（2015）海中法民一终字第950号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-07-10
案件名称
杨雨兴与海口嘉司达物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审判决书
法院
海南省海口市中级人民法院
所属地区
海南省海口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨雨兴,海口嘉司达物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第九条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海中法民一终字第950号上诉人（原审原告）：杨雨兴。委托代理人：陶志滨。被上诉人（原审被告）：海口嘉司达物业管理有限公司。法定代表人：许汉文，总经理。委托代理人：洪阳，该司员工。上诉人杨雨兴因与被上诉人海口嘉司达物业管理有限公司（以下简称嘉司达公司）物业服务合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第1695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月16日立案受理后，依法组成由审判员符玉梅任审判长，审判员廖端明、代理审判员陈立夫组成的合议庭对案件进行审理，并于2015年5月12日公开开庭审理了本案。杨雨兴的委托代理人陶志滨，嘉司达公司的法定代表人许汉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：万银大厦住宅小区于1994年建成，共有两栋：15层写字楼和14层的公寓楼，现小区约有住户385户。杨雨兴系海口市文明中路XX号万银大厦公寓X幢XXX房的业主。嘉司达公司于2008年4月3日经工商部门批准成立、是专门从事物业管理服务的企业法人。2007年12月30日，嘉司达公司与海南亿阳房地产开发有限公司签订《合同》一份，约定海南亿阳房地产开发有限公司将位于海口市美兰区文明东路XX号万银大厦小区范围内的物业委托给嘉司达公司实行统一管理，委托管理期限自2007年12月30日至2010年12月30日。合同届满后，由于万银大厦小区至今尚未成立业主委员会，小区全体业主也未选任其他物业公司，嘉司达公司便一直对该小区进行物业管理至今。自2009年开始，万银大厦小区的电梯开始出现故障，停修情况时有发生。2013年7月22日，海南省海口市质量技术监督局向嘉司达公司下发《特种设备安全监察指令书》、《海南省锅炉压力容器与特种设备检验所特种设备检验意见通知书》等材料，要求嘉司达公司停止使用万银大厦不合格的电梯，检验且合格后方可重新投入使用。根据上述通知，万银大厦小区的电梯从2013年7月29日开始停用。电梯停用期间，经向部分业主征求意见后，嘉司达公司对万银大厦小区的三部电梯进行“拆旧装新”工作：由于万银小区属于较早建成的小区，小区业主在购房当时均未交纳物业维修基金，故“拆旧装新”是在电梯公司回收旧电梯的基础上，业主根据每户住宅面积的大小来分摊购置新电梯的费用。嘉司达公司负责向全体业主收取新电梯的购置费用，并通过公告方式向小区业主告知了旧电梯拆除抵价、新电梯安装报价以及电梯门禁卡安装等事宜。截止2014年5月，万银大厦小区已有280户业主交纳了购置新电梯的分摊费用，大厦现已安装并投入使用新电梯两部。同时，万银大厦新购置的电梯实行电子门禁卡管理，由于杨雨兴至今未交纳新电梯的购置分摊费用，嘉司达公司也未向杨雨兴发放电梯门禁卡，致使杨雨兴无法正常使用新购置的电梯。杨雨兴在原审的诉讼请求为：1、判令嘉司达公司赔偿其房屋租金损失9900元（每月按租金1650元计，共六个月）；2、判令嘉司达公司无条件给付其2014年1月对万银大厦电梯安装刷卡使用电子系统读卡器（ID卡）六个；3、判令嘉司达公司承担全部诉讼费用。原审法院认为：一、关于杨雨兴房屋租金损失问题。杨雨兴诉称其房屋的承租户因电梯关闭无法靠走楼梯在其房屋办公和仓储而于2013年7月自行搬出，造成其与承租户之间的合同不能履行，杨雨兴没有证据予以证明，故杨雨兴诉求租金损失，没有事实和法律依据，不予支持。二、关于读卡器问题。首先，本案嘉司达公司作为物业管理部门，无权决定小区电梯和门禁卡的更换或拆除事宜。其次，更换电梯和设置门禁卡是小区大部分业主的集体意愿。本案中，万银大厦小区全部385户住户当中，截止2014年5月已有280户业主交纳了购置新电梯的分摊费用，而且小区现已实际安装了新电梯两部。