（2012）宛民初字第583号
裁判日期: 2015-05-20
公开日期: 2015-07-29
案件名称
郭广辉与杨涛、杨俊武房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
南阳市宛城区人民法院
所属地区
南阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭广辉,杨涛,杨俊武
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2012）宛民初字第583号原告郭广辉，女，汉族，1974年10月28日出生，住南阳市宛城区汉冶办事处北关社区*组。委托代理人龚广晓，河南华都律师事务所律师。特别授权。被告杨涛，男，汉族，1983年5月20日出生，住天津市河西区珠江大道**号。委托代理人周继文，河南梅溪律师事务所律师。特别授权。被告杨俊武，男，汉族，1974年2月19日出生，住宛城区汉冶办事处北关社区*组。委托代理人孙玉宛，男，汉族，1954年4月15日出生，住南阳市卧龙区中州路***号。特别授权。原告郭广辉与被告杨涛、杨俊武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年3月19日受理后，依法组成合议庭，分别于2014年12月1日、2014年12月11日公开开庭进行了审理。原告郭广辉的委托代理人龚广晓，被告杨涛的委托代理人周继文、被告杨俊武及其委托代理人孙玉宛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告杨俊武系夫妻关系，夫妻双方在1999年与人合伙建筑了位于南阳市建设东路的民宅一处，2001年取得了宛市房权证字第50719**号房产登记证书，此后原告全家一直在该房屋中居住至今，从无人向原告提起过产权争议之类的问题。2011年被告杨涛向南阳市宛城区人民法院提起诉讼，要求杨俊武及银行返还房产证书，直到2011年8月5日该案开庭后杨俊武才告诉原告，他未经原告同意，在被告杨涛没有支付任何购房款的情况下，就为被告杨涛办理了房产过户手续。为此原告以南阳市房产管理局为被告提起行政为维护诉讼，请求宛城区人民法院依法判令被告房管局撤销房产过户登记，法院审查后认为，原告应当先提起民事诉讼确认被告杨涛与杨俊武的房产买卖行为的效力，因此原告提起本诉，请求：1、请求人民法院依法确认二被告之间的房屋买卖行为没有实际交易，买卖协议无效。责令被告配合原告将房屋产权登记证过户到原告及杨俊武名下；2、诉讼费用由被告杨涛承担。被告杨涛辩称，请求法庭驳回郭广辉的诉讼请求，理由如下：一、郭广辉在诉状中所述，杨俊武卖房时既没有收到杨涛房款，其又完全不知情，与事实严重不符。2002年3月20日，杨俊武、郭广辉夫妻因经营饭店，急需用钱，就从杨涛父母杨俊安（其大哥，当时经营粮食生意，经济条件较好）、孟凤梅处借4.6万，杨俊武向孟凤梅打有借条。2002年6月份，杨俊武让郭广辉到杨涛父亲杨俊安住处说饭店急需用点黄豆、芝麻，同时，杨俊安向郭广辉提出还钱，郭广辉说现在钱还不上，已和杨俊武商量了，提出把该房屋卖给杨涛父母，借的4.6万抵房款，其余给成钱。杨涛父母商量后就同意了，2002年9月5日，房屋共有权人郭广辉、杨俊广、陈玉玲三人共同向南阳市房地产市场管理处出具同意处分共有房屋证明。2002年10月25日，经过南阳市宏基房地产评估事务所评估，该房评估价为93748元。2002年11月10日，杨涛父母因生意忙委托苏玉富、杨霞到杨俊武、郭广辉家中送去剩余房款4.8万元，当时杨俊武、郭广辉二人都在家。至此，房款全部付清。