（2015）深宝法民三初字第169-183号

裁判日期: 2015-05-20

公开日期: 2016-03-29

案件名称

夏梁生与兴益（深圳）工业发展有限公司,兴益（深圳）工业发展有限公司福永工业城管理公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

兴益（深圳）工业发展有限公司,兴益（深圳）工业发展有限公司福永工业城管理公司,深圳市兴益业联物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《物业管理条例（2007年修正）》：第八条第一款，第九条第一款，第十条；《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省深圳市宝安区人民法院民事判决书（2015）深宝法民三初字第169-183号各案原告夏梁生等（各案原告详细情况见附表）。各案原告共同委托代理人覃启洋，广东深兴律师事务所律师。各案原告共同委托代理人朱嘉慧，广东深兴律师事务所实习律师。被告兴益（深圳）工业发展有限公司，住所地深圳市福田区东园路台湾花园东座22CD号。法定代表人黄瑞莲，系该公司总经理。被告兴益（深圳）工业发展有限公司福永工业城管理公司，住所地深圳市宝安区福永镇伏船岗工业区兴益工业城。负责人胡成江，系该公司经理。两被告共同委托代理人尹德军，广东淳锋律师事务所律师。第三人深圳市兴益业联物业管理有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道广深公路伏船岗工业区兴益福永工业城A1栋8A。法定代表人杨洪伟。委托代理人覃启洋，广东深兴律师事务所律师。委托代理人朱嘉慧，广东深兴律师事务所实习律师。原告夏梁生等诉被告兴益（深圳）工业发展有限公司（以下简称兴益公司）、兴益（深圳）工业发展有限公司福永工业城管理公司（以下简称兴益公司福永工业城管理公司），第三人深圳市兴益业联物业管理有限公司物业服务合同纠纷共十五案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。各案原告及第三人共同委托的代理人覃启洋、朱嘉慧，两被告的委托代理人尹德军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。各案原告诉称，被告兴益公司系宝安区福永街道广深公路伏船岗工业区兴益工业城A1栋的开发商，被告兴益公司福永工业城管理公司系兴益公司的分支机构，从事兴益公司自建工业城A1栋的物业管理业务。原告购买兴益公司建设的位于深圳市宝安区福永街道广深公路伏船岗工业区兴益福永工业城A1栋物业（各案具体房号详见附表），系该工业城的19个业主之一，工业城A1栋共八层，A1栋工业用大楼及其水电设施自成体系，大楼及其水电独立于周边地区。原告与兴益公司对物业管理的问题没有约定。在原告成为业主时，兴益公司福永工业城管理公司已经在工业城A1栋进行物业管理工作。原告按照兴益公司福永工业城管理公司的要求向其缴纳物业管理费、维修资金和水电费，但是兴益公司福永工业城管理公司并没有履行其基础的管理义务，未能提供相应的物业服务，有违反《物业管理条例》第45条规定，在水电费方面向业主收取不合理的高额的额外费用等违法行为，对原告使用工业城造成严重的影响。因此原告决定自行管理工业城A1栋，原告多次联系两被告，表示解除事实的物业管理关系，要求被告移交水电设备、相关的资料和代管的专项维修资金，但遭到两被告的无理拒绝。鉴于两被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，为维护各案原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、第169、170、172、173、176、181、183号案件原告诉请判令解除原告与被告兴益公司福永工业城管理公司订立的《前期物业管理服务协议》，第171、174、175、177、178、179、180、182号案件原告诉请判令解除原告与被告兴益公司福永工业城管理公司事实物业管理关系；2、被告兴益公司移交兴益福永工业城A1栋水电设备给第三人；3、被告兴益公司移交竣工验收资料、物业配套设施设备的安装使用等技术资料、物业管理所必需的资料给第三人；4、被告兴益公司福永工业城管理公司退出工业城A1栋物业服务区域，移交物业管理用房，物业管理所必需的相关资料、配置的固定设施配备资料给第三人；5、被告兴益公司福永工业城管理公司移交由其代管的原告分户帐户中专项维修资金（各案具体数额见附表）；6、被告承担本案诉讼费用。两被告共同答辩称，一、两被告与原告之间形成的物业服务关系属前期物业管理法律关系。