（2014）浙金民终字第1636号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-26
案件名称
金华铖荣物资有限公司与浙江中奥置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
浙江中奥置业有限公司,金华铖荣物资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条，第九条，第十七条第一款，第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙金民终字第1636号上诉人（原审被告）浙江中奥置业有限公司，住所地金华市婺城区婺州街718号。法定代表人余有昌，该公司董事长。委托代理人（特别授权）常健，浙江星韵律师事务所律师。委托代理人（特别授权）胡祥甫，浙江金道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）金华铖荣物资有限公司，住所地金华市婺城区董宅路11号。法定代表人麻丽娟，该公司总经理。委托代理人（特别授权）郭春英，浙江丰畅律师事务所律师。上诉人浙江中奥置业有限公司（以下简称中奥置业公司）为与被上诉人金华铖荣物资有限公司（以下简称铖荣物资公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2014）金婺民初字第1625号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年12月15日、12月23日两次公开开庭进行了审理。中奥置业公司的委托代理人常健、胡祥甫，铖荣物资公司的委托代理人郭春英到庭参加了诉讼。本案因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限三个月。案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。铖荣物资公司起诉称：2013年7月16日，原、被告签订70份《商品房买卖合同》（以下简称：合同）及《补充协议书》（以下简称：协议书），约定：原告向被告购买坐落于金华市城北区中奥·邑墅的商品房70套，合计房款65734897元，并对商品房基本情况、物业归属、计价方式与价款、付款方式及期限、交房期限及条件、逾期交房的违约责任、交接、关于产权登记的约定等事项作了明确约定，被告应在2013年12月31日前向原告交付符合约定条件的房屋，2014年3月31日前取得土地、房屋权属证书并交付给原告，否则应支付房屋总价款20%的违约金及房屋总价款20%的赔偿金；如有第三人愿意购买上述房产的，原告有权要求改签合同，被告应无条件予以配合，否则被告应支付房屋总价款20%的赔偿金等。事后，原告按约支付了全部购房款。被告仅办理了合同和协议书项下70套房屋的预售商品房合同备案登记手续，至今未交付房屋和办理权属证书，也拒绝原告因第三人购房改签要求，给原告造成了巨大的经济损失。原告认为，原、被告签订的70份合同和协议书系双方的真实意思表示，应属合法有效，双方均应按约履行，被告已违约。现原告铖荣物资公司诉至本院。请求判令：被告中奥置业公司向原告铖荣物资公司交付70份合同和协议书约定的房屋，办理房屋权属登记手续；被告中奥置业公司交付《补充协议书》项下购房款发票；被告中奥置业公司支付违约金和赔偿金共计39440938.20元和承担本案诉讼费。中奥置业公司答辩称：被告因欠赖建中等人6000多万元债务向原告借款和抵押所需，双方才签订了上述合同，口头约定2013年年底还款，铖荣物资公司收到还款后交还房屋。后被告因客观原因未能归还借款引起本案诉讼。协议书记载的金额是借款的抵押金额，合同记载65734897元是抵押数额，而非商品房买卖合同价格。商品房买卖合同及房价总款已在商品房登记中心登记备案，原告要求履行《商品房买卖合同》及《补充协议书》不符合双方的真实意思表示。请求驳回原告的诉请。