2002年11月15日上午，杨俊武、郭广辉，约定与杨俊安到房管局办手续，9点多杨俊安到杨俊武家，问郭广辉去不去，杨俊武说去不了了，10点多，饭店开始忙了，没人在那不行，何况郭广辉、杨俊广、陈玉玲三人向南阳市房地产市场管理处出具同意处分共有房屋证明，于是两人到房管局签订了房产买卖契约，杨俊安向南阳市财政局缴纳买卖契税1875元，向南阳市房管局缴纳转让手续费798元，副食调节金281元。由上可以看出，卖房子是郭广辉提出，4.6万抵房款，剩下4.8万通过苏玉富、杨霞向杨俊武、郭广辉交清房款，郭广辉又出具有同意处分共有房屋证明，郭广辉诉状所述，其不知情完全是在说谎。二、退一步讲，即使郭广辉不知情，杨涛也可以因为善意取得而取得房屋产权。1、《关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）》第11条规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”本案中，杨涛购买房产时，杨俊武提供有郭广辉的同意处分证明，因此杨涛受让该房产时是善意的，并以合理对价支付购房款后办理产权登记手续，杨涛属于善意购买人且该房物权已发生转移，因此，郭广辉要求要求返还房产的主张不能得到法律支持。2、《买卖合同纠纷的解释》第3条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”这一无处分权人所签买卖合同效力问题的规定，对《合同法》第51条的上述规定进行了颠覆性的改变。据此规定，出卖人在签约时对买卖标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。简言之，买卖合同的生效与出卖人对出卖标的物是否拥有所有权或处分权无关。在本案中，郭广辉起诉之时，《买卖合同纠纷的解释》已经实施，在判定买卖合同效力问题上，应适用《买卖合同纠纷的解释》的规定。3、依照《物权法》第106条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”的规定，讼争房屋已早于2002年已登记至杨涛名下，已支付了对价，并且由于其购买时杨俊武提供有谢广辉的同意处分证明，因此杨涛受让该房产时是善意的，故杨涛的行为符合不动产善意取得的规定，作为共有人之一的郭广辉无权追回房屋所有权。三、从2002年11月15日双方签订买卖契约并过户后，杨俊安、杨涛多次问郭广辉、杨俊武要房产证并搬离房屋，二人总说没有房子居住，请求暂住，杨俊安想着是自家兄弟，且自己在宛运公司家属院内有房屋居住，就允许他们继续居住，而且杨涛在外地工作，不急需住房子，直到2008年杨涛结婚，需居住房屋，要求杨俊武夫妇搬离，当时杨俊武夫妇二人将房子卖给杨涛后，当时房管局没有发房产证，就由杨涛委托杨俊武代领，2003年6月11日，杨俊武领回杨涛的房产证后，找人冒充杨涛，到高新区农行办理房屋抵押登记贷款11万元，在2010年，杨涛、杨俊安从杨俊光处得知房子抵押贷款的事，与郭光辉、杨俊武多次协调未果后，在2011年5月起诉杨俊武房屋抵押无效。综上，请求法庭驳回郭广辉的诉讼请求，以维护被告的合法权益。被告杨俊武辩称，1、原告起诉的房屋建造、使用以及房屋买卖未经原告同意的情况属实，2、该房屋买卖是在当时一个非常特殊的情况下，所产生的一个非正常的作法，实际上房屋买卖的参加人都知道之间的情况，只有郭广辉不知道，当时杨俊武与郭广辉婚姻即将崩溃，为了离婚时不让郭广辉分得财产，才将财产进行了转移。3、在所有房屋买卖过程中，杨涛没有支付任何价款，在房屋买卖办理过户后，杨俊安及其家人离开南阳，没有再提起过该房屋任何产权争议。4、从房管局调取的资料显示，杨俊武与杨涛办理的房屋买卖手续颠三倒四，不能证明买卖真实性，房屋买卖中，房屋买受人杨涛是个学生，没有参加房屋买卖的商讨，不知道房屋的买卖真假，多年后他提起另外一个诉讼，说的与事实不符。综上，原告诉请应该得到法律支持。原告为支持其诉称，向本院提交如下证据：一组，2011年10月13日向南阳市房产管理局，律师调取的资料（7页）（原档案共7页）1、诉状所称的房屋房产证复印件（所有权人杨俊武）档案壹份。