（2015）三中民终字第04492号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-26
案件名称
丁克瑞等与北京合生北方房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丁克瑞,李晶,北京合生北方房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第04492号上诉人（原审原告）丁克瑞，男，1978年9月14日出生。上诉人（原审原告）李晶，女，1984年7月19日出生。二上诉人之共同委托代理人韩京粉，北京市中银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号。法定代表人郑连群，总经理。委托代理人成鹏，男。上诉人丁克瑞、李晶因与被上诉人北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生北方房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第01623号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。2013年12月，丁克瑞、李晶向原审法院起诉称：我们系夫妻关系。我们于2012年7月4日与合生北方房地产公司签订《北京市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由我们购买合生北方房地产公司位于北京市1501室的精装修房屋一套，该房屋建筑面积为145.62平方米。根据该协议约定，合生北方房地产公司应在2012年11月15日之前交付房屋。协议生效后，我按照协议约定履行了支付款项的义务，向合生北方房地产公司支付了全部房款2183097元。但在超过交房期限后，涉案房屋仍未通过消防竣工验收，不具备交付条件，且该房内部存在大量装修不合格问题，例如墙体脱落、窗体污染、主体建筑存在瑕疵等状况。经我们与合生北方房地产公司多次沟通后，上述情况部分仍未解决。根据我们和合生北方房地产公司签订的协议的约定，出卖人逾期交付房屋的，每日按买受人已经交付房款万分之一的比例向买受人承担违约责任，并约定在房屋出现漏水或其他损坏状况时承担修复赔偿责任。据此，现我们依法提出诉讼，请求法院依法判令：1.合生北方房地产公司赔偿违约金，违约金的计算起止时间为约定的交付房屋之日至实际具备房屋交付条件并将房屋交付之日，每日按购房总价款的万分之一计算；2.合生北方房地产公司赔偿房屋维修款项20000元；3.由合生北方房地产公司承担本案的诉讼费用。合生北方房地产公司在原审法院答辩称：根据双方签订的合同第十一条约定，我公司的房屋已经具备了交付条件，在房屋交付的时候，房屋的确有些问题，但我方已经支付了违约金，并且双方在交付房屋时签订了协议，用违约金抵扣了丁克瑞、李晶的契税，而且双方签订协议，对方不再主张任何补偿，因此对于丁克瑞、李晶说的交付房屋的诉讼请求，因我方已经交付了房屋，所以我方不应再承担交房责任。对于丁克瑞、李晶主张的房屋维修款，我方不同意给付，因为双方合同约定了房屋的保修责任，如果确属房屋质量问题，我方同意在保修期内保修，并且不收取费用。原审法院经审理查明：2012年7月4日，丁克瑞、李晶与合生北方房地产公司签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称合同），约定丁克瑞、李晶购买合生北方房地产公司开发的1501号房屋，约定房屋总价款为2183097元，丁克瑞、李晶采取商业贷款的方式支付购房款。双方约定交房日期为2012年11月15日。合同第十二条约定的交付条件为：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。商品房为住宅的出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。合同第十四条约定了逾期交房责任：逾期在120日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过120日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十六条约定了交接手续：该商品房已具有第十二条约定的证明文件并满足第十二条约定的其他条件，并买受人按本合同约定付清本合同所约定的所有房款的情况下，如买受人未能按期接收该商品房的，均视为从第十二条约定的交付期限届满之日起该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人，自该日起，出卖人按照《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。第十八条约定了住宅保修责任：该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。在保修范围和保修期内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。合同附件六约定了装饰和设备标准，并注明该附件为毛坯楼交楼合同附件。