根据《物业管理条例》第21条之规定，在业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位即兴益公司负责选聘物业服务企业，形成前期物业管理法律关系。根据《物管理业条例》第26条之规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满且业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。兴益公司福永工业城管理公司与原告签订的《兴益工业城前期物业管理服务协议》为前期物业服务合同，该合同并未约定具体的服务期限，兴益工业城A1栋业主至今未依法成立业主大会并选举产生业主委员会，业主大会也未选聘新的物业服务企业，原告作为单一个体无权诉请解除前期物业管理关系法律，原告不具备适格的原告资格。为维护全体业主的合法权益，保障全体业主及其他实际使用人的生产和工作环境，兴益工业城A1栋的物业管理依法需要无缝对接，理应维持现有物业的现状。二、原告提出的各项诉讼请求明显缺乏事实和法律依据。根据《物业管理条例》第10条之规定，在同一物业管理区域内的业主，应当在物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。本案中原告个体依法不能单独行使、履行应由业主大会、业主委员会履行的法定职责。根据《物业管理条例》第29条之规定，建设单位应向物业服务企业移交相关资料，物业服务企业应在前期物业服务合同终止时将相关资料移交给业主委员会，均非本案的原告个体。三、兴益公司工业城管理公司收取的维修基金已用于物业保修期满后物业公用部位、公用设施设备的维修和更新、改造。原告在起诉状中第5项诉讼请求中提到的专项维修资金已用于物业保修期满后物业公用部位、公用设施设备的维修和更新、改造，兴益工业城A1栋于1992年12月建成竣工，至今已有二十余年，物业保修期早已分别自1994年底、1997年底届满。近20年来，兴益工业城A1栋物业公用部位、公用设施每年进行了相应的维修和更新、改造，仅2014、2013两年度支出的费用就已超过十五原告多年来交付并要求移交的金额；四、原告擅自选聘第三人作为物业服务企业是违反了相关的法律规定，不受法律保护；本案整个建筑物标的物是19户，至今未成立业主大会，并选举业主委员会的情况下，选举第三人为涉案小区提供物业服务是不合法的。综上所述，原告不具备适格的原告资格，且原告提出的各项诉讼请求缺乏事实和法律依据，请依法驳回其起诉。第三人深圳市兴益业联物业管理有限公司答辩称，第三人同意原告的起诉意见，第三人是由本案多个业主依法成立的，依据物权法第八十一条、第七十六条的规定，未存在任何违法违规的情形。经审理查明，各案原告夏梁生等系兴益工业城A1栋业主（具体房号见附表）。各案原告主张其已通过召开业主大会的方式决定解聘被告兴益公司福永工业城管理公司，并提交了2014年3月9日《宝安区福永镇伏船岗工业区兴益工业城业主大会议事记录及决议》，内容为：工业城到会业主（含委托代理人）确认本工业城业主共有十九人。工业城厂房大楼共八层，每层四个单元（每单元约1250平米，每层约5000平米），共三十二个单元，厂房面积约四万平米。工业城业主经向福永镇街道及辖区居委会申请成立业主委员会多年无果，现鉴于原物业管理公司未能依约提供合格的物业服务，经多次协商，问题仍未解决，现业主共同协商决定，由以部分业主为股东注册成立物业管理公司自行管理。到会业主皆聘请业主们成立的物业管理公司，为工业城提供物业服务。业主们的物业管理公司成立后，如原来物管未能协商退出并移交相关设备及物业服务所必须的资料等，则通过诉讼解决。原告主张该次会议到会业主人数为16人，所占专有部分面积为31757.8平方米。庭审中，原、被告均确认涉案的兴益工业城A1栋与周边的福永花苑、时代景苑小区均由被告兴益公司福永工业城管理公司提供物业管理服务，但兴益工业城A1栋与福永花苑、时代景苑小区不在同一红线范围内，是两块不同的宗地。被告主张兴益工业城A1栋的变压器与福永花苑、时代景苑小区是共用的，原告主张兴益工业城A1栋有独立的变压器，但该变压器确有向福永花苑、时代景苑住宅小区提供部分用电服务。另查，1、原告承认兴益工业城A1栋业主未成立业主大会；2、第三人确认其未申报物业管理资质。上述事实，有原告、被告及第三人的当庭陈述及原告提交的房产证、物业管理费收据、工商信息、许可经营信息、诉前联调受理通知书、兴益工业城A1栋地理位置图、兴益工业城业主大会议事记录及决议，被告提交的物业服务企业资质证书、兴益工业城前期物业管理服务协议、房地产买卖合同、2013年及2014年工业城维修费用记录及单据等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于各案原告是否有权解聘原物业管理公司。