2、房屋所有权证存根壹份（所有权人杨涛）。3、房地产买卖契约壹份，甲方是杨俊武，乙方是杨涛。4、同意处分共有房屋证明书壹份。5、杨俊武、杨涛身份证复印件一份。证明1、档案中，共有人郭广辉的身份证复印件应该也在档案中，但实际没有。当时买卖行为郭光辉不知情。郭在档案中的同意处分证明中同意卖的是88.73平方米，本案争议房屋是133.1平方米，2、证明杨俊武所有的房屋共有四个共有权人，他们在证据4中的同意处分共有房屋证明书，是同意将88.73平方米卖给杨俊广陈玉玲时出具的，而不是卖给杨涛时出具的。房管局档案里的证明书本身也是复印件。应该先在房管局签订契约后，再过户，才能在房产证附记栏里注明买卖备注情况，但档案中显示的时间前后颠倒了。3、形式要件不完备，主要内容空白，房屋买卖契约中房屋定金没有写明，付款时间也没写，双方交付房屋没写明，协议主要款项和交付事项没有约定，形式要件不完备，实质要件据郭广辉问杨俊武，杨涛没有支付购房款，郭广辉夫妇没有将房屋交付给杨涛，双方签订的契约就是空文，双方没有交付房屋，杨俊武就是为了离婚时转移财产。被告杨涛对原告证据质证意见为：原告出具的证据中，房产证附记栏的备注，和杨涛实际购买的房屋面积相印证，郭广辉证明中实际转让面积88.73平方米就是总面积266.2平方米的1／3。证据3房产契约，2002年3月20日，杨俊武从杨涛父母杨俊安孟凤梅处借款4.6万元，郭广辉提出借杨涛父亲的钱4.6万元抵房款，其余给成钱，2002年9月5日，郭广辉、杨俊广、陈玉玲同意处分共有房屋，在2002年10月25日，经过评估，评估价是93748元，2002年11月10日，杨涛父母委托苏玉富、杨霞到杨俊武郭广辉家里送去剩余房款4.8万元，当时二人都在家。在2002年11月15日，双方在房管局签订房屋买卖契约，从实质上，杨涛支付全部房款。形式要件，在房管局主管部门审核意见，本契约符合法律规定，该契约真实有效。杨涛支付完房款。被告杨俊武对原告证据质证意见为：对原告出示的证据形式要件实质要件没有异议，原告出示的证据，当时办理人就是本人，在特殊情况下，为了转移财产而办理的房产登记。被告杨涛为支持其辩称，向本院提交如下证据：一、证据名称：1、杨涛房产证；2、杨涛产权证存根。证明目的：杨涛是争议房产的唯一合法产权人。二、证据名称：1、借条46000元；2、证人孟凤梅证言；3、证人杨俊安证言；4、证人苏玉富、杨霞证言。证明目的：证明杨涛买房的过程，杨涛父母购杨俊武、郭广辉房子共付款94000元。三、证据名称：1、证人苏玉富、杨霞证言；2、证人杨俊安证言；3、2011年12月19日（录音121911054000，），杨俊安、苏玉富、杨霞在杨俊广家中，协商房子的事情，对杨俊广的录音；4、2002年9月5日，郭广辉、杨俊广、陈玉玲向南阳市房地产市场管理处出具同意处分共有房屋证明。证明目的：证明原告郭广辉对买卖房屋一事事先知情。四、证据名称：2010年10月13日杨俊武与杨涛通话录音（1013211700录音，录音时间：10年10月13日21：17开始录，总长11分26秒。）主要内容：1、杨俊武提出的解决方案：让杨俊广和杨涛每人出五六万，替他把贷款还了，然后他给他们两个人打欠条，那样的话房产证就拿出来了。证明目的：杨涛已支付房款。依据日常生活常识，如果杨涛没支付杨俊武房款，杨俊武不可能提出打欠条的方案。五、证据名称：1、契税完税证（0403622）和南阳市房产管理局服务收费专用发票（0037503转让手续费798元，副食调节金281元。）2、2002年10月25日，南阳市宏基房地产评估事务所468元评估费发票1份（按房子评估价93478元的0.5%收取），南阳市房管局测绘队362元测绘费发票一份。