（2015）于民二初字第08119号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2016-11-17
案件名称
陶国勇、闫兰芳与沈阳宏发经龙物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
沈阳市于洪区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陶国勇,闫兰芳,沈阳宏发经龙物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条
全文
沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书[2015]于民二初字第08119号原告：陶国勇，男，汉族，1974年4月1日出生，现住沈阳市于洪区。原告：闫兰芳，女，蒙古族，1973年5月1日出生，现住址同上。委托代理人：陶国勇，男，汉族，1974年4月1日出生，现住址同上。被告：沈阳宏发经龙物业服务有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：李全全，系该公司经理。委托代理人：王涛，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。原告陶国勇、闫兰芳诉被告沈阳宏发经龙物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月21日立案受理后，依法由审判员周楠担任审判长，与代理审判员栾岚、人民陪审员房丽娜组成合议庭，公开进行了审理。原告陶国勇、原告闫兰芳委托代理人陶国勇、被告沈阳宏发经龙物业服务有限公司委托代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年12月7日，原告购买了位于沈阳市于洪区吉力湖街200-2号232号室房屋，2010年1月19日入住，2015年7月17日取得房屋所有权证。2009年12月12日，原告购买了位于沈阳市于洪区吉力湖街200-2号-16号车库，2010年3月25日入住至今未取得房屋所有权证。自从入住至今一直履行业主义务，缴纳物业费，但被告在收取原告物业费的同时未履行物业服务义务。被告没有履行业主临时规约约定的“物业服务公司职责”。原告多次向被告提出建议，一到夜间园区内照明严重不足、24小时巡逻更是无从谈起、各门禁形同虚设，各类社会人员随意进出、楼道内小张贴随处可见，扫面不及时。物业公司随意搭建违章建筑，此类恶性事件层出不穷，给原告及家人的日常生活造成了严重的困扰。请求：1、依法判令被告减收原告的物业服务费，渐收幅度为：2012年减收40%即863.2元，2013年减收50%即1079元，2014年减收70%即1510.6元，2015年减收50%即1079元，总计4164元；2、依法判决被告制定的业主临时规约中《物业管理服务费收缴协议》第六条无效；3、诉讼费由被告承担。被告辩称：原告已缴纳的2012-2015年物业费，已经缴纳完毕，被告已经提供物业服务，原告要求退还没有事实根据；且原告主张退还的物业费事实发生已超过2年的诉讼时效。原告要求确认业主临时规约中的收缴协议无效，因该规约系全体业主代表的业主委员会与物业公司达成，原告作为单一业主在业主大会未作出决议之前无权要求确认部分条款无效；原告诉状主张的事实与客观实际不符，自广大业主入主至今，小区内安保24小时实时进行，并且三班倒园区绿化、景点养护每年物业公司都投入大量人力、物力，物业服务到位，园区保洁按合同规定按时按量完成，生活垃圾第一时间清运，楼宇内走廊及绿地和道路整洁通畅，园区内车辆并未允许随意进出，门禁不好使时，物业第一时间维修监控等设备，重新办理刷卡等系统，给广大业主提供一个安全舒适的环境。原告提到的有关治安等问题是社会问题，不能完全由物业公司承担责任，受社会所限，也不应作为被告服务义务。原告主张的诉讼请求，没有事实与法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明，原告系居住在由被告负责物业管理服务的宏发华城世界.三千院园区的业主。双方的业主临时规约中物业管理服务费收缴协议第六条约定“业主同意永久性委托沈阳宏发经龙物业服务有限公司对本小区进行物业管理”。2012-2015年度，原告向被告交纳了物业费。本院所确认的上述事实，有当事人陈述、发票、业主临时规约载卷佐证，上述材料经开庭质证，予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告请求减收2012-2015年度物业费的诉请，作为业主享受了物业服务即应履行交纳相应费用的义务，原告请求返还2012年度、2013年度物业费的诉请已超过诉讼时效，且原告已经交纳了物业费，系对被告提供的物业服务的认可，同时结合本院对该小区物业费案件的生效判决，本院对原告请求扣减2012-2015年度物业费的诉请不予支持。关于原告请求确认《物业管理服务费收缴协议》第六条无效的诉请。根据物权法和物业管理条例的规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业管理服务费收缴协议第六条约定“业主同意永久性委托沈阳宏发经龙物业服务有限公司对本小区进行物业管理”，该条款侵害了业主选聘和解聘物业公司的合法权利，违反法律的强制性规定，应属无效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、原告陶国勇、闫兰芳与被告沈阳宏发经龙物业服务有限公司签订的《业主临时规约》中《物业管理服务费收缴协议》第六条“业主同意永久性委托沈阳宏发经龙物业服务有限公司对本小区进行物业管理”无效；二、驳回原告其他诉讼请求。如不服判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员 周 楠代理审判员 栾 岚人民陪审员 房丽娜二〇一五年五月二十日书 记 员 施 洋 关注微信公众号“”