根据我国《物权法》及《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业属于由业主共同决定的事项，业主大会决定该项事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而根据《物业管理条例》第八条规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。据此，业主解聘物业管理公司须通过业主大会决定。《深圳经济特区物业管理条例》实施若干规定第十六条规定，物业管理区域内业主不足10人的，经全体业主一致书面同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责，业主应当自书面决定之日起5日内告知物业所在地的街道办事处和区主管部门。具体到本案中，兴益工业城A1栋与相邻的福永花苑、时代景苑住宅小区系由同一建设单位开发建设，亦同由被告兴益公司福永工业城管理公司进行物业管理，兴益工业城A1栋虽与上述两个小区不在同一红线范围内，但存在共用设施设备的情形，依据相关法律规定，对于物业管理区域划分有争议的，应由行政主管部门处理。原告主张兴益工业城A1栋独立于周边区域，应为独立的物业管理区域，但未能提交充分有效的证据以支持其上述主张，本院不予采信。即使单就兴益工业城A1栋而言，该物业共有19名业主，亦不属于法定的业主人数较少可以不成立业主大会的情形。而解聘物业管理企业须由业主大会决定，现虽有16名业主参与会议协商解聘兴益公司福永工业城管理公司，但由于涉案的兴益工业城A1栋未成立业主大会且各案原告未通过业主大会会议决定的方式解聘原物业管理公司，故原告要求解除与兴益公司福永工业城管理公司的物业服务合同关系，缺乏法律依据，本院不予支持。原告另诉请两被告分别将水电设备、竣工验收资料、物业配套设施设备的安装使用等技术资料、物业管理所必须的资料、物业管理用房、物业服务所必须的资料及配置的固定设施设备资料移交给第三人，并要求兴益公司福永工业城管理公司将其代管的原告分户帐中的专项维修资金存至第三人账户，由于原告与兴益公司福永工业城管理公司之间的物业管理服务合同关系并未依法终止，第三人亦未与原告成立物业管理服务合同关系，各案原告提出上述主张均缺乏理据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第八条、第九条、第十条，《深圳经济特区物业管理条例》第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回各案原告的诉讼请求。各案案件受理费（具体数额详见附表），由各案原告负担。案件受理费各案原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审　判　长　　陈　平代理审判员　　陈蕾仰人民陪审员　　郭映舜二〇一五年五月二十日书　记　员　　林斯瑜书　记　员　　陈锐强原告夏梁生等诉被告兴益（深圳）工业发展有限公司、兴益（深圳）工业发展有限公司福永工业城管理公司、第三人深圳市兴益业联物业管理有限公司物业服务合同纠纷系列案附表案号（2015）深宝法原告身份证号码／法定代表人及组织机构代码房号原告诉请移交的专项维修资金（元）诉讼费（元）民三初字第169号夏梁生3605211973120148191B民三初字第170号杨红4403211963050350263D民三初字第171号林镇源4405821979121739717A-7D244560民三初字第172号王历6101041958073161196C、6D17883.03民三初字第173号深圳市朗弘科技有限公司法定代表人：胡奇军组织机构代码：××4D民三初字第174号叶玉鸿4402281969080911221D民三初字第175号马亚珍4312811943122616204A民三初字第176号刘玉梅4304211966102538404B民三初字第177号深圳市立宜佳自控设备有限公司法定代表人：刘定平组织机构代码：××2A民三初字第178号深圳市鹏亮工贸有限公司法定代表人：卢俊宏组织机构代码：××3B民三初字第179号杨瑞强2305031972121306182B民三初字第180号刘晓明4221231962102400352C、2D李少非6123011968102826323C曹金水4223271974012138154C、8A-8D民三初字第181号肖钟育4405281955081403961A、1C民三初字第182号杨洪伟4403011964010444371B164541.63民三初字第183号深圳市龙洲印刷包装有限公司法定代表人：唐金星组织机构代码：××1A、1C附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第8页共11页微信公众号“”