此外，该合同还约定了其他内容。经查，2012年7月4日，丁克瑞、李晶（乙方）与合生北方房地产公司（甲方）还签订了一份《补充协议》，约定乙方委托甲方指定的施工单位对该商品房进行室内装修。《补充协议》第一条约定应乙方要求，在该商品房取得竣工验收备案表后对商品房进行室内装修，甲方按照买卖合同约定的交付日期向乙方交付完成空间改造及室内装修的商品房。乙方同意由甲方委托第三方对该商品房进行室内装修和空间改造，乙方知悉并同意不按照上述合同附件六约定的交付标准对该商品房进行验收。双方按照买卖合同第十一条和第十五条的约定对商品房进行交付和接收时，该商品房为已经完成室内装修和空间改造后的房屋，并由双方按照本协议约定的空间改造及室内装修标准进行验收并办理交接手续。甲方按照本协议约定完成交付即视为已经按照买卖合同的约定将商品房交付给乙方。第三条约定了工程质量及保修责任：甲方向乙方交付完成本协议约定的室内装修及空间改造的该商品房时，需向乙方出示该改造装修工程经甲方、设计单位、施工单位、工程监理单位共同签署的验收合格证明文件，作为该商品房室内装修及空间改造工程合格的依据。双方交接查验该商品房时，如经双方确认本协议的约定的该商品房装修及空间改造工程存在质量问题，并不视为该商品房不符合交付条件，买受人应收楼。出卖人应按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付后30日内负责修复，并承担修复费用。自甲方、设计单位、施工单位、工程监理单位验收合格之日起二年内，甲方对本协议约定的室内装修及改造工程承担保修责任。此外，该《补充协议》还约定了其他内容。经查，双方签订《北京市商品房预售合同》后，丁克瑞、李晶完成了交付房款的义务。2013年1月26日，合生北方房地产公司（甲方）将涉诉房屋交付给丁克瑞、李晶（乙方），双方签订了一份《协议书》，约定：“该商品房于2013年1月25日符合交付条件，乙方于2013年1月26日办理了该商品房的收楼手续；甲方同意就该商品房逾期交房事宜给予乙方15499.99元人民币补偿。乙方逾期付款违约金0元。上述两项费用折抵后甲方给予乙方15499.99元人民币补偿。上述补偿款以抵扣同等面额的商品房契税。双方确认，本协议约定的补偿为甲方对该商品房逾期交房的全部补偿，乙方同意不再就该商品房逾期交房事宜向甲方要求其他任何赔偿或补偿。”此外，该协议还约定了其他内容。庭审中，双方争议的焦点之一为合生北方房地产公司是否完成了合同约定的商品房的交付义务。丁克瑞、李晶主张合生北方房地产公司所交付的涉诉房屋的精装修部分未经过消防设计审核和验收，所以合生北方房地产公司并没有向其交付符合合同约定的商品房，故合生北方房地产公司并未完成其交付商品房的义务，应当承担逾期交房的相应责任。为此，丁克瑞、李晶提供了一份北京市通州区公安消防支队出具的《关于对丁克瑞、刘竹丽、王素萍三人的举报回复》（以下简称《回复》）佐证，该《回复》载明：“2013年8月9日，我支队接到丁克瑞、刘竹丽、王素萍三人的书面举报，举报内容为北京合生时代中心精装修工程未进行消防备案及消防工程竣工验收，并要求对于该项目未经消防竣工验收投入交付使用的违反《中华人民共和国消防法》的问题进行依法处置。我支队监督员于2013年8月12日针对该举报进行了现场核实。经调查确认，丁克瑞、刘竹丽、王素萍三人购买的北京合生时代中心合生北方马驹桥商业金融等项目H区精装修部分，其主体部分已经通过北京市公安局消防局验收，验收时已明确说明该工程尚未进行内部装修，今后的改建（含用途变更和建筑内部装修）、扩建，应当依法向北京市通州区公安消防支队申请消防设计审核和验收。但其精装修部分未经过公安机关消防机构的设计审核和竣工验收，举报内容属实。下一步，我支队将按照《中华人民共和国消防法》分别依法对相关责任单位和个人进行处理。”合生北方房地产公司认为其与丁克瑞、李晶签订的《补充协议》中并没有约定需要对涉诉房屋的精装修部分进行消防验收，涉诉房屋的主体部分已经通过了消防验收并且符合双方合同约定的交付条件，为此合生北方房地产公司提供了涉诉房屋的《商品房使用说明书》、《商品房质量保修书》、《建设工程规划核验意见》、《住宅工程质量分户验收表》、《工程竣工验收备案表》及《房屋面积测算技术报告书》佐证，故此合生北方房地产公司主张其已经完成了合同约定的商品房交付义务。丁克瑞、李晶主张合生北方房地产公司提供的上述文件并不能表明涉诉房屋的精装修部分已经通过了消防验收。在本案审理过程中，法院与北京市通州区公安消防支队进行了沟通，就其作出的上述《回复》的过程进行了交流，北京市通州区公安消防支队表示其作出的上述《回复》仅是对部分业主举报的回复，并不是其对相关项目作出的处理意见，因其尚未确定涉诉房屋精装修部分消防设计审核验收备案的主体，故其并未作出下一步处理。双方争议的焦点之二为涉诉房屋现在存在的问题的修复费用问题。丁克瑞、李晶主张涉诉房屋存在多处质量问题，故要求合生北方房地产公司给付相应的修复费用。庭审中，因双方对房屋存在的问题无法达成一致，法院进行了现场勘察，经法院勘察，涉诉房屋存在阳台铝合金窗框有红色漆状物污染等问题。对于上述问题，合生北方房地产公司表示不属于质量问题，不同意维修。丁克瑞、李晶表示由于合生北方房地产公司已经进行过多次维修，问题仍未解决，故要求合生北方房地产公司给付相应的修复费用。