（2015）三中民终字第4945号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2016-09-17

案件名称

北京宏坤基业建设项目管理有限公司与国家林业局机关服务中心所有权确认纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第4945号上诉人（原审被告）北京宏坤基业项目管理有限公司，住所地北京市东城区和平里东街18号。法定代表人张洪斌，执行董事。委托代理人彭勃。委托代理人孙锁堂，北京市天沐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）国家林业局机关服务中心，住所地北京市东城区和平里东街18号。法定代表人王永海，局长。委托代理人刘顺义，北京大成律师事务所律师。上诉人北京宏坤基业项目管理有限公司（以下简称宏坤基业公司）与被上诉人国家林业局机关服务中心（以下简称服务中心）因所有权确认纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第11564号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。服务中心诉称：2002年12月5日，我单位内设机构国家林业局基建办公室（以下简称基建办）与北京建工集团有限责任公司（以下简称建工集团）签订了商品房买卖合同（以下简称买卖合同），我单位从建工集团手中购买了位于北京市朝阳区车库以及配套用房，建筑面积为188.68平方米。我单位向建工集团支付了购房款510380元。2003年4月，国家林业局下属单位林业部招待所（以下简称招待所）出资60%，北京中林物业管理公司（以下简称中林公司）出资40%，共同设立了现被告宏坤公司。2004年，我单位办理了车库的产权证；2005年，我单位办理了车库的土地使用权证。当时，因宏坤公司是我单位下属企业，我方将车库的所有权人及土地使用人均登记在宏坤公司名下。2006年9月14日，宏坤公司进行国有企业改制，招待所将其持有的60%股份转让给了两个自然人王桂艳以及王立君。在改制评估资产的过程中，车库是不在宏坤公司的资产评估范围内的。2009年8月28日，我单位与宏坤公司签订协议书，双方确定车库由宏坤公司继续使用，宏坤公司每年向我单位支付租金10万元，但时至今日，宏坤公司没有支付过一分租金。2012年5月12日，我单位继续与宏坤公司协商，双方为此形成了《服务局与宏坤公司关于股份转让及和平里七区、四号办公楼委托代建相关事宜商谈会议纪要》（以下简称会议纪要）。上述会议纪要中载明，宏坤公司同意协助我单位办理车库的所有权转移登记手续。2013年9月16日，我单位催告宏坤公司，要求其办理过户，但其拒绝。我单位认为，车库的实际购买人以及实际权利人均为我单位，我单位只是借用宏坤公司的名义办理的所有权登记手续。故为了维护我单位的合法权益，诉至法院要求宏坤公司：1.确认诉争车库的所有权归我单位所有；2.将诉争车库的所有权人以及土地使用权人转移登记至我单位名下；3.解除双方签订的协议书，并将诉争车库交付给我单位；4.按每年10万元的标准，支付我单位2009年8月28日至其实际交还车库之日止的租金。诉讼费由宏坤公司负担。宏坤公司辩称：车库买卖合同是基建办与建工集团签订的，基建办是国家林业局的办公室，并非服务中心的内设机构。因此，服务中心作为原告的主体不适格，其无权主张。车库买卖合同签订后，基建办只是交纳了510380元的购房款，但并没有交纳土地出让金、也没有交纳四源费，而这些费用是我公司支付的，金额有14万余元。基建办与建工集团只签订了买卖合同。2004年时，建工集团曾让基建办与其签订土地出让合同，并支付土地出让金，但基建办不同意承担费用。于是，由我公司当时的法定代表人张全洲与建工集团签订的土地出让合同，并由我公司支付的土地出让金。此后，建工集团协助我公司将土地使用权人登记至我公司名下。2005年2月28日，我公司与建工集团重新签订了车库买卖合同，并将车库的所有权人登记至我公司名下。