原判认定，2013年7月16日，原、被告签订的70份《商品房买卖合同》和《补充协议书》约定：原告向被告购买坐落于金华市城北区中奥·邑墅的商品房，房号分别为2号楼1单元101-401（其中101室附02A储藏室及02辅房，301室附01A储藏室及01辅房，401室含阁楼）、102-402（其中102室附03A储藏室及03辅房，302室附05A储藏室及05辅房，402室含阁楼），2单元101-401（其中101室附07A储藏室及07辅房，301室附06A储藏室及06辅房，401室含阁楼）、102-402（其中102室附08A储藏室及08辅房，302室附09A储藏室及09辅房，402室含阁楼），3单元101-401（其中101室附11A储藏室及11辅房，301室附10A储藏室及10辅房，401室含阁楼）、102-402（其中102室附12A储藏室及12辅房，302室附13A储藏室及13辅房，402室含阁楼），4单元101-401（其中101室附16A储藏室及16辅房，301室附15A储藏室及15辅房，401室含阁楼）、102-202（其中102室附17A储藏室及17辅房），3号楼1单元101-401（其中101室附02A储藏室及02辅房，301室附01A储藏室及01辅房，401室含阁楼）、102-402（其中102室附03A储藏室及03辅房，302室附05A储藏室及05辅房，402室含阁楼），2单元101-401（其中101室附07A储藏室及07辅房，301室附06A储藏室及06辅房，401室含阁楼）、102-402（其中102室附08A储藏室及08辅房，302室附09A储藏室及09辅房，402室含阁楼），3单元101-401（其中101室附11A储藏室及11辅房，301室附10A储藏室及10辅房，401室含阁楼）、102-402（其中102室附12A储藏室及12辅房，302室附13A储藏室及13辅房，402室含阁楼），4单元101-401（其中101室附16A储藏室及16辅房，301室附15A储藏室及15辅房，401室含阁楼）、102-402（其中102室附17A储藏室及17辅房，302室附18A储藏室及18辅房，402室含阁楼）和11号楼101（含11幢01A车库及11幢01辅房）、102（含11幢02A车库及11幢02辅房）、103（含11幢03A车库及11幢03辅房）、105（含11幢05A车库及11幢05辅房），16号楼101（含16幢01A车库及16幢01辅房）、102（含16幢02A车库及16幢02辅房）、103（含16幢03A车库及16幢03辅房）和105（含16幢05A车库及16幢05辅房），合计房款65734897元（系补充协议约定的价款，含相应的储藏室和车库价格，合同约定的5%首付款均已返还铖荣物资公司）；双方同意以办预售证的备案价格签订《商品房买卖合同》是有利于中奥置业公司的销售，并不是真实的购房价，两者价款差额产生的税收等所有责任由中奥置业公司承担；中奥置业公司应在签订补充协议书后的5个工作日内，完成预售登记备案手续，铖荣物资公司在中奥置业公司完成预售登记手续后5个工作日内一次性付清全额购房款，若一方违约，应承担房屋总价款20%的违约金；被告在2013年12月31日前交付房屋，2014年3月31日前取得土地、房屋权属证书并交付给原告，若违约应按房屋总价款的20%计算违约金，若非铖荣物资公司原因不能按合同约定获得上述房屋及权益，中奥置业公司应按房屋总价款20%支付铖荣物资公司赔偿金；铖荣物资公司买入上述房地产的目的为帮助中奥置业公司解困，如有第三人愿意购买，铖荣物资公司有权要求改签合同，中奥置业公司应无条件予以配合，否则应支付房屋总价款20%的赔偿金等。2013年8月1日，原告按《补充协议书》约定的价款分70笔支付了全额购房款。2014年5月4日，中奥置业公司向铖荣物资公司邮寄了落款日期为2014年3月26日的交付通知书，载明：请您务必于2014年3月31日之日起，前来中奥·邑墅交付现场办理房屋的收房手续，下方手写内容填写“我公司已于2014年3月26日发交付通知书给贵公司，但贵公司地址不详退回，现再一次寄发贵公司”。铖荣物资公司收到通知书后前去接收房屋，因中奥置业公司提出应补足合同与补充协议书的差额部分而未完成交付，双方因此产生纠纷。70套房屋预售备案登记手续已于2014年5月15日完成。