证明目的：上述4份发票的原件都在杨涛手里，契税、转让手续费、副食调节金是杨涛所缴，评估费、测绘费是杨俊安给杨俊武的钱所缴，如果杨涛没有交清购房款，按常理讲，4份原件不可能在杨涛手中。杨涛提供的四份发票可以证明房价93478元的由来，根据评估得来的房价。六、杨涛代理人在南阳市房管局调取的有关争议房屋的初始登记、变更登记，转移给杨涛的转移登记。证明目的：1、郭广辉对买卖房屋知情；2、杨涛是该争议房产的唯一合法产权人。杨涛代理人在南阳市房管局调取的有关争议房屋的初始登记、变更登记，转移给杨涛的转移登记。另外变更登记2001年4月26日的变更登记这个可以证明当时该房屋的一、二层，总共266.2平方米，杨俊武、郭广辉各占三分之一，就是88.73平方米。杨俊广、陈玉玲各占六分之一，就是44.36平方米，该一、二层四人共有。关于转移登记，其中有杨俊广、陈玉玲共同出具的同意处分共有房屋的证明，郭广辉出具的同意处分房屋的证明，证明目的是杨俊广、陈玉玲同意把其共有的份额44.36平方米卖给杨涛，郭广辉同意把其共有的88.73米卖给杨涛，等于是四个共有人把一楼133.10平方米四人共同把一楼卖给了杨涛。其中杨俊武的房产证在附记中房管局注明杨俊武、郭广辉、杨俊广、陈玉玲四人所占份额比例，同时卖于杨涛第一层，建筑面积133.10平方米。杨俊武与郭广辉占份额比例88.73平方米，，卖于杨俊广、陈玉玲为第二层，其中杨俊广、陈玉玲本人占有44.36平方米，合计为133.10平方米。由上可以看出杨俊武与郭广辉原本所有的167.46平方米的全部份额已卖于杨涛和杨俊广，两人对于该房屋的一、二层没有任何份额。郭广辉对买卖房屋完全知情。七、证人苏玉富、杨霞出庭证言。八、孟凤梅证言。证明1、杨俊武2002年3月20日借了46000元，6月份郭广辉提出要把房子卖给他们，借款折抵房款。2、证明郭广辉对卖房知情；杨俊安证言。证明1、卖房共付款94000元，46000元借款折抵，另给48000元现金。2、证明郭广辉同意卖房。原告对被告杨涛证据质证意见为：对证据一，真实性无异议，我们已经对房产证的颁发程序提起了行政诉讼，本案就是基于本次行政诉讼而立，我们就是要来撤销该证；对证据二，借条上是杨俊武写的，我们不清楚，一会儿让杨俊武说。即便借条属实，抵房款的时候应该收回借条，而不是保管在杨涛父母手中；对证据三、四，录音，杨俊广不是本案当事人，本人也没有到庭，录音内容与本案无关。针对书面整理出来的材料，如果是他俩说的，这个录音记录的不能说明已经交了房钱，上面说的是杨俊武贷款还款的问题，杨俊武借钱与房款支付没有关系。这个买卖关系就是虚假的。具体录音听过后：一是电话录音，不是杨俊武本人所说，录音内容不能证明原告的证明方向。二是现场录音，无法辨别说话人身份及具体情况，与整理的资料不符，杨俊广谈话以本人出庭内容为准，无法证明原告的证明方向。两份录用资料有瑕疵，不能作为定案依据；对证据五，测绘费和评估费票据都是杨俊武名字，这两张票证明不了是杨涛掏的钱，测绘费显示的很清是266.2平方的杨俊武的房子，而不是杨涛的房子，这两个票据和本案无关；契税完税证和转让手续费、副食调节金尽管写的杨涛的名字，但证明不了购房款杨涛已经支付，被告杨涛举这些证据证明不了郭广辉知道杨俊武和杨涛之间的买卖行为存在。尽管评估的价款是93478元，但是不能证明房屋的真实价值，人们在房屋过户时为了逃避多缴税，尽量往下压价。评估所评估的房价偏离了房屋的真实价值。根据2002年与该房屋同地段的房屋价格相比，该房屋市场价均在每平方1200元左右，甚至超过1200元，因此评估价不真实；对证据六，对于在房管局调取行为的真实性没有异议，但是对于被告所说的2002年11月2日在杨俊武房产证附记中所注明的内容真实性有异议，异议的原因是杨俊武与杨涛之间签订的买卖协议是2002年11月15日签订的，杨俊武与杨俊广的买卖协议是2002年11月15日签订的，这两份协议，均在2002年11月2日之后，也就是说房屋买卖双方尚未签订协议，房管局不知道依据什么写了附记的内容，是虚假的。