此后，车库一直由我公司使用、出租。我公司认为：建工集团分别将车库出售给了基建办和我公司，是一房二卖的行为，存在两个买卖关系；虽然基建办交纳了部分房款，但房款的交付并不意味着取得所有权，最终房屋权属证书以及土地使用权证书均登记在我公司名下，故我公司是车库的实际物权人，而非基建办；我公司认为，服务中心可就一房二卖的行为追究建工集团的责任，而非向我公司主张物权；另，我公司与林业局之间没有借名买房的情况，双方从未就此签署过任何协议。最后，虽然我公司在2012年向林业局出具过产权证明，声称车库属林业局所有，但我公司当时的法定代表人是林业局的副局长，其理解存在偏差。为此，我公司于2013年发函，对此事进行了更正，否认了车库归林业局所有。综合上述，我公司不同意服务中心的全部诉讼请求。原审法院经审理查明：2002年12月5日，基建办向建工集团支付房款510380元，购买了诉争车库以及配套用房；双方为此签订了买卖合同，合同中约定的购房单价为每平方米2600元，建筑面积196.3平方米，购房总价款为510380元。2003年4月，林业部招待所出资60万元，中林公司出资40万元，共同出资设立了宏坤公司。招待所享有60%的股权，中林公司享有40%的股权。2003年11月，招待所名称变更为北京国林宾馆（以下简称国林宾馆）。宏坤公司的股东亦变更为国林宾馆以及中林公司。2005年2月28日，宏坤公司与建工集团签订了商品房买卖合同，载明：诉争车库及配套用房由宏坤公司购买，总价款为510380元。后建工集团及宏坤公司持该合同到房管部门进行了备案。2005年3月2日，宏坤公司支付了契税28302元。后车库的所有权证书下发，登记的所有权人系宏坤公司。2005年4月18日，车库的土地使用权人由建工集团变更为宏坤公司。车库及配套用房由宏坤公司控制、使用至今。2006年4月以及8月，宏坤公司曾两次委托审计机构对宏坤公司的资产进行评估作价。诉争车库及配套用房均不再审计范围之内。2006年9月6日，国林宾馆将其持有的60%的宏坤公司的股权转让给了徐丽华以及王桂艳，成交金额共计60万元。2012年6月，华寅会计师事务所有限责任公司（以下简称华寅会计师事务所）对宏坤公司及其下属全资子公司北京宏坤园林绿化工程有限公司截止2012年3月的资产情况进行审计。在审计报告中，对车库情况进行了描述，主要内容有：7号车库为基建办于2002年12月5日从建工集团处以每平方米2600元的标准购买；购入时，该车库没有房产证、土地使用权证书（出售价格中不含土地出让金）、无水、无电；该车库于2004年8月3日办理了房产证，于2005年4月18日办理了土地使用权证书（晚于房产证日期）；房产证显示车库所有人为宏坤公司，平房建筑面积为188.68平方米；2008年9月10日，宏坤公司将车库出租，年租金收入32.32万元；2009年8月28日，国家林业局机关服务局与宏坤公司签订协议，约定车库继续由宏坤公司使用，每年由宏坤公司向服务局交纳租金10万元；车库资金来源为国家林业局预算内基础设施投资，根据基建办记载，该项目预算列示为2002年亚运村工程，实际支出207万元；2006年3月31日改制时，该车库未列入宏坤公司帐内。服务中心称，该报告系宏坤公司的股东之一，即中林公司委托华寅会计师事务所所进行的审计。宏坤公司则表示，该审计报告中未列明委托人，该审计报告也非宏坤公司委托会计师事务所进行的审计。2012年12月7日，宏坤公司出具产权说明一份，内容为：“朝阳区安慧北里雅园7号楼（汽车库），面积188.68平方米，其产权为服务中心所有，2005年宏坤公司（服务中心独资公司）办理车库产权证时，将产权登记在宏坤公司名下。2006年我公司股份改制后，登记在我公司名下车库房屋产权未及时变更至服务中心名下。为此，该车库现与宏坤公司不存在任何产权隶属关系。故，现将登记在我公司名下的朝阳区（汽车库）产权证，土地证变更至国家林业局机关服务中心名下，变更手续时，我公司积极协助办理”。庭审中，宏坤公司称该证明系其法定代表人张全洲被其公司罢免后，私自出具给服务中心的。