原审法院认为，70份《商品房买卖合同》和《补充协议书》系双方自愿协商所签，应为合法有效，双方均应按约履行。被告中奥置业公司未按期交付房屋和办理权属证书，应承担违约责任。双方约定以房屋总价款20%计付违约金的标准是否偏高应结合违约事实酌情认定，中奥置业公司违约的事实自2014年1月1日起持续至今，现仍在延续，若按银行同类贷款利率4倍计付并不低于按合同约定计付数额，故该约定合理。中奥置业公司向铖荣物资公司邮寄交付通知书的邮戳日期为2014年5月4日，并无证据证明其已在2014年3月底前通知铖荣物资公司交房和履行其交付房屋、办理权属证书，且非铖荣物资公司原因所致，中奥置业公司应按约支付赔偿金。法院或仲裁机构可基于当事人请求调整的项目仅限于违约金，且铖荣物资公司至今尚未取得房屋，其损失亦呈持续状态，故合同约定按已付总房款的20%计付赔偿金亦无不妥，但因并未提及曾有第三人愿意购买涉案房屋而中奥置业公司未配合改签合同的事实和提交相关证据予以证明其主张，故该部分的赔偿金请求不当，不予支持。收款人在收取款项后向交款人出具票据是其附随义务，原告铖荣物资公司交付发票的主张亦予支持。被告中奥置业公司主张双方的法律关系为借贷关系，借款金额为70份《补充协议书》约定的房款总额，而非商品房买卖合同关系的主张，证据不足，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条等规定，判决：一、被告浙江中奥置业有限公司于本判决生效之日起7日内，向原告金华铖荣物资有限公司交付金华市城北区中奥·邑墅2号楼1单元101室（附02A储藏室及02辅房）、201室、301室（附01A储藏室及01辅房）和401室（含阁楼），102室（附03A储藏室及03辅房）、202室、302室（附05A储藏室及05辅房）和402室（含阁楼）；2号楼2单元101室（附07A储藏室及07辅房）、201室、301室（附06A储藏室及06辅房）和401室（含阁楼），102室（附08A储藏室及08辅房）、202室、302室（附09A储藏室及09辅房）和402室（含阁楼）；2号楼3单元101室（附11A储藏室及11辅房）、201室、301室（附10A储藏室及10辅房）和401室（含阁楼），102室（附12A储藏室及12辅房）、202室、302室（附13A储藏室及13辅房）和402室（含阁楼）；2号楼4单元101室（附16A储藏室及16辅房）、201室、301室（附15A储藏室及15辅房）和401室（含阁楼），102室（附17A储藏室及17辅房）和202室；3号楼1单元101室（附02A储藏室及02辅房）、201室、301室（附01A储藏室及01辅房）和401室（含阁楼），102室（附03A储藏室及03辅房）、202室、302室（附05A储藏室及05辅房）和402室（含阁楼）；3号楼2单元101室（附07A储藏室及07辅房）、201室、301室（附06A储藏室及06辅房）和401室（含阁楼），102室（附08A储藏室及08辅房）、202室、302室（附09A储藏室及09辅房）和402室（含阁楼）；3号楼3单元101室（附11A储藏室及11辅房）、201室、301室（附10A储藏室及10辅房）和401室（含阁楼），102室（附12A储藏室及12辅房）、202室、302室（附13A储藏室及13辅房）和402室（含阁楼）；3号楼4单元101室（附16A储藏室及16辅房）、201室、301室（附15A储藏室及15辅房）和401室（含阁楼），102室（附17A储藏室及17辅房）、202室、302室（附18A储藏室及18辅房）和402室（含阁楼）；11号楼101室（含11幢01A车库及11幢01辅房）、102室（含11幢02A车库及11幢02辅房）、103室（含11幢03A车库及11幢03辅房）和105室（含11幢05A车库及11幢05辅房），16号楼101室（含16幢01A车库及16幢01辅房）、102室（含16幢02A车库及16幢02辅房）、103室（含16幢03A车库及16幢03辅房）和105室（含16幢05A车库及16幢05辅房）等70套房屋，并办理上述房屋的权属登记手续。二、被告浙江中奥置业有限公司于本判决生效之日起7日内，向原告金华铖荣物资有限公司交付65734897元的不动产统一发票；若不按期交付，应承担原告自行开具票据的相关费用（凭发票结算）。