传清、郑德梅应于按揭款到李小健户头时（2014年10月1日左右）还清剩余的20000元。因办理房屋按揭主要是由被告邓传清、郑德梅自行决定，故该条件的成就是否不影响其应在合理期限内履行还款义务，被告华金伟作为连带担保人应承担相应的保证责任。两原告在本案审理过程中自愿将其诉请中的20000元调整为7000元，放弃其余13000元的权利主张，系两原告对自身权利的处分，不违反法律强制性规定，本院予以确认。故对两原告提出的要求被告邓传清、郑德梅支付购房款7000元、被告华金伟承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。对被告邓传清、郑德梅提出的要求两原告返还48691元售房款的反诉请求，本院不予支持。被告华金伟在本案第二次庭审中，经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）邓传清、郑德梅自本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）李小健、李爱花购房款7000元；二、被告华金伟对上述债务承担连带责任；三、驳回被告（反诉原告）邓传清、郑德梅的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，减半收取150元，反诉案件受理费1017元，减半收取509元，均由被告（反诉原告）邓传清、郑德梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉浙江省丽水市中级人民法院。代理审判员　　柴先鹏二〇一五年五月二十日代书　记员　　连巧娟关注公众号“”