但宏坤公司未能就此陈述向法院举证。2013年9月16日，服务中心致函给宏坤公司，要求其办理车库的权属变更手续。2013年10月，宏坤公司回函给服务中心，拒绝了服务中心的要求。另查，2012年5月2日，国家林业局机关服务局、中林公司、基建办以及宏坤公司对股份转让以及和平里七区、四号办公楼委托代建相关事宜进行了商谈，各方形成会议纪要一份，其中对于诉争车库，各方形成了一致意见，内容为：“亚运村车库因涉及国家林业局资产账、房屋所有权拟办到国家林业局名下，待咨询相关部门后，确定具体方案，宏坤公司全力配合亚运村车库权属办理相关事宜”。服务中心向法院提交了该会议纪要的复印件，但表示不能提供该会议纪要的原件。宏坤公司否认会议纪要的真实性，亦否认商谈协商一致的事实。但宏坤公司曾于2014年将服务中心诉至北京市东城区法院，主张代建费用，在该案审理过程中，宏坤公司亦提交了上述会议纪要的复印件，作为该案的证据以支持其诉讼请求。庭审中，宏坤公司的原股东之一中林公司指派人员李滨生到庭作证，证人作证时称：2012年时，中林公司委托华寅会计师事务所对宏坤公司的资产进行了审计，华寅会计师事务所报告中载明的内容是根据宏坤公司提供的账目以及资料进行的，宏坤公司没有将车库登记在自己的账目之内，车库是归服务中心所有的；2014年8月22日，在服务中心的会议室，我们把宏坤公司原来的法定代表人张全洲叫来了，张全洲表示租赁合同确实签了，双方手中各持一份，车库是服务中心的，宏坤公司只是租用；张全洲还说宏坤公司与建工集团签订买卖合同只是为了办理产权证。服务中心要求宏坤公司支付租金，其向法院提交了协议书复印件一份，载明：“2009年8月28日，国家林业局机关服务局（甲方）与宏坤公司（乙方）签订协议书，内容为：1.诉争车库在甲方购买时仅有建设工程规划许可证，没有工程施工许可证、开工证、竣工验收单等手续，未交纳四源费和土地出让金，房屋为毛坯房，无水、无电源、无暖气。由于上述原因此房在购买时无法办理产权。2.根据2009年8月27日机关服务局局长办公会会议精神，考虑到宏坤公司已投入较多费用，车库继续由乙方使用，乙方每年向甲方交纳房租费10万元。3.乙方负责此房屋的安全事宜”。服务中心不能向法院提供该证据的原件，宏坤公司不认可该协议书复印件的真实性，亦否认签署过协议书的事实。原审法院经审理后认为：根据已查明的事实：第一.车库及配套用房的房款系基建办支付，买卖合同亦有基建办与建工集团签署；虽然，在房管部门备案买卖合同中载明的买受人与出卖人分别为宏坤公司与建工集团，但房款的实际给付方系基建办，买卖合同的实际履行人亦系基建办；第二.虽然基建办与宏坤公司没有就借名买卖的事实签订书面协议，但根据2012年的会议纪要，宏坤公司已明确表示同意将车库的所有权转移登记至国家林业局名下，其并未提出异议；第三.结合宏坤公司改制时的报告，以及此后进行了历次审计报告，宏坤公司从未将车库列入其资产项目。结合上述三点，法院可以看出，车库虽登记在宏坤公司名下，但其并未将诉争车库视为其公司的资产，且同意将车库过户至国家林业局名下。综上，服务中心的陈述属实。根据规定：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，应不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。据此，现服务中心作为国家林业局的代表，要求宏坤公司将诉争车库的所有权人以及土地使用权人一并过户至其名下，有法律依据，法院支持。对于服务中心主张租金以及解除租赁协议的请求。法院认为，服务中心应对其该项充分主张，其不能向法院提供协议书的原件，也不能提供其他明确、直接的证据加以佐证。故服务中心主张的事实，法院无法采信，故其相应的主张法院亦难以支持。如本判决书生效后，宏坤公司未判决书确定的时间将车库交还服务中心，则服务中心可另行主张车库使用费。原审法院据此判决如下：一、北京宏坤基业项目管理有限公司于本判决书生效之日起十五日内协助国家林业局机关服务中心办理北京市朝阳区车库用房的所有权人以及土地使用权人的变更登记手续，将上述车库的所有权人以及土地使用权人变更登记至国家林业局机关服务中心名下；过户登记时，如需向有关部门交纳费用，则均由国家林业局机关服务中心负担。