三、被告浙江中奥置业有限公司给付原告金华铖荣物资有限公司违约金13146979.40元、赔偿金13146979.40元，共计人民币26293958.80元。四、驳回原告金华铖荣物资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费567679元，保全费5000元，合计572679元（已由原告金华铖荣物资有限公司预交），原告金华铖荣物资有限公司负担65735元，被告浙江中奥置业有限公司负担506944元（应在履行第三项时加付此款给原告）。宣判后，中奥置业公司不服，向本院提起上诉称：一、本案名为商品房预售合同纠纷，实为民间借贷纠纷，应按民间借贷关系审理本案。双方之间实际是被上诉人的控制人钱静、赖建中夫妻以被上诉人名义提供上诉人新借款，用以归还上诉人原欠钱静、赖建中的老借款本息。至2012年10月，赖建中名下发放给上诉人及上诉人关联公司的借款余额为11490万元。赖建中夫妻要求上诉人提供房产担保。钱静、赖建中于2012年12月13日以金华信业进出口有限公司（以下简称信业公司）的名义向上诉人发放4832万余元新款用以归还老借款本金（已另案在金华信业进出口有限公司诉上诉人商品房预售合同纠纷处理中），余下老借款本息5000余万元挂账。2013年5月29日，赖建中向一审法院起诉并查封了上诉人价值2亿多的可售房源，上诉人无奈同意了钱静、赖建中提出的套用金华信业进出口有限公司的模式借新款还老借款本息的要求。为此，钱静、赖建中专门以其亲属的名义设立被上诉人公司。2013年7月16日以被上诉人名义与上诉人签署涉案70份《商品房买卖合同》及《补充协议书》。嗣后，钱静、赖建中分70笔将65734879元新借款打入上诉人，打入当日赖建中即以还款的名义将款项全部从上诉人处领走。2013年8月2日，赖建中与上诉人签署调解协议，约定上诉人2013年8月2日向赖建中归还本息及实现债权费用共计65857177元。所以，《商品房买卖合同》及《补充协议书》仅是提供借款的操作方式，其目的是锁定上诉人的70套可售房源，为新借款保障。二、被上诉人主张商品房买卖合同关系不符合事实。1、一审时被上诉人代理人陈述买房用途是解决员工住宿，而被上诉人于2013年7月11日才设立，注册资本为100万元，且没有开展实际经营业务，没有员工上班，根本没有能力也无必要购买涉案商品房。2、根据一审法院调取的被上诉人交易清单，被上诉人主要资金来源于钱静的妈妈蔡吾华，而赖建中从被上诉人领款的时间节点和数额与赖建中从上诉人领款的时间节点和数额可以吻合。故完全有理由相信被上诉人的购房资金来源于钱静、赖建中夫妇。3、被上诉人对双方同时签署商品房买卖合同和补充协议的原因陈述不符事实。上诉人提供的证据可以证明，涉案商品房合同价格符合当时的市场价，不存在虚高，不存在因为虚高而签订《补充协议书》以变更销售价格的问题。三、涉案商品房买卖合同实际是以70套商品房价款的68％为民间借贷提供担保，被上诉人要求上诉人将涉案商品房所有权转移给被上诉人违反《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第五十七条的强制性规定，属流质条款，依法无效。四、双方之间并不存在购房的意思表示，《商品房买卖合同》和《补充协议书》仅是提供借款的操作方式，其目的是为新借款提供保障，不构成商品房买卖的合意。即便本案系商品房预售合同纠纷，则本案存在两份阴阳合同，双方私下签署《补充协议书》的行为扰乱了国家正常商品房交易秩序，不合法，一审法院认定为合法有效明显错误。五、原判关于违约金、赔偿金的认定错误。鉴于《补充协议书》的无效，相应的违约金、赔偿金的约定亦无效。退一步，即使《补充协议书》有效，重复约定违约金、赔偿金亦应认定无效，故只能参照同地段同类房屋租金标准确定损失，而不应民间借贷中以银行同类贷款利率的四倍来计算损失。一审一方面认定系商品房买卖合同纠纷，另一方面又以民间借贷的有关规定来计算损失，显然是选择性的引用有利于被上诉人的法律裁判案件。