（2015）三中民终字第06102号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2015-08-26

案件名称

孙超与武青峰等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

孙超,武青峰,北京思源创新房地产经纪有限公司,中信银行股份有限公司总行营业部

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第06102号上诉人（原审原告、反诉被告）孙超，男，1976年2月24日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）武青峰，男，1971年11月3日出生。委托代理人张刚，山西元升律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉第三人）北京思源创新房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区张镇张各庄村工业区路3号。法定代表人孙涛，总经理。委托代理人王博涛，男，1983年10月2日出生。第三人中信银行股份有限公司总行营业部，所在地址北京市西城区金融大街甲27号。负责人朱加麟，总经理。委托代理人李东芳，女，1982年2月8日出生。上诉人孙超因与被上诉人武青峰，原审被告、反诉第三人北京思源创新房地产经纪有限公司（以下简称思源创新公司），原审第三人中信银行股份有限公司总行营业部（以下简称中信银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第16752号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙超、被上诉人武青峰及其委托代理人张刚、被上诉人思源创新公司之委托代理人王博涛、原审第三人中信银行之委托代理人李东芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2014年4月，孙超起诉至原审法院称：我于2009年10月按揭买下北京市朝阳区广渠路×号首城国际商品房一套。此后，我想另购其他房屋；2010年12月，经思源创新公司介绍我与武青峰草签了买卖协议，约定我将上述房屋以300万元的价格卖给武青峰。签约后，武青峰向我支付了240万元；2011年1月，我将房屋交付给武青峰，其随��将房屋出租。因为我没有拿到房屋所有权证而不能办理过户，故双方口头约定暂由我交纳房贷和利息，武青峰再将此款按月支付给我。2011年2月，政府发布限购令，武青峰是限购对象；双方无法再办理过户，合同履行中出现“情事变更”；我提出解约，但武青峰声称其符合限购令的要求可以买房，我认为武青峰不可能欺骗我，便未再坚持解约；但武青峰当年1月至4月并未按约定向我支付按揭款，在我提出不付款则解约的强烈要求下，其才不得不付款。但是，武青峰到2012年再次停止向我支付按揭款，时间长达一年，在我又一次提出不付款则解约的强烈要求下，其才不得不付款，但并未补付欠款。2012年8月，我取得房屋所有权证，双方应当依据合同约定办理过户手续，但武青峰却因毫无纳税记录而不具有在京买房资格，无法办理过户手续。我对武青峰的欺骗行为十分不��而提出解约，但其一再敷衍推脱，造成我的利益受到严重损失，双方利益明显失衡。现我起诉，要求解除我与武青峰、思源创新公司签订的房屋信息综合服务合同、房屋买卖约定合同、补充协议；武青峰立即向我返还上述房屋，并赔偿经济损失119164.12元。武青峰答辩并反诉称：2010年12月31日，我与孙超、思源创新公司签订房屋信息综合服务合同，约定我向孙超购买北京市朝阳区广渠路×号院×室房屋。同时，我与孙超还签订了房屋买卖约定合同及补充协议，约定房屋成交价格为300万元。当时还不存在所谓的限购政策，限购政策不具有溯及既往的效力，故前述合同应当是合法有效的。我依约向孙超支付了前期购房款240万元；双方之间并不存在所谓代偿银行剩余房贷的口头约定，我支付的购房款已经足够孙超办理还贷解押手续；只因孙超贷款购买多套房屋出现经济困难��无法正常支付银行月供，我才在其再三恳求下为其垫付19个月的按揭贷款共计11.4万元，并向其提供借款12万元；此外，我还以数码相机折抵了购房款中的10750元；至此，我已付的购房款总额应为2644750元。我按照2%的月息从民间资金拆借取得这些购房款，还承担了很高的利息支出。孙超于2012年3月30日取得房屋所有权证，却拒绝为我办理房屋解押及过户手续；其要求我赔偿经济损失，没有事实和法律依据。北京市房价上涨是有目共睹的事实，如果解除合同将会导致我的利益受到巨大损失。我不同意孙超的诉讼请求，并提出反诉，要求孙超履行房屋买卖约定合同及补充协议，配合我办理房屋解押及过户手续；孙超向我赔偿经济损失，包括律师费20万元、差旅费10万元、中信银行按揭贷款695750元。