对被告的证明方向有异议，他证明的四人同意把共有财产转移给杨涛的证明，在证据中没有显示，相反郭广辉同意出卖88.73平方米，又在杨俊广、陈玉玲的档案中又出现了，这个同意证明是给杨俊广的，不是杨涛的。在一、二层共有面积中，郭广辉和杨俊武共有的是177.46平方米，不是167.46平方米，如果郭广辉同意，必须出具两份证明，同意出卖177.46平方米，但郭广辉只出具局了88.73平方米，证明郭广辉对卖房不知情；对证据八，对两份证言有异议，两个证人是杨涛的父母，他们的证言不能作为证言证据使用，应当作为当事人的陈述，他们所述的内容均是虚假的，杨俊武和郭广辉做生意时借了他们46000元，不是一笔借的，是分多次借的钱，二人说的给48000元的房钱不属实。46000元的借款抵房款也不属实，郭广辉对房屋买卖之事不知情，也从来没有人给她说过房子卖了，郭广辉也没见过苏玉富和杨霞送钱的事儿。杨俊安的证言上说没打条的房产评估费、买空调、发工资、结婚礼钱都是虚假的，不存在。被告杨俊武对被告杨涛证据质证意见为：对证据一，同意原告的质证意见，与本案无实质意义；对证据二，借条属实，但是与房子无关，我们之前合伙做生意，结算时我们算了账，我欠了这么多钱，就打了个借条。在该借条上出现的现金，实际上并不是借贷关系，而是双方合伙做生意借贷的债务。对证据三、四，录音，不能全面客观的反映当时的情况，且杨俊广不是当事人，他也不能推测郭广辉的心理。1、录音资料从整理情况来看，证明不了录音资料待证的事实，第一被告待证的事实是推理和猜测的结论，2、看不出来这里面是干啥的，凑钱是干啥的不明白，如果不打条就什么也不存在，断章取义，看不出来什么意思。录音同原告意见；对证据五，1、同意本案原告代理人的质证意见。2、这些票据是当时双方协商的弄虚作假更真实一些，交给的杨俊安，而不是杨涛。房屋的评估是个虚假的评估，这是杨俊武与他人商量好后，防止万一假过户不成，与郭光辉离婚时为避免财产被郭光辉分割，杨俊武找的相关关系，做的就低不就高的评估。对该评估价，本案第一被告如果真心购买，就不会在10几年之后到处找人做工作，来说这个事儿；对证据六，1、同意原告代理人的质证意见。2、涉及到该案中第一被告的证据是调取的房管局的档案中的杨涛与杨俊武的档案材料，在这个档案材料中就是涉及的杨涛与杨俊武，不涉及其他人，第一被告谈到的杨俊广和陈玉玲的房屋买卖在契约中不显示。第一被告调取的时间是2010年10月份，我们调取的时间是2014年12月5日，房地产买卖契约中间有些出入，内容都相同，格式不太相同。3、份额限定的时间是2001年4月26日之前，也就是第一次对房屋确权时显示的房屋比例，仅有份额，没有面积，在这个时间段，所占的份额，已经因为房屋其他权利的处分已经不能满足房屋实际处分的需要了。4、所谓的转移登记不是为了买卖，是为了离婚分割财产，郭广辉不仅不知道，而且不可能让她知道。5、涉及房屋财产处分，郭广辉、杨俊武所处理的80多平方米，与杨俊广、陈玉玲40多平方米不是同一个档案，是依其中一个档案为母体所发生的转移，郭广辉、杨俊武已经共同处理了，两份档案应该合起来看，不应该单独看。第一被告所举的证据附记栏何人何时所记，我们不清楚，从来没有人告知过第二被告；对证据八，46000元的钱有矛盾，证人杨俊安所写2002年3月28日借钱46000元不对，其中28000元是我们一块儿合伙做生意算账后欠他28000元，我在东苑小区开饭店时借他18000元，3月20日打的46000元的条。杨俊安说的房子三层卖给别人70000多，他给我90000多买房子，但是民房因拆迁置换折价低，所以三层卖的低正常，他的90000多我不明白咋回事，他所说的房子卖给他90000多元，不合常理，是因为我和郭广辉闹离婚，怕她分财产，才有了房子过户的事儿；我的饭店是2002年4月1日才开始干的，他的证言说我3月20日就经营着饭店，时间不对；不存在另付48000元买房子的事儿。