（2014）东二法虎民二初字第386号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2016-01-04
案件名称
林雄伟与东莞市虎门福安房地产咨询服务有限公司委托合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林雄伟,东莞市虎门福安房地产咨询服务有限公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三百九十九条，第四百零一条，第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2014）东二法虎民二初字第386号原告：林雄伟，男，汉族，1985年1月26日出生，住浙江省温岭市。委托代理人：林某某，男，汉族，1955年12月25日出生，住浙江省温岭市。系原告的父亲。被告：东莞市虎门福安房地产咨询服务有限公司。住所地：广东省东莞市。法定代表人：邓伟东。原告林雄伟诉被告东莞市虎门福安房地产咨询服务有限公司（以下简称福安房地产公司）委托合同纠纷一案，本院于2014年9月11日立案受理后，依法由代理审判员陈燕玲适用简易程序进行审理。后本案依法转换成普通程序，由代理审判员陈燕玲担任审判长，与人民陪审员邓剑军、人民陪审员刘艳琴依法组成合议庭，于2015年3月12日、2015年5月13日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林某某到庭参加诉讼，被告东莞市虎门福安房地产咨询服务有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2003年2月23日，原告向被告购买了海燕楼XXX房，并支付了订金即首付55200元，被告在5天后即2003年2月28日又提出给原告分装电表、水表以及报装有线电视、电话及办理房产证费用计15000元并出具了收据（因原来整个海燕楼只有一个总电表、总水表、各户由总表分别安装分表来计电费的）。当时共71户人家向被告购买房子即15000元×71=1065000元被邓某某收走（除了507房主用暴力手段追回他的15000元），所以被告实际向海燕楼住户骗了一百多万元。到了2004年初，因邓某某原法人代表系邓伟东兄弟）已将真实房产商中山万丰工贸发展公司的房款花掉了几百万元而外逃避债，原告等房东四个月拿不到房产证，水电分装、有线电视报装等都成了一时空话。最后的房产证还是四年之后由中山市万丰工贸公司许洪办出，并由他拿走了。最后水电分装报装还是在2009年夏天，由各住户自己出钱办妥的，至于有线电视、电话报装都是由各户自行去了电信广电公司办理好，这些钱都是由住户自己出的。原告的房产证至今下落不明。综上所述，原告为维护自身的合法权益，请求法院判令：1.被告立即归还原告在2003年2月28日非法收取原告的水电、电视、电话报装费以及办理房产证预收费用15000元；2.被告应支付从2003年2月28日至今利息按照1%计算为20000元；3.被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告明确第一项诉讼请求所收取的费用，具体收取时间为2002年2月28日。被告福安房地产公司没有答辩，也没有对原告提交的证据发表任何质证意见。经审理查明：2003年2月23日，林雄伟为买方、福安房地产公司为卖方签订一份《商品房购销合同》，约定由福安房地产公司将虎门海燕商住楼的D幢陆层XXX号房（以下简称XXX号房）出售给林雄伟，林雄伟需在2003年7月20日前付清全部房价款，需实际付款金额为138000元，其中第十三条约定，“如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起4个月内取得房地产权证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起15天内将乙方付款退还给乙方并按付款的0.2%赔偿乙方损失”。2013年8月26日，福安房地产公司向本院起诉林雄伟，要求林雄伟支付购买XXX号房的剩余房款82800元及滞纳金，本院以（2013）年东二法虎民一初字第834号（以下简称834号案）立案受理。林雄伟在834号案件中提起反诉，认为福安房地产公司虚报建筑面积、未如期将房产证原件交付给林雄伟，请求法院判令福安房地产公司返还建筑面积差额款5978元以及赔偿因非法扣押房产证而导致的损失22000元。