二、北京宏坤基业项目管理有限公司于本判决书生效之日起十五日将北京市朝阳区车库用房交还国家林业局机关服务中心。三、驳回国家林业局机关服务中心的其他诉讼请求。判决后，宏坤公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。其主要上诉理由为：1.本案不属于法院受案范围。本案属于在京中央国家机关与其他单位或者个人之间发生的土地权属争议，不属于法院管辖范围。2.服务中心没有购房资格。国家林业局属于国务院的直属机构，只有办公用房的使用权，没有所有权。由国务院机关事务管理局（以下简称国管局）统一申办中央国家机关办公用房所有权及相应土地使用权登记。即使是国有资产，也应当由国家林业局而不是服务中心来起诉。3.诉争车库未登记到服务中心名下原因是服务中心不具备购房资格，拒绝缴纳土地出让金、四源费等费用，而宏坤公司交纳了各项费用，办理了车库的各项审批手续，且开发商与宏坤公司签订了买卖合同。4.服务中心挪用专项基金投入到车库上，违反了专款专用的规定。5.本案争议房屋涉及一房二卖，服务中心与开发商签订的《商品房买卖合同》无效，宏坤公司与开发商签订的《商品房买卖合同》有效。一审法院未审查服务中心与开发商签订的《商品房买卖合同》的效力。6.一审判决认定诉争的车库属于借名登记缺乏事实及法律依据。本案没有借名协议，且服务中心未实际享有房屋权益，故争议车库不符合借名登记的要件。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。以上事实，有双方当事人陈述，审计报告以及会议纪要复印件等证据在案佐证。本院认为：本案上诉争议焦点是基建办和宏坤公司分别与建工集团签订的两份买卖合同是如何履行的。从本案证据来看，基建办支付了合同价款，而宏坤公司取得了车库，两份合同均得到一定程度的履行，但均未完全履行。鉴于争议车库只有一个，事实上只能履行一份合同，现宏坤公司与服务中心对实际履行的是哪一份合同各执一词，需本院结合其他证据综合判定。2012年12月7日，张全洲代表宏坤公司出具的产权说明认可争议车库的产权为服务中心所有。由于宏坤公司的买卖合同是时任法定代表人张全洲签署的，尽管宏坤公司主张张全洲出具产权说明时已被免职，但该产权说明至少可以证明张全洲认可争议车库并非宏坤公司实际购买，结合会议纪要复印件及审计报告，足以证明宏坤公司并非争议车库的实际购买人。因此，本案所涉的两份买卖合同，实际履行的是基建办与建工集团的这一份，宏坤公司所签订的买卖合同并未实际履行，宏坤公司取得车库系依据基建办与建工集团的买卖合同。宏坤公司能否取得争议车库所有权，需依基建办意思而定，而基建办并无将争议车库赠与给宏坤公司的意思，故宏坤公司仅为基建办与建工集团买卖合同中代为接受履行的一方，其应当将取得的车库返还给基建办，并变更所有权登记。服务中心与基建办彼此均认可基建办为服务中心的内容机构，且均为国家林业局下属机构，故服务中心可以作为基建办的所在单位向宏坤公司主张权利。至于宏坤公司提出的本案不属于民事诉讼管辖范围的问题，本院认为，本案争议系因两份买卖合同的订立履行而产生，属于民事诉讼管辖范围，故其上诉意见于法无据，本院不予采信。综上，宏坤公司的上诉意见于法无据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费54780元，由国家林业局机关服务中心负担8800元（已交纳4452元，余款于本判决书生效后七日内交纳）；由北京宏坤基业项目管理有限公司负担45980元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费54780元，由北京宏坤基业项目管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　李　丹审判员　王　伟审判员　付　辉二〇一五年五月二十日书记员　冯晓雪更多数据：