（2015）东一法道民一初字第54号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2017-09-22
案件名称
东莞市望牛墩镇对外经济发展公司与东莞市奥思睿德世浦电子科技有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市望牛墩镇对外经济发展公司,东莞市奥思睿德世浦电子科技有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2015)东一法道民一初字第54号原告东莞市望牛墩镇对外经济发展公司，住所地：广东省东莞市望牛墩镇工交大楼，注册号：441900000482980。法定代表人赵巨维。委托代理人石敦欧，东莞市望牛墩镇法律服务所法律服务工作者。被告东莞市奥思睿德世浦电子科技有限公司，住所地：广东省东莞市望牛墩镇中韩桥工业园四区第八栋，注册号：441900000582436。法定代表人杨国庆。原告东莞市望牛墩镇对外经济发展公司（以下简称“望牛墩外经公司”）诉被告东莞市奥思睿德世浦电子科技有限公司（以下简称“奥思睿德世浦公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2015年5月12日公开开庭进行了审理。原告望牛墩外经公司的委托代理人石敦欧到庭参加诉讼，被告奥思睿德世浦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告望牛墩外经公司诉称，望牛墩外经公司于2008年11月与北京汇海天成电子科技有限公司签订了《租赁合同》一份，约定由望牛墩外经公司将位于中韩桥工业园四区编号为1幢的标准三层厂房、宿舍（面积共6097平方米）租赁给北京汇海天成电子科技有限公司作工业生产用途，租赁期限至2017年11月30日，每月租金合计48776元，期间北京汇海天成电子科技有限公司每年应向望牛墩外经公司支付一定数额的协助服务款（原综合服务费），其中2014年度的协助服务款为60000元。双方合同还约定，若北京汇海天成电子科技有限公司违约应向望牛墩外经公司承担违约责任。北京汇海天成电子科技有限公司承租后，于2009年7月22日与望牛墩外经公司及北京汇海天成科技有限公司东莞分公司签订了《租赁合同补充之一》，将《租赁合同》中承租方的权利、义务全部转让给了北京汇海天成电子科技有限公司东莞分公司。北京汇海天成电子科技有限公司东莞分公司受让上述《租赁合同》的权利义务后，又于2010年3月1日与望牛墩外经公司、北京汇海天成电子科技有限公司及东莞市德世浦电子科技有限公司签订了《租赁合同补充之二》，由北京汇海天成电子科技有限公司东莞分公司把上述《租赁合同》中承租方的权利、义务全部转让给了东莞市德世浦电子科技有限公司，至此东莞市德世浦电子科技有限公司成为上述《租赁合同》承租方主体。东莞市德世浦电子科技有限公司于2010年4月21日经东莞市工商行政管理部门核准变更为奥思睿德世浦公司，为此，原、被告于2013年1月30日签订了《租赁合同补充之三》，对双方的权利义务进一步明确。从2014年12月22日开始，奥思睿德世浦公司因经营状况发生恶化，拖欠供应商巨额债务不能清偿，导致供应商围堵奥思睿德世浦公司，而奥思睿德世浦公司的法定代表人及相关高层下落不明，拒不出面处理。奥思睿德世浦公司无法继续经营，继而引发工人集体上访讨薪，经望牛墩外经公司多次催告，奥思睿德世浦公司仍不出面解决上述问题，望牛墩外经公司作为房东，被迫为其垫付巨额薪金，至2014年12月31日止，奥思睿德世浦公司拖欠望牛墩外经公司厂房租金146328元以及2014年协助服务款15000元，为维护自身合法权益，望牛墩外经公司特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《租赁合同》及补充协议，由奥思睿德世浦公司将租赁厂房、宿舍交还给望牛墩外经公司；2、奥思睿德世浦公司向望牛墩外经公司支付拖欠的厂房及宿舍租金146328元，并按月息1%向望牛墩外经公司支付逾期付款滞纳金至租金清偿完毕之日止，现暂计至2014年12月31日止为2926.56元；3、奥思睿德世浦公司向望牛墩外经公司支付拖欠的2014年度协助服务款15000元；4、奥思睿德世浦公司向望牛墩外经公司支付违约金146328元；5、本案诉讼费用由奥思睿德世浦公司承担。