（2015）鄂黄冈中民三终字第00036号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2017-03-27
案件名称
郑细云、熊春梅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省黄冈市中级人民法院
所属地区
湖北省黄冈市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑细云,熊春梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂黄冈中民三终字第00036号上诉人（原审被告）郑细云，男，1965年10月21日出生。委托代理人万勇，浠水县兰溪镇法律服务所法律工作者，代理权限为：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，调查收集证据，代收法律文书，提起上诉。被上诉人（原审原告）熊春梅，女，1979年2月9日出生。委托代理人郭存孝，湖北功竞元律师事务所律师，代理权限为：代为提出、承认、变更、撤回、放弃诉讼请求；代为进行答辩；调查、参加开庭审理、陈述事实、质证活动，发表代理意见；接受调解、和解；代为领取各种诉讼文书；代为申请执行，执行调解、和解，代收义务款。上诉人郑细云为与被上诉人熊春梅房屋买卖合同纠纷一案，不服浠水县人民法院（2013）鄂浠水民初字第01706号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员杨静担任审判长，审判员倪志勇、朱卫参加的合议庭，于2015年3月30日公开开庭进行了审理。上诉人郑细云的委托代理人万勇、被上诉人熊春梅的委托代理人郭存孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2007年11月20日，熊春梅（简称乙方）与浠水县十月三强建筑队（简称甲方）签订《私人住宅购销合同》一份。该合同约定，甲方在浠水县××××层私人住宅楼一栋，向社会出售，乙方申请购房位置在叁层壹号，房屋面积约计120平方米，房屋销售价每平方米为930元，合计人民币约111600元，交房日期为2008年6月份。熊春梅先后交付购房款共计80000元及交付水电报装费5000元。后熊春梅购买的房屋被郑细云出售给他人。2013年4月10日熊春梅与郑细云就购买房屋纠纷达成调解协议。该调解协议约定郑细云退还熊春梅已付的购房款85000元，不再交付房屋给熊春梅，另付熊春梅利息及补偿款45000元，本协议签订时郑细云付给熊春梅100000元，余款30000元郑细云单独打一欠条保证在三个月内一次性付清。当日，郑细云向熊春梅出具欠据一份，内容为“欠到熊春梅购房款及利息补偿款叁万元整。（购房位置为双桥南路吕家楼五号商品房），还款时间：2013年7月10日前”。此款逾期后经熊春梅催讨未果，遂诉至本院。同时查明，浠水县十月三强建筑队没有在相关职能部门进行审批登记，亦没有建房和售房法定资格。原审认为，郑细云以浠水县十月三强建筑队名义在无任何法定手续情况下与熊春梅签订的《私人住宅购销合同》违反法律强制性规定，依法应属无效合同。依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。浠水县十月三强建筑队没有在相关职能部门审批登记，无民事主体资格，其民事责任依法由直接行为人郑细云直接承担。双方购房纠纷发生后达成的调解赔偿协议，是双方真实意思的表示，可以依照该调解协议所确定返还补偿的数额，由郑细云向熊春梅返还财产和赔偿经济损失；熊春梅诉请的催讨费用1000元，因未提供证据，不予支持。郑细云辩解熊春梅所诉主体不成立；其向熊春梅出具欠条未经建筑队代表同意，是在熊春梅威胁情况下所出具，不属真实意思的表示，熊春梅应返还垫付款15000元的意见，与事实不符，无法律依据，不予采信和支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决如下：一、郑细云于判决生效后三十日内向熊春梅赔偿经济损失30000元。