钱静、赖建中以铖荣物资公司和金华信业进出口有限公司的名义向上诉人提供的借款本息仅为1.1亿多，一审判决上诉人向被上诉人交付价值1.6亿多的房产及支付违约金2800万元，远远超出被上诉人可能的损失，一审判决错误。本案约定的违约金过高，被上诉人未提供损失证据，依法不应支持或予以降低。六、被上诉人至今未按《商品房买卖合同》付清购房款，一审法院判决上诉人开具不动产统一发票错误。七、一审判决对证据认定错误。对于上诉人在一审中针对被上诉人庭审中不实陈述提供的补强证据、抗辩证据并不存在逾期，而一审法院不予质证违反了法律规定。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人铖荣物资公司在二审中辩称：一、双方之间系商品房预售合同关系。一审中，上诉人对被上诉人提供的《商品房买卖合同》、支付房款的转账支票和进账单、备案证明、交房通知书的真实性并无异议。既然上述证据均系真实，则充分体现了上诉人的意思表示是将其开发的商品房出售给被上诉人从而获得购房款。该行为并不违反我国法律规定，应当认定为有效。至于在标准的商品房买卖合同之外签订的《补充协议》，这一行为不存在损害国家和社会公共利益的情况。商品房买卖归根结底就是一项商品交易的民事行为，国家法律秉承民事行为“意思自治”的原则，对其交易价格并无限制。所以也不存在损害国家和社会的利益。上诉人的无效之说显然欠缺根据。二、上诉人主张两者之间实际为民间借贷关系或担保方式无任何证据证明，不足采信。不能因为上诉人将被上诉人的购房款用于归还钱静、赖建中的债务就将上诉人与被上诉人之间的购房行为认定为“借新还旧”的借贷行为。被上诉人买房付款和上诉人收房款还债这是两个独立的民事行为，不能因为买房的主体和接受还债的主体有牵连就否定前一行为。而购房款一旦支付至上诉人账户，如何使用完全取决于上诉人单方意愿，被上诉人根本无法掌控。况且，上诉人对购房款的最终用途并不能改变上诉人与被上诉人之间商品房买卖的法律关系。三、被上诉人购房的目的、理由以及资金的来源并不影响双方之间正常的商品房买卖关系的成立以及有效性。被上诉人作为一家企业法人单位，投资获利是其正常的商业行为，其购买住房不一定以居住为目的。购房的资金来源不应成为本案法院审查的内容，更不可能构成本案商品房买卖合同关系成立的否定因素。四、原判按20％的标准支付违约金及赔偿金符合法律规定。首先，上述标准是合同约定的违约条款，并不违反法律规定，是有效条款。其次，违约金就是法律为了惩罚不守约方的违约行为所设置的，其本身具有惩罚性，只要不过分高于造成的损失即可不必调整。上诉人主张合同约定的违约金标准过高，应提供相关证据证明，在上诉人未能对自己主张举证证明的情况下应承担不利的诉讼后果。赔偿金标准也是合同双方设立的，应尊重。何况被上诉人于2013年8月1日即将65734897元购房款支付给了上诉人，其资金损失远大于原审判决所确定的金额，而被上诉人至今未能履约，其违约行为一直在持续，上诉人的履约时间尚处于不确定中，被上诉人的损失更是无法估量。五、据代理人了解，钱静、赖建中夫妻与上诉人之间并不存在高利贷的关系。上诉人拖欠的钱静、赖建中夫妻的债务，是因为上诉人利用该夫妻开办的浙江顺发物资贸易有限公司（以下简称顺发公司）及浙江顺通物流有限公司（以下简称顺通公司）的平台向银行贷款后到期不还才形成的，根本就不是上诉人声讨的高利贷行为。该两家公司原本经营日日向好，但受上诉人的拖累目前也处在生死边缘。综上，原判认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判决。二审中，上诉人中奥置业公司向本院提交以下证据：1、信业公司营业执照，证明信业公司注册资本仅实收100万元。2、5%首付款清单及打款凭证、发票，证明双方并未按照《补充协议书》约定的价款5%打款，《补充协议书》约定的价款不是双方真实意思表示。3、《商品房买卖合同》四份、付款凭证、发票，证明本案所涉70套商品房《商品房买卖合同》中所示价格符合当时的市场价，不存在虚高。4、赖建中诉中奥置业公司民间借贷案起诉状、调解协议、民事调解书；5、钱静以铖荣物资公司名义向上诉人打入65734897元及赖建中领取该65734897元清单及凭证。6、钱静、赖建中结婚证明。证据4-6共同证明钱静、赖建中以被上诉人名义提供借款给上诉人，用以归还原借款。