1、两人系本案第一被告杨涛的亲生父母，不仅有利害关系，而且有亲属之间的血缘关系，在其利益取得时或意图取得时是一个共同体，不能作证，他们所做的证言没有任何效力。2、两人的证言从其内容上可以看出是互相商量后共谋而非证言，例如二人在事实的叙述上内容及口气一致，在单独各自叙述的过程中是听他人所言，而非本人所见，系传来证据，且是商量后的结果，没有证明力可言。3、该两份证言中涉及到的46000元，不是一次产生，且并非同一借款性质，这其中有28000元的生意结算，18000元的借款。4、杨俊安从现有原告及第一被告的证据显示，是该房屋买卖中的直接参与人，不是中间人，也不是证人，在其所陈述的房屋买卖中，杨涛还是学生，没有经济能力，在这种情况下，如何采信证言请法庭酌定。5、这两份证言中的46000元借款至今仍然存在，双方的借贷关系没有消灭，况且该款的性质没有改变，与所谓的房屋买卖没有任何关系，该46000元债权债务关系没有转移。该款项用途没有转移。被告杨俊武为支持其辩称，向本院提交如下证据：第一组，杨俊广出庭证言；第二组，复印于南阳市房产管局杨俊武房产档案一套。1、2002年11月15日南阳市私有房屋所有权登记申请表一份。证明：在杨涛办理房产登记申请时并未提供共有权处分证明。2、房地产买卖契约一份。证明：（1）该买卖契约系杨俊武与杨涛二人签订的面积为133.10平方米的房屋买卖，该契约既无郭广辉的签名，也与郭广辉同意处分的共有面积88，73平方米的面积不一致，从而证明该房屋的买卖并没有经过郭广辉的许可，是杨俊武的个人行为；（2）该协议的签订基本要件不完备，当时因为杨俊武与郭广辉正在闹离婚，杨俊武为了转移财产而做出的行为；（3）根据2002年的市场行情，该地段的房价均在每平方米1200元左右，而该协议中约定的房价远远低于市场价，因此转移财产迹象非常明显；（4）杨涛并没有按照协议的约定支付购房款。3、同意处分共有房屋证明一份。证明：（1）该处分证明在本档案中是复印件，并非郭广辉本人书写的原件。（2）该处分证明是为了办理杨俊广房产证使用的，且同意处分证明处分的是88.73平方米的房屋，而不是本案争议的133.10平方米的房屋。（3）该处分证明与杨俊广房产登记档案中的处分证明是同一份证明，之所以在本档案中存档完全是因为要证明杨俊广的是从本档案中分割登记的依据。（4）该处分证明处分的88.73平方米的房屋系郭广辉与杨俊武共同共有的88.73平方米，而非郭广辉个人所占份额的房产面积。第三组：复印于杨俊广房产登记档案。1、2002年11月15日南阳市私有房屋所有权登记申请表一份，证明：杨俊广在办理房产登记时提交了“共有权处分证明”。2、房地产买卖契约一份。证明：杨俊广与杨俊武的房屋买卖面积为88.73平方米，这与郭广辉同意处分面积相吻合。3、同意处分共有房屋证明一份。证明：（1）该证明书原件在杨俊广的房产档案中，从而证明该处分证明是针对杨俊广的房产过户登记提供的，而不是为杨涛的房产过户登记使用的。（2）其他证明方向同第一组证据中关于该处分证明的证明方向相同。第四组：2002年11月27日杨俊安、孟风梅书写的“给南阳市市长的一封信”。证明：1、2002年11月份，杨涛的父亲杨俊安在南阳市东苑工业小区居住。2、杨俊安居住的地方距离杨俊武居住的房屋近距离行走不到400米的距离，且该居住区不方便行车，从而证明杨涛提供的证人杨霞及苏玉富的证言不实，不可能存在杨俊安舍近求远，让苏玉富从白河南开车专门拉着杨霞给杨俊武送购房款。原告对被告杨俊武证据质证意见如下：对证明方向无异议。但有一点需强调，两组证据中都有个同意处分共有房屋证明书，一摸一样，是复印的，但是从痕迹上看，杨俊广的档案中是原件。而在第一组证据，杨涛、杨俊武中是复印件。改动的字都完全一样。杨俊广中印章清晰，杨俊武中印章不明显。