因此，通过以上事实可以认定，在小区电梯确实存在安全隐患的情况下，小区大多数业主同意，对小区的电梯进行更换并安装门禁卡。再次，大多数业主的意愿对杨雨兴具有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。万银大厦小区虽至今尚未成立业主委员会，但是280户业主交纳新电梯购置分摊费用的行为代表了小区大部分业主的集体意愿，280户业主同意更换电梯并安装门禁卡的集体意志对本案杨雨兴具有约束力。最后，新电梯的采购、安装等费用来源于大部分业主的集资，所有出资人才是该电梯的所有权人。嘉司达公司作为物业管理企业并不拥有新电梯的所有权，其无权决定允许杨雨兴使用新电梯，亦无权向杨雨兴交付读卡器。因此，杨雨兴诉请嘉司达公司交付读卡器，无事实与法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：驳回杨雨兴的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由杨雨兴负担。杨雨兴不服原审判决，向本院上诉，请求：一、撤销原审判决，判令嘉司达公司赔偿杨雨兴房产损失9900元（每月按租金1650元）。二、判令嘉司达公司无条件给付杨雨兴万银大厦电梯安装刷卡使用电子系统的读卡器（ID卡）六个。三、判令嘉司达公司承担全部诉讼费用。事实和理由如下：一、2002年，杨雨兴购买海口市文明中路XX号万银大厦公寓X幢XXX房，是万银大厦业主，所有权人；2008年1月，由于关闭海南发展银行清算组承接债权而获得万银大厦约1.3万平方米楼盘（全部为2.9万平方米），关闭海南发展银行清算组将海口市文明中路XX号万银大厦写字楼所有权转让给海南亿阳房地产开发有限公司，他们二单位又将万银大厦写字楼和公寓楼的物业经营权移交给许汉文个人，同年4月许汉文开始成立嘉司达公司，继续万银大厦写字楼和公寓楼的物业经营，嘉司达公司和关闭海南发展银行清算组均没有公告和征求其他原有业主意见，如此转移物业经营权程序违法；也没有同杨雨兴及其他业主签定物业委托合同至今，已经七年，违反了《中华人民共和国物业管理条例》第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”和《海南经济特区物业管理条例》第二十七条：“住宅物业的前期物业管理，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地市、县、自治县人民政府物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”之规定。因此，嘉司达公司经营管理万银大厦物业不存在相关法律保障。嘉司达公司长期侵犯业主物业权利，以给杨雨兴不断制造各种与物业相关的麻烦为手段，来实现其收取不当得利之钱财的目的。二、2013年7月11日海南省锅炉压力容器与特种设备检验所向嘉司达公司发出《海南省锅炉压力容器与特种设备检验意见通知书》对万银大厦1#—4#四部电梯提出11项检验意见，要求嘉司达公司对电梯整改。2013年许，嘉司达公司与海南奥盛电梯工程有限公司存在委托其保养万银大厦1#—4#四部电梯关系。海南奥盛电梯工程有限公司不具有电梯保养相关资质和技术人员，没有固定住所，是个皮包公司；嘉司达公司一审将其列为第二被告，因为一审法院找不到该公司实现送达而放弃。嘉司达公司对此有责任有过错。根据2013年7月22日海南奥盛电梯工程有限公司向嘉司达公司发出《电梯联系函》：“……我公司对贵公司电梯存在问题针对性的报价未得到回复，导致本年度年审不合格……根据省锅炉压力容器与特种设备检验所（编号17965）年审整改通知……贵公司已经超过整改书期限，我公司无法继续保养工作，现决定中止……维保合同，编号ASW-542。”和海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第810号民事案件开庭笔录中：嘉司达公司经办人黎陛武的说明，嘉司达公司要求海南奥盛电梯工程有限公司和海南广日电梯工程有限公司提供以上电梯整改报价，双方报价均为十几万元。嘉司达公司故意隐瞒报价事实，因为修理电梯的费用已由嘉司达公司向业主收取日常养护费承担。2013年7月22日，海南省海口质量技术监督局向被上诉人发出《特种设备安全监察指令书》，通知停止嘉司达公司使用万银大厦1#—4#四部电梯。嘉司达公司于2013年7月29日关闭万银大厦1#—4#四部电梯；2014年元月，嘉司达公司在万银大厦新购两部电梯并安装刷卡电子系统，共计六个月。