被上诉人铖荣物资公司质证认为：上述证据均不属于二审期间的新证据，不同意质证。证据1，对真实性没有异议，对证明内容有异议。被上诉人从未向上诉人出借过任何款项，不存在为借款目的设立公司的情况。证据2，真实性没有异议，对证明内容有异议。《商品房买卖合同》是为了有利于上诉人销售而签订并备案登记，并非真实购房价，真实房价以《补充协议书》约定为准。该项5％款项退回是经双方协商的结果，怕金额太零碎在财务走账上会出现错误，所以先退回再全款支付的方式支付。证据3，对《商品房买卖合同》真实性有异议，对打款凭证、发票的真实性无异议，但购买人身份的真实性及该合同的是否已交付等履行情况均未提供相应证据证明，即使真实，每套房屋的单价也不可能一样，房屋因购买的时间、位置、面积以及辅助配套设施的不同而价格不同，不能以此作为市场价的标杆来衡量信业公司购买的房子价格是否虚高。证据4系与案外人的债权债务关系，与本案无关；证据5，证据名称应为银行进账单或收款收据，清单及凭证记载支付人是铖荣物资公司，性质是购房款，得不出钱静、赖建中支付给上诉人的借款；证据6的真实性无异议，钱静、赖建中系夫妻关系；证据4、5、6均与被上诉人无关，亦与本案无关，上诉人的证明目的不能成立。本院认证认为：证据1的真实性予以认定，但不能达到证明目的。证据2真实性予以认定，但《补充协议书》中约定备案的《商品房买卖合同》不是双方的真实购房价，不一致的，按补充协议履行。不能达到《补充协议书》不是双方真实意思的证明目的。证据3，商品房销售的单价并不统一，受销售时间、市场行情、房屋位置、结构、面积、支付方式等诸多因素影响，故对证据3的证明力不予认定；证据4－6，涉案合同及补充协议系被上诉人与上诉人签订，钱静与被上诉人是两个独立的民事主体，所提供的付款凭证及清单并不能证明是钱静、赖建中借被上诉人之名汇款，本院对证据4-6的证明力不予认定。被上诉人向本院提交：1、顺发公司和顺通公司的工商信息表；2、上诉人出具给上述两公司的债务确认单3张。共同证明：上诉人与赖建中的债务形成是基于上诉人借用赖建中和钱静开办的顺发公司和顺通公司的平台向银行贷款，银行到期以后，上诉人未归还导致由赖建中代为偿还以后形成的，两者之间不是高利贷的关系。3、提供借款协议四份及相应的打款凭证，证明用于涉案购房款全部资金均系以月息2％借贷筹集，上诉人违约给其造成的损失超过一审判决支持的2600余万元。上诉人质证认为：对证据1、2形式上的真实性没有异议，对证明对象有异议，上诉人的确利用了顺发公司、顺通公司的平台进行融资，向银行贷款，条件是贷款得到的款项由上诉人、顺发公司、顺通公司还有一个担保人共同使用，如果顺发公司、顺通公司不享受贷款金额，则该两公司要拿利息差。到2012年10月对账时，上诉人欠钱静本金5000多万，利息将近6000万元，一共欠1.14亿元。对证据3，上述证据恰好可以证明本案就是一个民间借贷纠纷，购房仅仅是担保方式。借款协议的出借方蔡吾华系钱静的母亲，钱达也应当是与钱静有亲属关系，故借款的真实性存疑；且约定的月息2％超过合法保护的利率，也超过约定的违约金；同时实际发生的损失才是需要赔偿的损失，在没有提供利息支付依据的情况下，不能达到证明目的。本院认证认为：对证据1、2的真实性予以认定，鉴于赖建中与中奥置业公司间的借贷纠纷已经法院确认，双方已达成调解，可以证明该笔债权的合法性。对证据3，因被上诉人未能提供上述借款协议借期届满后，被上诉人已向出借人支付利息的依据。故不能作为其实际损失的依据，对其证明力不予认定。经审理查明，原判认定的事实清楚，本院予以确认。另查：被上诉人铖荣物资公司认为《补充协议书》中约定的上诉人中奥置业公司逾期交付房屋、逾期办理房屋权属证书应承担已付房屋总价款的20％赔偿金，该赔偿金系惩罚性赔偿金。经释明后，二审中其表示不再主张赔偿金，但认为《补充协议书》中约定的违约金过低，要求予以增加，请求从购房款实际支付之日开始按月息2％计算至实际履行之日止。本院认为，针对本案二审争议一，本案双方当事人间的法律关系是否是以商品房买卖为形式，实则为新借款作抵押担保。