（2015）灵民初字第00934号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-08-06
案件名称
邱斌与娄凤鸣、孙冲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
灵璧县人民法院
所属地区
灵璧县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邱斌,娄凤鸣,孙冲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款，第五十六条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十五条
全文
安徽省灵璧县人民法院民 事 判 决 书（2015）灵民初字第00934号原告：邱斌，男，1980年7月21日出生，汉族，居民，住安徽省灵璧县。委托代理人：邱德珍，男，1953年6月21日出生，汉族，居民，住安徽省灵璧县。系原告邱斌之父。委托代理人：邱振琥，灵璧县杨疃镇法律服务所法律工作者。被告：娄凤鸣，男，1942年3月18日出生，汉族，退休教师，住安徽省灵璧县。被告：孙冲，男，1970年6月8日出生，汉族，居民，住安徽省灵璧县。委托代理人：张选，安徽杜文律师事务所律师。原告邱斌因与被告娄风鸣、被告孙冲房屋买卖合同纠纷一案，于2015年3月16日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员孟庆玉适用简易程序，于同年4月16日公开开庭进行了审理。原告邱斌委托代理人邱德珍、邱振琥，被告娄凤鸣、被告孙冲及其代理人张选到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱斌诉称：2015年1月8日，其通过灵璧宏盛房地产信息咨询服务有限公司（以下简称：宏盛房产中介公司）刘红珍介绍，与娄凤鸣、孙冲达成房屋买卖意向，孙冲愿意以157万的价格将位于灵城西环路的74.46平米的商铺出售与他。同年1月15日，其与宏盛房产中介公司、娄凤鸣签订了定金合同，并当场交付娄凤鸣定金2万元，娄凤鸣书面签署若违约同意双倍返还定金的承诺。次日，娄凤鸣、孙冲即反悔，不再同意出售房屋，而收取的2万元定金亦未按双方约定双倍返还。因此给其造成了一定的经济损失。为此起诉，要求依法判令娄凤鸣、孙冲双倍返还定金及由此导致的其他损失，共计5万元。娄风鸣辩称：收取邱斌2万元定金是事实，此事与孙冲无关。关于出售房屋的行为没有经过产权人孙冲的授权委托，系其擅自行为。同意将收取的2万元定金退回给宏盛房产中介公司。建议驳回邱斌对他的诉讼请求。孙冲辩称：1、娄凤鸣、孙冲作为被告主体不适格，宏盛房产中介公司应为本案的被告。2、娄凤鸣出售房屋及收取定金的二个代理行为无效，即事前未得到孙冲的授权委托，后来亦未得到追认。3、本案孙冲无过错责任，导致本案合同无效的过错责任在于宏盛中介公司。4、邱斌主张违约金及其他损失计5万元，无法律事实依据。建议驳回邱斌的诉讼请求。为支持其诉讼请求，邱斌向法庭提交了下列证据并申请证人出庭作证：1、房产证复印件一份，用以证明被出售的房产所有人系孙冲等。2、定金收据一份，用以证明娄凤鸣作为孙冲代理人与邱斌达成房屋买卖意向及收取定金2万元的事实。3、证人刘红珍出庭证言，证明邱斌与孙冲达成房屋买卖意向、双方实地查看房源、协商价格、给付收取定金、其后孙冲反悔不同意出售房屋，以及娄凤鸣系孙冲委托代理人的事实。娄凤鸣未向法庭提交任何证据。为支持其辩解意见，孙冲向法庭提交了下列证据：房屋出售委托合同一份，证明娄凤鸣未经孙冲委托无权代理孙冲与中介公司签订合同。针对邱斌提交的证据及证人证言，娄凤鸣质证意见为：证据1的真实性有异议，没有见过。证据2的真实性无异议，承认收取2万元定金，是与宏盛房产中介公司签订的合同。关于证人证言，其认为收取的定金是从宏盛房产中介公司拿的，与买方邱斌没有关系。孙冲的质证意见为：证据1的真实性无异议，但对其来源合法性有异议。证据2的真实性有异议，认为定金收据的双方是邱斌和宏盛中介公司，该证据效力待定。关于证人证言，其认为证明力较小，因为宏盛房产中介公司与买方有利害关系。同时说明孙冲没有去中介处，系娄凤鸣收取的定金，此系无权代理行为。宏盛房产中介公司有过错。针对孙冲提交的证据，邱斌的质证意见为：对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为其恰恰说明孙冲委托娄凤鸣进行卖房行为。娄凤鸣的质证意见为：该份证据系当时与中介公司签订的，未得到孙冲的授权。直到邱斌起诉后，孙冲才向他要回该份证据。本院对上述双方当事人提交的证据，经审查认为：邱斌提交的证据房产证复印件、定金合同，以及孙冲提交的证据房屋出售委托书，均系书证，其证据的真实性均不存在问题，且能反映出本案的事实，均予以认定。至于这些证据的证明目的，因双方当事人所处的诉讼地位不同，自然质证意见亦不会相同，但不会影响对本案事实的认定。本案通过双方当事人陈述、举证、质证，查明如下事实：娄凤鸣与孙冲系翁婿关系。2014年12月23日，娄凤鸣到宏盛房产中介公司委托出售孙冲位于灵城西环路（原三八粮站）的74.46平米商铺，挂牌价157万元。当日，娄凤鸣以业主孙冲、娄丽代理人的名义与宏盛房产中介公司代表陈静波签订了《房屋出售委托书》。