根据海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第810号民事判决的法律意见，杨雨兴向人民法院请求判令嘉司达公司无条件给付杨雨兴万银大厦电梯安装刷卡使用电子系统的读卡器（ID卡）六个。三、杨雨兴将海口市文明中路XX号万银大厦公寓楼11楼02房124.57平方米出租给海口好好生活贸易公司办公和仓储，租期5年，每月租金1700-2000元，由于嘉司达公司存在电梯维修保养不当等过错，造成关闭万银大厦四部电梯，承租方海口好好生活贸易公司无法靠走楼梯在XXX房办公和仓储而于2013年7月自行搬出，改在万银大厦六楼重新租赁房产办公和仓储，造成杨雨兴2013年8月至2016年7月合同有效租期无法履行，直接和间接经济损失约65000元。文明中路XX号万银大厦公寓楼地处老城区，人口稠密，商业发达，租赁房产需求旺盛，关闭万银大厦公寓楼四部电梯是杨雨兴11楼房产无法继续出租的根本原因。四、原审法院“经审理查明”部分，基本上违背事实。根据杨雨兴二审提供的证据，嘉司达公司盗用海南省锅炉压力容器与特种设备检验所的技术权威信誉，捏造事实，欺骗杨雨兴和其他业主来更换电梯。嘉司达公司在海南省海口质量技术监督局发出《特种设备安全监察指令书》之前的第十天，就决定更换电梯了，嘉司达公司主观故意是更换电梯。2013年8月14日，嘉司达公司做出《万银大厦电梯拆旧换新电梯的公告》，通知万银大厦各位业主：“万银大厦4台电梯……每台回收折价1万元，……工期50天……业主按35元每平方米分摊费用……”（见二审证据四）。事实上，嘉司达公司并没有按照《万银大厦电梯拆旧换新电梯的公告》将旧电梯折价或抵价给新电梯及其安装费。嘉司达公司通过与海南三达机电有限公司签定二台电梯安装合同，由嘉司达公司股东洪阳从海南三达机电有限公司领取万银大厦二部旧电梯折价款现金二万元（见二审证据五和六）。嘉司达公司的《万银大厦电梯拆旧换新电梯的公告》违反了《中华人民共和国物业管理条例》第11条和《海南经济特区物业管理条例》第9条、第10条，嘉司达公司对杨雨兴和业主采用公告和书面征求意见以更换万银大厦电梯和安装门禁卡的行为均违反以上法律规定。四、原审法院认定万银大厦280户业主已经缴纳电梯分摊费用没有合法证据支持，存在法律问题：嘉司达公司在以往任何法律程序都没有对该类证据质证，没有经过质证的证据不能作为法庭裁判的依据。万银大厦280户业主已经缴纳电梯分摊费用的金额是多少？存放在哪里？嘉司达公司是否按照其公告为万银大厦安装4台新电梯？如此多不确定因素和疑点，审判法官应当排除。杨雨兴是万银大厦的所有权人，对电梯井道和旧电梯有使用、收益和处分的权利，新电梯安装应当经过杨雨兴同意，侵犯了杨雨兴的权益，杨雨兴维权的法律依据是《中华人民共和国物业管理条例》第12条：“……业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”五、原审法院违反法定程序审理本案。原审法院撤销第二被告海南奥盛电梯工程有限公司未制作裁定书，造成对嘉司达公司有利的假象（见二审证据九）。原审法院对经过法庭质证的杨雨兴证据表中的第三份证据《海南奥盛电梯工程有限公司电梯联系函》和第四份证据《杨雨兴与海口好好生活贸易公司租房合同》，没有在民事判决书中说明是否采信的理由，违反法律规定，再次造成对嘉司达公司有利的假象。海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第810号《民事判决书》和本案原审判决相互矛盾，第810号民事判决书的意见是支持嘉司达公司向杨雨兴发放电梯门禁卡；而原审判决的意见是嘉司达公司无权向杨雨兴发放电梯门禁卡，又不说明谁有权向杨雨兴发放电梯门禁卡。被上诉人嘉司达公司答辩如下：第一、杨雨兴房屋是否出租和我方没有关联；第二、电梯是万银大厦全体业主的，不是物业的，如果要给杨雨兴，那么需要全体业主一半以上的人同意才可以。