（2015）浙温民终字第907号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-06-26
案件名称
瑞安市兴业物业管理有限公司与昆山润华商业有限公司瑞安分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
昆山润华商业有限公司瑞安分公司,瑞安市兴业物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第九条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙温民终字第907号上诉人（原审被告）：昆山润华商业有限公司瑞安分公司，住所地：瑞安市安阳街道罗阳大道968号。负责人：胡荣法，系该分公司总经理。委托代理人（特别授权）：张政，上海市申达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：瑞安市兴业物业管理有限公司，住所地：瑞安市玉海街道万松路34号兴业大厦B幢305室。法定代表人：胡鸿弟，系公司董事长。委托代理人（特别授权）：林德洧、张秀英，浙江安瑞律师事务所律师。上诉人昆山润华商业有限公司瑞安分公司因物业服务合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2015）温瑞民初字第195号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，本案事实已经核查清楚，合议庭决定不开庭审理。现已审理终结。原判认定，原告系核准经营的有限责任公司，经营范围为住宅小区内建筑及设备、市政工程及设施、交通、绿化、卫生、治安、环境及容貌维护、修缮、整治。2009年12月30日，原告与瑞安市时代大厦业主委员会订立《物业管理委托合同》，合同约定后者委托原告管理物业，该物业类型为高层商住楼宇，包括住宅（建筑面积为48649.02㎡）、商场（建筑面积为19282㎡），房开办公（建筑面积443.9㎡），负二层地下车库（建筑面积为8052.89㎡），受益人为本物业的全体业主和物业使用人，业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任，收费标准为住宅服务费1.5元／月／㎡、商业用房2.0元／月／㎡、非住宅房屋（商业用房）2.0元／月／㎡、按季缴纳，每季第二个月的二十日前；管理期限为2010年1月1日至2012年12月31日；非住宅房屋由原告按建筑面积2.0元／月／㎡向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之二十缴纳滞纳金；合同还约定了其他事项。被告系瑞安市安阳街道罗阳大道968号时代大厦B幢和C幢一至二层商业用房及附属场地、设施（计建筑面积20114㎡）的使用人，从事经营大润发超市。合同订立后，原告依约履行合同约定的义务，2012年12月31日物业管理委托合同到期后，时代大厦业委会已续聘原告为时代大厦物业新一轮的物业管理服务单位。被告作为时代大厦商业用房的物业使用人，却未缴纳相应物业管理服务费。2013年7月，原告向原审法院提起诉讼，要求被告支付从2010年1月1日至2013年6月的物业管理服务费。该案经一、二审判决，认定被告负有向原告支付物业管理服务费的义务。但被告仍拒绝缴纳自2013年7月1日开始至今的物业管理服务费，截止2014年12月底，被告尚未支付物业管理服务费18个月，原告要求按300000元／年计算，故其费用为450000元。原判认为，原告与瑞安市时代大厦业主委员会订立《物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，不存在合同无效的情形，合同有效，该合同对业主具有约束力。物业服务人一般应当向业主行使权利，但物业的承租人、借用人或者其他物业使用人与物业服务人直接签订物业服务合同，或者接受物业服务，与物业服务人形成事实上的物业服务关系，或者与业主约定由其交纳物业服务费用的，物业服务人有权直接向物业承租人、借用人或者其他物业使用人主张物业费。本案中，被告是物业承租人和实际使用人，其与业主瑞安市长宏房地产开发有限公司签订的《商业用房（含附属场地、设施）租赁合同》中约定“乙方（润华公司）所使用的商业建筑物及附属场地内的水、电等一切乙方营业所产生的费用，均由乙方承担”。作为大型零售商业企业，其经营场所因经营活动而产生的费用除水、电等费用外，必然包含经营场所因维护、管理而发生其他费用。如物业服务费，其性质仍应属租赁合同约定的“营业产生的费用”。故被告的辩称不予采纳，原告有权向被告收取物业服务费，现原告要求被告支付的物业管理服务费为300000元／年×18月÷12月／年=450000元，不高于应按合同约定应支付的数额，原告的该项诉讼请求合法，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（四）项的规定，遂判决：被告昆山润华商业有限公司瑞安分公司向原告瑞安市兴业物业管理有限公司支付物业管理服务费450000元，款于本判决生效后十日内交瑞安市人民法院转付。如未按期履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8050元，由被告昆山润华商业有限公司瑞安分公司负担（被告于本判决生效后十日内到瑞安市人民法院缴纳受理费）。宣判后，昆山润华商业有限公司瑞安分公司不服，提起上诉称，1、被上诉人瑞安市兴业物业管理有限公司并非适格物业管理方，也未实际提供物业服务。