由于这两个是同一个证明，郭广辉只同意出售88.73平方米，且是出售给杨俊广的。房子被卖给杨涛的行为郭广辉不知道，也不同意。被告杨涛对被告杨俊武质证意见如下：对第一组1，证明方向有异议，在杨涛调取的该房产档案中，在申请表的背面校验证件一栏，显示有共有权证证明三份，在本卷中也附有郭广辉同意处分共有房屋证明，证明明确的显示郭广辉同意处分88.73平方米给杨涛；对2契约，虽然没有郭广辉签名，但是后面附有郭广辉的处分证明，该契约与杨俊广卷中契约基本要件一样，因此不能说杨涛与杨俊武的签订的契约无效，而杨俊武与杨俊广签订的契约有效，不能证明杨俊武是为了转移财产而做出的行为。两份协议要件差不多，不能认为杨俊广有效，杨涛的无效，被告称2002年市场行情该地段行情均价1200左右，而协议约定远远低于市场价只是其主观臆断。该协议不能证明杨涛没有支付房款。对3郭广辉同意处分的证明，及第二组，在杨涛卷中附有郭广辉同意处分88.73平方米的证明，同时附有杨俊广、陈玉玲同意处分共有房屋44.36平方米的证明，这两份证明可以证明四个共有人把共有份额133.10平方米共同卖给了杨涛。杨俊武卷中同样附有郭广辉同意处分88.73平方米的证明，这与杨涛卷中郭广辉的同意处分证明并不矛盾。因为杨俊武与郭广辉在一、二层中共有的份额是177.46，二人把其中的48.73卖给了杨俊广，另外的88.73卖给了杨涛。既然郭广辉认可该处分证明是真实的，而在杨涛卷中，有郭广辉本人的处分证明，因此可以证明郭广辉同意把自己的份额卖给杨涛。杨俊武代理人说杨涛中的处分证明是复印件，杨俊广的是原件，不属实，该说法不成立。对第三组不能证明杨霞和苏玉富的证言不实，当时杨霞刚从学校毕业，这么一大笔钱杨俊安让苏玉富陪杨霞去送房款是客观存在的。对以上双方不持异议的证据本院予以确认，对有异议的证据在评理部分综合予以认定。经审理查明，2002年11月15日，杨俊武与侄子杨涛签订房地产买卖契约，杨俊武将位于南阳市宛城区建设东路混合结构第一层（房屋建筑面积133.10平方米）﹤房产证号5071926﹥房产一处以93748元的价款卖给了杨涛，并对该房屋进行了转移登记。2003年5月13日，杨涛领取了转移登记后的房屋所有权证。在2002年11月15日杨俊武与杨涛办理南阳市私有房屋所有权登记申请表中显示，登记种类：转移登记，缴验证件：原权证5071926（1）、共有权证5071926-3（3）、契约（2002）982（1）、共有权证证明（3）。又查明，2002年10月25日，杨俊武支付评估费468元委托南阳市宏基房地产评估事务所对该争议房产进行了评估，并向南阳市房地产测绘队支付测绘费362元；2002年11月15日，杨涛按面积133.10平方米、收费标准（计税金额）93748元，共支付该争议房屋契税完税费1875元、转让手续费798元、付食调节金281元。另查明，原告郭广辉与被告杨俊武系夫妻关系。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。”本案原告起诉请求人民法院依法确认二被告之间的房屋买卖行为没有实际交易，买卖协议无效，不属法律规定的合同无效的情形，且原告所举证据也不能证实二被告之间的房屋买卖合同存在合同无效的上述情形之一，故对原告主张的确认二被告之间的房屋买卖协议无效的诉讼请求，本院不予支持；对原告请求人民法院责令被告配合原告将房屋产权登记证过户到原告及杨俊武名下的诉讼请求，与本案不属同一法律关系，应待争议房屋确权后另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告郭广辉的诉讼请求。案件受理费100元，由原告郭广辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长 张宏显审判员 刘琳瑜审判员 李明军二〇一五年五月二十日书记员 王 璟 来源：