孙超针对反诉辩称：武青峰所述我购买多套房屋致使无法支付银行月供一说并非事实，武青峰之所以支付按揭款是因为双方有口头约定，由于武青峰的原因导致无法办理过户，所以武青峰需要继续付款。武青峰所述借款确实存在，但与本案无关。武青峰所述数码相机即使不属赠与，也与本案无关。合同履行过程中，2011年政府发布限购令，当时房屋所有权证还没有办理，我在得到房屋所有权证后多次向武青峰要求办理过户手续，但是武青峰反复推诿，还曾向我询问能否更换有购房资质的人重新签订合同，但是我不同意此请求。按照限购政策，我只能购买一套房屋，武青峰的行为已经造成我生活困难、无处居住。我将房屋交付给武青峰之后，武青峰并没有自己居住，而是出租牟利；我因此失去了住房，而且多年以来还在替武青峰支付房贷；双方之间利益失衡。综上，我不同意武青峰的全部反诉请求。思源创新公司答辩并针对反诉陈述称：我公��作为居间人已经促成孙超与武青峰签订房屋买卖合同，尽到了居间服务义务。双方发生纠纷后，我公司也进行了协调工作，努力促成双方协商解决。第三人中信银行述称：北京市朝阳区广渠路×号院×室房屋已经抵押给我行。我行与房产纠纷没有关系，只要贷款结清，我行可以配合解除抵押。截至2014年11月查询时，该笔贷款尚有1034609元未偿还。原审法院经审理查明：2009年10月31日，北京惠明置业有限公司作为出卖人，孙超作为买受人，双方签订商品房预售合同，约定出卖人向买受人出售北京市朝阳区广渠路×号（A1-2地块）×室房屋（以下简称涉案房屋）；总价款1883754元。2010年1月7日，孙超作为借款人（甲方），中信银行作为贷款人（乙方），北京惠明置业有限公司作为保证人（丙方），三方签订个人购房借款合同［编号：（09）渠银房贷字第84××号］，约定甲��向乙方申请贷款113万元用于购买涉案房屋。2010年12月31日，孙超作为出卖人（甲方），武青峰作为买受人（乙方），思源创新公司作为服务方（丙方），三方签订房屋信息综合服务合同，约定买卖标的为涉案房屋；成交价格300万元；在甲方得到领取该房屋的房屋所有权证通知后，甲方应于3日内通知乙方和丙方；丙方应协助甲方及乙方签署北京市存量房屋买卖合同；甲乙双方应在签订北京市存量房屋买卖合同后3个工作日内，按照国家及北京市的相关规定将完整、有效、正确的房产交易相关资料和证件提供给丙方，并保证上述相关资料和证件的真实、合法、有效，以便丙方开始协助甲乙双方办理后续相关手续。同日，孙超作为出卖人（甲方），武青峰作为买受人（乙方），双方签订房屋买卖约定合同，约定甲方向乙方出售涉案房屋；该房屋目前尚未取得房屋所有权��，具体取得时间视开发建设单位实际办理而定；该房屋抵押机构为中信银行总行营业部，按揭额为110万元，甲方应于过户之前办理完毕抵押注销手续；甲乙双方成交价格300万元；甲方应在得到领取该房屋的所有权证的通知后3日内通知乙方和服务方（思源创新公司），甲乙双方应于乙方收到通知后10日内签署北京市存量房屋买卖合同。同日，孙超作为出卖人，武青峰作为买受人，双方签订补充协议，约定交易房屋成交价格300万元，于签订合同当日支付60万元，于签订合同之后8日内再支付160万元，于2011年1月25日前支付20万元，于约定的解押当日支付余款50万元，于办理转移登记手续当天支付10万元；出卖人承诺在签订合同之后3个工作日内将交易房屋的钥匙移交给买受人，买受人自收到钥匙之日起即享有居住权利，出卖人不得提出租金要求。2011年1月1日，武青峰向孙超支付定金60万元；2011年1月7日，武青峰向孙超支付购房款160万元；2011年1月25日，武青峰向孙超支付购房款20万元。武青峰就上述付款情况向法院提交了孙超出具的收条以及中国工商银行个人业务凭证。2011年5月19日至2013年11月19日期间，武青峰向孙超在中信银行开立的还贷账户中付款16笔共计11.4万元。孙超称其与武青峰之间存在口头约定，即武青峰除支付购房款300万元以外，还需承担银行月供；武青峰否认双方之间有此约定。2011年12月5日，孙超向武青峰借款12万元。武青峰称该借款用途为孙超购买车位，双方还约定该借款可冲抵武青峰的购房款；孙超否认该借款冲抵购房款一事。武青峰还曾向孙超交付一部尼康相机，销售单记载价格为10750元。武青峰称孙超一直未支付该相机价款；孙超称该相机属朋友往来，与房屋买卖无关，但承诺支付相机价款。2012年3月30日，涉案房屋登记至孙超名下，登记名称为北京市朝阳区广渠路×号院10号楼13层1单元1302。中信银行现对涉案房屋享有抵押权。经询，中信银行称截至2014年11月时的剩余贷款为1034609元；武青峰表示愿意先行代孙超偿还剩余贷款。孙超、武青峰、思源创新公司均称在办理过户手续前还需签订一份北京市存量房屋买卖合同。孙超称其自开发商处得到办理房屋所有权证的通知后，即已要求武青峰、思源创新公司签订北京市存量房屋买卖合同，但是武青峰多次推脱。思源创新公司称其曾收到孙超关于签订北京市存量房屋买卖合同的要求，但因武青峰在山西而导致后续程序无法进行。武青峰则称孙超仅提出要求其支付剩余购房款60万元，但未提及签订北京市存量房屋买卖合同和房屋过户事宜。