几天后，邱斌至宏盛房产中介公司要求买房，该中介公司便向其推荐孙冲待出售的房屋。2015年1月15日，该中介公司工作人员陈红珍、陈静波带着邱斌等人到孙冲位于灵城西环路的商铺实地查看。当场，邱斌对房屋比较满意，愿意购买此房屋，希望与房主进一步协商房价问题。因刘红珍与孙冲系熟人，当时就和孙冲电话联系要求其与邱斌协商房屋价格。此后，邱斌、孙冲等人来到宏盛房产中介公司继续商谈房屋价格，孙冲并将待出售商铺的房地权证带来，并让邱斌拍照。关于房屋价格，孙冲主张158万，邱斌要求再少些，双方当时就价格未达成一致意见后散去。当天中午刘红珍又与孙冲电话联系协商房屋价格问题，孙冲表示在158元的基础上少要1万，即同意以157元成交。当天下午，刘红珍将孙冲意见转告邱斌，邱斌表示愿意接受该价格。刘红珍要求邱斌随即来交定金，并电话通知孙冲来收取定金。孙冲以其没有时间，委托其岳父娄凤鸣代理他收取定金。当日晚六时许，邱斌与宏盛房产中介公司签订了《定金收据》（实为定金合同或协议），约定：总房款为157万元，房款的支付方式为现金与银行按揭贷款组合；邱斌为表示对宏盛房产中介公司居间提供房屋的购买诚意，同意支付定金2万元由该中介公司转交给卖方。在卖方收取定金后10日内买卖双方签订正式买卖协议。同时约定：若卖方同意此协议内容，此定金直接转化为购房款，若买方放弃或违约，此定金不予退还，卖方不接受此协议条件，中介方必须在十日内退还全部定金。当场，娄凤鸣在该协议的下方代表孙冲签下了“同意以上内容，定金2万元已收，若违约双倍返还。娄凤鸣（代理）”的意见，并收取了定金2万元。上述房产中介公司、买方、卖方三方签订的协议内容，实为《房屋居间转让意向协议》。次日，娄凤鸣打电话给刘红珍说不同意卖房了，并要把收取的2万元定金返还给宏盛房产中介公司。为此，邱斌与娄凤鸣、孙冲发生争议，虽经宏盛房产中介公司多次调解，未果。2015年3月6日邱斌起诉来院，要求依法判令娄凤鸣、孙冲赔偿违约金（双倍返还定金）及其他损失合计5万元。本院认为：综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1、娄凤鸣在本案中的代理行为是否有效；2、对收取的2万元定金应当如何返还；3娄凤鸣、孙冲作为被告主体是否适格。一、关于娄凤鸣在本案中的代理行为是否有效的问题《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为”。综合本案案情，娄凤鸣与孙冲系翁婿关系，从娄凤鸣第一次到宏盛房产中介公司以孙冲名义挂牌出售房屋，到双方实地查看房屋后协商房价时孙冲出面谈价、再到宏盛房产中介公司要求孙冲签订定金合同并收取定金，孙冲以没时间让其岳父娄凤鸣代理其实施行为，此后娄凤鸣在定金合同上签名并收取定金。由此可以看出，虽然孙冲没有签署书面的授权委托书，但孙冲授权其岳父娄凤鸣出售房屋的意思是明确的。根据《民法通则》第五十六条第一款“民事法律行为的代理，可以用书面形式，也可以用口头形式.....”因此，本院认为，娄凤鸣并没有擅自出售房屋，而是基于其女婿孙冲的授权委托出售房屋并与邱斌、宏盛房产中介公司签订了《定金合同》。其在本案中的代理行为合法有效。关于对收取的2万元定金应当如何返还问题《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合的，应当双倍返还定金”。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为的。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”。由于孙冲作为出售房屋及收取定金一方，在收取定金后拒绝出售房屋，致使买卖双方未能签订房屋买卖合同，已构成违约，因此应当根据上述法律及司法解释的规定双培返还买方即邱斌的定金。关于娄凤鸣、孙冲作为被告主体是否适格的问题。从卖方（孙冲、代理人娄凤鸣）、买方（邱斌）、中介公司（宏盛房产中介公司）三方签订的定金合同看，真正的房屋买卖主体系买卖双方，而中介公司仅是起介绍协调作用并收取买方佣金，本案中造成买卖双方未能签订房屋买卖合同的原因系卖方在签订定金合同并收取定金后拒绝出售房屋，中介公司并不存在过错。因此所发生的纠纷，作为房屋卖方的孙冲及其代理人娄凤鸣是当然的具有诉讼主体资格，即处于被告地位。综上，原告邱斌合理的诉讼请求，即要求双倍返还定金计4万元的主张，本院予以支持。关于其他损失1万元，因无法律事实依据，本院不予支持。被告娄凤鸣建议驳回原告邱斌对其诉讼请求的意见，于法有据，本院予以采纳；其他辩解意见，不予采纳。被告孙冲的辩解意见，与本案法律事实不符，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：被告孙冲于本判决生效后10日内双倍返还给原告邱斌定金4万元。驳回原告邱斌对被告娄凤鸣的诉讼请求。驳回原告邱斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取为525元，原告邱斌承担50元，被告孙冲、娄凤鸣共同承担475元。。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员 孟庆玉二〇一五年五月二十日书记员 张 琼附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合的，应当双倍返还定金。 搜索“”