本院审理该案后，于2013年10月17日作出（2013）年东二法虎民一初字第834号民事判决书（以下简称834号判决），判令林雄伟向福安房地产公司支付购房余款57800元及滞纳金，福安房地产公司向林雄伟退回房价差额5978元，并驳回了林雄伟的其他反诉请求。林雄伟不服834号判决，向东莞市中级人民法院提起上诉，二审法院以（2014）东中法民一终字第1095号立案受理（以下简称1095号案）。二审法院审理后，于2014年12月2日作出（2014）东中法民一终字第1095号民事判决（以下简称1095号判决），将林雄伟需向福安房地产公司支付的购房余款金额以及利息的计算基数变更为9800元。1095号判决已于2015年1月9日生效。在834号案件的审理中，林雄伟答辩时曾提及要求福安房地产公司退还代办水电、房产证等费用合计15000元，一审法院认为林雄伟未在834号案中提起反诉，林雄伟应另案处理该15000元。在1095号判决中，二审法院其中查明福安房地产公司曾收取了林雄伟交付的水电报装费15000元，并认定该15000元独立于房屋价款的收费，不包含在双方约定的购房价中。另查明：林雄伟在本案中提交了一份编号为0001371的《收据》，主要内容为“林某某先生付D-XXX房水电报装费7500元，有线电视线路配置500元，电话报装线路配置500元，办房产证费用6500元，合计人民币15000元”，右下方加盖有“东莞市虎门福安房地产咨询服务有限公司”字样的印章；林某某系林雄伟的父亲。该收据的字迹模糊，日期显示为“2月28日”，年份则依稀识别为“2002年”；但原告主张该日期为2003年2月28日，系在原、被告签订《商品房购销合同》后的数日内出具。原告还主张，被告收取了上述水电、电视、电话报装费及办理房产证预收费用15000元后未履行相关的义务，其虽然已经办理了房产证，但至今仍未交给原告，并表示其在834号案件发生之前已经要求被告退款，但无证据予以证明。本案中，林雄伟表示双方没有签订书面的委托合同，但福安房地产公司收取的15000元并未包含在《商品房购销合同》约定的房价之中，系另外收取的费用，现林雄伟不需福安房地产公司继续为其办理委托事项，希望与福安房地产公司解除委托合同，并由福安房地产公司退回涉案15000元的款项。至于利息，林雄伟主张由于其已记不清楚具体于哪一天在834号案件中提出要求福安房地产公司退还涉案款项，因此，如法院判决从834号案件答辩之日起支持原告的利息请求，其同意利息自2013年10月17日起计，但法院应支持林雄伟自款项支付之日起计付的利息。以上事实，有《收据》、《商品房购销合同》、（2013）年东二法虎民一初字第834号民事判决书、（2014）东中法民一终字第1095号民事判决书、生效证明书以及本院的庭前调查笔录、庭审笔录等附卷为据。本院认为：《商品房购销合同》中并未对水电报装等事项进行约定，且从834号、1095号案件的事实查明以及林雄伟于本案中的陈述亦可知，《商品房购销合同》中约定的价款并未包括涉案原告诉求的各项费用，林雄伟主张双方另成立委托合同关系，由林雄伟委托福安房地产公司代为办理水电报装等事项，本院予以采信，双方由此引发的纠纷应为委托合同纠纷。被告福安房地产公司经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为自动放弃对原告林雄伟当庭陈述的事实进行抗辩及对原告提交的证据进行质证的权利。本案的焦点：一、原告林雄伟主张被告福安房地产公司返还水电、电视、电话报装费以及办理房产证预收费用15000元是否合法有据；二、原告林雄伟主张的利息能否得到支持。关于焦点一，本院分析如下：一、经过834号案件以及1095号案件的审理查明，福安房地产公司亦确认收取了林雄伟水电水电报装费15000元。另，原告提交的《收据》显示，福安房地产公司确曾收取了“林某某先生付D-XXX房水电报装费7500元，有线电视线路配置500元，电话报装线路配置500元，办房产证费用6500元，合计人民币15000元”，而林某某系林雄伟的父亲，其在本案诉讼过程中作为代理人亦确认该款实际系林雄伟付给福安房地产公司的款项。因此，对于林雄伟主张其向福安房地产公司支付了水电报装费、有线电视线路配置、电话报装线路配置以及办房产证费用等合计15000元，事实清楚、证据充分，本院予以确认。二、虽然《收据》依稀识别日期为2002年，但该收据的开具的时间至今已逾十年，字迹模糊；且林雄伟与福安房地产公司签订《商品房购销合同》的时间系2003年2月23日，在合同签订前就协商办理房产证、水电安装等事项，与常理不符。