孙超向法院提交了录音材料，以证明武青峰数次拖延办理签订北京市存量房屋买卖合同以及房屋过户等手续，并曾要求将涉案房屋过户至其他人名下。孙超称其在2011年1月20日至2014年3月20日期间共计向中信银行偿还贷款227164.12元，扣除武青峰向还贷账户中支付的10.8万元（孙超统计该数字时未计算2013年7月16日数额分别为5800元和200元的两笔付款），故产生损失119164.12元。武青峰未提交证据证明其支出律师费、差旅费的事实。武青峰称其在2014年5月份查询得知孙超尚欠中信银行贷款100余万元，扣除其尚未向孙超支付的购房款，故产生损失695750元。原审审理中，经武青峰申请，法院查封了涉案房屋。原审法院认为：孙超、武青峰以及思源创新公司签订房屋信息综合服务合同、房屋买卖约定合同、补充协议的时间为2010年12月31日；武青峰向孙超支付合计240万元定金和购房款的时间均在2011年1月25日以前；孙超自述其在2011年1月已将涉案房屋交付给武青峰；上��交易行为均发生在北京市对住宅购买资格有所限制之前；故法院认定孙超与武青峰之间的房屋买卖合同关系不受北京市限购政策的影响。本案全部证据不足以证明孙超与武青峰之间存在武青峰需在300万元购房款以外另行承担银行月供的约定，故法院认定武青峰向孙超在中信银行开立的还贷账户中支付的11.4万元可以计为购房款；孙超要求武青峰赔偿经济损失119164.12元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。而武青峰将借款12万元和相机价款10750元计为购房款的主张，缺乏证据支持，法院亦不予采纳。据此计算，武青峰已经向孙超支付的购房款数额应为251.4万元。武青峰已经向孙超支付了绝大部分购房款，且其愿意先行代孙超偿还剩余贷款以消灭中信银行对涉案房屋享有的抵押权；孙超亦已将涉案房屋交付给武青峰使用多年；因此，双方之间的房屋买卖合��关系应当继续履行，孙超应当协助武青峰办理房屋过户手续。法院对孙超关于解除合同、返还房屋的诉讼请求均不支持。武青峰未提交证据证明其支出律师费、差旅费的事实，且律师费不属于合理赔偿项目，故法院对武青峰相关反诉请求不予支持。武青峰需代孙超向中信银行偿还贷款的数额现无法准确判断，故法院在本案中对武青峰主张的该笔损失695750元不予处理；武青峰可在实际偿还贷款后与尚欠购房款余额进行结算并另行求偿。据此，原审法院于2015年2月作出判决如下：一、武青峰于判决生效之日起三十日内代孙超向中信银行股份有限公司总行营业部偿还个人购房借款合同［编号：（09）渠银房贷字第84××号］项下全部剩余贷款本息，以消灭中信银行股份有限公司总行营业部对北京市朝阳区广渠路×号院×室享有的抵押权；二、孙超于判决前项所述抵押权消��之日起十日内协助武青峰办理将北京市朝阳区广渠路×号院×室所有权转移登记至武青峰名下的过户手续；三、驳回孙超的全部诉讼请求；四、驳回武青峰的其他反诉请求。判决后，孙超不服原审法院判决，上诉至本院称：原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，改判支持其全部诉讼请求。武青峰同意原审判决。本院经审理查明的事实与原审法院一致，本院在此予以确认。上述事实，有各方当事人陈述、商品房预售合同、个人购房借款合同、房屋信息综合服务合同、房屋买卖约定合同、补充协议、房屋所有权证、收条、中国工商银行个人业务凭证、录音材料等证据材料，在案佐证。本院认为：本案争议的焦点是涉案合同能否解除，当事人各方是否存在违约行为。根据庭审查明的事实可以看出，涉案合同属于双方当事人的真实意思表示，合法有效，购房人武青峰已经交纳了大部分的房款，孙超也已经将涉案房屋实际交付于武青峰占有使用，可以说涉案房屋买卖合同已经履行大部分，只是部分尾款和房屋过户等后续问题，在武青峰表示愿意代孙超偿还涉案房屋剩余贷款本息的情况下，原审法院从维护交易稳定性的角度出发，认为涉案合同应予继续履行，是正确的。实际上，导致双方产生分歧的原因在于房屋未实际过户，这涉及到房屋所有权证的取得时间、抵押权解除和政府政策等诸多因素，孤立认定任何一方违约都不符合本案实际。原审法院的其他处理，也无不当，本院均予维持。综上，孙超提出的上诉请求，法院不予支持；原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2683元，由孙超负担（已交纳2354元，余款329元，于本判决生效之日起七日内交织原审法院）；反诉费8232元，由孙超负担35元（于本判决生效之日起七日内交至原审法院），由武青峰负担8197元（已交纳）；保全费5000元，由孙超负担2500元（于本判决生效之日起七日内交至原审法院），由武青峰负担2500元（已交纳）；二审案件受理费2718元，由孙超负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　林存义代理审判员　　杨　夏代理审判员　　程　磊二〇一五年五月二十日书　记　员　　陈　萌关注微信公众号“”