二、驳回熊春梅的其余诉讼请求。上诉人郑细云不服原审法院的上述判决，向本院提出上诉称：熊春梅剩余购房款没有按合同履行，经催收，熊春梅以交款困难为由提出终止合同，原定房屋由郑细云自行处理。购房款85000元退回后，熊春梅见定购房屋升值，便多次找人威胁、恐吓郑细云，要求给予补偿。郑细云垫付15000元后，熊春梅仍不罢休，于2013年4月10日强行要郑细云向其出具3万元欠条。在熊春梅多次找人对郑细云进行威胁、恐吓之前，即2013年4月6日郑细云书面向浠水县清泉派出所和经侦大队报案，而未等到上述单位处理时，郑细云所出具的欠条不是真实意思表示，应为无效。且欠条未经建筑队代表同意，无建筑队财务章，没有法律效力，郑细云诉讼主体不成立。综上，请求驳回熊春梅的诉讼请求，返还郑细云已垫付的15000元。被上诉人熊春梅答辩称，郑细云一直不按合同约定的期限（2008年6月）交房，以种种原因搪塞，还一再要求熊春梅支付剩余房款，熊春梅直到2011年6月还交了水电报装费5000元，何谈不要房。事实上，郑细云早将房屋另卖他人，导致合同无法履行。郑细云以浠水县十月三强建筑队名义在无任何法定手续情况下与熊春梅签订的合同违反法律规定，应属无效。该建筑队没有进行审批登记，无民事主体资格，应由直接行为人郑细云承担责任。双方购房纠纷发生后达成的协议及出具的欠条是平等自愿协商的结果，应合法有效。原审判决应予维持。二审中，上诉人郑细云向本院提交两组新证据：证据一、购买房屋介绍人侯某的证言一份，拟证实是熊春梅单方要求终止合同；证据二、加盖浠水县十月三强建筑队公章的三份催款通知书，拟证实熊春梅没有按时付款及建筑队催要情况。被上诉人熊春梅二审中无新证据提交。经庭审质证，被上诉人熊春梅对上诉人郑细云提交的证据均有异议：认为证据一的证人未到庭，也无身份证明，无法核实真实性；认为证据二的三份催款通知书均无熊春梅签字，均不真实。熊春梅是在2007年买房，而第一份催款通知书的时间是2001年。第二份催款通知书的时间是2008年10月30日，当天熊春梅已交付2万元，不可能当天就催要。第三份催款通知书亦不真实。熊春梅同时提出三份催款通知书虽时间跨度9年，但字体和纸张新旧程度一样，显然是于同一天所写。对上述有争议的证据，本院认为，证据一的证人未到庭，亦无具体身份信息，导致无法核实证言的真实性，故不能作为定案依据。对于证据二三份催款通知书，形式上看有反映熊春梅购房之前的催款行为，明显不符合常理，且均无熊春梅的签收证明，故亦不能作为定案依据。二审经审理查明的事实与一审相同。另，一审中，郑细云提交了一份其于2013年4月6日向浠水公安局清泉派出所及经侦大队书写的申请备案报告书，但无浠水公安局清泉派出所及经侦大队收执或立案证明。本院认为，郑细云及熊春梅因购房发生纠纷，经双方协商，签订郑细云向熊春梅退款85000元并支付利息及补偿款45000元的调解协议，该协议权利义务关系明确，合法有效。郑细云亦根据调解协议履行并就下欠款3万元向熊春梅出具欠据，双方据此形成的债权债务事实清楚，亦合法有效，应受法律保护。郑细云应向熊春梅支付欠款。郑细云上诉称欠据是受胁迫出具而无效，但郑细云提供的申请备案报告没有公安机关的收执证明，且报告日期在出具欠据之前，出具欠据之后郑细云并未及时到公安机关报案，故其此点上诉理由无证据证实，本院不予采信。因浠水县十月三强建筑队没有在相关职能部门进行审批登记，亦没有建房和售房法定资格，郑细云以该建筑队名义从事的售房活动理应由其个人承担责任，故本院对其不应为诉讼主体及欠据未经浠水县十月三强建筑队认可的上诉理由亦不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人郑细云负担。本判决为终审判决。审判长 杨 静审判员 倪志勇审判员 朱 卫二〇一五年五月二十日书记员 刘延超 微信公众号“”