（2015）穗中法民五终字第1291号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-15
案件名称
谢良伟与吴新权租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢良伟,吴新权
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十三条第一款，第一百七十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第一百一十六条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1291号上诉人（原审原告）：谢良伟，住广东省广州市番禺区。委托代理人：申勤君，广东鸿康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴新权，住广东省兴宁市。上诉人谢良伟因与被上诉人吴新权租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第460号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。吴新权经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年5月22日，出租方广州番禺锦江房地产有限公司（即甲方，以下简称“锦江房地产公司”）、承租方谢良伟（即乙方）、物业管理方广州锦绣香江物业管理有限公司（即丙方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定：谢良伟向锦江房地产公司承租位于广州市番禺区锦绣香江花园紫荆园1－3号首层B8号商铺（以下简称“涉讼商铺”），建筑面积为52平方米，商铺的用途为经营信息服务咨询，租赁期限为1年，从商铺交付使用之日起计算，免租期为1个月，免租期间只免租金，不免管理费。甲方应在2008年6月1日前将商铺交付乙方使用。免租期后商铺月租金为780元，乙方每月向丙方缴纳物业管理费10元／㎡。2013年4月，谢良伟与锦江房地产公司再次就涉讼商铺签订一份《商铺租赁合同》，约定租赁期限为2013年5月1日至2014年4月30日，月租金为1456元。上述两份《商铺租赁合同》还约定了其它条款。2009年2月6日，谢良伟（即出租方）与吴新权（即承租方）签订一份《紫荆园商业街B－8号铺租赁合同》，约定吴新权承租涉讼商铺，租赁期限以出租方合约期限为定，若出租方续约本合同自动续约。免租期后租金包含管理费为1000元，承租方须在每月五日前向出租方缴纳当月应付租金及相关费用，出租方续约时若租金和管理费变动，双方友好协商后续租金。租赁期满，承租方如继续租赁商铺，应提前十天书面通知出租方，出租方同意出租的，双方重新签订新的商铺租赁合同。出租方自接到承租方书面通知后，在租赁期限届满前15天回复承租方。租赁期满，承租方如不继续租赁商铺，须于租赁期限届满之日迁出商铺，迁出前须结清一切拖欠出租方的款项。承租方的违约责任：未按合同规定时间和金额缴纳租金、物业管理费及其他应付费用，除补交拖欠款项外，每逾期一天，按拖欠款项总额的0.3%向出租方支付滞纳金；逾期一个月，视作承租方单方面违约，出租方除追偿租金及费用外，有权收回商铺并解除合同。承租方不遵从出租物业管理及商业管理，经书面告示仍不予以改善的，视为严重违约，出租方有权收回商铺并解除合同。上述《紫荆园商业街B－8号铺租赁合同》还约定了其它条款。由于从2013年8月份吴新权开始拖欠租金，引致纠纷，故谢良伟于2014年5月13日诉至原审法院，请求判决：1、解除谢良伟、吴新权之间签署的《紫荆园商业街B－8号铺租赁合同》；2、吴新权立即向谢良伟支付拖欠的商铺租金14850元以及滞纳金（滞纳金计算至起诉日2014年5月13日为7083.45元。从2014年5月14日起，以14850元为基数，按每日千分之三的标准计算滞纳金，直至拖欠租金及滞纳金付清为止，滞纳金以不超过14850元为限）；3、本案诉讼费、财产保全费全部由吴新权承担。谢良伟主张租金为1650元／月，而吴新权确认其拖欠谢良伟2013年8月至2014年4月30日的租金，但对于谢良伟主张的租金为1650元不予认可。谢良伟就其主张的租金标准提供了手机短信，吴新权则认为短信内容只是谢良伟单方的意思，并没有得到其同意，而且双方并没有就此重新订立合同，故应当按照双方签订的合同履行。原审诉讼中，谢良伟向原审法院提出要求查封、冻结吴新权所有价值22000元的财产，并提供了22000元现金作为担保。原审法院于2014年5月14日依法作出（2014）穗番法石民初字第460－1号民事裁定书，查封吴新权所有价值22000元的财产。原审法院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。一、关于涉讼商铺租赁关系应否解除的问题。根据《紫荆园商业街B－8号铺租赁合同》约定逾期交租一个月即可视为承租方单方面违约，出租方除有权追偿租金及费用外，还有权收回商铺并解除合同。本案中吴新权承租物业后从2013年8月起至今未向谢良伟交纳租金，已远远超过合同约定的交租期限，谢良伟起诉要求解除与吴新权的房屋租赁关系，吴新权也同意解除房屋租赁关系，故对谢良伟的此项诉求应予认可。二、关于租金的标准及滞纳金的问题。在租赁合同中，在出租人向承租人交付租赁物后，承租人即应当按照约定的期限支付租金，也即出租人的主要权利是收取租金，承租人的主要义务是及时交纳租金，承租人延迟交租或拒不交租即应属于严重的违约。但谢良伟主张租金已变更为1650元／月，除了提供手机短信外，并没有提供其它证据予以佐证，且吴新权对谢良伟的该主张予以否认，因此，谢良伟应承担举证不能的后果。根据谢良伟、吴新权签订的《紫荆园商业街B－8号铺租赁合同》约定涉讼商铺的租金为1000元／月，因此，吴新权应从2013年8月开始按照1000元／月的标准计算至2014年4月30日共9000元。