中奥置业公司主张新借款是其与钱静、赖建中间的借款关系，因涉案金额高达数千万元，但中奥置业公司未提供书面借款合同，也没有实际支付过任何利息，而本案款项是由商品房买受人铖荣物资公司打入中奥置业公司，所以从证据上看既无借贷的合意，也无实际履行的依据，故上诉所提双方间真实法律关系是民间借贷关系的上诉理由不能成立。铖荣物资公司与中奥置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》内容明确，意思表示清楚，《商品房买卖合同》也经备案登记，双方是商品房买卖合同关系。争议二，涉案《商品房买卖合同》及《补充协议书》的效力及履行。涉案《商品房买卖合同》及《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容并不违背法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合法有效的合同双方均应依约履行。鉴于《补充协议书》形成在《商品房买卖合同》之后，后协议中购房价款、违约金、赔偿金等条款与前合同不一致，应视为是对前合同的变更；且双方约定不一致之处以《补充协议书》作为履行的依据。中奥置业公司认为履行《补充协议书》对其显失公平、损害其利益，完全可以依法撤销或变更该合同，但其没有在法定期限内行使。铖荣物资公司已按约付清购房款，故中奥置业公司上诉要求铖荣物资公司按备案的《商品房买卖合同》约定的价款继续履行付款义务及以此为由拒绝开具发票的上诉理由不能成立。争议三，关于《补充协议书》中约定的逾期交付房屋、逾期办理权属证书的违约金、赔偿金处理。现行我国立法对违约金采用的是“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，惩罚性违约金仅适用于法律有特别规定，且一般都是在一方存在恶意欺诈的行为，如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条等，因此，本案不适用。在经本院释明后，铖荣物资公司表示不再主张赔偿金，但认为《补充协议书》中约定的违约金过低，要求予以增加，请求从购房款实际支付之日开始按月息2％计算至实际履行之日止。而中奥置业公司认为违约金过高，要求按房屋租金标准调低或不付。对此，本院认为，中奥置业公司未按《补充协议书》中约定交付房屋、办理权属证书，按约定应按支付房屋总价款的20％支付违约金。在双方对违约金数额有约定的情况下，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条规定的租金标准及银行贷款利息标准分别计算逾期交付房屋、逾期办理权属证书的违约金。同时，中奥置业公司不能证明约定的违约金过分高于造成的实际损失，故其主张不计算违约金或按租金标准计算违约金于法无据。而铖荣物资公司也不能证明约定违约金不足以弥补中奥置业公司给其造成的损失，故对其要求增加违约金的要求也不予支持。综上，对于中奥置业公司就赔偿金所提的上诉理由成立，所提的其他上诉理由不能成立。原判认定的事实清楚，但适用法律和实体处理欠当，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持浙江省金华市婺城区人民法院（2014）金婺民初字第1625号民事判决第一、二项；二、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2014）金婺民初字第1625号民事判决第三、四项及诉讼费用负担部分；三、浙江中奥置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付金华铖荣物资有限公司违约金13146979.40元；四、驳回金华铖荣物资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费567679元，保全费5000元，合计572679元，由金华铖荣物资有限公司负担143170元，浙江中奥置业有限公司负担429509元。二审案件受理费501944元，由金华铖荣物资有限公司负担71707元，浙江中奥置业有限公司负担430237元。本判决为终审判决。审 判 长 胡玲玲审 判 员 黄良飞审 判 员 胡 照二〇一五年五月二十日代书记员 何晓慧