被告奥思睿德世浦公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦没有向本院提交答辩状和证据。经审理查明，2008年11月，望牛墩外经公司与北京汇海天成电子科技有限公司（以下简称“汇海天成公司”）签订一份《租赁合同》，约定由汇海天成公司承租望牛墩外经公司位于东莞市望牛墩镇中韩桥工业园第四区第1幢的标准三层厂房、宿舍及门卫室，面积共6097平方米，租赁期限为9年，从2008年11月15日起计，每平方米每月租金为8元，即每月租金合计48776元；第1至4年，汇海天成公司每年应向望牛墩外经公司缴纳综合管理费50000元，第5至9年，汇海天成公司每年应向望牛墩外经公司缴纳缴交综合管理费60000元；汇海天成公司应在每月10日前向望牛墩外经公司支付当月的租金及其他须缴纳的费用，逾期未缴，按欠款月息1%加收滞纳金，若拖欠租金超过3个月，望牛墩外经公司有权单方解除合同。后，汇海天成公司在望牛墩工商管理局注册了北京汇海天成电子科技有限公司东莞分公司（以下简称“汇海天成公司东莞分公司”），2009年7月22日，望牛墩外经公司与汇海天成公司、汇海天成公司东莞分公司签订《〈租赁合同〉补充之一》，约定汇海天成公司东莞分公司承接上述《租赁合同》中汇海天成公司的权利义务，即承租方变更为汇海天成公司东莞分公司。2010年3月1日，望牛墩外经公司与汇海天成公司、汇海天成公司东莞分公司、东莞市德世浦电子科技有限公司（以下简称“德世浦公司”）签订《〈租赁合同〉补充之二》，约定自2010年3月1日起由德世浦公司作为租赁主体，替代并继续履行2008年11月15日签订的《租赁合同》及2009年7月22日签订的《〈租赁合同〉补充之一》，德世浦公司受让汇海天成公司、汇海天成公司东莞分公司在《租赁合同》、《〈租赁合同〉补充之一》的权利义务，承租方变更为德世浦公司。2013年1月30日，望牛墩外经公司与奥思睿德世浦公司签订一份《〈租赁合同〉补充之三》，约定由于德世浦公司于2010年4月21日经东莞市工商行政管理部门核准变更名称为东莞市奥思睿德世浦电子科技有限公司即本案被告，原德世浦公司的合同权利义务全部由奥思睿德世浦公司承继，奥思睿德世浦公司作为租赁合同的承租方，汇海天成公司向望牛墩外经公司交纳的合同押金146328元一并由奥思睿德世浦公司承继。庭审中，望牛墩外经公司主张，上述合同签订后，奥思睿德世浦公司支付租金至2014年9月，从2014年10月1日开始没有按约支付租金。《租赁合同》约定的综合管理费就是协作服务款，其中2014年度协作服务款为60000元，但奥思睿德世浦公司仅支付了45000元，至今尚欠15000元。望牛墩外经公司确认案涉《租赁合同》及相关补充协议所涉位于东莞市望牛墩镇中韩桥工业园第四区第1幢的标准三层厂房、宿舍及门卫室至今未取得建设工程规划许可证，并认为如案涉《租赁合同》及补充协议被认定无效，由于奥思睿德世浦公司实际使用了案涉租赁物，奥思睿德世浦公司应参照租金标准48776元/月支付场地使用费，明确诉讼请求为：1、奥思睿德世浦公司向望牛墩外经公司返还案涉位于东莞市望牛墩镇中韩桥工业园第四区第1幢的标准三层厂房、宿舍及门卫室；2、奥思睿德世浦公司向望牛墩外经公司支付的场地占用费146328元（参照租赁合同约定的租金48776元/月，从2014年10月1日起计至2014年12月31日）；3、奥思睿德世浦公司向望牛墩外经公司支付拖欠的2014年度协助服务款15000元；4、奥思睿德世浦公司向望牛墩外经公司支付违约金146328元；5、本案诉讼费用由奥思睿德世浦公司承担。另，在本案的审理过程中，望牛墩外经公司向本院申请财产保全，本院于2015年1月5日作出（2015）东一法道民一初字第54号民事裁定书，裁定：一、立即查封担保人东莞市望牛墩资产经营管理有限公司位于东莞市××××7-Ａ（房地产权证号：粤房地权证莞字第××号）的房屋。二、立即冻结、查封或扣押奥思睿德世浦公司相应价值310582.56元的财产。