二审期间杨雨兴提交以下证据以证明其上诉主张成立：证据一：《海口市地方税务局税务事项通知书（海口地税法201201号）》，证明嘉司达公司和海南亿阳房地产开发有限公司将万银大厦写字楼改造成为303户小户型出售，放弃执行《住宅专项维修基金管理办法》有过错，对万银大厦383户业主没有缴纳住宅专项维修基金应当承担法律责任；证据二：嘉司达公司做出《紧急通知》，证明：嘉司达公司捏造事实，欺骗杨雨兴和其他业主以更换电梯；证据三：海南省锅炉压力容器与特种设备检验所向其他案件提交的《答辩状》和《上诉答辩状》，证明：嘉司达公司盗用海南省锅炉压力容器与特种设备检验所的技术权威信誉，捏造事实，欺骗杨雨兴和其他业主以更换电梯；证据四：《万银大厦电梯拆旧换新电梯的公告》，证明：嘉司达公司对杨雨兴和业主采用公告和书面征求意见以更换万银大厦电梯和安装门禁卡的行为，违反《海南经济特区物业管理条例》第10条之规定；证据五：嘉司达公司与海南三达机电有限公司签定二台电梯《安装合同》，证明：嘉司达公司企图侵占万银大厦二部旧电梯折价款二万元；证据六：万银大厦二台旧梯收款证明，证明：嘉司达公司股东洪阳从海南三达机电有限公司领取万银大厦二部旧电梯折价款现金二万元，嘉司达公司完成侵占万银大厦二部旧电梯折价款二万元；证据七：嘉司达公司股东洪阳的《中国银行客户回单》，证明：被上诉人股东洪阳私存并擅自挪用13万元以上万银大厦业主电梯分摊费用；嘉司达公司没有对万银大厦业主已经缴纳电梯分摊费用实行“对公”的银行存款并专款专用；证据八：房权证，证明：海南亿阳房地产开发有限公司将万银大厦原来1-12楼旧电梯改造为1-3楼，成为专用电梯；嘉司达公司企图侵占万银大厦业主一部电梯分摊费用；证据九：受理案件通知书，证明：一审法院未将杨雨兴起诉的海南奥盛电梯工程有限公司列为本案第二被告，未制作裁定书，违反法定程序；证据十：企业机读档案登记材料，证明：杨雨兴的海口市文明中路XX号万银商业大厦XXX房，是海口好好生活贸易公司的“住所”，与《杨雨兴与海口好好生活贸易公司租房合同》形成证据链。嘉司达公司对上述十份证据的真实性、合法性和证明力均不予以认可，认为以上证据和本案无关联。本院认为，除了证据九、十之外，杨雨兴二审所提供的其余九组证据拟证明的事实与本案并无关联性，本院不予采信。证据十并无原件予以核对，本院对其真实性、关联性及证明力均不予采性。二审查明，2014年8月4日，杨雨兴向原审法院提出如下书面申请：一、撤销第二被告奥盛电梯工程有限公司。二、对第一被告嘉司达公司继续审理。三、嘉司达公司改为本案被告。上述事实有杨雨兴提交的《申请书》在原审卷宗佐证为凭。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案争议焦点为嘉司达公司是否应向杨雨兴支付房屋租金损失9900元及嘉司达公司是否应无条件向杨雨兴交付万银大厦电梯电子系统读卡器，故杨雨兴上诉请求所依据的事实和理由中所涉及到的嘉司达公司是否未缴纳住宅专项维修基金、更换电梯的行为是否违反相关法律及行政法规定、嘉司达公司是否存在私自挪用电梯折价款和电梯分摊费用等属另案法律关系，不属本案审理范围，本院对其以上上诉理由不予审查及处理。杨雨兴上诉主张原审法院未将海南奥盛电梯工程有限公司列为本案第二被告亦未制作裁定书属程序违法。本院认为，杨雨兴所提的《申请书》系其对自己的诉讼权利的处分，原审法院系依据杨雨兴所提交的《申请书》确定本案原被告，杨雨兴认为原审法院未就此制作裁定书属程序违法无法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证证明。海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第810号民事判决已对以下事实予以确认：嘉司达公司在2013年7月29日小区电梯停用期间，经向小区部分业征求意见后，对万银大厦小区的三部电梯进行“拆旧装新”工作。截止至该案庭审前，万银大厦小区已有280户业主交纳了新电梯的分摊费用。杨雨兴没有相反证据足以推翻以上已经生效法律效力的裁判所确认的事实，杨雨兴的此项上诉理由不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者为玉委员会的决定，对业主具有约束力。万银大厦小区280户业主交给新电梯购置分摊费用的行为代表了小区大部分业主同意对老电梯进行更换及安装新电梯门禁的集体意愿，小区280户业的决定对杨雨兴具有约束力。杨雨兴未预付购买新电梯的相关费用，与杨雨兴及其关系人无法使用电梯和无法出租XXX房存在必然的因果关系，杨雨兴的租金损失不应由嘉司达公司承担。杨雨兴在未与小区其他业主共同分摊电梯购置费的情况下主张嘉司达公司向其无条件交付电梯读卡器没有事实和法律依据，原审法院不予支持正确，应予维持。杨雨兴在（2014）美民一初字第810号民事案件中并未就嘉司达公司向其发放读卡器提出具体的诉请，该案亦未就此作出实体审查处理，故不存在该案与本案判决结果相互矛盾的情形。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨雨兴负担。本判决为终审判决。审 判 长 符玉梅审 判 员 廖端明代理审判员 陈立夫二〇一五年五月二十日书 记 员 韩 莉