鉴于吴新权违约，谢良伟要求吴新权支付滞纳金并没有违反法律规定，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2014年8月12日作出如下判决：一、解除谢良伟与吴新权就广州市番禺区锦绣香江花园紫荆园1－3号首层B8号的商铺于2009年2月6日签订的《紫荆园商业街B－8号铺租赁合同》租赁关系；吴新权在本判决发生法律效力之日起三日内将该商铺交回谢良伟；二、吴新权在本判决发生法律效力之日起三日内向谢良伟支付其所欠的2013年8月至2014年4月30日的租金9000元；三、吴新权在本判决发生法律效力之日起三日内向谢良伟支付其所欠租金的滞纳金（计算方式为：以每月应交纳的租金为本金，按每日千分之三为标准，分别从每月应交租金的逾期之日起计算至清偿之日止，但各月滞纳金总额不得超过该月应交纳的租金金额）至上述款项付清止。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费224元，财产保全费240元，合共464元，由吴新权负担。判后，上诉人谢良伟不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认为我方主张涉案商铺2013年5月1日至2014年4月30日期间的租金为1650元／月，除了手机短信之外，并没有提供其他证据予以佐证，且吴新权对我方的该主张予以否认，因此，我方应承担举证不能后果。该认定是错误的。一、吴新权在原审庭审中对其手机号码无异议，虽然其对于该号码同我方手机号码之间往来短信内容真实性不予确认，但显然这样的否认不合理。二、我方在2013年8月11日、2013年11月5日发给吴新权的短信中均有租金按1650元／月计算的内容，而吴新权在两次回复短信中对于该租金标准均没有提出异议。三、我方和吴新权最早租赁合同约定的租金标准是1000元／月，其后虽然双方没有再签署新的书面租赁合同，但在实际履行上，随着锦江房地产公司不断提高我方涉案商铺租金，我方转租给吴新权的涉案商铺租金也随之上涨，吴新权实际在2011、2012年度期间先后按照1100元／月、1300元／月向我方交纳租金，在2013年3月至7月期间实际是按照1650元／月的标准缴纳租金，这些都是吴新权没有否认的。四、从常理而言，随着年份推移，租金逐年上涨是符合市场规律的，原审判决无视本案事实与常理，将2013年8月至2014年4月的租金标准认定为2009年时书面合同约定的1000元／月，租金不升反降，这是极其不合理的。综上，上诉请求：1、撤销原审判决第二、三项，改判吴新权立即向谢良伟支付拖欠的商铺租金14850元以及滞纳金（滞纳金计算至起诉日2014年5月13日为7083．45元。从2014年5月14日起，以14850元为基数、按每日千分之三的标准计算滞纳金，直至拖欠租金及滞纳金付清为止，滞纳金以不超过14850元为限）；2、本案一、二审诉讼费用全部由吴新权承担。被上诉人吴新权经本院合法传唤未到庭表明意见。经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，谢良伟向本院提交了一份银行流水清单，拟证明双方约定的租金标准在2009年至2013年期间有变动，从最初的1000元／月提高到1100元／月及1300元／月。二审另查明，谢良伟在原审中提供的手机短信反映，谢良伟在2013年8月13日向吴新权表示请尽快交铺租1650＊5＋过往欠费40＋98.7＋水费3.1＋电费9.9＋51.7＋58.3＋62.7＋56.1＝8630.5元，吴新权回复表示同意。至2013年11月5日吴新权表示上次给支票是8月份，到11月是三个月。对上述手机短信证据，吴新权在原审中经质证对真实性予以确认，而关联性不确认。本院认为：本案二审的争议焦点在于吴新权所欠租金的标准问题。谢良伟主张自2013年3月起租金标准已变更为1650元／月，在原审中提供了相关手机短信为据，而吴新权原审中对谢良伟该主张不予认可。对此，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条规定，证据包括电子数据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十六条规定，电子数据是指通过电子邮件、电子数据交换、网上聊天记录、博客、微博客、手机短信、电子签名、域名等形成或存储在电子介质中的信息。本案中，吴新权在原审中经质证表示对谢良伟提供的手机短信的真实性予以确认，而该手机短信内容足以表明吴新权对涉案商铺租金标准为1650元／月并无异议，并已实际履行。再结合谢良伟二审提交的银行流水清单及其与上一手出租人锦江房地产公司于2013年4月已将涉案商铺的租金标准调整为1456元／月的事实考虑，本院对谢良伟关于双方当事人之间的租金标准自2013年3月起已变更为1650元／月的主张予以采信。因此，从2013年8月至2014年4月30日按照1650元／月的标准计算租金应为14850元。谢良伟的上诉请求理由成立，本院予以支持。原审判决处理部分有误，本院予以纠正。吴新权经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第460号民事判决第一、三项；二、变更广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第460号民事判决第二项为：吴新权在本判决发生法律效力之日起三日内向谢良伟支付其所欠的2013年8月至2014年4月30日的租金14850元。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费224元、财产保全费240元、二审案件受理费224元，均由被上诉人吴新权负担。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 黄 嵩审判员 谭红玉二〇一五年五月二十日书记员 仪文娟 微信公众号“”