因双方就上述问题的修复方案也无法达成一致意见，故丁克瑞、李晶申请对涉诉房屋存在的上述问题的维修方案进行评估鉴定，根据评估后的维修方案再确定维修需要的费用。法院接受了丁克瑞、李晶的评估鉴定申请，但在法院依法选定评估机构时，丁克瑞、李晶又撤回了评估鉴定申请，并表示其知晓撤回评估鉴定的法律后果。后法院针对房屋上述问题的维修对双方进行了调解工作，截至本案最后一次开庭时，丁克瑞、李晶表示涉诉房屋内尚有窗户油污、阳台宽度不齐、厨房阳台及厨房门后大理石断裂、马桶、浴盆给水接口等问题没有修复，对于上述问题丁克瑞、李晶要求合生北方房地产公司继续进行修复，合生北方房地产公司同意对厨房阳台门口及厨房门后大理石断裂问题进行修复，其余问题不同意进行维修。原审法院经审理后认为：依法成立的合同对双方具有法律拘束力。根据本案查明的事实，丁克瑞、李晶与合生北方房地产公司之间签订的《北京市商品房预售合同》、《补充协议》及《协议书》系双方的真实意思表示，应属合法有效，双方应恪守履行各自的合同义务。对于涉诉房屋的交付问题，合生北方房地产公司提供了双方合同中关于房屋交付条件中约定的各项文件，证明涉诉房屋符合双方合同约定的交付条件。丁克瑞、李晶提供的北京市通州区公安消防支队的《回复》所载明的涉诉房屋精装修部分的消防设计审核及验收，并非双方合同约定的房屋的交付条件，丁克瑞、李晶据此主张合生北方房地产公司没有完成交付房屋义务的主张，缺乏合同依据。且上述《回复》并没有确定涉诉房屋精装修部分的消防设计审核及验收备案的主体，故丁克瑞、李晶据此主张由合生北方房地产公司承担责任，依据不足。丁克瑞、李晶已经于2013年1月26日接收了涉诉房屋，合生北方房地产公司已经完成了交付房屋的义务且已经支承担了逾期交房责任，故对于丁克瑞、李晶要求合生北方房地产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，法院不予支持。对于房屋存在的问题的维修费用，因丁克瑞、李晶撤回了对房屋存在的问题维修方案的评估鉴定申请，其再主张维修费用，缺乏事实和法律依据。对于涉诉房屋存在的问题，合生北方房地产公司同意进行维修并已经进行了部分修复工作，丁克瑞、李晶亦同意由合生北方房地产公司继续进行维修，法院对此不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，于2014年12月判决：一、合生北方房地产公司于判决生效之日起十五日内将1501号房屋内存在的厨房阳台门口及厨房门后大理石断裂的问题进行修复；二、驳回丁克瑞、李晶的其他诉讼请求。判决后，丁克瑞、李晶不服，提起上诉，主要上诉意见如下：原审判决认定事实错误，未认定合生北方房地产公司应当向丁克瑞、李晶交付经过验收合格的精装修房屋，而非主体部分验收合格的房屋，未查清房屋的实际破损状况及破损原因，忽略了当事人提交的视频资料，对证据的效力未予认定。原审判决适用法律错误，不应将精装修部分的验收义务和维修责任转移给丁克瑞、李晶，错误认定了维修义务与赔偿责任的界限，维修义务的履行不应导致合生北方房地产公司不承担赔偿责任。基于上述理由，请求撤销原判，改判合生北方房地产公司赔偿违约金，违约金的计算起止时间为约定的交付房屋之日至实际具备房屋交付条件并将房屋交付之日，每日按购房总价款的万分之一计算。合生北方房地产公司同意原审判决。本案经审理查明的事实与原审查明的事实一致。上述事实，有北京市商品房预售合同、补充协议、回复、照片、商品房使用说明书、商品房质量保修书、建设工程规划核验意见、住宅工程质量分户验收表、工程竣工验收备案表、房屋面积测算技术报告书、协议书及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：丁克瑞、李晶与合生北方房地产公司签订的《北京市商品房预售合同》、《补充协议》及《协议书》系双方当事人真实意思表示，属合法有效，双方均应依约履行各自的义务。关于合生北方房地产公司是否完成了涉诉房屋的交付问题，2013年1月26日双方签订的《协议书》中明确了涉诉房屋已经具备交房条件，合生北方房地产公司亦就逾期交房问题向丁克瑞、李晶支付了补偿款，故可以确定双方已就房屋交付问题达成一致意见。丁克瑞、李晶提交的北京市通州区公安消防支队的《回复》并不是对合生北方房地产公司作出的处理意见，丁克瑞、李晶以此为由要求合生北方房地产公司承担逾期交房的责任，依据不足，法院不予支持。关于丁克瑞、李晶提出的涉诉房屋的维修费用问题，原审庭审中，丁克瑞、李晶撤回了对房屋质量问题维修方案的评估鉴定申请，故其关于修复费用的请求缺乏依据，法院难以支持。涉诉房屋尚处于保修期内，原审庭审中，合生北方房地产公司表示可在保修范围内进行维修并已经进行了部分修复工作，合生北方房地产公司继续承担维修责任。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。原审案件受理费500元，由丁克瑞、李晶负担430元（已交纳），由北京合生北方房地产开发有限公司负担70元，于本判决生效之日起七日内执行清。二审案件受理费500元，由丁克瑞、李晶负担（已交纳）本判决为终审判决。审 判 长 张玉娜代理审判员 宋少源代理审判员 史智军二〇一五年五月二十日书 记 员 胡 潇 来源：