因此，本院采信原告的主张，认定该《收据》出具的时间为2003年2月28日。三、根据《中华人民共和国合同法》第三百九十九条关于“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人”以及第四百零一条关于“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果”的规定，福安房地产公司作为受托方，有义务根据林雄伟的指示处理委托事务以及向林雄伟及时报告事务的处理情况，但本案中，福安房地产公司未提交任何证据证明其已经履行了委托事项及向林雄伟交付工作成果。虽然目前没有证据显示双方对委托事项的完成期限有明确的约定，但从834号、1095号案件的审理结果可见，最迟于834号案件审理时，林雄伟已经提出要求福安房地产公司退还该15000元款项，福安房地产公司并已知悉该请求，从该款交付之日起至林雄伟提出退还款项之日至少已逾十年。根据生活经验法则判断，水电、电视、电话报装对于日常生活有直接影响，而房产证又是产权人享有房屋所有权的直接证据，对购买方而言亦有直接影响，在双方没有明确约定履行期限的情况下，福安房地产公司亦应当在合理的期限内履行委托合同的义务。但福安房地产公司在收取了15000元款项后逾十年仍未完全履行关于委托合同的义务，其行为显然已经构成违约。因此，林雄伟主张解除委托合同，并请求福安房地产公司退还已经支付的水电报装费、有线电视线路配置、电话报装线路配置以及办房产证费用等合计15000元，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项以及第九十七条的规定，本院予以支持。合同解除的时间应为834号案件中林雄伟的退回款项的通知到达被告之日。关于焦点二。《商品房购销合同》并未对于水电报装费、有线电视线路配置、电话报装线路配置以及办房产证费用的价钱、履行期限、违约责任等进行约定，且林雄伟亦明确双方并未针对案涉委托事项另行签订书面合同，即现有证据未能显示双方对于委托合同的违约责任进行了约定。因此，林雄伟主张福安房地产公司承担按1%计付20000元利息，缺乏事实依据。利息应按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率自合同解除的次日起计，合同解除的时间应早于834号判决作出之日，现原告主张利息自834号判决作出之日即2013年10月17日起计至款项退还之日止，系其对自身合法权益的自由处分，本院予以支持。综上，利息计算如下：以15000元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，自2013年10月17日起计至款项退还之日止，并以林雄伟主张的20000元为限。对于符合上述计算方式的利息，本院予以支持；对于超出的部分，予以驳回。另需要特别指出，虽然林雄伟提出福安房地产公司已经办理了房产证，但本案中并无任何证据显示具体办理的日期、证件的去向以及因办理房产证支出了必要的费用，且福安房地产公司亦未在本案中主张对该项费用从15000元中进行扣减。如福安房地产公司确为办证支出了必要的费用，其可另循途径向林雄伟主张，本案中不作处理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市虎门福安房地产咨询服务有限公司于本判决生效之日起三日内向原告林雄伟返还水电报装费、有线电视线路配置、电话报装线路配置以及办房产证等费用，合计15000元；二、限被告东莞市虎门福安房地产咨询服务有限公司于本判决生效之日起三日内向原告林雄伟支付利息（以15000元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，自2013年10月17日起计至15000元返还之日止，并以20000元为限）；三、驳回原告林雄伟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序收取受理费为676元，由原告林雄伟负担386元，被告被告东莞市虎门福安房地产咨询服务有限公司负担290元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 陈燕玲人民陪审员 刘艳琴人民陪审员 邓剑军二〇一五年五月二十日书 记 员 吴映华 更多数据：搜索“”来源：