以上事实，有望牛墩外经公司提交的《租赁合同》、《〈租赁合同〉补充之一》、《〈租赁合同〉补充之二》、《〈租赁合同〉补充之三》、委托书及身份证复印件、《证明》、广东省其他非税收入通用票据，以及本院的庭审笔录、民事裁定书等附卷为据。本院认为，奥思睿德世浦公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，对望牛墩外经公司的主张也没有向本院提交答辩状和证据予以抗辩，视为其放弃质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果应由奥思睿德世浦公司自行承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，因案涉租赁物至今未取得建设工程规划许可证，故案涉《租赁合同》、《〈租赁合同〉补充之一》、《〈租赁合同〉补充之二》、《〈租赁合同〉补充之三》因违反上述强制性规定而应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应该予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本院已经依法认定案涉《租赁合同》、《〈租赁合同〉补充之一》、《〈租赁合同〉补充之二》、《〈租赁合同〉补充之三》无效，因此，望牛墩外经公司要求奥思睿德世浦公司返还案涉《租赁合同》、《〈租赁合同〉补充之一》、《〈租赁合同〉补充之二》、《〈租赁合同〉补充之三》所涉的位于东莞市望牛墩镇中韩桥工业园第四区第1幢的标准三层厂房、宿舍及门卫室，合法有据，本院予以支持。虽然本院已认定原、被告案涉租赁合同关系无效，但奥思睿德世浦公司实际占用使用了位于东莞市望牛墩镇中韩桥工业园第四区第1幢的标准三层厂房、宿舍及门卫室的物业，奥思睿德世浦公司应向望牛墩外经公司支付占用期间的场地使用费，场地使用费应当参照原、被告所约定的租金标准计算。望牛墩外经公司主张奥思睿德世浦公司从2014年10月1日开始拖欠场地使用费，奥思睿德世浦公司没有向本院提交证据证明其已向望牛墩外经公司支付了2014年10月1日之后的场地使用费，或已将案涉物业交还给望牛墩外经公司，因此，对于望牛墩外经公司要求奥思睿德世浦公司支付2014年10月1日至2014年12月31日的场地使用费146328元（48776元/月×3个月），合法有据，本院予以支持。由于本院已认定原、被告案涉租赁合同关系无效，望牛墩外经公司主张根据案涉《租赁合同》、《〈租赁合同〉补充之一》、《〈租赁合同〉补充之二》、《〈租赁合同〉补充之三》的约定要求奥思睿德世浦公司支付2014年度协助服务款15000元及违约金146328元，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告东莞市奥思睿德世浦电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市望牛墩镇对外经济发展公司返还案涉《租赁合同》、《〈租赁合同〉补充之一》、《〈租赁合同〉补充之二》、《〈租赁合同〉补充之三》所涉的位于东莞市望牛墩镇中韩桥工业园第四区第1幢的标准三层厂房、宿舍一幢及门卫室。二、限被告东莞市奥思睿德世浦电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市望牛墩镇对外经济发展公司支付场地使用费146328元。三、驳回原告东莞市望牛墩镇对外经济发展公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案受理费5958.74元、保全费2072.91元，共8031.65元（原告东莞市望牛墩镇对外经济发展公司已预交），由原告东莞市望牛墩镇对外经济发展公司负担4247.61元，被告东莞市奥思睿德世浦电子科技有限公司负担3784.04元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 王锦兰审 判 员 梁园园人民陪审员 黄银笑二〇一五年五月二十日书 记 员 彭 浩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 来源：