被上诉人提供的两份《物业管理委托合同》，一份已于2012年12月31日到期，一份有效期始于2014年8月15日，对于中间空白时期（2013年1月1日到2014年8月14日），被上诉人并未提供相应证据证明其仍然被续聘为物业管理公司。同时，被上诉人也没有提供证据证明其已经实际提供物业管理服务，而已经生效的判决也仅认定被上诉人在2013年6月30日前系物业管理方，对于此后的事实并未作出认定。无论是按合同约定，还是实际履行情况，被上诉人均无法证明其是物业管理主体，上诉人依法有权拒绝缴纳物业管理费。2、《商业用房租赁合同》未约定物业费由上诉人承担。上诉人从未与包括商业用房出租人在内的第三方约定物业费由上诉人承担，根据《物业管理条例》第42条、《浙江省物业管理条例》第33条之规定，除业主与使用人另有约定之外，物业管理费应由业主自行承担。上诉人与商业用房出租人签订的租赁合同约定“乙方（上诉人）所使用的商业建筑物及附属场地内的水、电等一切乙方营业产生的费用，均由乙方承担”。但无论从文字表述上看，还是从合同本意理解，均不能得出“一切乙方营业产生的费用”包括物业费的结论。而且，即便对租赁合同中有关物业费负担存在不同理解，也应当由租赁合同双方当事人另行解决，原判直接认定由上诉人承担物业费，明显不当。原审法院不顾上诉人要求追加出租人为当事人的申请，不仅无法查明事实真相，也违反了审理程序。事实上，在2009年、2010年间，业委会与上诉人之间曾因停车场使用问题发生纠纷，期间已确认上诉人无需支付物业费。从履约惯例上看，自上诉人2006年装修入驻始，即从未对外支付过物业费，之前的物业公司（瑞安市时代物业管理公司）也认可这一事实，这已成为上诉人与业主之间的履约惯例。3、《物业管理委托合同》对上诉人不具有约束力。根据合同相对性原则，合同一方当事人无权对合同外第三人主张合同权利。本案物业合同属双务有偿合同，上诉人并非合同一方当事人，也未以任何形式对该合同内容予以追认，故不受该约束。4、原判认定物业管理费的支付主体为上诉人而非业主，将导致上诉人不能依据《商业用房租赁合同》的本意向商业用房的业主追偿物业管理费，剥夺上诉人救济权利。综上，原判认定事实和适用法律严重错误，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人瑞安市兴业物业管理有限公司答辩称，由于业主委员会换届，导致中间时段（2013年1月1日到2014年8月15日）没有签订物业管理合同，但实际上被上诉人一直都在履行物业管理职责，物业服务没有中断过。如果被上诉人没有提供合格的物业服务，那么新选举的业委会也不可能在2014年8月16日与其续订物业管理合同。上诉人的其他上诉理由及请求，与已经生效的（2014）浙温民终字第397号中所涉及的一致，均不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，双方均未提交新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。本院于2014年8月5日作出的（2014）浙温民终字第397号生效判决确认，被上诉人与瑞安市时代大厦业主委员会从2009年12月30日至2013年6月30日存在物业管理委托合同关系，2012年12月31日原物业管理委托合同到期后，业委会续聘被上诉人为新一轮的物业管理服务单位，被上诉人已经提供相应物业管理服务。而2013年1月1日至2013年6月30日，与2013年7月1日至2014年8月15日均属于2009年12月30日签订的《物业管理委托合同》已经到期、新的物业管理合同尚未签订的阶段，上述两个时间段的客观情境相同，具有进行类推的基础。同时，从常理分析，物业管理公司进驻小区进行物业管理具有一定的稳固性、长效性，如果被上诉人在2013年6月30日后被业委会解除了物业管理关系并退出物业管理，那么业委会一般也不会在2014年8月16日重新又与被上诉人继续签订物业管理委托合同。况且，对于2013年1月1日到2014年8月15日期间为何双方没有签订物业管理委托合同，被上诉人作出了因业委会推迟换届导致不能在《物业管理委托合同》于2012年12月31日到期后及时续签合同，直至新的业委会产生，双方才得以重新续签物业管理合同的解释，该解释具有合理性。综上，原判认定从2013年6月30日至其后的2014年12月31日均由被上诉人为诉争物业提供服务符合日常生活经验判断，上诉人未能提供相反证据予以反驳，故对其提出的被上诉人并非物业管理方，不是适格主体的上诉意见，本院不予采纳。（2014）浙温民终字第397号生效判决认定，诉争物业管理费应属于上诉人与业主瑞安市长宏房地产开发有限公司在《商业用房租赁合同》中约定的由上诉人自行承担的因其营业产生的费用。该认定符合商业房产租赁惯例，上诉人在本案中亦未提供相关证据反驳上述认定，本院对此予以确认。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被上诉人依据上述事实和法律规定，直接向上诉人主张物业服务费并无不当。上诉人上诉称《商业用房租赁合同》未约定物业费由其承担，原判未追加商业用房出租人为当事人程序违法，以及《物业管理委托合同》对其不具有约束力的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费8050元，由上诉人昆山润华商业有限公司瑞安分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 佩审 判 员 郑明岳代理审判员 黄百隆二〇一五年五月二十日代书 记员 赵 斌 关注微信公众号“”